基于數字化的房屋全生命周期管理

文｜蘇州市住房和城鄉建設局

房屋安全關乎人民群眾的生命財產安全，對社會穩定和經濟發展也有著極大影響。隨著蘇州市房屋建設規模不斷擴大，既有房屋量大面廣、“服役期”過長，積累的風險隱患不斷增多。給每棟每戶房子貼上“身份牌”，定制一張專屬房屋“健康碼”，是蘇州市住建局大力推進房屋全生命周期數字化管理的重要舉措。

近年來，蘇州市住建局通過信息化建設延伸房屋安全監管手段，依托前期大量基礎性工作，匯聚各業務條線、房屋排查和動態監測數據，建立了蘇州市房屋使用安全信息管理平臺，全面摸清蘇州市房屋現狀，轉變傳統管理模式，實現覆蓋房屋全生命周期的管理，提升房屋安全乃至城市安全的智慧化、精細化管理水平。

建設房屋基礎庫，摸清“房屋底數”

為解決房屋業務系統分散、相關標準缺乏、數據更新滯后、跨部門協同困難等問題，通過建立統一房屋編碼，采集、處理房屋設計、施工、竣工驗收、房屋使用和基礎地理等信息，構建全市房屋基礎庫，為全市房屋全生命周期管理工作提供支撐和保障。

圖1 房屋建設年代圖層

1.實現房屋建“檔”上“牌”

以全國自然災害風險普查房屋建筑調查數據為基礎，獲取蘇州市所有房屋建筑圖斑，通過對接全市公安電子門牌，規范房屋建筑標準地名地址、明確點位信息，結合房產測繪數據，對全市圖斑進行多批次的局部優化，建立統一規范的全市房屋數字底板，形成排查工作底圖?；凇皥D斑-房屋屬性-三維白模”的三級處理路徑，建立了以房屋為對象的三維模型，集成房屋信息，實現房屋要素可視化，加強對現有數據資源的有效利用。以房屋唯一編碼集成房屋所有人、房屋建筑結構、房屋體檢等管理信息，逐步形成房屋“電子身份牌”和“全息電子檔案”，實現既有房屋“一房一檔一牌”，形成全市房屋建筑底數，為進一步規范房屋全生命周期管理數據的歸集和應用奠定基礎。

圖2 全市圖斑、排查工作影像底圖

圖3 “一房一檔一牌”（1）

圖4 “一房一檔一牌”（2）

2.形成房屋安全管理清單

圖6 全市房屋排查工作數字看板

通過制定排查計劃、任務分發、移動端現場排查、問題反饋等流程，形成立體、便捷的房屋排查信息化管理體系。以分區網格為單元，由排查員按照技術導則，通過排查APP 對建筑基本情況、安全隱患情況、依法合規情況等進行全方位排查；由技術員按照評定標準形成初步排查結論；經管理員審核確認后上傳系統，形成以建筑基本信息、結構信息、排查結論等為要素的“房屋體檢報告”，全面掌握既有建筑現狀底數，建立隱患建筑清單。通過數字化、信息化手段，核實、修正底圖圖斑，明確坐落地址、空間坐標，逐步建立房屋基礎庫與公安門牌的融合關聯，加強梳理比對和數據分析，掃除“盲區”“漏點”，著力實現排查全覆蓋，提升房屋數據質量。目前，全市共排查房屋182 萬幢，其中城鎮70 萬幢，農村112 萬幢。

集成房屋安全業務，深化動態管理

以多效管理為目標，以全市統一的房屋基礎庫支撐房屋安全相關業務，構建蘇州市房屋使用安全信息管理平臺，推進全生命周期閉環式監管，探索BIM 技術在房屋安全管理中的智慧應用，逐步實現全市房屋信息化全方位、全流程的管理。

1.深化房屋安全鑒定管理

整合安全鑒定業務中的各類動態信息，實現從案件受理、技術鑒定、報告審核、信息歸檔的全過程管理。開展基于BIM的房屋安全鑒定，針對危險房屋，結合BIM 模型匯聚構件檢測、房屋鑒定等數據，直觀展示現場鑒定結果，實時跟蹤房屋構件的安全狀態，快速定位隱患構件的位置信息，并及時反映構件拆除、新增、加固等狀態變更，為危房的鑒定與解危提供支撐。

2.打造隱患整治“閉環”管理

圖7 基于BIM 的房屋安全鑒定

建立健全既有建筑安全隱患社會監督、群眾舉報、網格化巡查、動態發現報告等多渠道監督模式，形成“隱患發現-隱患上報-房屋鑒定-隱患整改”全流程業務的有機銜接和流轉。公眾通過掃描二維碼門牌，獲取建筑結構、裝飾裝修、改擴建等信息，對于存在隱患或手續不齊全的房屋可直接進行投訴舉報；經房屋安全鑒定，構建“綠碼、黃碼、紅碼”三級房屋“健康碼”評價體系，生成房屋“健康檔案”；對于C、D 級的危險房屋，完成整治后，將隱患房屋的加固維修、依法拆除等排險情況，回傳至房屋基礎庫，加強對危房的動態跟蹤、智能管理。

圖8 房屋三級“健康碼”

3.推進建筑幕墻安全管理

圖9 幕墻管理模塊

圖10 房屋監測模塊

積極推進全市既有建筑幕墻基礎數據采集工作，包括玻璃幕墻、金屬幕墻、石材幕墻等類型，涵蓋幕墻的設計、施工、驗收等全流程信息，推進幕墻“一樓一檔”信息入網，目前已初步采集4000 余條建筑幕墻數據。將BIM 技術應用于既有建筑幕墻數字化監管，選取試點幕墻建設BIM 模型，掛接幕墻工程資料、排查檢測信息、歷史維護記錄等數據，全面建立幕墻設施基礎臺賬，實現全過程、全周期溯源和關聯查詢，逐步推動智能化技術在既有建筑幕墻維護中的運用與發展，提升幕墻安全管理水平。

4.實現危房智能安全預警

根據房屋基礎庫中C、D 級危房的房屋高度、結構、年限、裂縫、沉降等情況，確定房屋傾斜儀、沉降儀、裂縫儀等監測設備安裝位置；根據危房基礎信息，建立針對不同高度、不同結構的全市危險房屋安全預警模型，實現對危險建筑沉降數據、裂縫數據、傾斜數據的全面感知；管理人員根據預警模型設置閾值，當數據超過閾值時觸發自動報警。將基礎庫中的監測信息與BIM 模型進行關聯，可視化展示危險房屋的外觀、坐落、安全鑒定、監測設備等信息，通過三維模型快速定位異常傳感器位置、異常讀數等內容，實現及時預警、快速感知，將事故發生后的被動處置變為風險產生前的主動干預，助推房屋監測智能化管理。

挖掘數據潛在價值，提升行業監管

依托全市統一的基礎庫和信息平臺，探索多維度的房屋安全應用場景，不僅提升了房屋安全管理效能，也形成了豐富的數據成果。通過發揮這些數據的潛在價值，不斷打通數據鏈路，進一步強化資源整合、業務協同，將共性數據一次收集、多方使用，提升行業監管水平，強化市域綜合治理能力。

1.推進住房業務管理一體化應用

在全市房屋建筑底數清單的基礎上，建立唯一編碼的房屋樓盤表標準體系，推進各業務系統數據的橫向貫通，實現城建檔案、維修資金、房屋排查、安全鑒定、白蟻防治等住建業務數據的互聯互通、實時共享，滿足以“幢”“戶”為單位的多場景多業務應用；聚焦商品房批準、可售、銷售等關鍵指標，實現對房地產市場的實時動態監測；結合住房保障業務管理系統，實現在保障工程、保障房源、保障對象等方面的智慧管理；跟蹤白蟻防治業務全流程數據，通過熱力圖監測白蟻分布情況，提升白蟻防治服務質效。

圖11 城建檔案模塊

圖12 房地產市場監測模塊

2.深化智慧云圖研判決策

以房屋基礎庫為支撐，繪制房屋專項圖層，集中展現全市房屋基本情況、安全態勢和房屋安全治理工作成果。在專題圖層中，根據房屋建設年代、房屋用途、房屋層數、建筑結構、房屋性質分類落圖，同步房屋排查整治工作進展情況，實時更新排查情況、排查結論等信息，對全市白蟻滅治、安全鑒定、房屋改造等重點房屋的管理信息、整治情況進行針對性跟蹤。通過對全市房屋數據的多圖層管理和全景式展示，持續促進多方業務高效協同，為綜合監管、分析決策提供基礎數據支撐，完善房屋各生命階段的精細化、智慧化管理，實現“一屏觀全市、一圖窺全貌”，最終構筑“一庫一平臺一張圖”的房屋安全管理體系。

3.強化部門聯動共建共享

持續拓展全市房屋基礎庫，促進房屋數據跨部門、多角度應用，提高綜合業務效率。推動與公安、資源規劃、城市管理、應急管理、行政審批和市場監督管理等部門的數據集成，納入戶籍門牌、房屋租賃信息、房屋不動產登記信息和市場經營主體信息等多元數據，提供開放共享的數據服務，加強工作聯動，助力實現“信息共享、以圖管房、以房管人、以人知房、以房管企”的目標，筑牢全市房屋數據底座，擘畫數字孿生城市新圖景。

圖13 住房保障模塊（1）

圖14 住房保障模塊（2）

圖15 數字孿生城市新圖景