上下游就在上下樓

簡宏妮

4月9日，北京亦莊，天空之境產業廣場外圍懸掛“封頂大吉”字樣條幅

黨的二十大報告提出，建設現代化產業體系。堅持把發展經濟的著力點放在實體經濟上，推進新型工業化，加快建設制造強國、質量強國、航天強國、交通強國、網絡強國、數字中國。

近年來興起的“工業上樓”產業空間新模式，正是實體經濟提質增效的創新探索之一。

北京經濟技術開發區景園街，一棟60米高的大樓成為北京首個“摩天工廠”——原本在地面橫鋪建設的廠房向上疊加，以此探索土地節約集約利用新模式。

廣東佛山市禪城區南莊鎮，廠房大樓內數字化智能釉線生產設備開足馬力，而陶瓷裝備技術研發和展示中心、智能制造數字中心就分布在生產車間的樓上樓下。

超過5層的標準廠房、在幾十米高空運作的生產設備、一棟樓裝下一條產業鏈的廠區……從珠三角到長三角，再到環渤海，更多的城市開始探索“工業上樓”。這種集研發、制造、倉儲和辦公多功能一體化的工業空間，不僅有助于破解城市產業發展的空間難題，提升土地利用效率，還能提升產業集聚協同的效益，助推產業轉型升級。

科技部火炬中心黨委原書記、北京大學國家高新技術產業開發區發展戰略研究院常務副院長張序國認為，“工業上樓”創造了一種新的模式，“把存量土地做成了增量空間”。

“放眼當下，土地利用從增量時代進入存量時代，大力推進節約集約用地制度的實施，是未來中國城市高質量發展、可持續發展的一條必由之路。在這方面，‘工業上樓’等創新實踐改變了發展的路徑依賴和思維慣性，以土地利用方式的轉變推動經濟發展方式的轉變，意義重大。”深圳市建筑設計研究總院東莞分院院長楊小貞說。

2021年7月， 國家發改委發布了《關于推廣借鑒深圳經濟特區創新舉措和經驗做法的通知》，在“劃定‘區塊線’保障工業發展空間”的內容中，明確提出推廣“工業上樓”模式。

曾幾何時，低效使用、供需失調是我國工業用地的突出問題。據權威經濟媒體報道，2000年至2012年，我國城鎮建設用地（包括城鎮住宅和公共建筑用地、工礦倉儲用地、商服用地和其他特殊用地）增長了70%。2013年12月公布的第二次全國土地調查（以下簡稱“二調”）數據顯示，不少地方建設用地格局失衡、利用粗放、效率不高。在城鎮工礦建設用地中，低效用地約5000平方公里，占全國城市建成區的11%；生產、生活、生態用地結構不科學，一方面工業用地比例偏高，但同時工業用地容積率平均僅為0.3―0.6。各地以過度消耗土地資源為代價的傳統發展方式普遍存在，部分行業和領域超標準用地、浪費土地的情況十分突出。

黨的十八大以來，黨中央高度重視土地資源節約集約利用。黨的十八屆三中全會要求，健全土地節約集約使用制度，從嚴合理供給城市建設用地，提高城市土地利用率。2013年12月召開的中央城鎮化工作會議要求，按照嚴守底線、調整結構、深化改革的思路，嚴控增量，盤活存量，優化結構，提升效率，切實提高城鎮建設用地集約化程度。

習近平總書記強調：節約資源是保護生態環境的根本之策。要大力節約集約利用資源，推動資源利用方式根本轉變，加強全過程節約管理，大幅降低能源、水、土地消耗強度，大力發展循環經濟，促進生產、流通、消費過程的減量化、再利用、資源化。

十年來，我國實施建設用地總量和開發強度“雙控”，有力推動了城鎮建設用地內涵式集約型發展。2021年8月公布的第三次全國國土調查（以下簡稱“三調”）數據顯示，全國建設用地總量比“二調”時增長了26.5%，同期國內生產總值增長了109.4%，建設用地的增加與經濟社會發展的用地需求總體吻合。近期，自然資源部副部長莊少勤在相關發布會上介紹，2012至2020年，全國國家級開發區綜合容積率由0.83提升至1，工業用地地均投資強度提升超60%。目前，全國建設用地供應總量中，盤活利用存量部分占比超過1/4，部分地方達到1/2。2012至2021年，全國單位GDP建設用地使用面積下降40.85%。

雖然國土經濟密度明顯提高，但從“三調”結果來看，城鄉建設外延擴張的態勢還沒有根本扭轉，建設用地節約集約程度不夠和建設用地供需矛盾依然突出。

“人多地少是我國的基本國情，蓬勃發展的制造業不斷尋求增量產業空間，在國家嚴控城鎮工業用地的大背景下，存量工業用地節約集約利用的重要性已經提升到關系經濟社會發展大局的戰略高度。”中山大學嶺南學院教授林江說，“為解決工業用地緊張問題，充分利用土地資源，推進產業轉型升級，各地城市積極探索工業載體新模式。其中，發軔于珠三角的‘工業上樓’經過各地實踐成效突出，已經成為提升工業用地效益、增加新型產業空間的重要趨勢。”

深莞交界處，2012年深圳寶安區重點打造的全至科技創新園，就坐落于茅洲河與京港澳高速之間。作為珠三角地區“工業上樓”的“鼻祖”，全至科技創新園占地面積約3萬平方米，建筑面積約16.8萬平方米，設有生產研發、總部辦公、產業配套、生活配套等功能區。目前，園區入駐科技企業120多家，入駐率達95%，主導產業為機器人和智能裝備相關產業，園區企業年產值35億元，是10年前的29倍。

而在“工業上樓”改造之前，全至科技創新園原有的39家企業均為五金、模具、包裝等傳統低端制造業，年納稅額僅600萬元。全至科技創新園的華麗轉身證明了“工業上樓”可行有效。

2019年7月，深圳寶安區在全至科技創新園等成功樣本的基礎上，發布了《深圳市寶安區工業上樓工作指引（試行）》，成為全國首個出臺的地方“工業上樓”政策。

容積率的提升不但增加了土地產出，還讓“上樓”企業享受到更低的用地成本、更全的配套服務。

2021年7月，國家發改委發布了《關于推廣借鑒深圳經濟特區創新舉措和經驗做法的通知》，在“劃定‘區塊線’保障工業發展空間”的內容中，明確提出推廣“工業上樓”模式。

在國家和地方政策支持下，長三角城市、環渤海城市紛紛學習珠三角經驗，開始布局“以畝產論英雄”的“工業上樓”項目。雖然全國尚無“工業上樓”統一標準，但各地項目形態基本都是在高密度園區建設高層樓宇，這些樓宇具備相近行業高通用性、高集約性的特點，即一般高度24米以上、層數5層及以上，配置工業電梯。

2021年9月，上海發布《關于加強上海市產業用地出讓管理的若干規定》，文件提出存量工業和倉儲用地經批準提高容積率的，不再增收土地價款。

2021年12月，江蘇省《關于進一步推進工業用地提質增效的意見》及細則接連出臺，一系列要求指向提升工業用地含金量，鼓勵向空中、地下要空間，引導存量工業用地的多途徑盤活利用。

“廠房長高、地下拓展、立體開發、復合利用，政策的出臺進一步助推我省工業用地節約集約水平和產出效益的提高，促進我省工業經濟向更高質量發展。”江蘇省自然資源廳副廳長崔娟說。

“鼓勵低效用地再開發，許多城市在土地政策上進行了創新。”楊小貞說。深圳、東莞、廣東、佛山、珠海、中山、太倉等地相繼出臺了新型產業用地（M0）政策，昆山出臺了科創產業用地（Ma）相關政策與標準。

相關城市在用地性質改革前，工業用地中行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%，且嚴禁建造非生產性配套設施。而在珠三角、長三角一些地區創新實踐的新型工業用地，開始允許建設商業辦公、配套住宅、公共服務設施，配套用房設施比例最高可達30%，比一般工業用地有更強的功能兼容性，業態和盈利模式更為豐富，分割轉讓方式更為靈活。一系列地方用地政策的扶持傾斜，讓“工業上樓”有了更多施展空間。

在科創產業用地（Ma）相關政策的支持下，2019年，昆山借鑒珠三角“工業上樓”模式，在周市鎮開始建設江蘇省首個工改Ma項目——蒲公英科創產業園，推動工業用地向“研發+生產”的功能性土地轉變。

據蒲公英產業科創產業園總經理熊蓓蓓介紹，自2020年7月運營以來，產業園一期已吸引和扶持人工智能、智能制造、新能源等領域科創項目32個，形成一個融合了生產、生活、生態的新型復合園區。不久后，麥當勞汽車餐廳、24小時便利店、共享影院、無人圖書館等配套業態也將亮相蒲公英科創產業園二期。

昆山市自然資源和規劃局所有者權益與開發利用科負責人屠春勤告訴《瞭望東方周刊》，2022年以來，昆山全市新上工業項目用地平均容積率較2021年提高了7%。

容積率的提升不但增加了土地產出，還讓“上樓”企業享受到更低的用地成本、更全的配套服務。

位于浙江溫州龍港市彩虹大道旁的聯益智造項目，原本是一片房齡20多年的老舊廠房，聚集著30多家低小散企業，年產值僅3000多萬元。為最大限度提升土地利用效率，當地政府規定容積率放寬到3.5以上，建筑密度放寬至55%，屋頂綠化折算綠地率，配套用房建筑面積可達到30%，以此吸引企業主動參與“上樓”。2022年初，聯益線束彩虹大道廠房改擴建項目啟動，預計年底竣工，投產后年產值可達8億元，為原先產值的15倍。

“提升容積率是‘上樓’的首要目的，但樓層并非越高越好，整體規劃和園區的柔性設計也很重要。”中建科技集團華南有限公司設計總監李文告訴《瞭望東方周刊》，“不同產業對層高要求不一樣，因此工業樓宇的層數和整體高度要精準匹配、量身定制。”

李文參與了深圳坪山新能源汽車產業園區、坪山生物醫藥產業加速器園區、深港生物醫藥產業園等多個“工業上樓”項目。他說：“這些項目均采用了新型工業化建造方式，以高適應性的空間去配合企業，滿足企業對高大空間和重荷載的需求。‘樓上’的產業空間體驗好不好，功能全不全，企業說了算。”

正在建設中的深圳南山智造（紅花嶺基地）城市更新項目（一期），是深圳南山區建設的高品質產業園區，主要集聚生物醫藥、智能制造、工業互聯網和大數據等產業。設計單位通過對企業“上樓意愿”及代表案例的總結研究，提出了“折疊空間、多維產城”理念，通過“環形坡道+高架道路”模式，將貨運交通引入第2層、第5層和第9層平臺，實現“多首層”廠房，最大程度滿足高端制造業的生產需求及入駐企業的低樓層意愿，得到入駐企業的高度評價。

“除了空間更大，企業在生產運營方面體會到的便捷也是‘上樓’前不能想象的。”李文說。

2021年7月，蘇州德擎光學科技有限公司落戶蒲公英科創產業園。作為國內唯一提供完整激光加工檢測方案和產品的供應商，依托園區完善的融資、銷售等服務以及生活辦公配套，發端于珠三角的德擎光學在長三角順利開局，訂單量不斷攀升。

11月1日，昆山蒲公英科創產業園一期（昆山市周市鎮財經局 / 供圖）

深圳國人光速科技有限公司是寶安全至科技創新園的入駐企業。當客戶在公司挑選完激光切割設備后，企業負責人李新偉將客戶引薦到了同一棟樓上的科升智能（深圳）有限公司。這是一家生產自動貼合柔性覆蓋膜設備的企業，可滿足產品激光切割后下一個環節的需要。該企業負責人宋學雷透露，當初他就是看到國人光速入駐，才緊跟著來到全至科技創新園。

“上下游企業有相同的客戶群體，客戶到我們這里來看設備，然后就到樓上樓下進行參觀、交流。”宋學雷說，“碰上有技術研發上需要解決的問題，幾個企業可合力研究、互相配合，帶來很大的成本優勢。”

李新偉說，目前在這棟樓里，他的客戶有三家，供應商有四五家，“一棟樓就是一條生產鏈”。

不同于傳統的獨門獨戶的工業廠房，產業大廈由于規劃先行，同時在招商時形成聚集，更容易形成完整產業鏈。中國航天科技集團公司一院原黨委書記、副院長梁小虹認為，在大灣區，“工業上樓+產業集群”是產業園區理想的存在方式。“森林里的大樹不易倒”，對產業園區而言，形成產業鏈和產業集群的能力才是最強有力的競爭力。

紹興市“一碼管地”工業全域智治平臺——畝均稅收分類五色圖（ 圖片源自/中華人民共和國工業和信息化部官網）

2022年10月25日，蘇州中科激光智能制造創新研究院（以下簡稱“激光院”）和同處太倉航空產業園的點石航空公司，就點石航空的訂單生產，進行了技術方面的對接溝通。自從7月份投運以來，類似的“鄰里交流”已經成了園區的常態。

“我們院重點圍繞激光智能制造技術應用，面向汽車制造、航空航天等領域技術需求，布局激光焊接、激光增材制造等領域激光制造技術的研發和成果轉移轉化。”激光院辦公室主任徐靈芝說，“入駐太倉航空產業園后，發現上下樓就是上下游，有一種如魚得水的感覺。作為新型研發機構的激光院，成了聯系上下游的‘軸’。”

從一個產業功能區里的鄰居進化到上下游關系，共同構建產業生態。這種物理空間的改變帶來的化學反應，讓同一個園區的華易航負責人徐輝深有感觸：“我們原料檢測需要一臺檢測光譜儀，了解到鄰居奧文儀器公司就是做這個的，所以我們直接向鄰居訂購，不但獲得友情價，售后服務也方便。”

“上樓有很多好處，但不是誰都能上樓。越輕越往上，哪些企業哪些行業上樓，是對產業的一次優選。現階段‘工業上樓’園區多以電子信息、智能裝備、醫療器械、新材料等產業為主，要求入駐企業的制造環節具備輕設備、輕污染、輕振動等特征。” 深圳市坪山城投城市更新投資有限公司副總經理劉兆禎告訴《瞭望東方周刊》，以坪山區為例，電子信息及生物醫藥產業，其成品一般都有質量輕、體積小、價值高的特點，“上樓”相對容易，排污、凈化生產等需求相對容易解決。

中山大學城鄉規劃院曾對東莞、順德的46家工業企業開展深入調研，所屬行業涉及電子、機械、紡織、包裝、家電、家具、醫藥等14個。調查顯示，在以輕型制造為主的珠三角、長三角地區，大多數制造行業都有望實現“上樓”。

東莞發力于新一代電子信息、機器人、智能終端、新能源汽車等新興制造產業。這些先進制造業具有空間需求相對不高但技術含量與畝均產出高的特點，正是適合“從橫向到縱向，向天空要空間”的“上樓”產業。

對于機械裝備、五金、機器人等行業的企業，由于生產設備尺寸和重量大，需要放在首層解決樓板承重和隔絕振動問題。企業一般會將倉儲和核心部件生產環節放在一層，組裝環節放在二層，辦公、展示、會議、檢測等功能在更高樓層，實現“下生產、中組裝、上服務”的空間布局。

“可以說，實現‘工業上樓’也就意味著產業走向輕型化。”華南城市研究會會長、暨南大學教授胡剛說。

例如，位于浙江溫州瑞安經開區的浙江名瑞智能包裝科技有限公司新廠房，樓高8層，其中1至5層分別為生產車間、倉儲部、裝配車間以及調試車間，6至8層為辦公室。2021年底，原分散于三個廠區平攤式的名瑞包裝機生產線整體搬遷上樓，順利實現良性運轉。

園區歡迎哪些產業來“上樓”，深圳等城市在相關文件中給出了明確規定，如鼓勵高端制造產業入駐，契合城市未來重點產業布局，優先鼓勵戰略性新興產業入駐等等。

“可以說，實現‘工業上樓’也就意味著產業走向輕型化。”華南城市研究會會長、暨南大學教授胡剛說。

在深圳坪山區，當地聚焦“工業上樓”模式建設新型產業空間，已經投入運營的項目包括共進電子產業園、海普瑞生物制藥產業園、格蘭達裝備產業園等。坪山的綠色低碳、生物醫藥、新一代信息技術等三大主導產業規上企業產值破千億元，初步形成了“智能車、創新藥、中國芯”為代表的先進制造業集群。基于此，坪山被定位為深圳東部中心、深圳國家高新區核心園區和深圳未來產業試驗區。

近日，工業和信息化部規劃司副司長姚珺表示，培育發展先進制造業集群對促進我國制造業邁向價值鏈中高端、服務構建新發展格局十分重要。業內專家指出，推動“工業上樓”，通過新型用地園區集聚產業鏈要素，可充分發揮產業集聚協同效益，對于推動產業集群的加速形成有重要意義。

2022年以來，多個城市提出大力發展工業經濟和制造業。深圳喊出“工業立市、制造強市”口號，廣州提出“堅持產業第一、制造業立市”。

山東青島是北方地區較早開始“工業上樓”探索的城市。在市南、市北、嶗山、城陽、西海岸新區、即墨等區市，一批新工業樓宇正在火熱建設中。

2022年，青島啟動了城市更新和城市建設三年攻堅行動，把重點低效片區（園區）開發建設作為一大主攻方向，劃定10個重點片區和園區，以點帶面帶動全市低效用地再開發，目標是“重塑制造業競爭優勢”，通過全新的產業載體模式盤活存量土地，溢出更多產業發展空間。

產業帶動就業，就業人口聚集，聚集產生消費，推動城市公共設施和公共服務建設。“工業上樓”是產城融合的產物，又帶來產城融合的新動力。通過產業載體的創新，不僅滿足企業的研發、生產、生活需求，而且在建筑規劃上最大限度契合整體城市形象，已成為很多“工業上樓”項目的共同特點。

以蘇州生物醫藥產業園六期為例。據該項目設計方介紹，項目在設計時從功能、空間和建筑形象等方面對產業用地提質增效，在提供足夠產業用房保障生產的基礎上，增加了高層研發樓與高層綜合配套樓等功能空間。園區在產業功能分布上形成“南藥北械”格局，為生物醫藥領域的領軍企業、成長中的企業以及初創企業等提供適配的發展空間。同時，在設計中將中央用地退讓出來，形成集合商業、食堂、休閑、辦公等功能的“中央區域”，并提取蘇式園林的空間元素，實現“隔而不斷、通而不透、城中有園、園中有城”的空間布局。

太倉市高新區北京路，又被稱為“科創大道”，在這里沿路分布著太倉科技創業中心、德創園等科創載體。蘇州太倉市首個工改M0/Ma項目婁城科創園就位于北京路和婁江路的交叉口。太倉婁城高新集團有限公司總經理助理李祺烽告訴《瞭望東方周刊》，為了將產業園融入城市整體規劃，開發團隊前期做了充分研究，園區以辦公研發區域作為城市沿路界面，從而更好契合了婁江新城“科教創新區”的城市形象。

揚州杭盛科技園是揚州生態科技新城探索“工業上樓”的重要嘗試。“‘工業上樓’是我們打造產業社區的第一步。”揚州生態科技新城相關負責人介紹，“通過‘工業上樓’提升產業集聚度，進而聚集人才、形成社區。產業社區已成為都市型工業的升級版，其不僅關聯產業，更是‘人城產’的深度融合。”

“‘工業上樓’的本質就是通過提升土地使用效率來實現城鄉工業布局的優化。”中山大學嶺南學院教授林江說，“不論從實體經濟的角度還是從城市發展的角度，‘工業上樓’未來可期。”