新形勢下中小型房地產企業預算管理問題 思考與應對
——以QR房地產公司為例

張加平

（安徽祺潤投資有限責任公司，安徽 合肥 230001）

房地產行業是我國經濟中的重要組成之一，在如今新形勢的環境下，房地產行業也出現了增速減緩、國家宏觀調控越來越嚴的情況，企業所面臨的競爭壓力不斷加大。如何在激烈的競爭環境下凸顯自己的核心競爭力，按照公司既定的發展戰略推進各項業務，保持企業可持續發展是每個房地產企業，尤其是中小型房地產企業需要特別思考問題。中小型房地產企業在如今的經濟形式下，其發展面臨著較大的壓力，該行業具有風險與利潤呈正比、資金密集等特點。隨著如今經濟的飛速發展，房地產的供需關系也在發生轉變，中國房地產企業不應再以規模擴張為主，而應以提高質量和效益為主，走轉型升級的道路。

房地產企業需要將全面預算管理工作積極地引進并且需進行廣泛的推廣，加強對企業全體員工的綜合管理，這樣不僅能夠起到促進企業利潤效益最大化的作用，實務中，如何高效運用全面預算管理，一直爭議不斷，需要因時因地制宜，結合各房地產企業自身特點，制定適合本企業的全面預算管理制度，值得企業領導層深入研究與思考。同時加強預算管理還能夠實現企業管理升級，對企業內部開展精細化管理，使房地產企業能夠保持健康穩定地發展。本文以QR房地產公司為例探討中小型房地產公司的預算管理之路徑。

一、全面預算管理的實施對于房地產企業的意義

（一）全面預算管理的概念

全面預算管理是企業中用于內部管理控制的方式，指的是將預算作為其核心，對企業的業務預算、財務預算和專項預算等進行有效的管理，強調企業在此過程中需要全面參與其中，對自身的各項經營活動進行預算控制，從而實現對企業中的各項配置資源合理應用，減少資源的浪費。通過應用完善的預算管理流程，對企業之中的現金流、經營指標等進行預測，使企業中的各項業務活動能得到有序進行，并且有利于戰略目標的實現。

（二）房地產企業實施全面預算管理的必要性

在房地產企業中，一方面全面預算管理能夠促進企業競爭實力的有效提升。受到成本不斷上升等因素的影響，房地產企業中出現可獲得經濟利潤控制縮減的情況。基于這種情況，企業更需要進一步深思如何實現對企業內部的精細化管理，提升企業的綜合性管理水平。實施全面預算管理有利于企業內部中形成互相協調、互相制約的內部關系，有利于預算人員對其所需包括成本控制、資金使用情況等信息的獲取，通過對可行的預算執行方案的實施，可以很好地掌握項目各方面的實際情況，從而對各環節的工作進行優化。另一方面全面預算管理的實施下，能夠促進企業運營水平的有效提升。在新形勢之下，我國房地產企業目前正處于升級轉型的關鍵階段中，企業也在謀求更好的發展道路，對自身的戰略布局加以梳理，分析整個行業的未來發展前景，整體規劃企業的運營管理工作，結合企業的實際情況，將符合其短期、長期等發展計劃進行科學、合理地制定，并且應當對戰略規劃進行調整，使企業能夠達成戰略目標。而要想實現這一目標，企業需要構建全面預算管理體系，促進企業運營水平提升。

二、新形勢下房地產企業預算管理中的現存問題

（一）預算管理意識較為薄弱

在房地產企業中，全面預算管理主要是以其“全面”二字為其開展的管理優勢所在。全面預算管理強調的是企業應當全員參與，并且該管理需要涵蓋企業中的各種經營項目的所有環節中。但在全面管理工作的開展中，發現常常受到許多不同方面的因素影響，導致房地產企業不夠重視該項工作，常常將全面預算管理工作與財務工作畫等號，簡單地制定其實施的規章制度，要求由財務人員負責開展預算工作，在此期間并未設置專職崗位，但企業中也缺乏專業的預算管理小組，造成了企業的該項工作全員參與度偏低。

QR房地產開發有限公司（以下簡稱“QR公司”）是一家以房地產為支柱產業的中小型投資集團公司，由于進入房地產行業比較晚，很多管理制度尚不健全，一些新的管理理念也未嘗試。公司決策層對預算管理認識不夠，沒有意識到預算管理對公司中長期經營目標的制定和實現的重要性。2018年之前，該公司每年都會做一些預算方面的工作，但效果甚微，到年終復盤，總是與預算相差甚遠，預算管理變成企業管理的累贅。從2018年下半年開始，該公司財務負責人經過近2個多月時間的多輪溝通，從董事長到部門負責人及其他管理層，認真梳理預算管理過程中存在的問題，最終讓決策層深刻意識到預算管理的重要性，并讓董事長親自主抓該項工作。

（二）未有效落實預算編制

在全面預算管理中，預算編制是其重要的基礎環節，但是在QR公司未能充分理解全面預算的作用，對其認知不夠正確存在偏差，導致其在生產運營期間未落實預算編制，主要體現在以下兩個方面：首先，預算編制脫離實際，隨意性較大。沒有制定清晰的年度經營計劃，導致經營預算缺乏支撐，想象空間大，缺乏有效編制依據；其次，預算編制過程過于簡單，未能充分考慮部門授權以及工作之間的相關關聯性。

（三）缺乏預算執行效力

預算執行是全面預算管理的最主要環節之一，其執行效力將直接對全面預算管理產生的效果造成直接的影響。QR公司目前存在的問題是：預算執行、分析和績效考評未能充分融合，因缺乏嚴謹的審批機制，在預算執行中，不夠嚴謹，過多的隨意性造成了執行效力不佳，未能認真總結分析預算執行過程中偏離實際的原因，沒有考慮如何將所有員工的績效與預算考評掛鉤，從而調動員工工作的積極性，這些工作都沒有落到實處，如何能保障預算管理工作的有效推進呢？

此外，在預算執行中，對其執行的全過程缺少相應的監督機制，無法對預算與實際執行中所存在的偏差進行準確的把握，這就會造成預算管理工作無法得到有效的落實，僅僅是浮于形式而無法發揮其重要作用，最終就造成了房地產企業預算執行效力弱，難以全面開展預算管理工作。

（四）缺乏完善的預算管理制度，信息化管理水平低

任何工作的開展都需要遵守相關規章制度，正所謂“無規矩不成方圓”。預算管理工作的有效落實及順利開展，必須基于完善的預算管理制度之下，根據相關制度，能夠為開展的預算工作提供重要保障及支撐。而在房地產企業中，開展各種項目流程較為復雜、組織鏈條長，因此在建立預算管理制度方面難度較大，若是在制定預算管理制度中，并未從全方面進行全面考慮，必然會對全面預算工作的落實造成不利影響。在目前的情況下，許多房地產企業缺乏完善的預算管理制度主要表現在以下幾個方面：一是在引起預算管理制度中，許多房地產企業都是直接使用自己同行業其他企業中的管理制度，并不考慮這種制度是否適合自己的企業，缺乏可行性與適用性；二是企業中現有的規章制度無法起到有效的約束作用，也無法對自己全體員工的實際行為進行有效的規范；三是覆蓋范圍不足，較為狹窄，僅僅是在財務部門內開展；四是缺乏有效的制衡機制。在開展預算管理工作中，許多部門之間缺乏有效的溝通交流，對預算管理工作的開展缺乏主動性與積極性。

QR公司預算管理信息化水平不高。由于公司房地產項目主要分布在省內，各項目部人員配置比較充分，且自主權比較高，合肥總部主要采用財務管控型模式，各項工作開展主要依賴線下運行，使得公司信息化管理基礎薄弱，信息化建設是全面預算管理發展的必然趨勢，信息化管理平臺提供的信息的時效性對預算管理非常重要。

（五）缺乏預算績效考核機制

在許多的房地產中缺乏有效的預算績效考核機制是其常見的問題。預算考核機制的存在主要目的是綜合評價企業的預算執行情況，對預算管理中的缺陷與不足進行分析，從而及時采取有效的措施對工作制度等方面加以改進，完成分析報告，為來年企業開展的預算工作提供參考。雖然有許多的房地產企業已經引入了全面預算管理，但是對其事后環節等關注度不高，缺乏有效的預算績效考核機制。有部分企業雖然已經建立了預算績效考核機制，但是由于存在考核力度缺乏的問題，造成了該機制無法發揮其重要作用而，加上缺乏合理的激勵機制，缺乏有效的績效獎懲手段，這些情況下也不利于預算考核工作的開展，無法充分調動企業員工的工作積極性，這也就影響了全面預算管理的有效落實。

三、加強房地產企業全面預算管理的對策

（一）提升企業的全面預算管理意識

在開展全面預算管理工作中，房地產企業需要著手于實際，對全面預算管理工作進行全面、正確地理解，并且加強對全體員工預算管理意識的培養，使企業能夠在正確的認知下開展工作。為了促進企業全面預算管理意識的有效提升，房地產企業可采取多種方式進行，如可通過開展專題宣傳的形式，組織員工參與其中，能夠對全面預算工作的概念及其內涵加以全面、充分地理解，使員工能充分意識到參與對于工作開展的重要影響，使之在工作中能保持良好的思想態度，積極配合全面預算工作。

QR公司聘請外部專業培訓機構對員工進行了相關全面預算管理工作的培訓，提升全面預算管理的編制專業知識和管理能力，同時提升員工素養和參與預算的積極性，使員工之間能進行充分溝通交流，學習好的方法及經驗，保證全面預算管理能夠真正落到實處，進而提高企業的全面預算管理水平。同時也能營造更好的內部環境，員工之間能夠更好地配合。

（二）采取科學的預算編制方法

房地產企業在預算編制環節中，應當強調將業務預算、資本預算、財務預算相結合，對預算編制流程加以梳理完善，預算計劃也應當按照自身的項目特點進行合理制定。在預算編制方法制定期間，企業應當充分考慮其及靈活性與適用性，如可采取彈性預算法、零基預算法等，再與自身的管理現狀、市場環境、實際需求等結合，最終確定合適的方法。在開發房地產項目的前期工作中，企業需要充分開展調研，以免出現預算的盲目編制等不良情況，企業應當成立專門的預算管理小組，并且在此過程中，各部門都應積極配合工作，將自身部門的預算完成，并且及時遞交預算結果，再通過審批等流程，對其具體的工作目標、任務等科學、合理地制定出來，并將文件下發到各部門中，使之嚴格落實。

（三）提升企業的預算管理執行效力

房地產企業需要將監督控制力度加大，在社會發展的今天，我們已經步入信息化時代，企業也應當充分利用各項信息技術，實現對全面預算工作的全過程跟蹤監控。首先，企業需要將預算管理信息化系統建立起來，嚴格規范審批流程，明令禁止越權審批等不良行為；其次，需要將預警監督機制建立起來，以便能及時發現預算超支現象，及時上報處理。此外，需要對預算執行過程進行全方位監控，對影響預算與實際有偏差的影響因素進行分析，及時將安全隱患排出。

（四）將預算管理制度體系建立并完善

在預算管理制度體系構建過程中，一是需要對責任中心的權利、職責等加以明確，確定各環節的主要負責人，在工作中要求員工嚴格按照崗位責任制度開展工作；二是需要將執行標準確立，將制度體系按照自身所需制定，并在發展期間不斷改進完善，形成定額標準；三是要在上下結合方式中進行制定，對預算管理體系加以優化整合，納入不同層級、不同部門，在其中增設制衡機制；四是要對預算工作的“法律效力”加以強化，經營活動需基于全面預算開展，加大對工作的監督控制力度。

QR公司在2018年下半年主導制定了預算管理相關制度和流程，明確了預算編制的原則、內容、分類、編制流程、預算的執行、分析與調整以及預算的決算與考核。并聘請外部機構配合參與制定和執行過程跟蹤調整。自2019年1月1日至2020年12月31日試行兩年，試運行效果很好。目前得以全面推行。

（五）完善全面預算績效考核

房地產企業需要重視預算績效考核工作，將考核機制建立并完善，從而更好地評價預算執行過程，同時可根據考核結果對預算方案的調整提供重要參考。房地產企業可采取一些科學合理的考核模式，如多層級預算考核模式，按照由上至下的原則，對各崗位、層級的職責進行明確劃分，對預算績效考核指標加以細化分析，加深考核深度，可通過將績效考核結果掛鉤薪資等獎勵的方式提升員工的積極性，以促進全面預算工作的有效落實。

四、結束語

通過2019年-2021年三年預算管理工作的推進、分析和總結，目前QR公司已經形成了良好的預算管理文化，極大地提高了員工素養，包括專業勝任能力和職業道德修養。權責清晰明確，目標完成情況與績效考評已直接掛鉤。近年來通過資源的不斷優化配置和升級調整，使得公司管理制度體系更加健全，對投資機會的把控能力已大大增強。全面提高了風險防范能力，極大保證了公司的可持續發展。

綜上，房地產企業要想能夠適應如今經濟發展的新形勢，需要重視自身的全面預算管理工作，不斷提升自身的預算管理水平，以實現房地產企業的可持續發展，促進其轉型升級。