“三條紅線”背景下房地產企業財務管理應對策略

薛書馮 祥生地產集團有限公司

引言

房地產企業的業內人士已經在2019年開始呼吁相關現金流的管理，同時房企的相關主管部門也考慮到相關政策，紛紛采取一系列策略進行適量的房地產經營。例如一些房企集團針對一些負債不高的公司進行區域性的要求，要求這樣的公司提前償還銀行貸款，并且在后續的發展中要求適量控制負債。根據房地產企業的相關“三條紅線”，房企應將其進行充分的解讀，完全的了解相關融資新規，繼續窺探發展中的融資規模，尤其是要在“三條紅線”監管政策的引導下，繼續實現房地產企業的健康、持續性發展才是目標。

一、房地產企業特點

（一）房地產企業體量大，運營周期長

當下房地產企業的主營業務還是進行房屋的銷售，作為一個正常的完整鏈條，房地產企業也需要進行可行性分析研究，把整個運營作為一個完整的鏈條。首先，房地產企業由于體量較大，企業運營周期較長，加上市場需求和政策瞬息萬變，因此其很難再抓住購房者的偏好，很難抓住政策的變動和經營周期的變動，這樣來看其會對房地產企業帶來較大的影響。

其次，一些房地產項目由于所涉及資金數額較大，有時甚至達到十幾億元，這樣大額的資金投入會給房地產企業帶來一定的考驗，特別是由于房地產項目運營周期的特點，使得其在建設投入方面會遇到市場變動影響，使得一些資金需要進行不斷地投入，這對房地產公司融資方面提出了更高的要求，最終會導致房地產企業加大負債率。房地產企業還要在通盤設計時反復考慮到相關資源，并也要根據社會需求的變化設置經濟、交通、配套資源等。

（二）房地產企業多環節加杠桿

房地產行業在市場上是一個高負債的行業，從企業拿到地到銷售完畢期間會存在多環節的加杠桿現象，這樣會使得其繳納一定的保證金，并會加大向金融機構借錢加大杠桿。例如在繳納土地款時，部分房企普遍存在通過前融的方式支付部分土地款，通過前融和開發貸并存的方式支付剩余土地款，從而加大房地產企業的融資杠桿；例如在房地產開發環節，房地產企業通過建設公司墊資、商票、供應鏈融資的方式加大開發杠桿；例如在房地產銷售環節，通過預售結合銀行按揭貸款的方式進一步加大杠桿，這樣的方式會使得房地產企業多次加杠桿，使得房地產企業自身杠桿的負債率較高，從整個資金鏈條上來看，如果一個環節出現紕漏將會導致整個鏈條產生損壞，最終使得房地產企業面臨一定的風險。

（三）內部控制與審計薄弱

我國房地產市場在過去20年所謂欣欣向榮，在樓市繁榮的市場化局面下，房地產企業開始快速的擴張，并注重自身的財務管理，內控問題的出現也使得一系列房地產企業產生了大量的問題，使得企業大部分內控形同虛設，導致很多房地產標的項目沒有達到一定的目標。從審計相關的情況來看，房地產企業項目很多的弊端也層出不窮。例如內部控制和審計的薄弱，使得房地產企業缺乏一系列風險監控政策的指引，在經濟放緩的前提下一些項目資產的破產清算也難以實現，因此房地產企業固有特點存在的安全隱患，也給房地產企業帶來了巨大的財務風險。

二、“三條紅線”政策對房地產企業的影響

在“三條紅線”政策的指引下，企業的負債規模得到了限制，但與此同時現金流也會受到一定的影響。從“三條紅線”對房地產企業的影響來看，該項政策會使得房企出現新的拐點，尤其是“雙集中”影響下的2021年房地產貸款集中和土地集中尤為明顯，房地產企業通過加杠桿實現野蠻增長的現象會發生一系列改變，相反一些財務指標優異、經營管理優秀、綜合實力較強的企業，他們會通過經營驅動、優勝劣汰的方式，繼續拉大與房企之間的差距，有利于實現房地產行業的集中。

“三條紅線”政策無論是對未來的土地市場還是對房地產企業的影響都是巨大的，針對相對趨于平穩的房地產企業發展來看，融資成本會隨著政策的指引逐漸地降低，甚至預言三年后房企的盈利水平將會呈現下滑的趨勢。當下市場的競爭就是資源的競爭，房企也要在市場的競爭中依靠實力說話，這就需要房地產企業根據“三條紅線”政策的指引，對房企負債規模給予一定的明確，上升企業綜合的實力地位，以上來看通過“三條紅線”監管政策的指引勢必會對房企的發展產生一定的深遠意義。

三、房地產企業在“三條紅線”監管下經營模式的轉變

從2020年的中央政策態度來看，我國依然堅持“房住不炒”的政策態度，特別是新冠病毒的疫情影響下，市場中中小型的房企開始呈現出下行的狀態，房企的現金流量依然呈現出緊張的態勢。此時，“三條紅線”政策的全面落實，使得多家房地產企業開始被迫引入戰略投資者，從而有效地緩解了房地產企業的財務困境，這樣來看房地產企業由于資金斷裂，其會被迫進行相關項目的打包拍賣，會逐步被市場淘汰或者收購和兼并。

“三條紅線”正式開始所帶來的紅利顯而易見，如土地紅利和金融紅利以及受到新的監管政策的指引，房企開始注重內部的管理體系的完善，房企在運營方面和服務方面更加注重優質化。房企的財務管理更要遵從一定的紀律性，將財務紀律逐漸延伸到財經紀律，要求房企不能做假賬的同時做好成本的控制，如從成本分攤方面延伸到財經紀律方面，再拓展到投資紀律方面，都需要房地產企業緊跟“三條紅線”政策進行全面的財務內部監管。當下，房地產開發商和房企財務管理工作者其所面臨著市場環境較為復雜，如果原有的工作模式和政策難以適應市場，將會難以贏得面向市場的發展。

四、“三條紅線”政策下房企財務管理的應對策略

（一）積極應對“三條紅線”的管理策略

房地產企業的資本結構管理也要積極地應對“三條紅線”，嚴格在政策的指引下統一口徑和統一指標計算，將具體的標準進行逐步的落實，盡量避免產生指標計算結果不一致的現象。在“三條紅線”指標的規范上，其公式會涉及相關財報的資產、負債、所有者權益，或者是資金和有息負債等科目，會計科目一旦變化就會對會計報表產生一定的影響，甚至延伸到對經營業務和管理事項產生影響，最終將影響到“三條紅線”政策的落實。

從財務管理方面來看，財務結構的相關調整是十分必要的，一些企業把債務周期拉長甚至去借高利息短期債，這樣就會對企業產生一定的影響。在管理方面更要注重對資產負債表的檢查和檢討，同時制定完善的管理體系和管理內容，通過一定的管理方法來強化資金和投資管理。從監管角度來看，未來房地產企業不做傳統的明股實債，而將重心轉移到真實的同股同投資，真實的股權投資將會幫助企業保留住財務底線，必要時候還可以通過提升兌匯率管理的方式，加強對匯率的管理此時就會對房企財務管理產生大幅度的影響。

（二）房企財務管理中實際工作事項管理

從房地產企業監管部門的統計數據來看，相關監測表會涉及一系列財務指標，這8項指標中也包含了最近三年經營活動的現金流量，也會包含觸及“三條紅線”指標的融資，因此該項工作事項的管理給房地產企業日常財務工作帶來了一定的難度。但根據日常管理來看，其必須高度重視經營活動，從相關工作事項管理上幫助企業結轉利潤，加強對三個指標管理，合理應用會計方法，才能使得工作事項管理更加的優化。

例如會計方法的應用也要在會計準則的指引下，落實好方法的應用并掌握好新會計準則內容的變化，使得企業財務管理中會計方法的運用必須掌握好度，堅持會計核算方法的一致性，通過標準的制定保證會計報表的質量，最終實現財務數據的準確性和客觀性。另外，房地產企業還要逐步完善財務系統，通過建設系統的完善并不將其賦予表面，如形成全員統一的思想，統一的管理才能形成統一的風格，統一的管理語言才能做到管理意識的統一，最終實現企業管理的業財一體化。業務部門還要根據日常的財務系統做好財務報表的呈報，財務報表更要在保質和保量的基礎上，積極地應對一些復雜的事項，避免發生不必須的影響才是關鍵。因此，房地產企業此時可以通過預算的方式，做好相關結算和后續工作，加強相關財務風險的規避，進行專業化的管理和精細化的管理才能實現更好的發展。

（三）樹立全環節風險意識、重視成本管理的細化

首先，房地產企業要根據三個指標的內容，結合自身的業務和事項樹立全環節風險意識，根據內部管理活動的不同階段產生的不同影響，幫助管理者樹立全環節風險意識，根據不同階段按照相關內容進行成本的計量與核算，特別是房地產開發項目由于其成本項目的重要性，要求房地產企業必須高度重視成本管理的細化，必須高度重視成本的有效控制，將整個開發項目成本控制在可控的范圍內，這樣也有利于房企成本的核算。例如房企的加計扣除費用和開發費用的計提，會對房企的成本產生一定的影響，又如土地成本分攤方法的不同，也會導致不同的計算方式和結果。成本管理在具體操作過程中既要符合常規，又要注重合規和合理性，堅持理論和實踐相結合，才能恰當的選擇成本管理方法，最終幫助企業實現稅收成本的降低。從經濟運行角度來看，相關經濟周期的項目影響，一些平穩發展期和降速發展期的項目顯得尤為重要，只是要求房地產企業必須樹立全環節的風險意識，此時要站在全局的角度把握投資節奏，注重投資速度的放緩，真正的從城市規劃和政府規劃角度上進行項目的可行性分析，在依據市場的變化和政策的變動進行方案的應對。

其次，房地產企業要合理的預測資金需求，要注重資金來源的優化，并在相關投資項目決定后審慎相關整體效果，從整體上做出科學的預測并做好一系列必備工作，例如在精確預測資金的基礎上選擇合理的資金渠道，結合企業自身選擇合適的融資策略，例如房地產企業可以根據自身的實際情況采取一定的股權融資、小股東投入、信托融資、發行債券、互聯網金融融資，最終還可以通過銀行借款來實現融資。房地產企業還要改變傳統的資本結構，通過降杠桿促進企業內部發展，從傳統的資本結構來看高負債現象還比較普遍，因此企業負債過高會給企業發展帶來一系列不穩定因素。當下，由于一些負面輿情和經營環境的惡化，一些金融機構在借款方面缺乏一定的安全保障，房地產企業應多環節的加強杠桿，在實踐中逐步地進行量力而行。例如根據當前房地產企業現狀來看，降低負債率并對相關環節的把控，會使得企業的現金流出和銷售現金流入達到一定的匹配度，最終真正的避免資金資產資源的浪費，幫助企業提高銷售回款率，加速內部資金的周轉和資金回籠。

（四）建立嚴格的內部控制與審計

房地產企業由于自身行業的特點，其必須在內部建立嚴格的內部控制制度，并通過審計的方式有效的規避財務風險和經營風險。例如內部控制要建立一套完善的監督和制約體系，通過加強對風險的評估實現相關投資部門的風險投資，最終加強對風險的有效規避和評估。例如在一些投資部門的前端設置上，設置相關前期投資的管理部門以及風險控制部門，能夠有效地幫助企業進行內控制度的落實。一套行之有效的內部控制制度和體系，對于房地產企業規避各種風險來說作用是大有裨益的，也有利于企業發展體制的逐步完善。

房地產公司還要注重建立內部適合的審計質量標準，通過審計質量標準的有效監控，讓審計人員充分認識到相關內容的重要性，只有在充分了解相關審計專業知識的基礎上，遵循一定的道德標準和相關內容，才能使得審計隊伍更加的專業化。在當今社會經濟發展中，企業要逐步擴大審計范圍和審計功能，對相關經濟活動之間的聯系進行窺探，不僅局限于財務方面的審計，還要對企業內部經營的各個方面進行有效的監控，通過監控和審計提供決策者更加有效的決策信息，幫助企業決策者更好地進行投資決策。現階段根據當下的審計要求，房地產企業也不能忽視審計的作用，通過一定的審計工作才能防止一定漏洞的出現。

結語

綜上所述，從“三條紅線”政策來看，房地產企業通過政策的指引實現了更遠的發展，例如在企業內部經營管理上，實現了經營能力和管理能力的提升，實現了企業核心能力的提升，最終幫助企業經營管理達到一定的成效。在“三條紅線”政策的指引下，財務管理工作也應遵循一定的財務指標，財務指標也應該實現動態的發展變化，例如可以根據“三條紅線”政策的新情況，改變房企傳統的經營管理模式，在有競爭力的產品上保障一定的質量，提升管理中的實際管理能力，才能確保財務的穩健并幫助房企尋求更高的目標。房地產企業應在“三條紅線”政策的指引下，規避市場中的各種財務風險，全面樹立全環節風險意識，積極探索財務管理的應對策略，才能在未來市場發展中占據有利地位。