目前老舊小區改造存在的問題及策略管窺

文／潘賽 住房和城鄉建設部科技與產業化發展中心 北京 100044

引言：

老舊小區建設時間較早，使用時間較長，相關設施需要進一步的改進和完善，而且基礎設施存在不同程度的問題。隨著我國城市化進程加快，老舊小區存在的問題逐漸突出，越來越多的問題對城市發展產生不利的影響。所以，必須改善老舊小區的整體環境，加強小區各方面的管理，從而改善人們的生活環境。

1、老舊小區存在的問題

老舊小區存在的問題是比較多的，主要包括小區路面損壞，出現坑坑洼洼的情況、人行道和車道沒有做到合理的設置、大部分線路都出現不同程度的問題、飲用水的質量無法保證、樓梯扶手腐蝕現象嚴重，容易發生安全事故、圍墻破壞沒有及時修理、安保人員無法承擔自身的責任等等。總體概況，老舊小區存在以下三方面的問題，其一，建設中的問題；其二，管理方面的問題；其三，社區服務問題。

1.1 小區建設中的問題

老舊小區一般情況下建設時間比較早，在設計方面、施工過程等相關方面和現今的工程建設有著明顯的差別。在設計過程中，以往的科學技術不夠成熟，無法在設計和施工中進行有效的應用，大部分情況下是以低層或者多層設計內容為主，結構上應用的是磚體結構，房屋的整體效果是比較差，在安全、耐久等相關方面無法達到一定的標準和要求，而設計內容和建設水平具有相應的聯系，對房屋的空間結構產生一定的影響，極大的降低房屋的使用性能。在材料的選擇上，無法按照相關標準和要求選擇施工材料，一些原材料基本是在現場直接進行攪拌，很難確保材料的質量，同時，還存在其他方面的問題，施工技術過于落后，保溫材料達不到標準，裝飾水平較差等等，如果材料不合格，會直接影響工程的建設質量，而且對房屋的整體使用效果產生相應的影響。另一方面，通常情況下，房屋結構存在問題或者有老化的地方，相關單位需要重視并且進行維修，派出專業的工作人員或者配有專門負責的工作人員在一定時間內進行檢查和養護，但是，老舊小區的維修沒有得到相應的重視，不僅沒有專門的工作人員負責，而且對相關問題沒有做到相應的處理，導致房屋一直存有問題，問題逐漸擴大，從而導致房屋設施出現老化情況，小區房屋問題越來越多、越來越嚴重，相關問題更是無法進行相應的處理，早已失去維修的基本條件，從而對人們的日常生活產生嚴重的影響。

1.2 小區管理中的缺陷

老舊小區整體缺乏一定的管理和控制，不管從管理方式還是人員配備方面，都無法對小區進行有效的管理，導致小區出現不同程度的嚴重問題，同時得不到相應的處理。主要原因是老舊小區缺乏系統、精細化的管理模式和規范，物業管理人員和工作人員綜合素質普遍較低，遇到相關問題無法根據實際情況及時處理，大部分小區的物業費沒有相應的標準或者是比較低的，還有一些老舊小區不用繳納物業費，這種情況不僅不利于管理和維護，而且極大降低了居民的自覺維護意識。維修費用有限、缺乏標準的管理模式，導致物業管理工作和小區日常工作無法順利運行，隨著小區居民投訴情況越來越嚴重，增加小區物業管理工作的難度，而且最終導致相關問題無法有效解決。老舊小區在管理過程中是比較混亂的，由于建設的時間較早，相關設施都是在后期加以完善的，缺乏統一、標準的管理模式，比如，供暖、電氣、天然氣等相關設施都是存在一定問題，而且設置管線的過程是不合理的，如果管線出現被破壞的情況，在維修中很容易出現責任不明確的問題，各單位不能積極承擔自身的責任，相互推卸，不能在一定時間內進行維修和檢查。另一方面，大部分老舊小區的規劃是有缺陷的，缺乏相應的休閑運動區域，小區建設沒有自身的亮點，再加上管理工作不落實，無法限制和約束居民的一些不良行為，對小區環境造成不利的影響，不僅使小區整體環境變得臟亂差，而且占用公共區域的情況，破壞小區的整體空間感。

1.3 社區服務方面的不足

老舊小區是缺少相關服務的，或者不夠具體，比如，大部分小區的附近沒有建設商業配備設施，小區和商業配套是相關聯系的，能夠有效促進城市的發展和進步，也是居民平時消費的主要場所，確保居民的正常生活，滿足人們基本的物質需求。老舊小區缺少商業設施，為人們的日常生活帶來不便，無法滿足小區居民的實際需求，小區居民在購物、通信、飲食等各方面都有一定的困難，缺乏服務設施，無法保障小區居民的日常生活，從而出現較多的路邊攤，路邊攤雖然為人們提供方便，但是還是存在相應的安全隱患。長此以往，不僅對人們的日常生活產生一定的影響，而且不利于維護正常的社會秩序，在小區管理過程中出現新的問題，也給城市管理帶來一定的難度。另一方面，老舊小區附近缺少醫療、教育等相關設施，比如，學校、醫院等，嚴重降低小區居民的生活質量水平。現今，社區服務最為主要的內容是商業設施、醫療機構、教育，以及其他內容都是不可缺少的，對社區服務產生直接的影響。同時，只有建立較為完善的社區服務機制，才能提升人們的生活質量和舒適度，使小區居民感受到滿足感和幸福感。上述情況都是大部分老舊小區存在的主要問題，相關單位需要重視并采取合理的措施進行解決。

2、在改造中存在的問題

現階段，雖然我國老舊小區改造取得相應的效果，但是在實際改造過程中還是存在不同程度的問題，相關改造措施并沒有真正落實，導致老舊小區改造工作存在一定的困難，大多數小區在改造中資金有限，無法進行系統、全方面的改造，不能充分體現小區改造的真正價值，在服務方面等其他內容還是受到相應的限制，對城市的發展和進步不能起到較大的作用。

2.1 建設機制不健全

根據相關調查顯示，一些小區改造建設單位并不具有一定的經驗和專業水平，嚴重缺乏管理經驗和技術能力。其一是在管理中注重表面，是形式主義，缺乏專業的施工人員和技術人員，而且管理人員大多是臨時調來的，不具有管理經驗和專業能力，從而對改造進度造成嚴重的影響。其二是管理制度不完善以及無法落實，相關工作人員未根據具體要求和標準開展改造工作，導致在實際施工過程中出現不同程度的問題，極大的降低了施工效率和質量。其三，管理人員忽視工程造價，在改造之前沒有及時研究設計圖紙和清單信息內容，從而對改造情況缺乏整體認識，更無法掌握具體內容，導致預算嚴重超出。

2.2 群眾積極性不高

大部分老舊小區在改造中還是以傳統的建設理念開展工作，過于注重工程的進度，沒有真正考慮到居民的實際需求，在改造之前聽取居民想法和意見只是形式，導致項目改造和小區居民沒有一定的聯系。還有一些小區在改造之前，信息公開不夠全面和具體，導致大多數居民對改造內容不了解，一些老舊小區被列為改造項目中，但是小區居民卻毫不知情。相關城市或者小區缺乏交流討論的平臺，無法在改造之前征求居民的意見，在后期改造中，一些居民同意改造，但還有一些居民持反對意見，這對小區改造項目是非常不利的，居民存在抵觸心理，而且不配合改造工作，嚴重阻礙改造進度。老舊小區居民整體收入較少，缺乏一定的物業繳費服務意識，從而對于相關企業進入小區沒有較大的興趣，小區缺乏完善的物業服務體系，使改造工作受到相應的影響。

2.3 資金機制沒有得到落實

一些城市政府統一進行規劃和管理，占據主導地位，嚴重忽視其他各單位的作用，從而無法激發其他單位出資的主動性。老舊小區改造一是中央進行補助，二是社會各界考慮小區改造的盈利情況，這方面大多數企業認為老舊小區改造回報較低，一般是持觀望的態度，三是利用小區及周邊各方面的資源，但大多數地方存在抵觸的心理，四是當地水電等相關單位的參與，但這些單位積極性不高，對于老舊小區改造并不重視。各個方面都無法在短時間出資，嚴重影響老舊小區的改造情況，一些小區改造由于資金問題沒有得到解決而被擱淺。

2.4 各單位缺乏統籌協作

大部分地方沒有真正做到統籌協作，各單位和部門缺乏有效配合，這方面政府需要引起絕對的重視，制定相關制度和要求，加強對各單位及各部門的管理，使其積極參與到小區改造工作中，彼此之間建立相應的聯系，根據相關問題及時進行探討并提出合理的解決措施。一些小區的改造項目缺乏系統性，無法從全局出發分析和考慮問題，更多的是重視某一項問題，比如，水電、供暖等單方面，往往只處理眼下存在的問題，并不能深入、綜合性的考慮改造中存在的問題。還有一些小區在改造中，相關單位嚴重忽視居民的實際需求，并沒有將管道管線等相關設施列為改造項目。管道管線設施在處理中遇到的問題較多、難度較大，但是所涉及到的單位無法積極承擔自身的責任，各單位是根據自己的想法進行，從而出現重復施工的情況，不僅嚴重浪費資源，提升施工成本，而且對居民的日常生活造成嚴重的影響。

3、老舊小區改造的內容和特點

3.1 老舊小區改造的內容

老舊小區在改造的過程中，相關單位和工作人員需要重視兩方面的內容，其一是建設中的設計內容和施工技術需要達到居民的物質要求，其二是根據社會經濟的發展進行相應的改造，不斷滿足居民的精神需求。所以，在具體改造過程中，分為三個階段：基礎階段、完善階段和提升階段。

（1）基礎階段，主要是以居民的日常生活和安全為主要內容，具體涉及到交通、排水設施、供暖、管道設置、垃圾分類等等一系列內容。維修人員需要對小區的路面進行及時的維護和檢查，逐漸提升道路安全；在用水方面，需要按照每戶進行計量，合理利用能源進行統一供暖；相關工作人員需要在一定時間內檢查天然氣管線以及其他管道，不斷完善和改進管道系統；在電力方面，工作人員明確自身的職責，及時進行檢查和維修。相關單位需要重視智能化建設，提升建筑物的美觀效果等等。

（2）完善階段，這方面是以便捷生活和休閑娛樂為主要內容，具體包含修理停車場、建設文化場地、提升照明效果、治理小區植被、增加健身設施等等。在具體改造中可以拆除原先存在老化或其他嚴重問題的相關設施，合理規劃地面停車位置，有效處理小區停車的問題，老舊小區的老年人占絕大一部分，可以根據老年人的需求和實際情況設置相關休閑設施，以及改善出行的方式。小區綠化是必不可少的，通過科學的設計不斷提升小區的環境。

（3）提升階段，主要是提升小區居民的生活質量和服務功能，包含綜合服務體系、智能社區服務、改善教育設施等等，可以建設社區衛生服務機構，建立網絡醫療服務模式，完善養老、家政等相關服務內容，從各方面滿足小區居民的實際需求，實現智能化管理。老舊小區改造需要結合不同情況全方面改造，不斷提升小區居民的生活水平，使人們舒適、幸福的生活。

3.2 老舊小區改造的特點

我國大部分老舊小區整體情況都是不同的，在規模和體量上都有一定的差別，但是改造內容都是相同的特征。

其一是具有公共性，小區環境的質量不僅僅和居民的生活水平有著直接的聯系，而且對城市的整體環境產生重要的影響。小區居民有著不同情況和相關問題，導致小區居民的需求具有差異性，通常情況下改造的內容較多、要求較高，但是無法達成共識，這樣最終導致老舊小區在改造上以政府為主導地位，所以，一定程度決定老舊小區改造的公共性；

其二是互動性，在實際改造中，需要各個單位通力協作，相互配合，使各方積極投入到小區改造及建設中。其中，必須明確各單位的職責，一同分析和研究改造過程中出現的問題，經過相應的探討，提出合理的解決措施，避免影響小區改造的施工進度；

其三是多變性，各個地方的老舊小區都會出現不同程度的問題，在改造過程中存在一定的難度，而且是較為復雜的，特別是管道管線的不明確，使施工中容易出現無法判斷的問題，從而增加施工成本，導致工程項目出現變更的情況，對小區改造工作造成嚴重的影響。

4、老舊小區改造的措施

4.1 不斷健全建設機制

老舊小區改造內容涉及到多個方面，其中包含路面維修、治理綠化、配套設施等等一系列內容，這些工作內容需要專業的技術人員進行施工，各方面應該積極承擔自身的責任，不斷提升小區改造的效果和質量。建設單位需要對部門工作人員進行嚴格的管理和約束，通過相關制度和規范約束其行為，如果相關建設工作缺乏專業的技術和工作人員，需要交給專業的部門或者機構進行管理，對工程的各個階段實施全方面的管理和監督，從而不斷健全管理和監督機制，確保工程項目順利進行。

4.2 提升小區居民參與改造的積極性

其一，應該建立項目生成制度。提出合理的改造計劃，加強和小區居民之間的聯系，使居民對改造的相關內容有一定了解，并且結合居民的意見和想法進行相關方面的設計，最終經過政府及相關部門的確定；其二，小區改造項目，需要以為群眾辦實事為主要內容，充分落實相關制度和措施，使項目的設計人員以及其他工作人員積極幫助居民參與到改造工作中，有效解決小區居民的相關問題；其三，開展創建幸福小區的活動，在實際工作之前積極采取居民的意見，聽取群眾的心聲，并且在相關工作完成之后重視回訪工作，做到信息內容的公開，調節相關部門和居民因改造工作產生的矛盾，充分滿足小區居民的實際需求，從而使小區居民主動參與到改造過程中。

4.3 建立健全資金同擔機制

征集社會各界的力量，使其參與到小區改造項目中，并且發揮主體作用，參與到改造項目的各個環節中。調動小區及附近地區進行相關方面的改造，增加一些有盈利的改造項目，對養老、停車、市場等相關內容進行相應的改造，使其提升經濟效益，吸引企業對小區改造項目進行投資。加強和金融機構之間的聯系，為小區改造等相關重點項目，給予長時間的低成本資金。同時調動國有企業的積極性，對小區改造提供相應的支持，也可以通過其他方式提供支持。將其他住宅小區相關方面的資金投入到老舊小區的改造中，合理使用資金，從而確保老舊小區改造工作的正常進行。

4.4 加強小區改造工作統籌協調

在進行改造之前，相關單位和工作人員需要提升制定合理的改造方案，重點突出配套設施、管道管線等相關內容，必須作為改造的前提條件。根據改造方案，有效制定改造內容，確保管道管線等基礎階段改造的效率和質量。同時，管理人員需要在一定時間內及時進行檢查和監督，避免改造工作中出現相關問題。引導電力、排水等相關單位承擔自身的責任，在改造的過程中注重協作，根據相關問題同時開展，有規劃、有目的去進行改造，預防出現返工、浪費資源的情況。不斷完善安全監管制度，加強對老舊小區改造的材料、施工階段等相關過程的管理和控制，實時監督建設單位的施工過程，嚴格確保施工質量。

結語：

老舊小區在改造過程中遇到的問題是比較多的，在實際工作中是存在一定的難度，所以，在改造過程中，相關部門和單位需要建立相應的聯系，根據相關問題及時進行溝通和解決，加強改造環節的控制和管理，有效確保老舊小區改造工作的順利進行，并且提升工作效率和質量。