全面準確落實房地產(chǎn)市場長效機制

文/宣宇

一、引言

2022年以來，我國經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊和預(yù)期轉(zhuǎn)弱的“三重壓力”，尤其3月份以來，經(jīng)濟下行壓力明顯增加，制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）加速下滑至47.4%，生產(chǎn)指數(shù)、新訂單指數(shù)等5個分類指數(shù)均位于臨界點以下，4月制造業(yè)景氣度持續(xù)收縮（見圖1），此外，受多地疫情反彈和防控政策影響，4月整車貨運流量指數(shù)大幅下滑，反映物流業(yè)活動活躍程度的物流業(yè)景氣指數(shù)下降至43.8%，自2021年四季度以來呈持續(xù)下行態(tài)勢。

圖1 月制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）大幅回落

房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工和銷售面積累計同比增速持續(xù)下滑。1-3月份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速回落至0.7%（是剔除2020年2-5月份因突然疫情沖擊導(dǎo)致房地產(chǎn)投資負增長異常數(shù)據(jù)后有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的最低增速），新開工和銷售面積分別同比下降17.5%和13.8%，房地產(chǎn)投資和消費景氣度持續(xù)1年來的回落趨勢（見圖2），房地產(chǎn)企業(yè)到位資金同比下降近20%，為3年來最大降幅。在經(jīng)濟下行壓力加大和房地產(chǎn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱的背景下，今年不少地方開始調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，通過放松限購、降首付、降利率、增加補貼等方式支持剛性和改善性住房需求。

圖2 房地產(chǎn)投資、開工和銷售面積累計增速大幅下滑

一些輿論解讀這是通過“刺激”房地產(chǎn)市場來“穩(wěn)增長”。這種基于過去傳統(tǒng)思維的輿論，一方面誤導(dǎo)消費者，另一方面也影響政策效能。在當前房地產(chǎn)市場低位運行的情況下，各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善相關(guān)政策，通過加快釋放房地產(chǎn)市場正常需求（包括適當放寬條件提前滿足剛需和改善性住房需求），在更好滿足購房者合理住房需求的同時，有效擴大消費、合理引導(dǎo)市場預(yù)期、有效化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，是積極落實逆周期調(diào)節(jié)和跨周期調(diào)節(jié)（尤其是跨周期調(diào)節(jié)）的題中應(yīng)有之義，這與過去通過房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟增長的邏輯無關(guān)。全面準確理解和落實房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制，對于正確引導(dǎo)市場預(yù)期、促進房地市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展至關(guān)重要。

二、正確認識和把握房地產(chǎn)市場調(diào)控價值取向

回顧“房住不炒”定位的出臺背景和政策實踐，有助于我們深刻認識和正確把握新時期房地產(chǎn)市場調(diào)控的價值取向和政策定力。2016年12月，中央經(jīng)濟工作會議首次明確提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，強調(diào)要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。此后，黨和政府在不同場合均反復(fù)重申“房住不炒”的基本定位和政策基調(diào)。黨的十九大報告明確提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。2019年7月，中央政治局會議重申堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，首次明確強調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。

2021年12月，中央經(jīng)濟工作會議從著力暢通國內(nèi)大循環(huán)、突破供給約束堵點的高度，要求堅持“房住不炒”定位，探索新的發(fā)展模式，支持更好滿足合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。日前召開的中央政治局會議再次強調(diào)“房住不炒”定位，支持各地從實際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。

明確“房住不炒”定位、扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場長期以來的投資投機傾向，具有深刻的經(jīng)濟社會背景。2014年我國經(jīng)濟進入“新常態(tài)”，生產(chǎn)函數(shù)面臨的硬約束明顯增多，經(jīng)濟發(fā)展面臨質(zhì)量變革、效率變革和動力變革的迫切需要。經(jīng)濟新常態(tài)，表面上看是經(jīng)濟增速換擋，本質(zhì)上則是經(jīng)濟面臨內(nèi)在增長動能轉(zhuǎn)換，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、發(fā)展理念、發(fā)展方式和經(jīng)濟政策需要深刻調(diào)整和轉(zhuǎn)型。研究表明，房地產(chǎn)價格過度上漲及其產(chǎn)生的“財富效應(yīng)”，會導(dǎo)致經(jīng)濟過度“房地產(chǎn)化”，對其他部門產(chǎn)生顯著的“擠出”效應(yīng)，嚴重抑制經(jīng)濟長期創(chuàng)新能力；同時，對絕大多數(shù)家庭而言，房價過度上漲嚴重透支家庭財富，大量擠占消費資金，最終導(dǎo)致經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡和經(jīng)濟增長不可持續(xù)。

從根本上說，堅持“房住不炒”定位，著力推動房地產(chǎn)市場回歸居住本源，釋放出被樓市過度擠占的資源，是主動適應(yīng)和促進經(jīng)濟增長動能從要素驅(qū)動、投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動的客觀需要，也是新時代不斷滿足人民對美好居住向往、踐行以人民為中心的發(fā)展思想的必然選擇。

扭轉(zhuǎn)長期以來形成的樓市單邊上漲預(yù)期和打破地方政府對房地產(chǎn)市場（“土地財政”）的過度依賴，涉及深層次的發(fā)展模式和思維方式變革，面臨許多現(xiàn)實挑戰(zhàn)。正因為推動經(jīng)濟創(chuàng)新驅(qū)動增長模式需要地方政府的長期艱苦努力，同時也需要各類支持創(chuàng)新發(fā)展的體制機制集成創(chuàng)新，所以發(fā)展模式和思維方式變革不可能一蹴而就，這也正是為什么每當經(jīng)濟下行壓力加大，市場及投資者都普遍存在通過刺激房地產(chǎn)市場來穩(wěn)增長的心理預(yù)期。但面對新形勢下經(jīng)濟增長中創(chuàng)新要素重要性的空前增加，習(xí)近平總書記強調(diào)指出，“創(chuàng)新是引領(lǐng)發(fā)展的第一動力，是建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟體系的戰(zhàn)略支撐”，“實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，必須實現(xiàn)依靠創(chuàng)新驅(qū)動的內(nèi)涵型增長。”

面對百年變局和世紀疫情相互疊加的復(fù)雜局面，外部環(huán)境不確定性顯著增加，實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展對中國來說不僅是發(fā)展問題，更是生存問題。在此背景下，中央堅持問題導(dǎo)向、系統(tǒng)思維，立足當前、著眼長遠，保持戰(zhàn)略定力，緊緊抓住創(chuàng)新發(fā)展這個“牛鼻子”，在2019年經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大的情況下，中央政治局會議明確強調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，在2020年疫情沖擊、經(jīng)濟劇烈下行情況下，依然叫停多地樓市放松政策。

“房住不炒”擁有強大的政策公信力，已成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本理念和政策“紅線”，明顯扭轉(zhuǎn)了我國房地產(chǎn)市場長期以來形成的投資投機預(yù)期。這充分顯示出以習(xí)近平總書記為核心的黨中央著力創(chuàng)新宏觀調(diào)控框架、持續(xù)深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、以長遠視野推動高質(zhì)量發(fā)展的堅強決心和歷史擔(dān)當。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機制的條件已經(jīng)成熟

自2016年中央明確提出“房住不炒”定位以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了兩輪價格調(diào)整過程。國家統(tǒng)計局70個大中城市新建商品住宅價格月同比增速數(shù)據(jù)顯示（見圖3），第一輪價格調(diào)整開始于2016年4季度。2016年11月和12月，70個大中城市新建商品住宅平均價格均同比增長10.8%，達到新一輪價格周期的高點。對應(yīng)地，一線城市新建商品住宅價格已提前在2016年4月達到漲幅高點（33.9%），此后的4-9月漲幅處于29.2%以上的高位區(qū)間震蕩，9月漲幅達到階段性高點（31.9%）后開始進入下行周期；二線城市房價漲幅在2016年11月達到14.2%的高點后開始進入回落趨勢，走勢與總價格指數(shù)基本同步；而三線城市房價調(diào)整則相對滯后，其價格漲幅在2017年7月達到9.3%的高點（該漲幅仍小于已處于回調(diào)狀態(tài)的一、二線城市漲幅）后開始回落。

圖3 我國房價波動周期特征

此輪價格調(diào)整持續(xù)到2018年1季度結(jié)束。2018年4月全國平均價格指數(shù)下降至5.3%的低點后開始上漲。對應(yīng)地，一線城市房價在4月下降1%，之后降幅收窄再次進入價格上漲周期；二線城市在2017年10月價格漲幅回調(diào)至4.6%的低點后處于盤整狀態(tài)，至2018年5月（漲幅5.4%）開始再次進入房價上漲周期；三線城市房價在2018年5-6月（均上漲6.0%）筑底后開始進入新一輪上漲周期。

從第一輪價格調(diào)整可以看出，一線城市房價具有明顯的領(lǐng)漲特征，在一線城市價格漲幅開始回落1-3月后，全國平均房價漲幅開始達到高點（與二線城市房價漲幅基本同步），而三線城市房價具有明顯的滯后反應(yīng)。此外，一線城市房價波動更為劇烈，此輪價格變化中三線城市變化幅度相對較窄。

第二輪價格調(diào)整開始于2019年4月。2019年4月，全國平均價格同比增長11.4%，達到價格漲幅高點后開始回落。對應(yīng)地，一、二線城市房價也在4月同步達到漲幅高點（同比分別上漲4.7%和12.3%），三線城市則在3月達到11.4%的漲幅高點。雖然2021年上半年房價漲幅有所擴大，但總體來看，房價仍處于2019年2季度開始的房價調(diào)整長周期內(nèi)。

第一輪房價調(diào)整持續(xù)了大約17個月，第二輪房價調(diào)整已經(jīng)持續(xù)了約35個月且目前仍在持續(xù)調(diào)整中。截至2022年3月，一、二、三線城市新建商品住宅價格分別同比增長4.3%、1.6%和-0.6%，分別比2019年2季度高點回落0.4、10.7和12個百分點（其中二、三線城市價格漲幅回落明顯，三線城市已連續(xù)2個月負增長）。房地產(chǎn)市場經(jīng)過長達3年的價格調(diào)整（二、三線城市價格深度調(diào)整），樓市投資投機預(yù)期發(fā)生顯著變化，構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機制的條件已經(jīng)成熟。

四、落實房地產(chǎn)市場長效機制的主要著力點

中央經(jīng)濟工作會議重申“房住不炒”定位，要求加強預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。落實中央經(jīng)濟工作會議精神和政治局會議決策部署，需要需求側(cè)管理與供給側(cè)改革相結(jié)合，從供需兩端發(fā)力構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機制。

第一，強化預(yù)期管理，建立房價漲幅與居民可支配收入掛鉤機制。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，帶動力強、對經(jīng)濟短期拉動作用大，尤其在創(chuàng)新發(fā)展能力較弱的地區(qū)，不論在傳統(tǒng)增長路徑依賴上還是在短期刺激效果上，地方政府對傳統(tǒng)“土地財政”的依賴程度依然較強，理論上確實存在通過樓市刺激經(jīng)濟短期快速增長的動機。

基于“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”長效目標，建議明確將地方房價增速與居民可支配收入掛鉤，量化地方政府主體責(zé)任落實并嚴格納入地方政府評價考核，讓監(jiān)測預(yù)警、市場監(jiān)管和輿情引導(dǎo)有目標有抓手，讓因城施策、因地制宜、不搞“一刀切”真正能落地實施，在內(nèi)生機制上確保對地方政府促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的激勵約束，這同時也有助于保持房地產(chǎn)市場政策連續(xù)穩(wěn)定、精準協(xié)調(diào)，加強市場可預(yù)見性，從而增強政策調(diào)控效能。

第二，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，確保樓盤交付安全。個別頭部房企在跨業(yè)經(jīng)營中大量挪用房地產(chǎn)銷售資金，導(dǎo)致在建樓盤資金鏈斷裂，無法按期交付，產(chǎn)生了重大風(fēng)險和社會不穩(wěn)定因素。要完善并嚴格落實預(yù)售資金閉環(huán)監(jiān)管機制，確保預(yù)售資金和房屋建設(shè)各環(huán)節(jié)支付安全。

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷多年的“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的傳統(tǒng)開發(fā)經(jīng)營模式在新形勢下已難以為繼，需要引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)變經(jīng)營思想和發(fā)展模式，以適應(yīng)行業(yè)發(fā)展“慢時代”和“精品時代”。個別頭部房企急劇跨業(yè)經(jīng)營，一方面是由于房地產(chǎn)業(yè)本身利潤率向社會平均利潤率靠攏，導(dǎo)致房企有跨業(yè)尋找高利潤的動機，另一方面也是其仍囿于“攤大餅”式的粗放發(fā)展思維，認為在“新賽道”只要“砸錢”就可以像當初在房地產(chǎn)業(yè)那樣賺快錢。在行業(yè)利潤率快速回歸社會平均利潤水平的大背景下，房企在綠色低碳建筑、城市更新、智能建造、智慧社區(qū)建設(shè)等眾多上下游領(lǐng)域推動“房地產(chǎn)+”仍大有可為。

第三，因地制宜持續(xù)完善各項政策，更好滿足合理住房需求。在經(jīng)濟下行時，強化因城施策，落實好差別化房地產(chǎn)政策，通過適當降低限購限貸門檻、首付比例、放貸利率等一攬子措施，支持房地產(chǎn)市場實現(xiàn)良性循環(huán)。一方面，提前滿足人民合理居住需求，尤其是進一步改善金融供給以有效滿足新市民購房安居需求，是堅持以人民為中心的發(fā)展思想的實踐要求。這顯然與過去通過刺激房地產(chǎn)業(yè)來拉動經(jīng)濟增長的邏輯不同。另一方面，根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展需要，推動短期政策與長期戰(zhàn)略相配合，對不同區(qū)域?qū)嵭胁町惢彿空撸侠硪龑?dǎo)配置產(chǎn)業(yè)布局和人口流動，促進職住平衡。在房價漲幅過快時，或在一些房價上漲壓力較大的地區(qū)（尤其是一線城市和某些熱點城市），限購限貸等臨時性行政調(diào)控措施也是長效機制工具箱的必要部分。

第四，加快建立多層次綜合住房供給體系，持續(xù)推動公共服務(wù)均等公平。中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)。筆者曾撰文指出，保障性住房供給是抑制高房價的一劑良藥，當保障性住房滿足了絕大部分中低收入住房需求時，就穩(wěn)住了房地產(chǎn)市場“基本盤”，也就能顯著減少房地產(chǎn)市場“富人搭窮人便車”現(xiàn)象。

此外，應(yīng)加快建立“人、房、地、錢”四位一體聯(lián)動機制，讓“人的城鎮(zhèn)化”成為經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在約束性指標，大力推動長租市場規(guī)范化和品質(zhì)化發(fā)展，強化契約精神，不僅要讓租住者感受到“住有所居”的服務(wù)便利，還要真正讓租住者有“住有其屋”的心理歸屬。為此要進一步加快公共資源合理配置（尤其是加快推進教育資源等公共服務(wù)均等化），加強長期預(yù)期引導(dǎo)，平抑區(qū)域房價非理性波動。

各級地方政府和主管部門要以長遠的戰(zhàn)略眼光，深刻理解經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)變和創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展對房地產(chǎn)市場長效機制的內(nèi)在要求，堅持系統(tǒng)觀念，堅持疏堵結(jié)合、分類施策，增進“房住不炒”的思想認知，增強調(diào)控能力，持續(xù)提升房地產(chǎn)市場韌性和地區(qū)創(chuàng)新發(fā)展能力。如果一個地區(qū)房價適宜、營商環(huán)境和創(chuàng)業(yè)環(huán)境良好，那么它對人才的磁吸力就會大大增強，地區(qū)發(fā)展也就有了長久的動力和魅力。