店鋪轉讓費的性質及其對L市法院民事執行工作的影響及規制

趙益浩

西藏大學，西藏 拉薩 850000

一、店鋪轉讓費的性質問題辨析

（一）店鋪租賃與店鋪轉租

店鋪的租賃與轉讓轉租都是房屋租賃市場中頻繁發生且非常活躍的交易行為，這也是市場各種要素充分流動、市場繁榮的標志。但是由于市場本身的局限性，在這個過程中投資和投機并存。要深入理解這類現象，必須對相應的概念進行辨析。

租賃，是一種以一定費用為對價借貸對方實物而獲得其使用價值的經濟行為。在此過程中，出租人讓渡自己擁有的物品（或無形物、權利等）的使用權給對方，獲取對方所支付的對價（租金）。在這個過程中，物品的所有權仍然在出租人手中。

轉租，在商業繁榮的社會中，也是經常發生的商業行為。《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第七百一十六條對于轉租進行了規定，具體為“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。

由上述規定可以看出，轉租法律關系屬于復合或者疊加的法律關系，其中存在兩個合同，一個是出租人和承租人之間的主租賃合同；第二個則是承租人和次承租人之間的租賃（轉租）合同［1］。在此條法律所規定的轉租法律關系中，承租人并未脫離原合同關系，僅僅是在出租人的同意下，取得了近似出租人的地位和資格，作為租賃物的使用人，將租賃物再次出租（將租賃物的使用價值再次讓渡給他人）。

“商鋪轉讓費”中所稱的“轉讓”的法律性質則與《民法典》規定的轉租有很大區別。在此處所謂的轉讓法律關系中，承租人完全退出了租賃關系的鏈條，由房屋的出租人和次承租人直接發生有關租賃的權利義務關系，而不是通過以承租人為中介與次承租人發生租賃關系。這種法律關系，性質上是租賃轉讓（租賃讓與），是合同中債權債務關系的概括承受。承租人將其在原來的租賃合同關系中所享有的法律地位轉給第三人，而承租人自己則是完全退出租賃關系的鏈條，不再負相應的責任。

（二）商鋪轉讓費的性質辨析

既然店鋪“轉讓費”中的“轉讓”并非《民法典》第七百一十六條所規定的轉租，則店鋪的新承租人沒有義務向店鋪的原承租人支付租金，而是直接同店鋪出租方簽訂房屋租賃合同，直接向店鋪出租方支付租金，履行相應的租賃合同義務，享有相應的合同權利。店鋪轉讓費既然不是店鋪租賃的對價即房屋租金，那么其性質究竟該如何確定呢？

店鋪轉讓的“轉讓”實質上是債的概括承受，然而不論是之前的原《合同法》，還是現在的《民法典》，關于合同債的概括承受方面也沒有規定任何與債的概括承受相關的費用，在成文法典中無法找到有關其性質的依據。

前文說到，在司法實踐中，有的法律認為收取轉讓費是一種交易習慣，那么這個費用就是一種無名的交易費用；也有的法院在實踐中認為轉讓費是一種包含了特定的租賃機會、地方品牌客源等無形資產、裝修設施等有形資產的混合體的對價，但對于這個對價到底是什么也沒有進一步從學理上進行概括，沒有更加精練地說清楚其到底是什么。從現有的《民法典》為主體的民事法律制度的框架來說，這個費用能否納入已有的法律框架進行相應的規制呢？

筆者認為，店鋪轉讓費的性質近似于《民法典·合同編》中介合同章中規定的促成合同成立的中介報酬。根據《民法典》第九百六十一條的規定：“中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。”中介是指中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的一種制度，中介人則是提供這種服務的人。中介人擁有報酬請求權，當促成合同成立時，中介人具有請求委托人支付報酬的權利。相應的報酬由雙方當事人約定，但國家亦有一些限制，不超標即可自由處置。

在本文所論述的店鋪轉讓行為中，承租人將店鋪轉讓給新承租人的實際上是與房屋出租人簽訂租賃合同的機會，新承租人獲得的則是這種機會。承租人的上述行為可以定義為“提供訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務”，承租人則近似于中介人。這種行為與中介行為雖然不完全相同，但是有極大的相似之處。兩者之間重要的區別在于普通中介人在中介行為中并不像店鋪轉讓人在轉讓行為中那樣有重大的自身利益的存在，相比較而言，中介人的地位更加超然。

但是《民法典》第九百六十六條也針對中介合同作了適用性規定“本章沒有規定的，參照適用委托合同的有關規定”。而在《民法典》所規定的代理和委托合同制度中，允許在“被代理人同意或者追認的”情況下，“代理人得以被代理人的名義與自己實施民事法律行為”，故而上述區別也不構成嚴格限制。在上述制度的參照適用下，店鋪轉讓費系中介費、承租人系中介人的提法仍有很大程度成立的余地。

如前所述，在審判中存在不同認知和做法的原因在于缺乏明確的法律對店鋪轉讓費的性質進行規制，而將其納入中介費的范疇，則可以適用相應的規則與標準進行規制，在一定程度上可以杜絕轉讓費性質模糊、標準混亂的亂象。總之，店鋪轉讓費是一種機會利益，這種利益近似于中介報酬，但是卻有一些區別。在法律上的性質如何，有待進一步通過立法或者司法實踐予以明確。

二、店鋪轉讓費的存在對法院“執行難”的影響分析

按照《民法典》等法律法規的規定，在出租人和承租人解除租賃合同后，如果有新的承租人想租賃房屋，直接找出租人簽訂合同就好。但是現實的復雜性、資源的稀缺性、信息的滯后性等因素都導致這個過程不僅僅是雙方的問題，還涉及與原承租人的利益糾葛，利益糾葛的核心點就是“商鋪轉租費”。

從原承租人的角度講，原承租人在同出租人簽訂租賃合同時，大部分情況下也向之前的租賃方支付過房屋轉租費，現實中當然也不排除有房主既收取租金又收取轉讓費的情況。但總體而言，向原承租方支付的多，向房主支付轉讓費的則極少。作為邊境地區的L市，老城區、繁華地段相對集中，而越是繁華的街區越年代久遠，故而租賃關系轉移的較多，新房出租的較少。

資本是逐利的，商業活動的本質就是獲利，對轉讓費來講也是一樣的。受市場的供求關系、市場投機活動等因素的影響，當前轉讓費并沒有一個較為固定的標準，原承租人當然希望越高越好。在市場滯后性、信息不對稱、市場主體的盲目逐利等心理因素的綜合作用下，轉讓費的數額越來越高，像滾雪球一樣不斷壯大。從維護市場穩定和秩序的角度出發，投資須依法保護，但是投機須被抑制或規制［2］。

從交易自由和交易公平的角度講，在市場經濟條件下，公平和自由須平等對待，這是社會主義法治條件下市場經濟的基礎。轉租過程中收取轉讓費，從交易自由的角度出發，無可厚非，但是從公平的角度出發，則值得思考。鑒于資源的稀缺性和信息的不對稱性，新的承租人要面臨出租方、原承租人兩方相對強勢的交易方。從當下流行的“內卷”這一詞的含義出發，即使有轉讓費，并且轉讓費還非常合適，但是你不去掏錢競爭，別人也會去競爭，故而必須要付出代價。長久而言，轉讓費問題積重難返。

交易地位的相對平等是交易公平的保證。在資源稀缺性前提下，新承租人不得不為尋找房屋付出代價；在稀缺的資源被有限的人（原承租人）把控的前提下，新承租人為獲得商鋪實現經營所支付的成本中不僅僅包含了自身的商業運營支出，還需要支付原承租人因為商鋪資源升值而獲利的費用，甚至是為原承租人的經營虧損買單。這種地位的不平等如果不加規制，被不斷放大，則交易公平將無法保證。從這個角度講，對其進行規制是必要的，但是在具體的規制路徑上，也有納入中介合同或者是另行立法規定等不同的建議。

過高的成本導致經營困難，而投機帶來的風險收益又不成正比，于是層層轉租、層層收取轉讓費這個擊鼓傳花游戲就開始了。新的承租人為了獲利就將這種運營成本的支出增加到消費者身上或者是轉嫁到下一任承租人的身上。如果這個鏈條出了問題，則就受害深重，這也導致了商鋪本身的使用價值附帶了投機的陰影，長遠來說，肯定不利于整個經濟市場的良性發展。

當前，L市經濟社會快速發展，城市基礎設施建設不斷發展更新，商戶不僅僅要面臨著房子被房東收回去的風險，而且還面臨著房屋隨時被征收征用的風險。當因為社會公益的需要或者是房屋出租者的需要收回房屋時，這個風險轉移鏈條就會斷裂。在這種情況下，已經被推高的轉讓費是目前的承租者無法承受的，目前的房屋承租者沒有辦法再轉移風險，唯一的選擇就是對抗法律，對抗法院的執行，故而導致了這類案件“執行難”的出現。雖然店鋪轉讓費在現實經濟環境中大量存在，也被市場主體所普遍接受，但是嚴格來講，因為店鋪轉讓費沒有正面的、成文的法律依據，故而司法實踐對店鋪轉讓費的規制方面也依據不足。現實中，店鋪轉讓費金額不斷飆升，但是法律方面的規制不足，矛盾糾紛多發，最終導致大量此類被激化的租賃雙方或者三方的矛盾在進入法院強制執行程序后，轉化為利益受損的租賃者與法院執行權力的沖突，客觀上加劇了法院的“執行難”問題。

三、規制店鋪轉讓費，化解執行難

商鋪是城市經濟生活的細胞。在現實生活中，我們常常可以在大街小巷的商鋪門口看到“旺鋪轉租”“旺鋪轉讓”之類的告示。鋪面轉租過程中收取“轉租費”“轉讓費”已經見怪不怪，成為行業的一條不成文規則。

一種社會經濟現象的存在，必定有其合理的基礎，所謂“存在即合理”，但是人類之所以不斷發展進步日趨文明，就在于能夠進一步思考“存在未必合理”，進而不斷進行改進。店鋪轉讓和店鋪轉讓費的存在是社會經濟現實的反映，也是市場經濟發展過程中不可避免的現象。對于這樣一種經濟現象，用法律一刀切禁止是不夠嚴謹的，但是不進行相應的規制也是不負責任的。

（一）完善立法，提高立法質量

從廣義的法運行論的角度講，立法是一個重要環節。良好的法律制度之下，才有良好的法律治理發生。當前我們的立法仍然不夠健全，本文所說的情況就屬于一個模糊地帶的案例。要實現法治社會，實現應然的法律效果，必須加強立法。

社會生活千變萬化，資本逐利本性難改。如果既無完善的法律，又無合理的規制，諸如商鋪租賃市場上的轉讓費之類的事情才會有可乘之機，潛伏在正常交易之中，擾亂經濟秩序。在當前情況下，雖然我們不要求法律能夠解決所有的問題，但是在一些相對需要規制、實踐比較成熟的領域進行立法是必要的。尤其是本文所說的，鑒于資源稟賦的不同，時代境遇的不同，在交易雙方地位不平等的情況下，如何實現對交易雙方權利和社會公益秩序的維護，需要加大研究力度，完善立法，對相應的問題予以規制［3］。

（二）當事人提高權利意識，有效利用法律規定維護自己權益

守法用法也是法運行論的一個重要環節。在現有的租賃關系的法律規制之下，并非沒有可行的途徑規制相應的問題，尤其是本文所說的高額轉讓費的問題。地位規制和平等交易是一個前提，但是當事人自身主觀方面的因素也不可少。細化轉讓費的內涵，在合同中從其本身的價值、目的出發，多方對其予以規制，設置相應的條件，出現問題有據可依［4］。

存在轉讓費的交易中，有出租方、原承租人、新承租人三方主體，在現有條件下，三者中雖然出租方、原承租人地位較為強勢，但是利益卻并非一致。例如高額的店鋪轉讓費意味著出租方并不能確實得到實際的利益，反而會面臨房屋難以收回的風險，故而可以利用資金強勢地位阻止原承租人破壞租賃市場，也可以與承租人約定關于店鋪轉讓費的限額以及分配方式等［5］。

（三）完善財產公示和登記制度

商鋪轉租費的產生原因，還在于商鋪租賃市場上的信息公開不足、信息不對稱。社會主義市場經濟的充分發展要求產權清晰、流轉安全，故而要求建立相應的保障制度。在國家法律的規制下，擁有一個快捷、方便的不動產物權的歸屬查詢機制完全可以降低交易風險。

總之，店鋪轉讓費的性質在法律上尚屬模糊地帶，而法律上的種種問題往往就從模糊地帶產生。有法可依才能執法必嚴，解決強制遷出類案件執行難問題，規制L市過高的店鋪轉讓費是一個比較關鍵的因素，這需要立法司法以及行政管理方面多層次協調規制。