新形勢下我國城市更新項目融資問題與對策

李勉柯 深圳市龍華投資控股（集團）有限公司

引言

近年來，我國高度重視城市更新建設工作，為推動項目建設提供了更多的政策支持，顯著提升了居民居住環境。依托高質量發展，我國城市更新項目進入快速發展階段，在這個過程中，如何分析出新形勢下城市更新項目融資發展的趨勢，并針對融資過程中的問題提出解決對策，是擺在城市更新項目管理層面前的一個重要課題。

一、城市更新項目概念

城市更新是新時代城市發展轉型的必經之路，是我國在城市建設中不斷提升城市管理水平、加快推動城市自我調節工作的重要措施。當前，城市更新可以理解為對城市建成區的功能、空間形態進行科學劃分，并持續改善。通過這些措施，進一步加快對城市中建設用地的盤活利用和節約利用，對危舊房進行重建、提升、整治、改善，能夠顯著增強城市面貌，進一步提高人民群眾生活幸福指數，改善居住環境，推動我國城市更新項目持續向好發展。因此，城市更新項目對于加快城市建設步伐、加快推動產業結構調整、完善住房土地供應等工作，均有著重要的現實意義，是我國在城市建設過程中加快推動城市功能完善的重要驅動。

二、城市更新項目對融資工作的要求

（一）對融資主體的要求更為嚴格

隨著城市建設步伐的不斷加快，我國一二線城市可供房地產開發的土地資源受到了較大的限制，對城市建筑項目的開發造成了一定的制約。在這個背景下，舊住宅區、舊商業區、舊工業區因當年城市規劃不夠科學，出現了安全隱患多、配套設施少、建筑質量不高等問題，必須要對這些空存量空間進行科學的規劃和釋放?；诖耍惹行枰獙ΜF有的項目進行優化，從而為今后城市建設提供更多的資源，城市更新改造項目勢在必行。從整體上看，城市更新項目融資主體要區別于傳統的房地產企業，需要一些資質更高、可承接更新改造項目的主體。城市更新改造項目融資主體的規模更大，需要有更高的競爭力，需要有更多的固定資產，只有這樣，城市更新項目實施主體才能在融資過程中有較高的競爭力，才能為城市更新改造項目融資工作提供重要的保障，確保融資工作能夠有序推進。

（二）需要不斷豐富融資內容

城市更新項目是近年來新興起的項目類型，和傳統的房地產開發有一定的差別。從整體上看，在城市更新改造項目過程中，實施主體在各個階段都需要提供大量的資金。例如，在拆遷補償、開發成本、土地價款申報、銷售以及后期項目招商等方面，都需要大量的資金支出，對實施主體的資金保障能力提出了更高的要求。為加快推動城市更新項目融資工作，必須在項目的不同階段，不斷豐富融資內容。要結合城市更新項目的推動過程，分批分層次開展融資工作，不斷豐富融資內容，確保城市更新項目每個階段的工作都能夠得到順利實施。

（三）需要逐步優化融資方式

長期以來，我國在城市建設過程中，房地產開發項目的融資工作方式主要依托于銀行貸款和民間集資。作為一種典型的資金密集型企業，城市更新項目實施主體在報批、拆遷安置等過程中工期較長，需要支付給農民工、拆遷戶、政府大量的資金。因此在城市更新項目的實施過程中，容易出現較大的資金缺口。從當前城市更新項目融資實際看，融資方式相對單一，導致融資工作效率低下，制約了城市更新項目的科學開展。從這個角度來看，今后在城市更新項目的融資過程中，要逐步拓展思路，進一步完善股權、信托、債券等新型融資方式，改善傳統銀行信貸、民間集資的融資模式。只有這樣，才能滿足城市更新項目的融資需求，為城市更新項目的實施提供堅實的資金保障。

三、新形勢下我國城市更新項目融資問題

（一）融資防范意識有待提升，過于樂觀

長期以來，我國對城市更新改造項目的政策支持相對較多。2016年國家推動商品房去庫存工作后，推出了一些寬松的貨幣政策和信貸政策，因此我國絕大多數地區樓市的銷售形勢非常樂觀。直到2020年底，我國一些地區的房價還在不斷攀升。在這個背景下，城市更新改造項目主體的意愿非常強烈，在土地拍賣等過程中，也有較大的積極性和熱情。從調查結果來看，有些城市更新改造實施主體加大了杠桿倍數，對融資工作和項目的經營有較大的自信心，過于樂觀。總體來看，城市更新項目實施主體的融資防范意識相對薄弱，沒有認識到城市更新改造項目融資可能出現的風險，導致出現了盲目融資的情況，融資成本較高，對后續城市更新項目的推動造成了較大的阻礙。

（二）融資渠道狹窄，受政策影響較大

基于對我國房地產開發制度的研究，發現在城市更新項目中，實施主體的自有資金一般在30%以上，因此絕大多數資金需要城市更新項目實施主體進行融資。目前，主要依賴銀行貸款和民間借貸兩種形式，其中銀行貸款比例最高。結合城市更新項目的實施情況分析，開發主體在完成拆遷補償、建筑物拆除后，才可以擁有土地的使用權，在這個過程中，由于城市住宅較為密集、工業用地補償標準較高，大額的拆遷補償資金需要城市更新項目實施主體來承擔。在這個建設過程中，如果國家對房地產開發企業的貸款政策發生了調整，將導致城市更新改造項目資金回籠受到較大影響。一旦發生，城市更新改造項目實施主體將會面臨著資金成本加大、融資渠道受到限制、融資金額較少等問題的制約，為城市更新項目的順利實施帶來了較大的負面影響。

（三）項目資金預算能力不足，前瞻性不強

城市更新項目的實施過程中，需要對投資和回報進行科學預算，這也是決定更新項目是否能夠得到有序實施的關鍵。結合實地調研，城市更新改造項目在前期開發過程中，可行性報告的編制水平至關重要，是決定了更新改造項目能否取得較大經濟效益的重要因素。在資金預算的過程中，必須要充分認識到城市更新項目的資金缺口，要結合詳細的市場調研、項目開發產品設計等內容，進行數據的分析。但是這項工作在我國絕大多數城市更新改造項目中比較落后，主要體現為預算能力不足、對市場調研不夠精準、資金缺口測算不夠準確等層面。同時，還要看到城市更新改造項目對建成后的運營風險缺少前瞻性，尤其是對自持物業后續的經營管理，缺少精準分析，導致城市更新項目完成后運營效果不佳。

（四）缺少專業的融資人才隊伍

城市更新改造項目對提升我國城鄉居民環境、扎實推動城鎮化水平，均有著重要的支撐作用。在大力推動城市更新項目融資工作中，必須有專業的融資人才隊伍支持，才能確保更新項目順利實施。從本文的調查來看，我國缺少專業的城市更新項目融資人才。在城市更新項目的實施過程中，管理層比較重視招聘項目開發、資金預算、銷售等方面的人才，對融資人才引進重視程度不高。即使有一些融資人才加入城市更新項目中去，也缺少科學的激勵措施，導致核心人才頻繁跳槽，對城市更新改造項目融資工作的有序開展造成了一定的壓力。此外，在我國城市更新改造項目實施過程中，開發主體主要關注短期經濟效益，針對融資人才隊伍的教育和培訓力度偏低，導致融資工作人員缺少職業忠誠度，對城市更新改造項目后續的發展是極為不利的，急需提高重視程度。

四、新形勢下我國城市更新項目融資對策

（一）提升防范意識，堅持謹慎工作思路

受到新冠肺炎疫情的影響，我國國內經濟和國際經濟都出現了低迷的趨勢，對房地產企業發展帶來了較大的負面影響。在這個背景下，多數有購房意愿的人群持觀望狀態，樓市一改往?；鸨内厔?。三線四線城市的房價正在不斷下降，打消了炒房人群的積極性，同時我國目前堅持“房住不炒”的思路，對房價進行了多輪的調控。在這個背景下，城市更新項目實施主體一定要提高防范意識，隨時關注國家在房地產行業的相關政策，積極總結規律，提前應對城市更新項目融資工作中的風險隱患。要時刻保持謹慎的工作思路，提高對融資工作的重視程度。例如，在城市更新項目的實施過程中，要堅持分期開發的原則，遵循步步為營的思路，逐步減少資金投入?？梢韵刃虚_發一些可銷售的項目，及時回籠資金，減少城市更新項目后續的融資壓力，通過這種方式，可以顯著規避風險，推動城市更新項目的順利實施。

（二）逐步拓寬融資渠道，降低風險

新形勢下，我國城市更新項目融資工作面臨著重要的挑戰，更新項目實施主體要對城市建設中周邊環境、市場需求、宣傳、競爭對手產品進行科學的分析。對一些風險較大的城市更新項目產品，可以積極探索股權融資模式、合作開發模式等方式，進一步拓寬融資渠道。要在傳統的銀行貸款、民間融資方式基礎上，多引入其他的投資人，積極推動股權融資、債券融資、信托融資。通過多種融資渠道的融合發展，進一步規避城市更新項目融資工作中的風險。值得注意的是，在拓寬融資渠道的過程中，要結合城市更新項目實施主體的實際，確保融資工作在可控范圍內。要依托制度建設，減少融資中的不穩定性因素，必要情況下，城市更新項目實施主體可以多吸收借鑒國內外優秀的融資經驗。在融資過程中，要區分長期資金需求和短期資金需求，加快推動內部自籌資金、引入戰略投資者等多種融資方式。

（三）強化項目控制能力，提高競爭力

在中國特色社會主義進入新時代的背景下，我國城市更新項目融資過程要高度關注項目控制能力，以此不斷提高更新項目在融資市場中的核心競爭力。一方面，城市更新項目實施主體要不斷提高自身財務水平，逐步增強固定資產管理能力，確保在銀行信貸、股權融資等過程中，能夠不斷提升綜合實力，提高銀行等金融機構對實施主體貸款的信心。通過這些措施，確保城市更新項目不同階段的資金得到保障。另一方面，城市更新項目實施主體在項目建設過程中，要對項目進行充分評估，高度重視項目的可行性，結合周邊的環境以及消費者的需求，合理規劃城市更新項目內容，確保城市更新項目能夠具有較高的可行性。同時，要通過科學的資金預算，確保融資方案切合實際，減少融資工作中的風險隱患。

（四）加強人才引進和培養，提升綜合素養

今后我國城市更新項目在實施過程中，要高度重視融資人才隊伍建設工作，依托教育引導和管理，進一步提升項目實施主體的人才隊伍建設。一方面，要高度重視優秀核心人才的引進。城市更新改造項目實施主體可以探索和高校合作的模式，多培養一些既懂融資經驗又懂房地產項目開發理論的專業型人才。通過定向培養的方法，為城市更新改造項目提供一批專業人才。這些畢業生能夠迅速熟悉城市更新項目融資工作實際，顯著提高融資工作效率。另一方面，在現有的融資人才管理過程中，要不斷強化績效考核和薪酬體制改革工作，對高學歷、高素質和具有較多融資經驗的人才，要提供更為寬松的工作環境和更高的晉升平臺。要讓核心人才能夠在城市更新項目實施中留得住、發揮好人才的作用。同時，要加強對融資人才的教育和培訓，結合融資工作實際，邀請行業領域內的專家到城市更新項目一線進行業務指導，對融資工作中出現的融資渠道狹窄、融資效率較低等融資難問題，進行現場的業務指導。通過這種方式，進一步提升城市更新項目融資人才的綜合素養，為提升城市更新項目經濟效益和社會效益注入強勁的人才動力。

結語

隨著我國城市建設步伐的不斷完善，城市更新項目獲得了廣闊的發展空間。從整體上看，城市更新項目對融資工作的要求更高，表現為對融資主體的要求更為嚴格、需要不斷豐富融資內容、逐步優化融資方式等層面。我國城市更新項目融資過程中，還存在著很多的問題，主要表現為融資防范意識有待提升、過于樂觀、融資渠道狹窄、受政策影響較大、項目資金預算能力不足、前瞻性不強、缺少專業的融資人才隊伍等。這些問題的出現，對我國城市更新項目的有序推動造成了一定的影響，必須盡快解決。今后我國城市更新項目在融資過程中，要進一步提升防范意識，堅持謹慎工作思路；要逐步拓寬融資渠道，降低融資過程中的風險；要強化項目控制能力，提高整體項目的競爭力；要進一步加強人才引進和培養，提升項目融資工作人員的綜合素養。相信在這些對策的共同努力下，我國城市更新項目將取得扎扎實實的成效，在新時代煥發出新的生機。