對房地產企業資金管理的思考

汪國華

（杭州豐泰電商產業園管理有限公司，浙江 杭州 310023）

資金是企業在激烈的市場環境中謀求生存和發展的血液，對資金的管理涉及生產、銷售、研發等企業經營的所有流程當中，其重要性可見一斑。然而房地產企業開發項目需要較長的周期，在土地購買、產品設計、工程建造、銷售宣傳等環節中都需要大量的資金投入，都資金的需求數額較大，對房地產企業投融資、資金使用管理等各環節工作都提出了較高要求。加上近年來，國家為了限制房價的增長，避免過度開發問題，出臺了一系列的政策對房地產行業進行調控，更是對房地產企業發展帶來了很大的影響，因此房地產企業需要對內部管理進行調整，加強對資金的管理，以應對復雜多變的市場環境，為企業健康發展提供保障。

一、房地產企業資金管理的概念和意義

資金是企業運營發展的基礎資源，各項工作的開展都離不開資金的支持。對于企業而言，其經營的主要目標在于通過一定的資金成本來獲得更多的增值價值。資金管理是指企業為保證自身資金的安全完整，以及提高資金投入產出比而實施的一系列手段、方法，包括資金規劃、資金監管以及核算等管理活動。

實踐來看，房地產企業實施資金管理的意義主要有：第一，加強資金使用控制，提高資源利用率。房地產企業借助資金管理可以提前配置各活動資金使用額，制定資金使用計劃，減少資源的浪費。第二，緩解資金壓力，防控財務風險。資金管理可以將根據企業現金流動情況對資金進行統籌規劃，及時進行融資，緩解資金使用壓力，而且也能及時發現資金鏈斷鏈風險、償債風險等，提前防控，避免企業出現財務危機。第三，激活閑置資金，提升企業盈利能力。房地產企業可以通過資金占比以及剩余價值比對分析，及時審查是否存在閑置資產，并查看各項目資金是否全部投入經營中，適當調整，實現資金在企業各項目、各部門的有效流轉，從而將資金充分投入經營中，提高企業核心競爭力。另外，對于房地產企業來說，企業的管理工作主要包括資金流管理和物資流管理。物資流管理也是為了及時供應企業工程建設所需要的各項物資材料，防止資金流失與資源浪費。可以說，資金管理貫穿于房地產企業經營的各個環節，是企業財務管理的重要一環，加強資金管理有利于提高房地產企業資源使用效率，提升企業防控財務風險等能力，推動房地產企業實現可持續發展。

二、房地產企業資金管理中存在的問題

（一）缺乏完善的資金使用計劃和預算體系

部分房地產企業在進行項目開發的過程中，沒有對資金的使用進行規劃，未開展科學的預算管理。比如前期在獲取土地時，土地整理結束以后就開展招標和拍賣，摘牌以后進行土地費用的支付，然后政府返還土地整理款。在這個過程中資金使用量較大，資金會快速周轉，如果企業不能對資金進行有效籌劃就會影響土地款的支付，就會直接影響到土地使用證的審核進程，影響項目開展。同時，企業通常都將關注點放在會計核算上，對于管理會計的職能缺乏準確的認識，造成財務管理沒有明確的目標，預算管理功能無法充分發揮，影響了企業財務管理轉型的進程。企業預算執行缺乏力度，編制的預算無法跟企業經營目標實現統一。

（二）對資金使用缺乏有效的管理和控制

在進行工程項目建設過程中，涉及大量資金的投入，房地產企業如果不能對資金需求進行有效的預算并將資金投入到關鍵環節當中，就會使得項目無法按照預定進度開展。然而許多企業缺乏科學的資金風險管理意識，在項目開發過程中，管理者將工作重心放在工程質量、拿地、銷售宣傳等環節當中，對資金管理缺乏重視，使得企業在經營中存在大量的風險隱患問題，工作中常出現盲目投資、融資成本偏高、融資期限不適配、借款長期占用不還、資金實際用途和申報內容不一致等現象，導致企業內部資金風險突出，資金使用效率不高。

（三）資金賬戶管理較為混亂

通常情況下，房地產企業會同時進行多個項目的開發，如果一個法人同時進行幾個工程項目，或者各個項目列入不同的法人公司名下，就會造成企業為了保證業務的有序進行，需要在一個項目進行中在多個銀行開設項目，使得項目公司的銀行賬戶變多，給企業資金賬戶的管理帶來挑戰，同時也都會影響企業資金使用的效率。同時，許多企業為了融資需求，會同時開設多個賬戶，這也為銀行資金管理帶來不便，使企業無法對資金進行統一管理，無法保證資金的合理使用。

（四）融資渠道不規范

房地產項目屬于高風險、搞高回報、高投入的項目，前期本身需要投入大量的資金，單單依靠房地產企業自有資金很難滿足需求，常常需要進行融資。然而，近年來，房地產市場遇冷，政策調控力度較大，且金融渠道緊縮，企業貸款難度和成本也隨之增加。高額貸款帶給企業的是更加沉重的資金成本，同時，而且企業通過銀行進行貸款申請過程中需要進行財務報表的提交，如果企業存在資金管理不科學、成本預算落實缺乏力度、工程款項回收不及時等問題，會增加企業貸款的難度，使得企業出現資金鏈斷裂問題。

三、房地產企業資金管理優化策略

（一）制定科學的資金使用計劃和預算管理制度

科學有效的資金使用規劃和完善的預算管理制度是促進房地產企業資金管理水平提升的重要路徑，在進行資金預算管理體系建設的過程中，企業要設立專門的預算管理部門對預算進行編制、落實、考核和反饋。房地產企業為了保證戰略規劃的完成，在對項目投資進行科學預測的前提下進行工程預算的編制和落實，對項目整體進行全面的規劃，依據項目的規模對所需時間、工程進度等明確，但是在開發過程中會遇到各種突發問題，工程所需資金會出現變動。在預算執行中會受到市場環境的影響，需要及時的對策略進行過調整，這些都會造成收入和支出產生改變，預算目標也會出現變化。在項目進行過程中，如果預算目標跟實際數據存在很大的差別，需要對具體原因進行分析，對預算值進行修訂，避免預算失去控制。對于項目整體預算進行管理和控制過程中，業務流程都要以預算目標作為基礎，需要建立一系列的預警控制指標，保證管理者能夠有效地對預算開展偏差的糾正，通過全面有效的分析，保證預算目標的實現。在實際的管理和控制當中，各個部門要進行有效的信息交流，利用規范化的制度和流程文件實現管理和約束，同時結合項目流程進行業績的考核，從而促進工作效率的提升。

除此之外，預算執行環節需交由各個部門的負責人全權負責，在執行過程中以預算安排為控制依據，對具體業務資金支出進度進行管控，如果部分業務出現超預算問題或是預算外支出，則相關負責人需要立即反饋具體問題，接受預算管理部門的整改建議，控制預算差異。同時房地產企業也應加強預算考核，以實際情況為考核依據，對資金預算執行過程中偏差較大的情況進行分析，深究偏差形成原因，給出合理的整改意見，要求相關部門立即落實。

（二）提高資金管理意識，保證資金使用質量

房地產企業在進行資金管理的過程中，所有資金使用可以分為兩類，分別是剛性支出和非剛性支出，涉及土地工程款、承包費用、分包費用、工程支出、管理費用、稅款、銷售宣傳等，各個部門要及時地制定資金使用計劃并提交給管理部門，財務管理部門依據各部門提供的信息進行整理和分析，制成報表提交給領導層審核。財務管理人員要對款項額度較大的項目進行重點的監督和管理，保證資金使用的安全性。各種保證金比如拆遷保證金、用電保證金、質量保證金等都需要企業進行提前支付，返款款項等也會占據企業大量的資金，財務部門要對資金開展詳細的統計，列出到期時間、負責人員等。同時，房地產企業還要積極開展對全體人員的思想教育工作，提高全體人員對資金管理的重視，培養節約意識，在日常工作中，嚴格遵守資金管理制度，不浪費。

另外，房地產企業應當建立投資績效評價體系，對資金使用效益進行精準評價。房地產企業需要針對所有投資項目的收益和成本展開深入分析，掌握各個項目的投入產出比例，評價投資績效，同時建立績效責任機制，將員工的薪酬與績效掛鉤，輔以獎懲制度，對投資項目效益好的管理者和團隊成員給予獎勵，反之則要進行適當的處罰，避免出現因急于占據市場而盲目投資的情況，減少投資資金浪費。

（三）加強對項目資金的管理

企業如果要在多個銀行開設賬戶，為了保證資金的統一管理可以設立資金管理中心部門，這一部門主要的責任是對集團公司的資金賬戶進行有關的管理，做好資金統一的分配和使用。分公司或者子公司項目開發過程中需要將收款單或者付款單提交給資金管理中心，通過有效的審核向銀行進行款項的支付和收取。每個階段進行財務報表的編制時，資金中心需要跟銀行進行存款收據的核對，并對所有的單據進行賬目處理，從而保證資金使用的效率和安全。獨立核算的項目可以將首付款作為整體進行單據的提交，資金管理中心受理后進行款項的收付，并協助其進行核算，從而加強對資金賬戶的管理，提高企業資金管理的水平。同時，企業在開展資金管理過程中，要重視信息化系統的應用，通過網絡平臺和信息化技術，以企業信息為對象，加強各部門之間數據的溝通和交流，搭建覆蓋企業各個部門的信息管理平臺，保證企業財務數據和業務數據能夠準確及時地進行傳遞，避免信息孤島情況的發生。

（四）對企業融資渠道進行規范和拓寬，降低資產負債率并控制融資風險

房地產企業運營過程中的資金通常來源于銀行貸款或者工程項目的收入，為了保障企業融資渠道的多樣化，一方面，房地產企業要加強跟各個銀行的交流與合作，提高企業在銀行內的信用額度，利用資產變債券、應收賬款債券融資等多種形式將企業的沉淀資金充分激活。另一方面，企業可以利用項目融資，加大對金融工具的利用。針對資金需求較大的項目，企業如果在短時間內無法籌集到所需資金，可以利用項目融資形式，成立項目公司，把公司將來的收益當作債務承擔的責任，從而實現融資渠道的拓展。同時，合理利用債券、資產證券化、股票等金融工具，根據項目建設的實際狀況選擇合理的貸款方式，從而保證企業所需資金的充足。

降低企業資產負債率是保證企業實現良性發展的關鍵，房地產企業可以通過金融手段控制資產負債率，在籌資期間，可對負債比率進行規劃，構建最優的資本結構，或是房地產企業直接采用債轉股方式，將債權轉為股權，進而優化企業的資產負債結構，降低資產負債率。房地產企業在擴大融資規模的同時，需嚴防融資風險，減少風險對企業經濟造成的損失。首先，企業應當預先設置風險預警機制，對企業的資產負債率、債務保障率、外部融資比率等基本融資風險指標進行檢測，在基本風險指標基礎上，建議房地產企業繼續將宏觀經濟變量考慮到融資風險預警機制內，準確識別融資風險，精準分析風險，確保企業可以及時償還債務。其次，加大對現金流量的監管力度，現金流是房地產企業所有資產中流動性最強的一個，在經營過程中，政府監管、宏觀經濟變化、行業不確定性因素等都對現金流量造成較大的風險。因此房地產企業應當依托于內部控制手段，對現金流進行監管，結合風控部門對不確定影響因素的調查分析結果，優化現金流管理措施，減少出現資金短缺的風險，規范融資行為，保證資金來源穩定。最后，優化企業的資本結構，企業自有資金難以支持項目運行，因此房地產企業需要通過融資方式獲得資金支持，無論企業采用何種融資方式，在融資期間都會付出一定的代價。因而企業需要對資本結構進行規劃，降低資本成本，將稅務籌劃效益和財務杠桿收益提供給企業經營項目，同時將資金使用期限作為依據，籌劃融資方式，最大程度地減少資金閑置現象。

四、結束語

綜上所述，房地產企業資金管理體系還存在不少問題，需要進一步加大對資金管理的重視，從投資、融資以及資金使用管理等各環節出發，合理開展投資活動，拓寬融資渠道，健全相關管理制度，不斷促進企業資金管理質量的提升，在保證資金安全的基礎上，不斷提高資金投入產出比，為企業長效發展提供保障。