基于綠色建筑的商業地產項目建設成本管控研究

邱曉嶧

（甘肅省土地開發整理中心，甘肅 蘭州 730000）

在當前中國的建筑行業進入綠色轉型升級的大背景下，通過將綠色產業佳節到商業地產中，從而尋求可持續、精細化以及綠色的經營方式，已經成為眾多建筑公司走向綠色開發模式的一個重要的著力點，并且將其作為轉型升級的一個突破口。但是如何控制建設成本是公司能否盈利的關鍵，這也成為綠色建筑商業能否在房地產公司推廣的一個關鍵性問題。因此，本文通過對商業地產與綠色建筑產業的成本進行分析，得到一個合理控制模型，達到合理控制建筑成本的目的。因此不管是從國家對于環保節能的需要，還是商業地產項目的需求角度來看，都有著非常重要的意義。

一、綠色建筑的定義和成本控制內涵

綠色建筑是在建設與利用環境的完整生命循環中，即從前期的選擇、建筑設計、建筑材料選擇，后期的維修、改造等各個階段注重建筑物對自然環境與生態系統的良好性，以減少對周圍環境的損害，并運用先進科學技術減少能源耗費，為城市居民帶來安全、環保、健康的健康空氣的建筑工程。在施工流程和技術應用的完整生活周期內，堅持了節能、節地、省水、節財和保護環境的四節—環保的工程設計宗旨。其重要的工作重點是：第一，積極地運用綠化新能源，合理規劃建筑物的能源使用，進一步提高能量的利用效率，盡量減少不必要的耗費。第二，在建筑物選址與建筑設計工作過程中，通過科學合理設計對土地資源的利用方法，以進一步提高土地資源的集約使用程度。施工過程中，在滿足建筑物容積率要求，同時符合衛生要求和環保標準的前提下，合理減少施工密度，以降低對耕地資源的浪費。第三，提高城市用水管網的工程質量，降低漏損率。建設科學合理的城市用水體系，增加城市水資源的循環利用率，建立科學合理的節約用水標準與政策措施，建立完備的城市污水處理設施。第四，在建筑物的材質選擇上，采用高性能、低能耗、可循環再使用的建材。改善施工質量，延長使用壽命，減少材料的損耗。

綠色建筑的項目成本限制，是影響綠色建筑在商務與房產領域發展前景的一項關鍵性因素。對商業地產公司而言，在施工質量和后期養護措施符合有關規范的前提下，經過嚴格管理開發成本，達到整個工程項目的低成本開發與運作，就可以大大提高資金回報率。而常規的商業地產成本核算管理模式根據設定目標成本，用一個閉環的方式去管控每個發展工程項目關鍵環節的成本費用，統計資料表明一般商業地產公司的動態成本費用與實際目標成本之間的差異一般在百分之五以上。使商業地產發展由傳統型低成本粗放模式逐步轉變為高度規范化的綠色可持續的新型發展運營模式，因此建立符合綠色建筑建造理念的低成本管理方法，對綠色建設的發展尤為重要。

二、綠色建筑商業地產項目建造成本控制現狀

（一）綠色建筑商業地產項目建造成本控制的特點

對商用房產項目開發工作而言，出租方式、租售組合的方式都是其最主要的運作特點。而這些情況的發生，造成了實行綠化成本的投資方和最終建設的受益者不一樣，也不利于做好商業房產工程項目建設成本控制的管理工作。和傳統型的商用房產項目開發工作一樣，綠化商用房產項目開發工作也要求建設公司在投資巨大的成本、并且經過了長期的投資經營以后才可以提高建筑物的綠化質量，從而提高了其升值空間。在這些情況的共同影響下，很多的建筑投資商都已經開始更加重視商用房產項目開發工作的后期運營成本、并且期望對綠色商業地產項目實行更長久的投資經營，而并非像從前那樣賣掉所有的商業地產項目以獲取最大化的市場利潤。租金和業務增值是持有型商業地產的主要經營收入方式，是在經營周期內以最低的經營成本和最高的經營收益為目標的商業地產項目。所以，一般住宅項目和商業地產項目都是相同的，要求更高的開發技術的同時，其運營增值空間也相對更大。從中我們可以發現，通過商業用地建設項目來發展綠色住宅的主要因素是：首先，商業地產項目以租賃以及租賃出售相結合的方式進行經營和銷售，其經營模式與中國傳統的綠色房地產建造工程一樣，從根本上改變了綠色建筑增量的成本與受益人分割的尷尬情況；其次，和普通綠地建設商住工程比較，綠地建設商業地產項目投資規模較大，回收時間較長，但同時也有更大的運營空間和增值空間。這兩個因素都導致投資者追求的是綠色建筑評級指標和綠色建筑運營指標，前者能讓建筑產品賣得好，后者能真正節省后期運營成本，而非市場關注。通過節約運營成本來彌補綠色建筑前期增量成本的動機，將有助于改變傳統綠色建筑住宅項目重建設輕運營的弊端。成本管理將不僅限于規劃設計階段和施工階段的所有成本，而且要充分考慮運營階段的成本，以項目具體運營周期為視角進行項目開發成本管理研究更有意義。

（二）綠色建筑商業地產建設項目施工成本管理面臨的問題

盡管在近些年中，我國已經針對綠色建設理念做出了一定程度上的摸索、也做出了不小的成就。盡管如此，我們在綠色的商業地產項目開發與建設成本控制工作中還面臨著很多的問題。首先，很多的開發商在進行建設項目成本確定工作時，并沒有對建設項目成本數據信息的正確掌握，而僅僅單純地將綠色建設成本信息融入了整體的商業地產項目研發與管理工作中，而忽視了對后期運作成本的考慮，從而導致了后期項目管理的成本一直在上升。其次，由于很多的商業地產項目建設公司都缺乏對綠化施工進行深層次的認識，更沒有在實際商業地產項目建設工作中，針對綠化施工的特色和優點加以科學合理的利用，也沒有規范化的指導，從而造成了資源浪費情況的大量出現。再就是，由于沒有對綠色建筑技術的有效運用，最后使得所建造出的建筑物、其綠化標準都大大地不如工程設計中的國家標準，既不能滿足現代建筑設計的需要，也耗費了巨大的建設成本。最后，由于沒有做好綠色商業地產項目開發建設成本控制管理工作的好方法，使得很多的商業地產項目對建筑注重管控卻忽略了管理，最后使得其建筑施工成本控制的成效特別不好，也無法提高商業地產項目建設管理工作的品質與管理水平。

三、綠色建筑商業地產項目成本控制的要點

綠色建筑商業地產項目具有技術復雜、參與方眾多、建設規模打等特點，這決定了其成本控制過程的復雜性。基于綠色項目設備周期ⅳ的成本控制視角，從決策、設計管理和系統控制等方面探討了綠色建筑商業地產項目成本控制的要點。

（一）新型綠色建筑工程的費用和成本的問題概述

新型綠色建筑項目的成本及成本控制也需要注意一些非常重要的方面，新型綠色建筑項目與一般園林綠化項目有很大的區別。但并非總是和許多人所想的一樣，因為新型的綠色建筑工程只是實施一般園林綠化項目。而新型的綠色建筑工程的造價與成本控制方面盡管也能采取必要的措施來降低成本，以節約經費，但新型綠化施工的費用成本還是相比常規的施工成本還要高出上不少。所以，在認真地進行新型的綠色建筑工程的過程中，一定要注重于對施工的成本與費用進行預估，以減少對成本與材料的無謂的損失，但同時又不能盲目地節約施工經費，從而對以后新型綠化工程的實施產生了干擾。所以，只有上級的管理者們弄清楚了新型綠色施工的正確定義，才能夠合理的對新型綠色施工做出合理的評估，從而提高了新型綠色施工的順利進行。

（二）新型的綠色建筑工程實施一體化的設計理念

新型建筑綠化項目在實際施工過程中，要充分考慮各方面各因素對施工過程的影響，使設計師對整個施工過程有一個全面、全面地了解，并通過統一的工程設計，使新型綠色建筑工程的生產成本和費用降到最低。在綠色建筑的設計過程中，設計師必須結合自然條件和建筑的具體情況，同時傾聽基層工人們的建筑意見以及有關人員的工藝安排，以確保建筑的合理化和科學化，在建筑的過程中始終堅持統一的建筑原則，并持續地對原有的新的綠色建筑施工計劃加以改良和完善，以便于把建造建筑所需的成本和費用減至最小化。

（三）綠色建筑商業地產項目成本控制管理時要充分考慮建筑物的環境生命周期

全新綠色建筑工程的費用和控制并不僅僅意味要把產品的成本費用降至最低點而忽略了新建筑的自身的建造質量，與此相反，對于新的綠色建筑工程的施工過程則需要增加初始的資金投入，以確保建筑的整個生命周期都能夠滿足新綠化建筑的使用需求，同時要求綠色建筑的使用壽命盡可能地延長。如此一方面可以使建筑材料充分地發揮出其自身用途，從而達到綠化環境以及節約成本的效果。另一方面，在早期的綠色建筑建設過程中，建筑材料也應基于擇優性選用，即盡可能地選擇一些熱力學性能更好的材料，盡可能降低成本是合理的，但是也要保證材料的使用壽命很長，在保證建筑材料使用壽命周期足夠長的同時，還可以使建筑在后期拆除時的建筑材料能夠加以回收再使用，從而達到了建筑的綠化與環境保護的主題。

（四）新型的綠色建筑工程對于數學模型進行設計

在設計并預測新的綠色建筑工程的建設費用與生產成本的過程中，由于在傳統的模型中，給定的條件和新綠色建筑工程中間存在著一個很大的實際建設需求差距，而另一方面，由于傳統的經驗方法模型計算結果是含糊不清的，建筑成本的現實與計劃相比節省很大的偏差，所以對于新建筑的實際參考價值在綠色建筑的建設過程中，也是不大的。所以，建筑商必須設計和建立一個新的數字模型，來管理和估計新的綠色建筑項目的建設成本，而這個新模型又需要以預算成本增長率為基本參數，以建筑施工的持續時間作為自變量，和因變量共同構建起估算項目成本與實際施工時限之間的指數關系式，以便實現對新綠化建筑施工更加精確的測算。建造的新綠色建筑工程的實際成本與計劃的新的數學模型預算減少一定數量的預算成本和現實估算項目之差，這和原有的估算成本費用的經驗公式也具有一定區別。但是綜上所述，唯有當建設者們在現實的建筑施工期間針對現場的建筑施工狀況和工作時間的布置狀況采用了模型，才能夠更加準確的估算出現實施工成本，從而確保了新的綠色建筑工程的穩定實施。

（五）提高施工人員的綜合素質水平

從中國目前的發展階段來看，先進的綠色建筑工程的施工的人員的質量的確是亟待提升。因為在現實的先進建設的工程施工過程中總會出現一些意外事故，比如職工們和員工之間的爭執，或者由于一些瑣碎事情而鬧起來了，從而影響整個的建筑效果。另外由于建筑施工過程中的噪聲也很大，或者施工人員的工作心態不良，導致地方的老百姓到了工地醫鬧，進而工人和職工們之間出現了無謂的爭執。所有這種情況都會影響實際的綠色建筑工程的效率，從而使得實際綠色工程的建造過程延誤，進而導致了實際生產和建造過程的成本和建設預算的耗費。所以，上級的工程管理工作人員就必須要加大在建筑施工上的實施管理力量，甚至是用物質獎勵或者口頭嘉獎之類的方法來促使職工們盡快地實現了工程建設目標，從而提高職工們的質量管理水平，從而盡量減少了與同事或者居民之間的爭執發生，從而可以大大提高了工程建設效益，以便于迅速地實現了工程建設計劃，從而節約了綠化工程施工的費用與成本。

四、結束語

綜上所述，通過科學合理的成本管理將有助于公司降低資源耗費，從而減少項目開發成本，從綠色建設的視角出發，將更能推動該建設模式的有效應用與后續發展。本文針對商業綠色建筑項目成本控制研究，從企業生命周期的角度進行解析，首先針對類似企業綠色建筑項目成本控制問題的現狀進行分析，通過對具體的企業生命周期角度進行剖析，然后比較系統地給出了商業綠色建筑項目的現狀著力點；其次并創造性地將項目管理模式和商業綠色建筑項目效益績效評價的基本內涵融入包括一定商業運營生命周期在內的成本分析中，并期望對商業綠色建筑項目的成本控制研究給出了不同的角度，以及比較嚴謹的研究方式。