房地產經濟發展現狀及可持續發展策略探析

高嘉懌

（青島地鐵潤置投資有限公司，山東 青島 266000）

一、可持續戰略背景下房地產經濟發展的重要性

房地產業一直是中國居民生活質量的保障，也是促進經濟發展的關鍵。為了適應可持續發展的要求，有必要對我國房地產的發展進行分析，以避免客觀因素對市場經濟發展的影響。目前，房地產經濟發展呈現多元化趨勢，這與城市化的發展和消費指數有關。土地成本的增加、限購令的出臺和房地產登記對房地產經濟的發展產生了直接影響。因此，在這種背景下，有必要調整房地產經濟發展形式，優化制度，理解房地產經濟可持續發展的內涵，制定新的發展規劃。此外，還需要結合以往房地產經濟發展中存在的問題，研究新時期房地產經濟的可持續發展戰略，以確保我國房地產經濟在社會上的穩定發展。

二、房地產經濟發展的影響

（一）房地產經濟發展規模擴大，帶動了國民經濟的發展

在房地產開發的早期階段，需要開發投資。投資項目包括：土地、建筑設備和一系列開發因素。從相關數據的統計分析來看，房地產開發投資已經帶動了社會固定資產的一定流動和發展。資產的流動繼續推動著國民經濟的進步。相關數據顯示，33%的固定資產開發來自房地產開發。由此可見，房地產投資開發的規模與社會經濟的發展密切相關。

（二）財務因素

目前，房地產行業的大部分資金來自銀行貸款。在此背景下，金融市場的微小變化將影響房地產業的發展。資金不僅是房地產業發展的重點，也是房地產業發展不可或缺的重要資源。也就是說，在房地產業的發展過程中，一旦資金鏈運行出現問題，就會直接影響到該產業的發展進程。由此可見，資本對該行業的發展是多么重要。

（三）房地產經濟發展促進產業鏈形成

房地產行業的開發和管理，包括上下游房地產開發和裝修行業的發展，包括房地產行業的持續發展，以及與房地產開發和裝修行業相關的房地產管理。上述相關產業與房地產經濟的快速增長密不可分。房地產經濟的快速發展可以形成完整的產業鏈供應，這使得中國的經濟和社會不斷向前發展。從相關產業鏈的產生和發展來看，房地產的持續擴張和生產在一定程度上可以極大地提高國民經濟的發展速度。

三、可持續發展戰略下房地產經濟發展中的問題

（一）房產價格的波動比較頻繁

市場調節具有很明顯的自發性，導致房地產經濟在運行中會受到各方面因素的影響，很容易出現不穩定的情況，進而引發價值與價格相背離。依照經濟發展的規律來看，價格是需要圍繞著價值上下波動的，一旦出現了價格與價值相偏離的情況，就會影響到人們的購買行為。從近幾年的情況來看，房產價格在持續不斷的走高，影響到供求關系，可以說是違背了市場經濟發展的規律，最關鍵的是偏離了市場經濟發展的目標，對我國整體經濟的發展將會產生很不好的影響。再加上房產價格的變動與市場的供需關系密切，如果出現了供大于求的情況，房產價格就會明顯有所下降；如果出現了供不應求的情況，房產價格就會明顯有所上升。目前，我國的房產市場處于供過于求的現狀，按照市場經濟的發展規律來看，價格應該是要有所下降的，但是實際情況卻恰恰相反，很多地方的房價還是在持續地不斷升高，特別是一線城市、二線城市的房價反升不降。如果對于這種情況政府部門不及時采取措施，任由其發展下去將會嚴重影響到市場經濟發展的有序性，嚴重情況下還會破壞市場經濟發展的規律，造成不可挽回的后果和損失。

（二）資源利用效率比較低下

過去很長一段時間房產行業采取的都是粗放式的管理模式，這種管理模式不僅管理的成效不明顯，而且還會造成大量的資源浪費，特別是土地資源。土地資源屬于不可再生的資源，一旦被使用就不會再生。房地產項目建設通常都需要占用大量的土地資源，為了有效地節省土地資源，房地產經濟的發展應該與市場經濟的發展步伐一致，在建設中大力提倡綠色環保理念，將各種新型的綠色建筑施工技術應用在其中。但是，從實際情況來看房地產企業在項目開發的過程中過于注重經濟效益，沒有充分地考慮到環境保護，不僅在建設中對周圍的環境造成了一定程度的破壞，而且還會阻礙房地產經濟和市場經濟的發展。

（三）缺少節能環保措施

現階段，中國正在大力發展低碳經濟。這一趨勢也與房地產經濟的建設和發展有關。近年來，我國社會經濟發展越來越快，土地資源逐年減少。如果房地產業過于輕視低碳經濟，將影響房地產經濟與市場經濟的協調發展，這與中國的可持續發展戰略不符。目前，我國房地產業在發展過程中，低碳環保型住宅數量較少，這與我國低碳經濟的發展需求非常不一致。如果想促進中國房地產經濟的可持續發展，必須貫徹落實中國的可持續發展戰略，切實貫徹節能環保政策。

四、可持續發展戰略背景下房地產經濟發展的對策

（一）增建保障性住房，鼓勵開展集資建房

基于公共經濟學的發展情況，政府可以采用的相關政策多為財政金融政策、行政政策和制度。其實我國可以通過采取相應的措施進行房產稅政策管理，如不動產稅、所得稅。經濟適用房和廉租房可以有效緩解巨大的住房壓力，也是大多數國家普遍采用可以有效緩解低收入人群住房壓力的重要措施，從而有效調控房地產市場，滿足低收入人群的住房需求。同時控制高端住宅市場的增長情況，穩定房地產價格上漲，促使房地產行業可以健康發展。當然政府還需要保證信息的公開發布，努力建設“陽光政府”，促使人們可以了解相關的政策制度，從而有效消除房地產中的尋租現象。同時，還需要控制經濟適用房、廉租房的分配管理，落實保障性住房的作用，避免囤積住房影響市場需求的穩定性。政府需要開展保障性住房的投資建設，增加公共住房的占比，從而有效控制區域的房價。為此，需要充分認識了解住房的本質，發揮其公共屬性的特性，通過貫徹落實現有的房地產行業相關政策進行房價的有效調控，促使房價可以滿足實際的住房需求。并且結合當地的住房情況，進行加快保障性住房、廉租房等住房的建設，提高保障性住房的使用效率，從而有效協調住房的供給情況，緩解低收入人群的居住壓力。其實高昂的土地成本也會影響房價增長，為此應當加強政策的宏觀調控，在土地政策上給予優惠政策，并且鼓勵集資建房，從而有效分攤建房成本。例如城市居民加入住房建設中，降低房屋建設價格，通過多主體的影響，促使房價低于市場價格，進而控制房價的增長。當然，加強對房地產企業的監管，需要完善稅收制度，避免企業過度開發，同時掌握房地產發展情況，加強對房地產的稅收力度，完善建筑企業征信制度，從而加強對房地產市場的管理。

（二）對市場結構進行科學的調節

在房地產行業高速發展的背景下，房地產企業要想獲得市場中更大的占比份額，就應該借助市場結構的調節，來有效地規避發展中遇到的各種風險，利用風險控制來將所有的風險發生概率降低，科學地對整個行業的發展進行預測，對自身的發展進行準確的定位。需要注意的是，目前很多的城市都處于房產過剩開發的階段，很多的房產被擱置，這對房產行業可持續發展產生了嚴重的阻礙作用，更會對整個城市的經濟發展帶來很不好的影響。鑒于此，房地產行業發展的首要目標是需要將庫存清除干凈。特別是政府部門應該發揮出自身的調控作用，要依據當地的實際情況出臺一系列的有效政策，要在政策上兼顧到所有的房地產企業，以免出現某一家企業壟斷的情況。最為關鍵的是，房地產自身也應該結合市場經濟發展的規律來不斷調整和改革發展的方向，結合對市場和行業未來發展趨勢的預測，明確好自身的發展目標，制定的發展目標應該是與市場經濟發展的目標相一致的，以此才能促進房地產經濟和市場經濟發展的協調性。特別是要積極地改進市場結構的框架，在改進的過程中不僅考慮到市場環境的變化，還應該考慮廣大人民對住房的需求和要求，在此基礎上不斷優化市場結構。房地產二手市場的交易很普遍，為了規范交易的行為，國家相關部門有必要加強對二手市場的管控，提升二手市場運行的整體效果。由于二手市場交易的程序和手續都相對較為復雜，政府部門需要出臺相關的政策來調整和優化二手交易市場化的發展結構和運行機制。從整個行業的發展角度出發，在制度和政策的制定時應該有所傾斜。為了確保各地區的房產都能有序地供給，首先要對年度供給總量的統計結構進行明確，并結合當地的實際情況，綜合考慮各方面因素，協調好市場經濟發展與房地產經濟發展之間的關系。特別是在房地產項目建設的過程中更應該遵循市場經濟發展的規律，保障房地產經濟能夠適應市場經濟發展的需求，把握和協調好房地產的供求關系，不斷提升房地產行業和市場經濟的規范發展，為建設特色社會主義做出努力和貢獻。

（三）貫徹土地政策

土地是影響房地產業發展的一大重要性因素，所以政府要在滿足人民的實際生活發展要求之下，要對房地產的企業管理措施進行優化和完善，促進房地產經濟的健康穩步發展。其中，國家的房地產調控政策，是對房地產發展最為直接關聯性的影響，所以，國家政府要發揮土地政策對于土地價格以及開發的調節作用，把土地的開發政策以及土地發展儲備政策作為對房地產產業發展調整的調控手段，從而能夠把握經濟發展的趨勢，干預經濟發展的進程。房地產開發中土地資源是基礎的開發部分。土地產生的價格，最終會影響建筑住房的價格，所以土地的價格會對房地產市場產生深遠的影響，政府的土地政策調控房地產經濟市場的健康發展起到很大的作用。在未來的發展趨勢中，國家政府要不斷完善關于土地開發和預留儲備的制度，促進房地產經濟市場的健康發展，營造公平合理的市場交易環境，推動經濟的健康快速發展。

（四）提升住房建筑質量，完善市場金融機制建設

在房地產開發的過程中，要全面檢查房地產建設質量，根據實際情況制定相應的法律政策，合理布局城市房地產開發，保證居民的居住環境質量。土地對房地產業發展影響較大，為此政府應在滿足人們實際生活、發展要求的同時，優化房地產行業的管理措施。其中，國家的房地產調控政策，是與房地產開發最直接相關的。因此，政府應發揮土地政策對土地價格的調整作用，落實土地開發政策進而有效調整房地產業的發展，使其能夠適應經濟發展趨勢，干預經濟發展的過程。政府應不斷完善土地開發儲備制度，促進經濟健康發展。

（五）使房地產經濟與資源、環境匹配發展

新經濟發展趨勢，推動我國經濟發展的不斷轉型，供給側結構性改革變革產業發展模式。在發展創新驅動下，對節約型環境友好型社會建設成為社會發展的重要指標，而房地產市場的發展必將是資源節約型，開放型以及友好型的趨勢。房地產的產業升級，國家政府一定要制定相關的產業轉移升級引導政策，綜合考慮房地產經濟與資源、環境的匹配發展趨勢。杜絕在房地產產業發展過程中，出現占用水源，占用土地資源等不合理建設發展行為。政府還要引導相關房地產企業使用新型環保建設材料，提高住房建設品質，實現房地產經濟發展的可持續發展。

（六）提升住房建筑質量，實現住房精致化

我國自從改革開放以來，經濟發展的速度增長率年年拔高，在我國經濟發展過程中出現了“深圳速度”三天一層樓的建設發展速度現象。由此可見我國房地產發展的建設速度是非常快的，我國一棟樓層的建設開始到驗收竣工使用的時間如此之短，帶來了房地產經濟發展的過程中出現的建筑質量問題，住房出現墻體脫落、抗震性能差、使用壽命大大減少等問題，精品化和高質量化的住房無從談起。建設質量下降，必然會導致房地產市場的發展受到制約，反而提高房地產業開發的成本，這樣的模式嚴重影響房地產經濟的發展。從另一方面來說，不合理的土地如果進行開發使用，就會造成的是城市布局紊亂，城市的環境問題不斷，居民的生活水平和質量呈下降形勢。所以，在引進房地產開發的過程中，要全面把關房地產建筑建設的周期和質量，根據實際情況制定相應的法規政策，合理布局城市的房地產開發，保障居民的生活環境水平品質，要提高住房居民的生活幸福感。

（七）積極研發低碳材料與低耗能技術

眾所周知，低碳經濟的實現離不開成熟的環保技術和綠色的環保材料，如果房地產企業沒能掌握成熟的環保技術或是打造不出新型的環保材料，則企業的發展就會受制于人，其低碳經營模式也隨時有可能宣告破產，因此要想提高低碳經濟背景下房地產經濟的管理效率，企業必須提高自身進行材料創新和新型技術創新的能力，將低碳經濟背景下企業經濟發展的主動權牢牢地掌握在自己的手里。

（八）增加房地產低碳發展動力

落實低碳經濟發展理念，要求房地產企業不要局限于眼前的經濟利益，更要關注到發展低碳房地產體現的社會價值、環境價值。房地產企業應當轉變經營管理觀念，包括房地產企業對房地產的開發理念、房地產管理理念、房地產企業環保文化理念、低碳環保價值理念等。這些不僅關系到房地產企業未來的發展走向，同時也是企業經營管理文化積淀下的產物。房地產企業如果要在低碳經濟背景下提高競爭能力，在觀念上理解和認同低碳房地產的價值是首要的要求。低碳房地產對于技術有一定的要求，往往需要通過適當的開發策略以及建筑技術來完成低碳房地產建設目標。因此，房地產企業需要扭轉過去在經營管理方面存在的一些誤區，在房地產開發和服務體系建設中體現環保低碳、節能經濟的理念，充分增強企業的綜合競爭力。企業增強自身低碳發展動力，才能夠推動整個行業向低碳發展目標前進。

五、結束語

我國的經濟發展，離不開房地產業和相關產業的健康發展。房地產業的發展與國家經濟的聯系非常緊密，關乎國民經濟發展水平。國家政府一定要進行及時的政策性指導，讓經濟發展擁有制度的保障，促進房地產產業的轉型升級。在實際的房地產業的發展過程中，不同的經濟發展地區，要有與實際地區發展情況相適應的經濟政策。