房地產企業加強財務管理研究

區遜 廣州富乾產城控股集團有限公司

引言

房地產企業的財務管理，主要是對樓盤建設與銷售及后期運營等全程中所產生的資金進行籌措與使用和流轉及收入分配等，涉及財務預算與財務計劃及過程控制和最終核算等工作環節。財務管理可充分反映企業的財務狀況，但傳統財務管理體系和模式的滯后性特征不斷突顯，需緊跟時代發展步伐，引入先進的財務管理手段，以達到預期的財務管理效果，以盡快實現房地產企業的效益發展目標。

一、房地產企業加強財務管理的意義

（一）優化資金籌集規劃

規范展開財務管理工作，能夠確保企業籌集資金的及時性和適度性，幫助企業合理把握資金籌集的時機，科學安排債務結構，逐步調整資金籌集的方案與規劃，推動開發項目得以有序展開以及房地產企業的穩中求進發展。

（二）優化投資方案

房地產企業的投資不能一蹴而就，需通過財務管理手段，合理控制投資規模與規避投資風險，以盡快達到較高回報的投資要求和目的。尤其是拿到開發地時，需全面分析項目投資區域的市場與經濟等情況，綜合考慮項目展開的各種影響因素，科學評估企業的盈利與現金流等情況，立足實際科學制定投資方案。在項目開發階段，利用財務管理手段掌握市場變化情況，不斷調整與完善投資方案，及時發現與規避潛在的損失影響因素，以盡快達到投資收益的目標。

（三）確保資本運營成效

房地產企業在經營中需合理壓縮運營資金。利用財務管理的方式改善企業的運行成本和項目資金的周轉效率，實現對開發項目風險的及時規避。房地產企業項目在建設與經營中會形成巨大的資金流，需通過有效管理確保各類資金的合理運用，以達到利用較少資金維持企業正常運作的目的。

二、房地產企業財務管理中存在的問題

（一）財務管理模式固化

房地產企業正處于轉型的關鍵階段，但普遍存在管理理念滯后與財務管理模式固化等問題，從而導致財務管理的效果不盡理想。大部分房地產企業忽視財務管理工作的落實，對工作重要性的認識相對片面。財務管理機制有待完善，通常由財務部門負責落實財務工作，企業部門的配合度不足，導致財務管理工作形式化與粗放化，財務管理水平儼然不符合企業的現代化發展要求。房地產企業的財務管理仍處于摸索性前進階段，存在諸多的問題，有較大的完善空間。尤其是在信息時代的背景下，財務管理的信息化建設進程緩慢，導致財務管理工作質量停滯不前。

（二）缺乏專業人才

首先，財務管理在房地產企業發展中的地位相對較低，導致專業財務管理人才隊伍建設工作的落實不到位，企業對財務管理人員的職業素養和業務能力要求不高，財務管理人員缺乏積極進取的意識和能力，導致技術水平儼然不能滿足企業發展的需要。其次，財務管理人員的工作面開發淺顯，無法做好財務專業分析研究與核算評估及過程控制等工作。因財務工作整體水平相對較低，導致資金無法運作與現金流量減少，促使企業經營處于收不抵支等惡性循環的狀態。

（三）財務管理制度不健全

大部分房地產企業存在財務管理制度不完善的問題，直接阻礙了房地產企業的轉型升級和創新發展。房地產企業的財務管理體系不健全，財務管理計劃性和預算不合理。部分房地產企業雖然建立了財務管理制度，但制度執行形式化，無法實現財務管理制度作用價值的充分發揮。尤其是在財務管理人員的崗位職責與義務的界定方面，尚未實現精細化，不利于財務管理部門職能的高效落實。

（四）資金管理不到位

房地產企業在運營中，難免會涉及資金流通較大的情況，需采取科學合理的資金管理手段，實現資金價值的最大化。但實際上，由于企業忽視財務管理工作展開，導致資金管理工作落實不到位，不利于實現企業的長遠發展目標。

三、房地產企業加強財務管理工作的改進措施

（一）優化財務管理模式

市場經濟體制不斷完善，給房地產企業的現代化發展帶來了機遇與挑戰。企業在現代化發展進程中，需加強改善傳統的財務管理模式，引入先進的財務管理觀念和模式，加速傳統財務管理工作的轉型升級。房地產企業需加大創新財務管理模式的力度，本著引進來的原則，融入新的財務管理方式。加強實踐經驗總結，借鑒國內外企業成功的做法和優秀的經驗，根據自身的實際情況，不斷調整引進的財務管理模式，實現財務管理水平的逐步提升。注意財務數據信息的收集、整理和利用，及時發現與解決潛在的財務管理問題，實現財務管理工作質量的穩定提升。尤其是在大數據時代背景下，應當加速房地產企業的財務信息化與集約化管理的發展進程。信息化是企業運營發展的主要方向，需依托現代信息技術建立貼合企業發展需求的信息處理體系，將評價稽核與預算編制和核算管理及資金監控等工作嵌入到信息體系中，對各工作環節涉及的信息，科學合理地進行信息化集成管理。在其基礎上，合理制定財務信息化發展戰略目標，以不斷拓展企業的經濟效益發展空間。建設信息化體系需要企業加大投入力度，合理配置軟硬件設施，橫向集成操作處理企業的財務管理和業務控制。其中，財務管控屬于輔助性的功能模塊，促使財務管理與信息交互的格局逐步優化。

（二）加強專業人才培養

房地產企業的經營管理轉型升級，離不開專業人才的支撐，更需要提高財務管理工作的地位。房地產企業需加強對專業財務管理人才隊伍建設的重視，完善人才的引進和培訓考核及激勵等機制，促使人才結構體系逐步優化。定期展開培訓教育活動，更新財務管理人員的專業知識技能，提高財務管理人員的職業素養和業務能力。制定完善的考核評估機制，激發員工的工作潛能與主觀能動性，加強人才的凝聚力和向心力，實現全體員工綜合素質水平的不斷提升。根據企業的管理體系和運營等情況，不斷豐富培訓方式和途徑，切實提高人才的綜合實力。加強對財務管理人力資源的流動管理，聘請專業與優秀的人才擔任崗位工作，以加速企業財務管理工作的革新進程。注重財務管理人員信息素養水平的提升，要求其能夠熟練掌握與靈活運用現代信息技術，通過財務管理工作與信息技術的整合，切實強化財務管理工作的精細化和信息化特征。通過信息化手段，將財務及財務管理人員從傳統的工作模式中脫離出來，實現整體工作質量的不斷提高。尤其是對人力資源價值的衡量，需本著公平公正與實事求是的原則進行，采取有效的評價手段進行衡量，并通過合理的機制，實現人力資源價值的充分發揮。最終利用員工的技術水平和專業理論素養，不斷強化房地產企業現代化發展的內驅動力。

要想提高財務管理的水平和成效，還需注重高素質財務管理專業團隊的建設。不斷強化團隊的財務風險管理意識等綜合素質，轉變團隊對財務管理工作的思想行為，要求其對財務管理工作有全面與正確的認知。要求財務管理人員加強對企業實際情況和國家現行法律規范的了解，通過優化企業的財務管理制度和流程，推動企業與時俱進地發展。完善獎懲機制，提高財務工作人員的工作積極性，營造員工理解與支撐和配合財務管理工作展開的良好氛圍。明確財務部門各崗位的工作權限和職責義務，要求財務人員定期向管理層報告財務工作展開狀況，發揮財務機制與管理監控體系的作用，全面審查企業的財務活動情況。加強與稅務部門的聯系，全面把握與了解稅收優惠政策，幫助企業科學展開納稅籌劃工作，以不斷提高企業的盈利能力。因此，要求財務管理人員不斷拓展自身的知識面和眼界，拓展財務管理工作的范疇，通過分工合作等方式，得心應手地展開崗位工作。

（三）完善財務管理體系

首先，完善財務管理體系。要想提高市場競爭力和占有率，要求房地產企業加強對財務管理工作的重視，盡快建立可行性與可操作性的財務管理體系，提高體系與經濟新常態的對接，從以往的事后處理體系逐步向事前預測和事中控制的趨勢過渡，加強對企業財務工作的合理與及時調整。不斷豐富體系的內容，加強對項目開發和資金使用的重視。加大監督財務管理體系的力度，實現財務管理工作與企業項目的有機整合，推動財務工作向業務的前端延伸，實現財務管理工作的全面覆蓋，切實發揮財務管理提高企業整體運營能力等方面的作用價值。

其次，完善財務管理制度。整合相關的管理流程，促使財務部門革新工作有序展開。合理劃分財務職責，不斷優化財務部門的職能，充分發揮其監督企業財務運作等方面的價值，確保財務工作規范展開。嚴格執行財務管理流程和標準，不斷加強財務管理的制度化和規范化，實現財務管理成本的有效控制。要求各部門加強協作并配合財務部門的工作展開。房地產企業的財務管理制控制度建設不能照搬照用，需從房地產企業的發展入手，制定符合企業發展需求的特色制度。在財務管理制度的執行過程中，要求領導層以身作則，從領導視角出發向下游走，積極營造全員遵循財務管控制度的良好氛圍。加大懲罰違反財務管理制度的員工。在財務管理制度的制定與完善過程中，注重財務人員與財務管理人員等主體意見想法的收集，促使財務管理制度更加貼合企業的實際情況，推動制度盡快形成一整套相互結合的體系，讓員工和各部門及各崗位明確自身的權益義務。除此之外，積極落實業務授權制度。企業在財務管理中需依托完整的內部控制系統。因此，加強建設內控體系顯得尤為重要。在企業內控工作中加強對業務授權機制優化工作展開的重視，有機整合業務流程和企業經營中的程序監控及信息流通與項目控制等工作，以加速革新企業的財務管理模式和體系及流程等。

最后，落實監管工作，并建立完善的風險預警機制。如今處于經濟新常態的背景下，房地產企業的財務管理執行方案和監管模式的不適用性特征逐漸突顯，監管工作中的問題和弊端不斷顯現。要想達到理想的財務監管效果，還需充分了解自身制度方面的不完善性，根據房地產相關的政策，逐步改進財務管理工作。尤其是監管人員，應當注重數據分析能力等綜合素養水平的提升，規范展開財務管理的監督管理工作。根據工作需要盡快建立財務的風險預警機制，預測財務管理中的不足與企業經濟發展趨勢，及時發現企業發展中的財務風險問題，采取有效的措施預防風險因素，切實強化企業的風險應對能力，推動企業的長久穩定發展。

（四）加強資金管理

房地產企業要想提高財務管理水平，促使財務體系盡快成型與發揮作用，需加強對資金管理重要性的認識。資金管理是財務管理的重要分支，要求房地產企業的資金管理人員，端正自身的工作觀念和態度，不斷提高資金管理的效率與資金周轉速度，實現企業資金的合理運用。財務管理人員在資金申報工作中，需立足實際加強風險分析和預算管理，利用財務管理的方式，有效控制資金使用的各環節。要求企業在資金使用和項目投資時，嚴格遵守制定的預算方案。針對企業普遍存在高負債特點等問題，房地產企業需認真考評各項目，要求管理者選擇在企業可承受能力范圍內的接手項目，切實規避資金周轉不靈活等運營危機風險。在融資管理中，改善銀行貸款種類單一和融資渠道狹窄等融資狀態，可采取結合其他房地產企業共同開發項目與共同承擔風險；聯合集資建房，利用集資款的預付功能，根據工程進度收取款項等融資模式，切實減輕企業的融資壓力。房地產企業在資金籌集時，需加強考量融資渠道多寡與資金量大小及籌集成本高低等影響因素，全面對比與深入的研究，最終選擇切合企業實際的籌資方法。企業在資本獲取中的財務風險問題不能忽視，需采取有效措施進行嚴謹的處理。在籌資渠道的拓展中，需加強對各種籌資手段的了解，除銀行貸款外，還可利用保函信用證與商業匯票及并購重組等手段，實現債券與股票等各種金融工具的合理運用，以切實滿足企業的融資需要。

在開發項目的可行性研究中，需從財務管理的角度分析項目的可操作性。在投資與決策環節，房地產企業需綜合各項目展開系統性的部署與研究工作，根據形勢預估項目的不確定因素和不可控成本。財務部門從投入資金與預期收益和融資渠道等角度，全面分析項目的可行性，輔助管理層合理制定決策。加強分析項目開發的背景與規模和功能等指標，初步根據投資成本確定資金使用量。認真調查開發項目的背景了解投資回收。科學分析開發項目的市場供給和市場需求，根據開發進度合理進行時間安排。初步估算開發項目的成本費用，根據項目投資估算和項目進度安排，估算資金需求量和擬定資金籌集方案，降低籌資成本的同時并確保項目順利展開。針對項目開發經營中的資金管理，需做好資金預算管理與成本控制及縮短資金在銷售階段的占用時間、盤活現有資金、加強監督等方面的工作，減少壞賬損失的同時，確保資金的安全性與完整性。通過資金的科學管理，實現房地產企業的健康發展。

結語

房地產企業在新時期加強財務管理的轉型升級方面的研究意義重大。作為財務管理人員，需加強對財務管理內容與現狀及創新發展方向等方面的充分了解，從財務管理問題與企業的綜合實力入手，在人才保障與制度保障和技術保障等方面下功夫，采取多措并舉的方式，整體性地推動房地產企業財務管理模式和制度及體系的改革創新，以切實提升房地產企業的整體效益。