廣州城市更新微改造技術(shù)經(jīng)驗(yàn)探討
——以環(huán)東廣場(chǎng)項(xiàng)目為例

文／任明霞 廣州珠江發(fā)展集團(tuán)股份有限公司 廣東廣州 510000

1、廣州城市更新概述

1.1 廣州建成區(qū)概況

公元前214年，秦朝在嶺南地區(qū)設(shè)南海郡，建立番禺城（今廣州），面積約0.05km2，從此開(kāi)啟了廣州2200多年的建城歷史。中華人民共和國(guó)成立后，廣州城市發(fā)展發(fā)生了翻天覆地的變化，廣州市行政區(qū)劃經(jīng)歷了數(shù)次調(diào)整，目前市轄11 區(qū)，全域總面積7494km2，截止2021年底，廣州市城市建成區(qū)總面積為1351 km2，全國(guó)排名第四（全國(guó)部分重點(diǎn)城市建成區(qū)面積排名見(jiàn)圖1）。

圖1 部分重點(diǎn)城市建成區(qū)面積一覽表

1.2 廣州城市更新概況

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年上半年，全市共有402 個(gè)整村改造項(xiàng)目，合共占地規(guī)模27807 萬(wàn)m2正在推進(jìn)；其中已中標(biāo)的合計(jì)150 個(gè)，有126 個(gè)項(xiàng)目已被納入相應(yīng)城市更新計(jì)劃，占比達(dá)84%。廣州城市更新工作逐步從過(guò)去簡(jiǎn)單的三舊改造，轉(zhuǎn)向以“存量與增量聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)與空間結(jié)合、文化與活力并重”為特征的轉(zhuǎn)變。

1.2.1 城市更新政策概述

《“十四五”發(fā)展規(guī)劃及2035年愿景目標(biāo)綱要》提出全面提升城市品質(zhì)，加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升；加快推進(jìn)城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠(chǎng)區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能，推進(jìn)老舊樓宇改造；2022年1月，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出要重點(diǎn)抓好城市更新行動(dòng)，實(shí)施城市更新行動(dòng)作為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重大戰(zhàn)略舉措。國(guó)家城市更新政策發(fā)展歷程見(jiàn)圖2。

圖2 國(guó)家城市更新政策發(fā)展歷程

2021年8月30日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的政策文件《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》（建科〔2021〕63 號(hào)），要求原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%；原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆建比不應(yīng)大于2；城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目居民就地、就近安置率不宜低于50%；城市住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。同時(shí)，通知還要求保留既有建筑，保持老城格局尺度，延續(xù)城市特色風(fēng)貌；加強(qiáng)統(tǒng)籌謀劃，探索可持續(xù)更新模式，鼓勵(lì)推動(dòng)由“開(kāi)發(fā)模式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變，補(bǔ)足功能短板，提高城市安全韌性。

《廣州市關(guān)于在城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》提出，在老城區(qū)范圍內(nèi)，廣州將嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除，嚴(yán)格控制大規(guī)模增建，不突破原有密度強(qiáng)度，最大限度保留老城區(qū)具有特色的格局和肌理，延續(xù)城市的歷史文脈和特色風(fēng)貌；通過(guò)實(shí)施城市更新，提供高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，提升城市品質(zhì)。當(dāng)前政策的收緊，是對(duì)城市更新沿用過(guò)度房地產(chǎn)化老路的否定，也是為接下來(lái)城市更新指引方向——城市更新不再是簡(jiǎn)單的舊城舊村改造，還要涵蓋建成后的經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、管理以及功能拓展等內(nèi)容，城市更新將從“開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營(yíng)”。

1.2.2 城市更新微改造的必要性

（1）老城區(qū)土地資源稀缺，依靠城市更新挖掘存量資源成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)的重要抓手。廣州市中心六區(qū)建成面積占比36.4%，排名前四的越秀、荔灣、天河、海珠，建成區(qū)比例達(dá)70%以上，其中越秀區(qū)建成區(qū)面積比例為99.4%，較難通過(guò)增量土地資源引入產(chǎn)業(yè)，資源約束倒逼政府從過(guò)去的“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量挖潛”，以新的發(fā)展和資源觀(guān)念為指導(dǎo)，以構(gòu)建經(jīng)濟(jì)發(fā)展與用地、人口、環(huán)境、資源的和諧關(guān)系為目標(biāo)，探索一種“非擴(kuò)張型”的城市發(fā)展模式。各區(qū)建成區(qū)面積詳見(jiàn)圖3。

圖3 2021年廣州市各區(qū)建成區(qū)面積占比圖

（2）政策面要求防止大拆大建、破壞環(huán)境和保護(hù)歷史文化。從近年來(lái)的政策來(lái)看，一方面要加大力度實(shí)施城市更新行動(dòng)，將城市更新作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、提高城市品質(zhì)的重要引擎；另一方面要防止過(guò)度拆建行為破壞生態(tài)環(huán)境和歷史建筑。既要鼓勵(lì)城市更新，解決公共配套不足、土地利用率低下、城市規(guī)劃不合理、居住安全隱患等城市病，也要避免城市更新中的過(guò)激行為產(chǎn)生新的城市問(wèn)題。保護(hù)城市格局和肌理、不增加資源環(huán)境承載力，老城區(qū)范圍內(nèi)嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除，嚴(yán)格控制大規(guī)模增建，不突破原有密度強(qiáng)度，以“繡花”功夫進(jìn)行修補(bǔ)、織補(bǔ)式城市更新微改造，將成為轉(zhuǎn)變城市開(kāi)發(fā)建設(shè)模式，形成以調(diào)整重構(gòu)為主、結(jié)構(gòu)性拓展為輔的空間發(fā)展模式的重要舉措。

2、環(huán)東廣場(chǎng)項(xiàng)目改造技術(shù)分析

廣州市越秀區(qū)環(huán)市東路418 號(hào)項(xiàng)目（下稱(chēng)本項(xiàng)目）毗鄰區(qū)莊立交，地段位置優(yōu)越，區(qū)位價(jià)值明顯。項(xiàng)目始建于1986年，證載權(quán)屬建筑面積3.3 萬(wàn)m2，高度90m，共30 層，原功能為酒店；在2021年前長(zhǎng)期閑置，外觀(guān)老舊落后、內(nèi)部裝修老化，無(wú)法實(shí)現(xiàn)一線(xiàn)城市核心區(qū)域價(jià)值，亟待改造更新。

2.1 改造總體思路

習(xí)近平總書(shū)記在視察廣東時(shí)提出城市規(guī)劃和建設(shè)“要突出地方特色，注重人居環(huán)境改善，更多采用微改造這種‘繡花’功夫”，結(jié)合住建部提出的我國(guó)城市發(fā)展已進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，由大規(guī)模增量建設(shè)向存量的提質(zhì)改造和增量的結(jié)構(gòu)調(diào)整并重轉(zhuǎn)變，項(xiàng)目在維持建筑高度及面積不變前提下，保留現(xiàn)狀主體結(jié)構(gòu)，加固完善，翻新建筑外立面及室內(nèi)裝飾，重塑周邊環(huán)境景觀(guān)；結(jié)合區(qū)政府對(duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的要求，擬將項(xiàng)目打造“科技+健康”產(chǎn)業(yè)綜合體，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展。

2.2 保留城市記憶

原建筑結(jié)構(gòu)由中國(guó)工程院院士容柏生設(shè)計(jì)，在局限的三角場(chǎng)地內(nèi)通過(guò)折型立面和多層退臺(tái)，大大提升了采光和通風(fēng)面積。項(xiàng)目保留了原來(lái)極具特色的退臺(tái)設(shè)計(jì)，重塑老城區(qū)新地標(biāo)（詳見(jiàn)圖4）；保留原有樹(shù)木作為重要的綠化景觀(guān)和城市記憶，設(shè)置沿街文化景墻，通過(guò)城市輪廓的描摹來(lái)塑造城市文化印記，改善街區(qū)環(huán)境，提升人文景觀(guān)，打造“老城市新活力”。

圖4 環(huán)東廣場(chǎng)改造前后外立面實(shí)景圖

2.3 社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益兼顧

優(yōu)化人車(chē)動(dòng)線(xiàn)，退讓部分用地打造市民廣場(chǎng)，釋放更多公共空間，同時(shí)優(yōu)化人車(chē)流線(xiàn)，提升通行的便利性。

（1）打造市民廣場(chǎng)。原車(chē)道入口占用了大量?jī)?nèi)部場(chǎng)地，本次改造將車(chē)道入口調(diào)至南側(cè)，將原車(chē)道入口填平后作為市民廣場(chǎng)來(lái)打造，增加公共空間，同時(shí)保留原有樹(shù)木并提升景觀(guān)品質(zhì)，在保留城市記憶的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)換新升級(jí)。

（2）優(yōu)化交通動(dòng)線(xiàn)。調(diào)整交通動(dòng)線(xiàn)，實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，同時(shí)對(duì)行車(chē)流線(xiàn)重新規(guī)劃，整體上實(shí)現(xiàn)“東進(jìn)西出”，一方面進(jìn)入時(shí)增加標(biāo)識(shí)導(dǎo)引，另一方面離開(kāi)時(shí)進(jìn)入立交環(huán)島，增加方向可選性，減少對(duì)城市交通的壓力。

（3）聚焦產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)。改造前項(xiàng)目用于低端酒店經(jīng)營(yíng)，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)不善、效益低下；改造后整體持有經(jīng)營(yíng)，重點(diǎn)服務(wù)優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入活力。通過(guò)全面分析城市發(fā)展規(guī)劃、識(shí)別區(qū)域優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，圍繞政府工作目標(biāo)，明確項(xiàng)目以生物醫(yī)藥及健康產(chǎn)業(yè)為主題，改造后全部自持經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，引入符合所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)，并提供完善的產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)，盤(pán)活存量資產(chǎn)，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展。

環(huán)東廣場(chǎng)微改造項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了政府、企業(yè)、社會(huì)三贏效果。為政府，實(shí)現(xiàn)助力經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。為企業(yè)，改善物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、提升收入水平。為社會(huì)，提供現(xiàn)代宜人空間、創(chuàng)造消費(fèi)辦公場(chǎng)所。

2.4 修煉“繡花”功夫，實(shí)現(xiàn)建筑物整體升級(jí)

（1）調(diào)整建筑功能布局，內(nèi)部交通組織優(yōu)化。項(xiàng)目將原有單一業(yè)態(tài)（低端酒店）單一動(dòng)線(xiàn)（一組電梯），改造為多業(yè)態(tài)多動(dòng)線(xiàn)復(fù)合。為保障辦公、酒店、商業(yè)動(dòng)線(xiàn)相互獨(dú)立，通過(guò)調(diào)整建筑布局增加了6 座手扶梯、3 座垂直梯，保證了日常運(yùn)營(yíng)的使用效率，辦公區(qū)升級(jí)配置了時(shí)速2.5m/s 的客梯，滿(mǎn)足高峰期的使用需求。

（2）優(yōu)化立面設(shè)計(jì)，營(yíng)造舒適健康辦公環(huán)境。把原建筑的窗臺(tái)改成落地窗，將玻璃升級(jí)為雙層中空l(shuí)ow-E玻璃，以達(dá)到更好的采光、隔音和節(jié)能效果，同時(shí)實(shí)現(xiàn)窗窗可開(kāi)啟，最大限度做到自然通風(fēng)、降低能耗；利用原有建筑退臺(tái)升級(jí)多層花園露臺(tái)，提供有氧休憩空間，打造更舒適、更健康的辦公環(huán)境。

（3）突破結(jié)構(gòu)加固難關(guān)。組織結(jié)構(gòu)超限專(zhuān)家會(huì)，通過(guò)性能化設(shè)計(jì)，采用剪切型錨栓技術(shù)加固方式，將原Dsu級(jí)別（需立即加固）的舊樓改造成滿(mǎn)足今后長(zhǎng)期使用要求的建筑。整個(gè)建筑實(shí)施了1 萬(wàn)多個(gè)結(jié)構(gòu)加固點(diǎn)、近4 萬(wàn)處的裸露老舊鋼筋保護(hù)處理、約30%的梁柱剪力墻加固加強(qiáng)；同時(shí)通過(guò)精細(xì)化管理，管線(xiàn)路由精準(zhǔn)開(kāi)洞，分毫必爭(zhēng)確保室內(nèi)凈高，凈高從改造前的2.0-2.5m 提高到2.3-2.8m，最大限度保證了辦公空間的品質(zhì)。

（4）升級(jí)機(jī)電設(shè)備，完善業(yè)態(tài)配套功能。辦公區(qū)域采用VRV 小型中央空調(diào)，可實(shí)現(xiàn)24 小時(shí)全天候辦公，通過(guò)獨(dú)立開(kāi)關(guān)及溫控、分戶(hù)計(jì)量，極大降低了無(wú)效冷量的浪費(fèi)，節(jié)省了企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，助力碳排放目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。同時(shí)為完善項(xiàng)目?jī)?nèi)部停車(chē)需求，通過(guò)犧牲部分建筑面積并調(diào)整場(chǎng)地標(biāo)高，設(shè)置兩組機(jī)械停車(chē)庫(kù)，從原有35 個(gè)車(chē)位提升至75 個(gè)，一定程度上緩解了停車(chē)?yán)щy的問(wèn)題。

3、廣州城市更新微改造經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

3.1 開(kāi)發(fā)與保護(hù)的協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)從“物質(zhì)空間”改造向“社會(huì)治理”提升轉(zhuǎn)變

堅(jiān)持以人民為中心，保護(hù)傳承歷史文化，城市更新微改造對(duì)滿(mǎn)足人民群眾美好生活需要、推動(dòng)惠民生擴(kuò)內(nèi)需、推進(jìn)城市更新和開(kāi)發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展具有十分重要的意義，應(yīng)堅(jiān)持因地制宜，“一項(xiàng)目一特色”。從片區(qū)統(tǒng)籌的角度推進(jìn)老城區(qū)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)改造，結(jié)合需求缺口與用地資源挖潛進(jìn)行整合提升，實(shí)現(xiàn)片區(qū)服務(wù)設(shè)施、公共空間等共建共享。改造要涵蓋基礎(chǔ)設(shè)施改造、整體內(nèi)外部環(huán)境整治、社區(qū)公共服務(wù)產(chǎn)品的供給等。組織實(shí)施上注重公眾參與，提升社區(qū)治理能力，實(shí)現(xiàn)共謀、共建、共管、共評(píng)、共享，鼓勵(lì)社會(huì)資本和社會(huì)力量參與改造運(yùn)營(yíng)。

3.2 各方主體的均衡

傳統(tǒng)的城市更新由市場(chǎng)主導(dǎo)，是“經(jīng)濟(jì)利益”驅(qū)動(dòng)下的城市更新，更多關(guān)注單一經(jīng)濟(jì)效益，未來(lái)的城市更新應(yīng)圍繞“實(shí)現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、人居環(huán)境改善”的目標(biāo)，均衡考慮多方主體訴求（參見(jiàn)圖5），以利于實(shí)現(xiàn)城市更新總體目標(biāo)，保證更新效率和社會(huì)公平的統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的平衡。

圖5 各方主體訴求示意

3.3 關(guān)注技術(shù)難點(diǎn)，合理控制成本

關(guān)注項(xiàng)目更新改造與周邊的和諧統(tǒng)一。項(xiàng)目定位應(yīng)匹配周邊區(qū)域功能，實(shí)現(xiàn)“強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈”，更好的發(fā)揮改造價(jià)值；同時(shí)，應(yīng)考慮周邊交通組織和容量，對(duì)周邊居民的影響，提升城市景觀(guān)。

打磨內(nèi)部交通動(dòng)線(xiàn)組織，提升建筑使用價(jià)值，消費(fèi)、辦公更加便捷高效；注重提升項(xiàng)目的綠色環(huán)保水平，盡可能采用綠色建材和性能優(yōu)良的部品部件，實(shí)現(xiàn)改造與后期運(yùn)維管理相融合；結(jié)構(gòu)安全前提下兼顧空間舒適度，必要的話(huà)組織召開(kāi)結(jié)構(gòu)專(zhuān)家會(huì)，運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固，確保建筑物安全。

經(jīng)濟(jì)可行性是項(xiàng)目的前提，項(xiàng)目改造必須有較強(qiáng)的成本導(dǎo)向，精細(xì)控制成本，以實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出相匹配，這對(duì)改造主體的設(shè)計(jì)和產(chǎn)品能力提出了較高的要求。

結(jié)語(yǔ)：

城市更新微改造是城市轉(zhuǎn)向“存量挖潛”，實(shí)現(xiàn)“有機(jī)更新”的重要模式，有利于提升城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展，改造主體應(yīng)統(tǒng)籌考慮各方主體訴求，充分論證技術(shù)細(xì)節(jié)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益相統(tǒng)一，助力城市發(fā)展目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。