風險管理視角下房地產企業投融資管理活動研究

王 萍 山東金城榮基地產有限公司

城鎮化發展背景下，為我國房地產行業發展提供內在動力，提升我國房地產企發展的速度與水平。投融資管理水平，拓展房地產的經營規模與水平，為房地產項目發展提供資金支持，解決企業發展中存在的不足。如何做好投融資管理效果，促使房地產可持續發展？本文就此進行分析。

一、風險管理概述

(一)風險管理理論

目前，我國關于風險管理的理論并沒有統一的定義，主要有三個不同的觀點：第一，存在風險損失或者損害的可能性。風險具有客觀性，會因為市場環境、企業自身的管理模式等因素出現風險，直接影響企業的經營與管理。第二，在一定條件下風險損失存在不確定性。這一風險的范圍相對比較廣泛，會因為不可抗拒的原因，如自然災害、意外事故等因素帶來不良的影響。第三，風險是預計與實際之間的差異。在風險管理理論中，并不是潛在的風險一定會給企業發展帶來影響，會在某一條件或者情況的影響下才會爆發，對企業經營管理產生不良的影響。在房地產企業中預計風險與實際差異越大，發生風險的概率也就越大，反之則小。

(二)地產企業投融資管理風險特點

首先，周期性。在房地產企業投融資管理中，會因為周期性長的因素產生一些風險，對房地產的經營與管理造成不良的影響。房地產行業的投資項目具有周期長的特點，若是企業管理者對投資項目不了解，或者對市場發展趨勢的把控不到位，就會出現盲目投資的情況，從而增加企業運行的風險。當前我國房地產企業周期性風險發生的概率逐漸增加，對企業自身的發展也產生較大的影響，造成這一問題的主要原因因素有兩點：第一，隨著企業的銷售范圍拓展，各個企業之間的競爭力也逐漸提升，所以增加了企業投資、融資發展的風險。第二，房地產銷售價格出現了較大的浮動。在國家未出臺相關政策之前，我國房地產銷售價格出現了快速增長的發展的趨勢。但是隨著國家政策的頒布，房地產的價格逐漸有所回升，但仍然存在較大的市場波動，無法為房地產企業投融資管理工作提供穩定的環境。

其次，市場性的特點。市場性風險，是房地產企業與消費者之間經濟往來所形成的風險。消費者的供需不同，各地區房地產銷售水平也不同，所以增加了房地產企業的市場性風險。

二、我國房地產企業投融資管理現狀

我國市場經濟體系中，房地產產業十分重要，具有推動我國經濟發展的作用。由于房地產企業的特殊性，所以對資金的需求相對較高，投融資活動也逐漸成為提升房地產企業經濟活動管理水平，促使企業長遠發展的重要舉措。在房地產運行中，無法從根本上杜絕管理風險，風險是因為企業的經營管理才出現的。在投融資管理的過程中，會受到各種因素的影響，出現較多的風險，對企業的經濟發展造成不良的影響。在國家政策的規范下，我國房地產企業投融資管理工作變得越來越完善，降低投融資管理風險的同時，提升企業的經濟管理水平，為企業針對性發展提供內在動力。就目前來講，我國房地產企業投融資管理中仍存在可用資金少，投融資需求大的情況，需要較多資金的支持，以滿足自身長遠發展的基本需求。房地產企業具有資金流動性強、規模大的特征，部分企業在投融資的過程中會采用銀行貸款的方式來獲取自身發展需要的資金，以保證自身運行的穩定性。由于房地產企業的特殊性，所以房地產企業無法在金融市場中獲得更多的資金支持，因此，銀行成為企業獲取資金的主要途徑。

三、風險管理背景下房地產企業投融資中存在不足

(一)單一的融資渠道

我國大部分房地產企業在經營中，會利用銀行貸款與企業上市兩種方式融資。其中銀行貸款是主要的融資方式，由于企業申請上市的要求相對較多，所以部分企業因為無法滿足上市的要求，只能通過銀行貸款的方式來獲得發展的資金。單一的融資渠道，給房地產投融資管理工作開展帶來較大的影響，具體表現在以下兩個方面：第一，不能有效地分散風險，降低風險。雖然銀行貸款的方式能夠滿足企業發展的需求，但是若是在企業經營管理中出現無法按時還款的情況，那么會影響企業的項目實施，同時也會降低企業的資信，無法為后續的融資與投資提供支持。第二，存在盲目融資的情況。近年來，我國房地產行業發展十分迅速，無論是房地產企業還是建筑企業都從中獲得較多的利益，部分投資者為了從中獲取更多的利潤，忽視前期調研的重要性，采用跟風或者是盲目隨從的方式進行投資，忽略了對房地產行業實際情況的分析，給后續的經營管理帶來一些消極的影響。

(二)缺乏資金積累意識

在房地產企業經營的過程中，資金管理工作十分重要，是為企業項目開發與經營管理提供內在支持的重要舉措，也是促使房地產企業可持續發展的關鍵因素。通過對當前房地產企業內部資金積累情況的分析，發現以下問題：第一，房地產企業對銀行貸款資金的依賴性較強。部分企業管理者認為，若自身在項目經營中出現資金不足的情況，可以通過與銀行合作的方式直接獲取資金，解決自身經營中的問題。銀行貸款的方式可以解決資金問題，但是也帶來一些經營壓力，會因為經營不善或者其他因素，出現無法按時還款的情況，增加了企業的負債壓力。資金積累工作的實施，可以有效避免這一問題，能夠為企業穩定發展提供支持。但是因為管理者缺乏資金積累意識，所以出現企業資金不足的情況。第二，房地產企業之間的競爭，影響了企業資金的積累。房地產行業具有風險大、利潤大的特點，部分投資者為了從中獲得更多的利潤，并沒有對潛在的風險進行分析，甚至為了在這一市場中站穩腳步會選擇不合理的方式進行市場競爭。這一情況的出現，增加了企業的資金壓力，給融資投資工作開展帶來消極影響。

(三)資金鏈管理問題

在房地產企業經營管理中，無論是項目的開發，還是管理都需要較長的周期，對資金管理工作的要求較高。在這一階段，需要工作人員做好項目的開發與資金的管理，以推動房地產經營管理活動有序進行。在項目開發管理活動開始前，對各個階段工作情況的分析，合理分配資源，為后續工作實施提供資金支持。通過對房地產企業內部管理工作情況的分析，發現資金鏈管理水平相對較低，不僅沒有實現資金的合理分配，同時還對項目后期的銷售、結算等產生不良的影響，無法保證投融資工作的有效性。

(四)外部環境的影響

房地產行業發展的過程中，非常容易受到外界環境的影響，出現投融資風險。首先，國家政策帶來的影響。國家政策具有宏觀調控的作用，通過國家規章制度的落實，可以規范行業秩序，能夠為房地產行業可持續發展提供指導方向。在國家政策的影響下，房地產企業需要不斷地優化自身的經營管理水平，調整經營管理模式，只有這樣才能提升房地產企業的綜合實力。但是在實際操作中，部分企業對國家政策的理解不透徹，在投融資的過程中出現與國家政策要求相悖的情況，影響企業的發展。其次，市場環境的影響。房地產市場環境比較復雜，涉及各個領域，如科學技術、金融、建筑等等。在房地產企業經營的過程中，非常容易受到市場環境的影響，出現融資或者投資風險，從而影響房地產企業為可持續發展。

四、風險管理理論下房地產企業投融資管理思路

在風險管理理論背景下，為了提升房地產企業投融資管理效果，需要從多個不同的方面入手，強化企業自身的管理水平，并利用國家規章制度提升企業投融資管理效果，為房地產企業可持續發展打下堅實牢固的基礎。針對以往房地產投融資管理中存在的問題，可以從以下三個方面入手，為針對性管理工作的開展提供支持。

第一，加強信息技術手段的運用，利用信息技術分析企業潛在的風險，為管理工作開展提供支持。房地產企業可以利用信息技術手段，建立數據管理平臺，將企業內部產生的信息數據，以集中的方式整合在一起，并對內外部環境進行分析，了解潛在的投融資風險，為企業的經營決策提供依據，以此減少投融資風險發生的概率。

第二，加強專業人員隊伍的建設，為資金管理工作開展提供支持。若想提升投融資風險管理工作有效性，需要做好資金管理人才隊伍的建設工作，結合企業的發展需求，采用多種措施，如崗位培訓、人員招聘等，借此提升人才隊伍建設有效性，強化房地產企業投融資管理效果。

第三，加強對國家政策的運用，借助國家的規章制度，提高房地產企業投融資管理效果。在企業運行的過程中，可以對我國的政策進行深入的分析，了解國家對房地產企業及行業發展的要求，圍繞此制定發展戰略目標與投融資計劃，并提升企業內部資源利用率的同時，為企業可持續發展提供內在動力。

五、房地產企業投融資管理工作開展對策

(一)創新融資渠道

房地產企業投融資管理工作中，需要改變以往的融資方式，采用多種不同的方式進行融資，拓展融資渠道，以此減少融資風險帶來的不良影響。在房地產企業經營的過程中，對資金的需求量較高，通過拓展與延伸融資渠道的方式，能夠解決企業資金不足的問題，同時可以提升企業的自我發展意識，有利于房地產企業更好地發展。為了強化房地產企業投資管理模式管理效果，可以從以下三個方面入手，為企業的融資提供更多的支持：

第一，從發揮政府部門的宏觀調控作用，降低融資的要求，利用資金引流的方式，鼓勵房地產企業采用多種融資渠道進行資金的融合與管理，優化企業的資本結構。政府部門可以針對房地產融資中存在的問題出臺相關的政策，給予金融機構更多的政策支持，使更多金融機構參與房地產融資中，為房地產企業的發展提供資金支持。通過政府部門的參與，可以提升房地產企業管理者的創新發展意識，使其主動參與不同類型的融資活動中，為高質量發展提供基礎保障。

第二，加強對房地產企業投融資管理政策的完善，為房地產企業提供更多的融資發展基礎保障。政策的完善可以為房地產的發展提供指導作用，使房地產企業以科學的方式經營投資，提升企業資源的利用率，為房地產企業發展注入更多的活力。

第三，提升房地產企業創新融資渠道的意識，鼓勵其運用多種不同的方式進行融資，以此優化自身的資金結構，提升自身管理水平。

例如，在融資環境全面收緊的當下，碧桂園、龍湖、美的置業等優質民企發債壁壘出現一定程度的寬松，根據相關調研，碧桂園將發行不超過5億元的公司債，發行期限為1+1+1年，利率區間為4.5%—5.0%；龍湖同樣預備發行5億元公司債，期限為3+3年，利率區間僅為3.0%—4.0%。通過發放債權的方式，可以為企業發展帶來更多的資金，不僅減輕企業的融資困難，同時可以為企業可持續發展提供動力，解決以往資金管理中存在的不足。

(二)建立風險預警制度

房地產企業運行的過程中，風險預警制度的建設，能夠減少投融資風險發生的幾率，同時可以提升內部管理效果，對房地產企業的長遠發展具有重要作用。企業可以將風險預警制度，作為控制企業風險發生的舉措，借此提升內部管理工作效果，為企業的可持續發展打下堅實的基礎。

首先，加強內部控制制度的建設。企業需要主動引進先進的內控管理理念，結合投融資管理中潛在的風險，建立內部控制制度，并要求各個崗位工作人員將此落實在實際中，以此提升內部管理工作有效性，實現對風險的防控與監管。

其次，建立完善的風險預警制度。結合企業的實際發展情況，完善管理手段與對策，提升企業工作人員的風險防范意識，將投融資風險防范工作落實在各項工作中，降低投融資風險對企業的負面影響。

最后，提升工作人員的工作意識。風險防范機制的建設，需要工作人員的支持，若是工作人員不具備風險防范意識或者責任意識，則會影響風險防范工作效果，無法為企業投融資活動開展提供支持。因此，需要提高工作人員的風險防范意識與能力，使其主動落實風險防范手段，為高質量管理工作開展提供基礎保障。

(三)制定科學發展戰略目標

在房地產企業經營管理的過程中，若想提升投融資管理水平，降低投融資風險帶來的消極影響，需要做好自身的內部管理，優化資金結構的同時，制定科學的戰略發展目標，將此作為自身可持續發展的核心因素，為企業長遠發展提供內在動力。由于房地產企業的特殊性，所以使部分企業的負債率出現居高不下的情況。負債經營雖然可以提升企業的經營管理能力，但是無法為長遠發展提供支持，會使房地產企業陷入一個惡性循環的環境中，不利于資金管理工作開展。因此，企業需要對自身內部資金結構進行調整與規劃，明確資金的使用途徑與來源，并要求各部門人員科學使用企業資金，提升資金管理工作的效率。此外，還應根據企業當前的發展需求與市場環境，制定科學的發展戰略目標，結合企業自身的需求，靈活運用現有的資金，優化內部經營管理手段，以此提升企業的適應能力與發展能力，為接下來管理工作的開展提供基礎保障。

六、結語

總而言之，在房地產企業經營的過程中，投融資管理工作的實施，雖然產生一定的風險，但是也為企業可持續發展提供驅動力，是提升企業市場競爭力的方法之一。在實際工作中，需要做好投融資管理工作，拓展企業的融資途徑，建立風險防范機制，利用國家的政策減少投融資風險，強化企業資源管理效果，維護房地產市場秩序，為我國經濟發展打下堅實基礎。■