集體經營性建設用地建保障性租賃住房REITs融資風險評價

孔 偉 瞿富強 郝鴻飛

（南京工業大學經濟與管理學院 江蘇南京 211816）

引言

為了更好地保障國內新市民、青年人的基本住房需求，國務院辦公廳于2021年6月印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，首次從國家層面明確住房保障體系的頂層設計，提出利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房。2021年7月，國家發改委發布了《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，首次將保障性租賃住房納入到REITs試點申報項目名單中。為了響應國家的號召，本文探索利用集體經營性建設用地建保障性租賃住房，并引入REITs融資模式，給予保障性租賃住房在建設運營階段金融方面的支持，并對集體經營性建設用地建保障性租賃住房REITs融資進行風險評價。

風險評價指標體系構建

本文基于國家相關政策和法律法規，梳理REITs融資風險評價和集體建設用地建租賃住房相關文獻，結合集體經營性建設用地建保障性租賃住房的實際調研情況，以問題為導向，最終從法律風險、政策風險、建設風險、運營風險、市場風險、金融風險和管理風險七個方面建立集體經營性建設用地建保障性租賃住房REITs融資風險評價指標體系，如表1所示。

表1 集體經營性建設用地建保障性租賃住房REITs融資風險評價指標

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案例分析

M公司是某房地產公司，在國家大力推行保障性租賃住房建設的背景下，該公司擬采用集體經營性建設用地建保障性租賃住房REITs融資模式。M公司與相關銀行、市住建委進行了溝通，獲得政府各部門支持并落實了項目實施方案及推進計劃，其中集體經濟組織以集體土地使用權作價入股、M公司按照固定股權比例現金出資共同成立聯營公司開發項目，投資人通過投資REITs股權份額獲得收益。本文基于FAHP-物元可拓法的風險評價方法，邀請規劃、住建、REITs等方面的有關專家進行咨詢評價，根據0.1-0.9標度對各個指標的相對重要性進行評價，構建判斷矩陣，分別計算出模糊一致性矩陣，計算權重向量，具體結果如表2所示。

表2 風險指標權重值

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根據表2的計算結果，從一級指標的權重來分析，可以看出政策風險（0.1984）、市場風險（0.1706）、運營風險（0.1540）比較高。下面再利用物元可拓模型進行進一步風險評價。將風險按照高低程度劃分為風險很低、風險較低、風險中等、風險較高、風險很高5個等級，0表示無風險，10表示風險最大，邀請有關專家對各個指標進行打分，計算出各指標關聯度，如表3所示。

表3 各指標關聯度及打分情況

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結合表3所計算的指標權重值，分別計算該項目的法律風險、政策風險、建設風險、運營風險、市場風險、金融風險、管理風險以及總體風險評估結果，如表4所示。根據表4的計算結果可以看出，該項目面臨的政策風險、運營風險為很高等級，法律風險、市場風險、管理風險為較高等級，建設風險、金融風險為中等高等級，總體風險為較高等級。

表4 項目風險評價結果

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結語

本文基于國家相關政策和法律法規，梳理REITs融資風險評價和集體建設用地建租賃住房相關文獻，結合集體經營性建設用地建保障性租賃住房的實際調研情況，構建因素較為全面的集體經營性建設用地建保障性租賃住房REITs融資風險評價體系，采用模糊層次分析法分析出對項目影響較大的指標因素，可以看出各因素占據權重不同，風險程度不同。再將物元模型理論應用于項目風險評價過程，對各風險指標進行量化評定等級。通過案例分析證明模糊層次分析法和物元可拓模型能夠對項目進行準確、合理地定量評價風險大小，為投資者進行投資風險分析提供依據，為制定合理的應對風險措施提供依據，以保證風險應對的有效性。