城鎮老舊小區改造項目策劃階段工作要點

王兆超，程 揚，樊俊靚

（山東高速齊魯建設集團有限公司，山東 濟南 250000）

城鎮中的老舊小區是目前城鎮的重要組成部分，對其開展大拆大建的改造不符合當下的經濟環境和城市經濟發展規律，所以必須針對老舊小區改造的特殊性，開展合理的策劃工作，制定有效的改造方案。目前老舊小區改造工作還需要探索合適的籌資渠道和改造機制，還有很多老舊小區的改造工程由于策劃不足導致改造工作比較混亂。為此，必須在策劃工作中明確老舊小區改造的特點，梳理老舊小區改造過程中的問題，以正確的方式開展老舊小區的改造工作。

1 城鎮老舊小區改造特殊性分析

1.1 政策取向的影響

目前對城鎮老舊小區改造有著較高的穩定要求，包括穩定投資、能夠滿足群眾的需求，同時也要在改造之后有效擴大內需、促進消費，并且避免由于項目重復建設導致出現資源、資金的浪費。因此，城鎮老舊小區改造應該根據政策取向的要求滿足經濟穩定增長的需要，并制定和執行一系列惠民政策，政府應正確制定投資方向，為城鎮的長期發展創造良好條件。

1.2 協調機制特點

老舊小區改造需要政府負責引導和統籌協調，調動群眾廣泛參與改造工作。目前的協調機制以業主為主體，社區在實際工作中進行主導，政府引領工作并吸引各方支持，完成不同部門、參與方之間的協調，保證改造工作能夠順利進行。

1.3 改造方式分析

進行老舊小區改造時，必須堅持不大拆大建、不和房地產開發掛鉤的原則，加強對小區進行肌理上的調整，以及圍繞現有情況融合基礎建設，提升小區整體素質，完善改造需求。

1.4 建立合適的籌資渠道

老舊小區改造需要大筆資金，為了確保改造工作的順利進行，應該針對老舊小區建立更為有效的籌資渠道，創新融資機制，確保小區改造的順利進行。可以對老舊小區改造資金采取誰受益、誰出資的改造原則，并提供一定的財政補助扶持，根據實際情況進行定價改造和合理進行分攤等原則，解決過去長期存在的融資問題[1]。在保證融資可持續的同時，也要有效防范融資風險，避免由于改造導致過高的地方債務，可以通過探索債券，加強金融方面的支持，有效解決改造過程中的需求平衡問題。

1.5 改造后的長期運營分析

對城鎮老舊小區完成改造工作之后，需要給小區建立更為有效的運營機制，建立更為安全的防范體系，提升便民服務體系的建設，滿足人們對健康生活的需求。運營的工作應以保證小區居住人員的幸福感、舒適感、獲得感為目標，將環境治理、物業維修等服務內容作為小區的長期運營的主要內容，通過公共業務出租管理、經營性物業運營管理的完善，滿足小區車輛、安防等工作的需求，甚至可以通過利用大數據系統強化服務，滿足改造之后的運營要求。

2 老舊小區改造前期策劃工作分析

由于城鎮老舊小區改造工作存在較高的特殊性，因此在開展老舊小區改造工作之前，應該對改造內容進行嚴謹的策劃，針對小區的不同區塊進行個性化的處理，解答小區內部居住者的疑慮，根據小區的現狀，制定能滿足小區改造需求的改造內容，設置小區改造的工程方案，加強建設、運營，做好投資和產出的評估工作，制定有效的資金籌措方案，保證改造之后的整體評估效果，并對數據進行系統性的評估，方便改造之后進行更為科學的決策工作[2]。

2.1 策劃工作的表現方式

老舊小區改造前期策劃文件在不同的地區有不同的形式，甚至在名稱上都有很大不同，一些地區稱之為“老舊小區改造實施方案”，還有一些地區將其視為老舊小區改造可行性研究報告[3]。由于策劃工作是一項對未來、整體狀況進行的長期性、基本性工作分析，是一項設計未來的行動方案，所以需要考慮未來的需求。在項目層面上，不僅要在規劃做宏觀性分析，也要對微觀內容進行制定，從而有效指導項目的實施。

策劃的實施方案需要具有比較廣泛的適應性，策劃內容中需要對多項不同的事務進行更為具體的安排。很多方案中并不會體現對方案的比選工作，制定的方案具有較高的唯一性，方案也具有較高的規定性和強制性。但是老舊小區改造的前期會存在很多不確定因素，會影響實際的實施方案和工程方案，繼續采用強制性、固定化的措施，并不適用小區的改造工作。

前期策劃過程中需要進行可行性分析，包括對項目的經濟性進行可行性分析，研究能否使用最小的投入獲得最好的經濟效果，其工作對象是擬建項目。擬建項目內容一般需要通過項目建議書指定工程的內容，但是老舊小區的改造項目可能會跳過項目建議書的階段，直接開始進行可行性研究[4]。在可行性研究中，需要把小區建筑、配套基礎設施方面存在的問題作為工程的主要內容。但是多數老舊小區改造工程具有政策取向性強的特點，因此工程施工內容比較多，必須進行多方面的融資工作，并充分利用老舊小區相關的可調動資源，而且要保證改造方案能滿足未來運營的需求。很多可行性分析工作中，都缺少對未來可經營性研究，是目前老舊小區策劃工作中的常見不足。

結合目前的工作狀況，老舊小區的改造工程并不是傳統的政府投資項目，策劃工作存在指向性不足的特點，所以在老舊小區改造的前期策劃過程中，要保證改造工作具有較高的整體性，并解決改造過程中的基本問題，多方面考慮和分析工程建設、籌資、造價控制、運營管理、收益等方面的問題，選擇最合適的改造方案。針對很多小區組團的自求平衡，長期的經營性資源整合以及長期運行投入方式，是目前對老舊小區改造策劃工作的主要內容。由于策劃內容較多，涉及到經濟、民生、基礎設施建設等方面，策劃中也要考慮如何協調不同部門之間的工作，完善對改造工作的規劃、明確產權等。所以老舊小區的改造前期策劃文件具有多功能集一身的特點，其策劃內容要包含整個老舊小區改造項目重要問題的管理和關鍵決策。

2.2 策劃工作的主要內容分析

2.2.1 調查小區的現狀和需求

策劃工作應該以老舊小區的現狀和小區居民的需求為基礎，在調查小區基本情況時，應調查小區的綜合狀況、建筑設施設置情況、小區宜居水平、小區居民對改造的期望、小區改造后的具體需求；通過和居民交流，確定居民在小區引進全新管理體系之后對小區的狀況的期待以及對小區全新環境的需求；結合小區周邊的經濟狀況，分析對小區公共環境的需求、小區可利用資源狀況等等。

2.2.2 確定改造內容和工程方案

改造工作包括：①基礎類改造。治理小區內的違章建筑、修繕小區建筑物等配套設施。②提升類改造。完善小區內部的基礎設施、完善公共安全設施、加強便民設施建設。③完善類改造。建立起小區內部的智能化管理系統，提供更為全面的安全娛樂設施、文化休閑設施建設，建立起小區居民的健康管理系統。通過有效的改造，實現對臨近地段的整合，完善小區的設施建設[5]。

2.2.3 項目建設和運營的投入評估

針對小區的項目建設需求以及未來的運營工作，應該對項目建設和運營需要的投入作出評估和分析，包括估算項目整體投資情況、估算子項目投資、分項目投資，制定長期的運營方案規劃，構建更為有效的運營管理體系，制定合理的運營資產管理方法，分析小區的運營方式和財務管理方法。策劃人員需要對項目的產出做好測算工作，包括計算運營的支出、收入、項目建設整體投入和平衡方面的分析。

2.2.4 資金籌措

根據小區的情況制定融資渠道，擴大資金來源，研究資金平衡狀況，制定有效的策略，彌補資金缺口。

2.2.5 小區改造后的整體效果評估

對于未來小區改造后的情況，需要對小區的宜居狀態、長效管理、物業管理水平、居民居住舒適度進行分析，研究小區的長期管理效果，對金融機構的響應度作出評估。結合評估結果，要提供有利于優化改造方案的建議。由于老舊的居住者大多為低收入的中老年人，對改造需求很高，但是大多出資能力很差，或者并不愿意出資[6]。為了解決該問題，需要在策劃前期就對當地的情況進行充分調研，同時做好宣傳工作，尤其要避免盲目受制于少部分民意而影響改造工作的正常進行，而是要從整體角度考慮，制定最為有效的改造方案，確保改造工程具有較高的可行性和前瞻性。

2.3 策劃中的注意事項

單個進行某一老舊小區改造并不能實現投入產出的平衡，為解決這一問題，應在策劃過程中對小區的現狀進行深入調查，分析老舊小區改造同時適合開發的可經營性資源，包括老舊小區的公共物業系統、公共用地、可以整合的地塊等。保證老舊小區改造后的可經營性，并在經營的基礎上計算可覆蓋的投資額度，采取組團改造的方式提升老舊小區改造的整體效益。

雖然政策要求對老舊小區改造需要采取不拆不建的改造方式，但在實際工作中，有很多使用年限較長的建筑，這類建筑已經出現了功能缺失的情況，就需要靈活執行不拆不建的原則。比如對房屋進行擴容、原地拆除重建等，能夠在避免施工量過高的情況下滿足提升原住民居住質量的需求，也能通過合理的建設提升改造工作的收益。很多小區內都由于歷史問題遺留下很多違章建筑，改造過程中應該對違章建筑進行統一拆除。但是拆除的過程中也要充分考慮小區居民的訴求，尤其一些違章建筑在小區內發揮著關鍵功能，直接拆除會引發矛盾。因此，需要根據小區的實際情況制定拆除的紅線，實地考察違章建筑的功能，將原來分散的、無規則的違章建筑進行統一改造和重建，改造和重建成本由居民分擔。

3 策劃工作的意義分析

在做策劃工作時，需要認識到對老舊小區的改造和城市微改造之間存在一定的區別，所以改造工作并非某一部門可以單獨解決，而是需要多個部門聯合工作才能解決問題。策劃過程中，可以發現對部門協調工作的需求，制定更為有效的部門協調制度。通過改造項目的策劃工作，能對城市老舊小區周邊情況加強了解，建立老舊小區的數據庫，也有利于未來老舊小區改造工作的順利進行。

4 城鎮老舊小區改造項目策劃工作重點

對老舊小區的改造項目需要較高的投資，并且要根據城市的發展需求從長遠角度分析，以有效控制改造工作流程和秩序[7]。策劃過程中需要把握策劃工作的重點，保證策劃的合理性。

4.1 堅持科學守法的改造方式

策劃過程中，需要注意對改造程序的簡化工作，因此策劃人員需要進入現場對改造項目的可行性進行研究，分析改造過程中可能遇到的問題，明確關鍵的程序，使用科學方法完成對改造內容的優化，保證改造工作的可行性。

4.2 聯合調查評估報告

政府需要正視老舊小區改造面臨的客觀問題，通過對聯合調查報告做好評估工作，分析問題解決機制，推動老舊小區改造項目。

4.3 探索項目生成機制

對老舊小區改造項目的生成，應該確保項目能直接解決小區改造的核心問題，避免出現改造方式簡單化、粗暴化的情況，通過加強對老舊小區改造的綜合評估，建立有效的生成機制，提升老舊小區改造項目的策劃水平。

5 結束語

針對老舊小區的改造工作，不能僅僅將其視為房地產開發項目，而是應該綜合分析小區居民需求、城鎮經濟發展需要、改造投入能力等方面因素，制定合理的策劃，保證老舊小區的改造效果和綜合收益。針對目前策劃工作的問題，還需要繼續探索改造項目的策劃機制，做好對改造項目的調查工作，加強對小區的綜合評估，采用科學的方法開展老舊小區的改造工作，滿足小區居民的生活需求，并制定有效的運營方案，發揮策劃在老舊小區改造工作中的作用。