農村宅基地房地一體化確權測繪調查技術探討

文／陳兆良 江西有色地質測繪有限公司 江西新余 338000

引言：

隨著我國社會快速發(fā)展，各個地區(qū)為保證農村不動產確權登記工作的順利進行，展開了大規(guī)模的農村宅基地房地一體化確權測繪調查與登記，但是在這一過程存在諸多困難，無法保證工作的效率及質量，需要對先進的測繪調查技術進行有效運用，使農村宅基地房地一體化確權測繪調查工作得以順利完成。通過對農村宅基地房地一體化確權測繪調查技術進行分析，有利于提出一些可靠的參考依據，促進農村宅基地房地一體化確權工作的高效進行。

1、農村宅基地房地一體化確權測繪技術分析

1.1 確權內容

在農村宅基地房地一體化確權測繪中，需要考慮到確權的內容比較復雜，整個過程容易遇到各種問題，進而影響到各項工作的順利進行。首先，需要詳細調查各類農村宅基地宗地的數據信息，比如實際的面積、具體的位置、界址、權屬、用途等等，還需要按照具體的要求，將采集獲得的信息制作成各種形式的測繪報告，比如圖件、數據表、表冊等等。其次，應通過實地調查對宗地內的構筑物及建筑物產權進行了解，其中包括了權屬來源、具體的用途、實際的面積、建成的日期等等，以及房屋權利人、批準用途、批準面積、建筑機構等等。最后，需要與地籍測量緊密聯(lián)系，做好房屋的全面測量，保證房地合一權籍調查的準確性，以便提供可靠的調查數據[1]。

1.2 測繪調查技術手段

在農村宅基地的測繪調查中，需要充分考慮到宅基地的面積大、宗地數量多等特點，選擇全數字化測繪、航空攝影測量等辦法完成基礎圖件的采集。第一，應采用航測完成繪圖工作，利用數字疊加形成的正射影像，將行政界線勾勒出來，將其作為工作地圖，滿足后續(xù)工作的信息需求，促進農村宅基地權屬調查的有效進行。第二，需要利用底圖對宗地指界進行調查，通過實地調查的方法對宗地權利人、土地用途、權屬界址范圍進行了解，詳細填寫調查表格。在完成地基調查的同時，將宗地作為基礎，仔細調查房屋的邊長測距和產權、宗地內部的構筑物，以分層分戶的方法完成房屋草圖的繪制。在航拍工作完成的情況下，可以選擇全野外數字測繪的方法對某些隱藏區(qū)域和新增的宗地進行調查，對房屋的附屬設施、界址點、房屋建筑進行修補測繪[2]。在完成外業(yè)調查的情況下，做好房屋分層分戶圖、地籍圖和宗地圖的設計，對房產與宗地的面積進行測量，完成權籍調查表的繪制。第三，將權籍調查結果為依據，完成數據庫的建設，以便得到可靠的權籍調查結果，滿足宅基地確權登記工作的信息需要。由于航空攝影具有高分辨率的數碼影像，可以將航空攝影應用到測繪調查中，實現對房屋的有效測繪。獲得更多立體化、大比例的地形圖，借助GIS 技術完成地籍數據庫的建設。如下圖1所示，為基于GIS 技術的農村宅基地房地一體化確權測繪成果圖：

圖1 基于GIS 技術的農村宅基地房地一體化確權測繪成果圖

2、農村宅基地房地一體化確權中存在的問題及對策分析

2.1 傾斜攝影測量

根據以往農村宅基地建房整體情況來看，普遍存在房檐遮蓋明顯、遮擋物多等情況，使得航空攝影測量工作的難度顯著提升，且房屋基角的采集難度大，無法保證采集的精度，這就必須做好房檐改正、房屋邊長丈量等工作。在房檐遮蓋嚴重、遮擋物多的情況下，航測法的成圖存在各種問題，其主要體現在以下幾個方面：第一，房屋變形明顯，比如房屋位置錯誤、邊長測量誤差等等；第二，在折角和拐角處的測量中，存在遺漏或多余的情況，進而影響到界址點的設置和宗地范圍的調查，加大了測量錯誤的發(fā)生率；第三，房屋前后的某些信息存在錯誤或信息被遺漏，比如植被、坎、溝、地形等，這就必須選擇人工丈量的方式完成測繪，還可以與傾斜攝影測量的方法相結合，做好某些區(qū)域的詳細測量。一般在應用傾斜攝影測量技術的時候，都是將傾斜攝影機安裝到無人機上，之后從不同的角度完成測量，獲取航空影像數據，并做好信息數據的處理與糾正，形成正射影像。可以對正射影像進行調用，通過重構三維獲得三維模擬數據，將其作為基礎，完成農村宅基地數據的矢量化采集，既能夠保證測量的精度，也能夠解決測量中的遮擋問題[3]。

圖2 傾斜攝影測量技術在農村宅基地數據采集的基本流程框架圖

2.2 全站儀加RTK 測距儀測量

由于受到遮擋物及房檐遮蓋面積較大等因素的影響，航測成圖發(fā)生諸多問題，比如房屋變形嚴重，尤其是拐角測量存在多余或遺漏，邊長測量存在誤差，房屋位置不準確等等。比如房前屋后的植被、坎、溝等位置的測量不到位，以及數據測量存在錯誤等等。比如房屋測量中存在多余或遺漏的情況，無法保證宗地范圍的準確，無法保證界址點的設置正確。為解決這些問題，可以在影像不能完全覆蓋待測宅基地的時候，或是測量區(qū)域中出現了新建的房屋，可以選擇全站儀加RTK 測距儀測量的方法，實現準確的修補測量[4]。同時，在考慮到航測需要的情況下，有些屋檐經過調整，可以利用測距儀對其進行測量，之后在工作圖中改正房檐的寬度標注。

2.3 移動GIS 調查系統(tǒng)及指紋采集

在我國經濟快速發(fā)展的背景下，農村人口快速流向城市，使得農村地區(qū)的青壯年人數不斷減少，所剩人口以留守兒童和老人為主，導致入戶調查面臨著較大難度，對農場宅基地權屬來源、房屋建設手續(xù)、宅基地權利信息、確權指界、簽字蓋章等工作的開展產生不利影響。為保證測量工作的效果，需要重視對電子平板的有效運用，發(fā)揮電子平板的優(yōu)勢，做到合理設置GIS 農村房產調查系統(tǒng)，開發(fā)簽字指紋采集軟件，以便逐房進行調查。與傳統(tǒng)的方式相比，這一方式能夠更加順利地完成調查表格的填寫、簽字蓋章等工作，通過拍照的方式將農村宅基地確權中的所需權屬材料記錄起來。其次，入戶調查的時候存在戶主長期在外的情況，可以讓代理人參與手續(xù)辦理，通過視頻、拍照、錄音將委托指界證據保存下來，將其存儲到調查數據庫[5]。

2.4 集中簽字蓋章

在農村宅基地房地一體化確權測繪調查中，有些戶主對宅基地登記的重視性不足，存在不愿配合宅基地確權工作的情況，使得入戶調查的工作難度顯著提升[6]。為解決這一問題，可以發(fā)揮村組干部的領導作用，由工作人員代理指界，將宗地圖和權籍調查表輸出，之后由村組干部及當地政府進行動員，引導村民完成相關信息的確認和簽字蓋章，可以在村組辦公地點集中完成這些工作。通過這一方法能夠有效提高工作的效率，及時處理確權工作中的問題，也能夠保證確權信息的準確性。

3、加強農村宅基地房地一體化確權工作的策略分析

3.1 完善確權登記管理制度

在農村宅基地房地一體化確權工作中，要求相關的土地管理部門、地方政府對相關的規(guī)章制度及法律法規(guī)進行充分利用，對房地一體化確權登記管理制度進行完善，以便對農村宅基地房地一體化確權登記工作進行科學指導，促進各項工作的有效進行。其次，需要對當地情況進行充分了解，結合確權登記的工作情況，完成規(guī)章制度的建設，將各部門的行政責任完全落實，利用工作監(jiān)督管理辦法來保證確權登記工作的順利進行，使其能夠保持公平、公正、公開。同時，需要對農村宅基地房地一體化確權登記的相關法律法規(guī)及政策進行宣傳，培養(yǎng)群眾的法律意識，使其能夠利用法律維護自身的合法權益[7]。

3.2 加強權屬材料統(tǒng)一管理

在農村宅基地房地一體化確權工作中，容易出現權屬材料丟失、權屬材料不全等問題，使得確權工作很難進行，這就必須根據管理要求、法律法規(guī)和具體的工作情況，重新梳理已有的權屬材料，使其形成統(tǒng)一的管理標準，防止發(fā)生確權登記遺漏、確權登記錯誤等狀況。同時，需要充分考慮到某些歷史遺留問題，特別是有些土地符合審批條件和確權登記的條件，選擇查閱歷史資源、實地走訪的方法對土地的歸屬、土地的歷史使用情況進行調查，由相關的部門對收集得到的材料進行審批，完成后續(xù)的確權登記與公示。在農村宅基地房地一體化的確權登記中，需要將國家相關的法律法規(guī)作為依據，對土地權屬材料的管理方式進行規(guī)范，確保材料收集的規(guī)范，避免發(fā)生權屬糾紛。

3.3 規(guī)范確權登記工作流程

一戶多宅、占用耕地、面積超標是目前農村宅基地一體化確權工作中的常見問題，導致確權登記工作的難度較大。為保證確權登記工作的有效進行，必須積累經驗，了解問題產生的原因，對工作流程進行不斷規(guī)范，按照尊重歷史、實事求是、標準從嚴的原則開展工作，保證確權登記工作的合法性及合理性，使群眾的合法權益得到維護。部分村民已有一宗宅基地，則需要拒絕宅基地的二次申請，若是發(fā)現宅基地的面積超標，應重新對宅基地的位置及面積進行測量，保證農村宅基地房地一體化確權登記的整體效果。比如在確權登記的辦理中，某村民的房屋占用過多的面積，則需要在不動產權證書中做出注明，以便在房屋翻建或重建的時候，將超出的部分拆除。為解決耕地被占的問題，要求相關人員在期限內拆除地面建筑，將耕地原貌還原[8]。此外，還可以借助不動產登記平臺做好確權登記工作（如圖3），在做好外業(yè)工作的基礎上，落實內外業(yè)一體化工作，從而確保農村宅基地房地一體化確權測繪調查工作效率及質量的提高。

圖3 不動產登記平臺作業(yè)流程圖

3.4 建立房地一體化確權測繪調查管理平臺

為促進農村宅基地房地一體化確權工作的高效進行，需要重視對各種現代化技術手段的有效運用，構建功能完善的房地一體權籍調查管理平臺，該平臺功能包括了地圖管理、權籍數據在線編輯管理、權籍數據查詢與統(tǒng)計管理、移動端APP 權屬數據采集管理等，具體如下：

（1）地圖管理。通過地圖管理能夠通過“一張圖”將權屬空間數據、基礎地理信息數據直接展示出來，且平臺具有GIS相關的功能，比如地圖的操作、多屏對比、量算、屬性信息查詢等。

（2）權籍數據在線編輯管理。通過這一功能可以對權屬信息進行更新、修改、刪除、增加等操作。通過移動端APP 將權屬信息上傳后，審核上傳的信息，將通過審核的信息更新到平臺的數據庫中。

（3）權籍數據查詢與統(tǒng)計管理。可以對權籍數據進行全面查詢，包括房屋查詢、權利人查詢、農村行政區(qū)域查詢、綜合查詢等。可以對權屬數據進行統(tǒng)計，比如匯總統(tǒng)計、農村行政區(qū)域統(tǒng)計、自定義統(tǒng)計等。

（4）移動端APP 權屬數據采集管理。通過這一功能可以完成電子簽名、拍照及文字信息的錄入，實現無紙化的辦公模式[9-10]。在權屬信息的采集中，對房屋所處位置進行點擊，系統(tǒng)將房屋的基本信息、人員信息、房屋信息、相關附件等內容展示出來。對相應部分進行點擊，可以完成信息的采集，之后做好信息的保存。

結語：

綜上所述，為促進農村宅基地房地一體化確權工作的有效進行，需要提高對農村宅基地房地一體化確權測繪技術的了解，分析農村宅基地房地一體化確權工作存在的問題，采取合理有效的改進對策，進一步提高確權登記工作的質量。同時，應積極完善確權登記管理制度、加強權屬材料統(tǒng)一管理、規(guī)范確權登記工作流程、建立農村宅基地房地一體化確權測繪調查管理平臺，從而提高確權調查與登記工作的整體水平，使其能夠適應我國社會的不斷發(fā)展。