商業綜合體財務管理中全面預算管理的實踐探析

周楚珊 汕頭市華潤置地地產發展有限公司

引言

伴隨著我國不斷推進的城市化進程，我國城市的發展速度驚人，其中商業綜合體成為城市經濟建設的強大助推力之一，商業綜合體的建設，可以使城市的空間得到拓展，而且城市居民的收入因此而上升。但是，城市內部的商業綜合體近年來數量持續增加，必然面對更大的發展壓力，要想使商業綜合體能夠穩定、長遠發展，就必須從內部著手，完善其財務管理工作，尤其是對全面預算管理進行改進以及完善，使商業綜合體的實力更為強大。

一、財務管理對于商業綜合體的重要性

（一）可以直接反映商業綜合體的實際經營情況

在財務管理各項工作之中，必然涉及較為廣泛的內容，例如資金的流向、盈利情況、資產負債等，相關人員需要整合并且優化所有財務信息，同時重點分析可能對商業綜合體的發展產生負面影響的因素，進而強化管理商業綜合體發展所需的成本，將財務反饋作為依據，對商業綜合體的真實運營能力進行判斷，從而使所有人員更清晰地了解商業共同體的管理、經營、財務等情況，準確掌握我國不同地區的商業政策，以及最新經濟發展趨勢，從而使商業綜合體的經濟實力變得更強。

（二）幫助商業綜合體發現自身存在的不足

商業綜合體在不斷運營的同時，必須持續關注自身的財務管理工作，從而使相關人員能夠掌握最佳時機，然后通過全面預算等工作，改善運營過程中的“短板”，從而使商業綜合體朝著既定的戰略目標發展，挖掘出商業綜合體之中更有價值的因素。不僅如此，開展財務管理能夠使商業綜合體進行反思，及時找到自身發展之中存在的問題，在分析問題成因之后，第一時間使問題得到妥善解決。由此可見，財務管理在商業綜合體的發展之中，扮演著十分重要的角色，其中包括全面預算等工作內容，可以使商業綜合體獲得更多的經濟效益。

（三）使商業綜合體的財務目標得以實現

商業綜合體內部產生的、所有正向的現金流，都能夠成為綜合體內部各企業的經營利潤，所以，與單獨的企業相比，商業綜合體可以通過運用多種財務管理手段，不斷擴展自身的實力。在積累了雄厚的資金之后，商業綜合體能夠對自身的財務狀況進行精準盤點，從而不斷激發商業綜合體內部潛在的力量，打破利益所帶來的發展障礙，彰顯出商業綜合體的真正價值。

商業綜合體開展財務管理活動的最終目標，就是幫助股東獲得最大化利益。商業綜合體可以依托正向的現金流，使自身的經營利潤率得到提升。由于不同類型的商業綜合體有著不同的體量，因此，商業綜合體開展的財務管理工作，還包括對成本支出的費用進行控制、詳細分析收入情況等，保證自身能夠在經營過程中獲得更多的利潤。不僅如此，商業綜合體可以依托財務管理，獲得更為多樣化的融資渠道，同時整合自身已經具備的資源，主動探索未來發展的新戰略。

二、商業綜合體內部財務管理人員的主要類型

（一）財務負責人

財務負責人構建了商業綜合體之中的會計核算體系，以及整個財務管理機制，并且在明晰不同的業務流程之后，建設商業綜合體的內部控制體系。在財務崗位方面，按照不相容職務相分離的原則具體細分，做好各項收支的預算、核算、控制、分析、稽核等工作，使商業綜合體的資產能夠得到高效利用，并且不會遭遇風險。監督并且指導商業綜合體內部的各個部門，例如銷售、物業、收銀等，能夠為商業綜合體的資金鏈條長期保持完整狀態提供強有力保障。

（二）商業體會計

商業體會計要核算商業綜合體內部的所有費用，然后登記到賬簿內，定期清查與核對商業綜合體的資金往來，審核各類商品的銷售憑證、信用卡和禮券的收支記錄、收銀情況等。在月末的時候監督商業綜合體的倉庫進行盤點，評估商業綜合體當前存貨的價值，制定跌價準備的計提依據；準確測算商業綜合體的整體稅金之后申報；與商業綜合體的促銷活動相配合，測算促銷費用以及費率基準。

（三）商業體出納

商業體出納的主要工作，就是審核并且報銷商業綜合體內部的所有借款、來自外部的建筑工程合同、購置物品的單據等，實事求是地登記所有現金，或者進行銀行日記賬。商業綜合體發展所產生的票據，均交由商業體出納保管。不僅如此，商業體出納還負責結算各部門工資，在產生提現需求之后，進行銀行轉賬、提現或者匯款。

三、商業綜合體的財務管理工作中存在的問題

（一）商業綜合體忽視財務分析工作

財務分析工作是財務管理工作的重要內容，該工作可憑借對數據的分析以及解讀，精準化、具體化、可視化地展示研究對象的財務管理現狀，對財務工作優化、商業綜合體未來決策具有十分重要的意義。當前，商務綜合體運營工作主要忽略了以下兩方面的工作：（1）觀念建設工作。許多商務綜合體在運營時都會出現“重業務、輕財務”的情況，認為業務是利益的主要來源，財務只為業務錦上添花，無單獨的實際意義。這種觀念建設的缺失，導致綜合體運營出現越來越多的財務隱患，在未來可能使業務鏈遭受巨大風險；（2）建設綜合體運營體系。綜合體運營與其他運營存在本質區別，但這一區別并未被所有綜合體管理者知曉。許多商業綜合體的財務總監擁有多年財務工作經驗，但是無法正確認識到綜合體運營與其他企業財務管理的本質區別，導致財務制度生搬硬套，難以發揮最佳效果。

（二）相關財務管理人員的從業經驗較少

財務管理之中的任何一項工作，都需要通過負責財務管理的工作人員完成，因此，商業綜合體內部的財務管理工作，與相關管理人員有著緊密聯系。然而，在我國部分商業綜合體之中，雖然商業綜合體可以憑借自身的雄厚實力，吸納大量專業程度較高的財務管理人員，但是在此之中，為數不少的財務管理人員自身具備的從業經驗較少，在管理過程中很容易走入誤區，導致商業綜合體難以通過管理活動，制定出高效的、能夠促進商業綜合體進步的管理方案，財務管理在現實中難以發揮出應有的作用。不僅如此，商業綜合體的財務管理并未隨著時代的發展而創新，管理工作機械化開展，財務管理工作難以獲得更高的成效。

（三）監管財務管理的工作仍需強化

財務管理在任何企業之中，都屬于占據關鍵地位的工作，而且商業綜合體與一般類型的企業不同，為數不少的商業綜合體在全面預算、內部控制等方面都沒有進行充分考慮，錯誤地認為財務管理能夠順利開展，就可以“高枕無憂”，沒有對財務管理各項工作進行及時監管與考核，導致財務管理的監管層面變成了真空地帶。由于對財務管理的考核與監管工作不到位，財務管理各項工作出現混亂，進而導致商業綜合體內部工作失衡，出現更多威脅商業綜合體發展的問題。

四、全面預算管理相關內涵

現代化企業為了使內部管理變得井然有序，所以開展全面預算管理工作。全面預算管理的主要內容如下：將企業以往的生產和經營狀況作為依據，分析和預測未來的市場走向，進而對企業未來一段時間內的生產和經營進行預測，提前對企業內部的所有資源進行分配，保證企業的實際運營活動與戰略目標相契合。所以，商業綜合體可以在全面預算管理得到執行之后，判斷戰略目標的達成進度。不僅如此，全面預算管理的過程如果科學合理，可以有效控制商業綜合體的發展支出的成本，穩定商業綜合體的現金流，并保證商業綜合體的利潤不會受損。

全面預算管理的內容，涵蓋了整個商業綜合體，商業綜合體內部的所有人員必須參與其中，并且做到協同合作，在合理分配所有資源之后，衡量其中不同的部門與商業綜合體之間的經營情況，找到商業綜合體發展過程中的弊端然后及時解決。全面預算管理使經營戰略與商業綜合體之間的績效相連接，能夠極大地推動商業綜合體的發展。

五、商業綜合體在全面預算管理之中存在的問題

（一）全面預算管理的參與度較低

全面預算管理的核心，就是制定目標并將目標逐級推進、逐步落實。但在商業綜合體運營過程中，全面預算管理在運營活動中的參與度仍處于較低水平。具體而言，商業綜合體運營不同于常規房地產項目，它不僅需要擴大市場份額、吸引顧客、打造品牌形象，還應當注重資金的利潤率、重視資金投入轉化的實際價值。商業綜合體是各類商戶的集合，其內部建筑面積的使用途徑是多元化的，業態布局、品牌引進、店面管理、商鋪租賃的方向也十分復雜。如果套用傳統房地產管理中的預算管理模式，必將在實際工作中遇到巨大的阻礙。因此，全面預算參與度較低的問題，表面上是財務工作落實不到位的問題，實際上是業務與財務未協調統一的問題。

（二）未合理開展預算編制工作

部分商業綜合體在全面預算編制層面存在不合理現象，通常只是按照以往的全面預算結果進行編制，所以預算編制的內容較為陳舊，甚至已經遠遠落后于商業綜合體當前的發展腳步。部分商業綜合體為了獲得更多的利潤，在面對部分工作的時候，沒有等預算編制的結果出臺，就盲目地開展各項工作，導致全面預算管理在商業綜合體內部形同虛設，無法發揮其良性控制作用，甚至出現商業綜合體的成本支出與全面預算管理嚴重不符的現象，全面預算管理的參照作用也變成一紙空談。

（三）尚未健全全面預算相關考核管理機制

全面預算相關的考核管理，主要包括兩方面的工作：一方面是考核全面預算各項工作的成果，另一方面是考核全面預算的監督管理力度。前者是對全面預算結果的考核，后者是對全面預算監督效果的考核，二者在有機結合之后，不僅可以驗證全面預算管理的理論，也能夠使全面預算管理在實踐過程中發揮作用。但在實際管理工作中，商務綜合體要么兩者皆不完善、要么只重視前者忽略后者。在第一種情況下，整體的考核管理制度缺失，全面預算管理完全無法與實際業務產生耦合機制，全面預算管理的正面效果無法作用于生產經營，導致人力資源與投入資金被浪費。在第二種情況下，雖存在考核制度然而缺乏有效監督，可能出現考核結果與實際情況不符的情況，致使考核結果偏離現狀，對綜合體運營工作造成嚴重的不良影響。

六、全面預算管理在商業綜合體的財務管理之中實踐的策略

（一）提升參與全面預算管理的參與度

全面預算管理必須參與到商業綜合體的整體運營之中，基于現狀，全面預算管理參與運營工作的重心，在于深入探討并解決綜合體管理的實際問題，將全面預算管理工作滲透到業態布局、品牌引進、店面管理、商鋪租賃等工作中。例如，在業態布局工作中，財務人員應做好不同業態布局下的預算管理工作，將業態布局的預期收益與預期成本精準化，從全面預算的角度確定該地段下餐飲、零售、娛樂、主力店的最佳比例，從而為管理者的經營決策提供指導性幫助，提升財務工作在業務模塊中的價值。

（二）對全面預算進行合理編制

商業綜合體應當明確在全面預算之中，需要融入預算編制的諸多內容，摒棄以往運用的、陳舊的預算編制方法，然后將商業綜合體的已有工作經驗作為基礎，對當前的市場發展情況進行預測和分析，同時兼顧商業綜合體所處的環境、我國政府下發的政策等，全面而合理地編制自身的財務預算，從而使商業綜合體的管理需求以及發展需求得到滿足。

與此同時，商業綜合體的發展必須嚴格按照相關程序進行，各項工作在全面預算編制完成之后，嚴格按照編制結果循序漸進地開展，從而使全面預算管理的約束作用真正發揮，以及幫助商業綜合體節省發展成本。不僅如此，財務管理部門需做好預算數據的核查工作，避免數據統計與計算過程中產生疏漏現象。同時，為應對部門虛報預算的情況，財務需將預算管理與資產管理工作的協同性進一步提升，確保預算匯報數據與資產管理結構相一致，保障數據的真實性。

（三）對相關監督考核體系進行完善

全面預算管理并非是開展后“一勞永逸”的工作，商業綜合體必須關注全面預算管理完成之后的執行情況，專門建設監督與考核機制并不斷完善，在綜合體內部建設相對應的監管部門，實時開展對預算執行情況的監督工作，以保證全面預算管理在商業綜合體之中的重要地位，同時保證商業綜合體之中的所有工作，都能按照預算管理的結果執行。除非出現極特殊情況，否則任何人不能更改預算結果。財務管理人員應在該工作中擔任核查者與監督者的角色，一方面成為考核體系的落實者，核查全部考核數據的準確性與真實性，另一方面監督財務部門對內部以及外部的管理效果，堅決杜絕考核數據在內部出現問題。

除此之外，商業綜合體需要將實際的預算執行情況作為基礎，設置相對應的激勵機制，同時出臺獎懲措施，促進所有人員在積極參與全面預算管理的同時，主動對全面預算管理進行維護，為全面預算管理的準確性提供更多的保障，從而不斷促進商業綜合體在發展中進步。

結語

綜上所述，商業綜合體是促進我國城市發展的重要力量，為了使商業綜合體能夠發揮其作用，就必須在商業綜合體內部關注其財務管理的過程，同時做好全面預算管理相關工作。針對商業綜合體之中財務管理以及全面預算管理存在的問題，商業綜合體需要及時找到產生問題的根源，然后運用多種策略，對財務管理以及全面預算管理進行創新并完善，進而使商業綜合體在面對市場競爭的時候更加得心應手，未來的發展道路更加穩定長遠。