龍湖驚魂、旭輝危急 民營房企失去“優等生”？

《中國經濟周刊》 記者 李永華 | 北京報道

“龍湖都爆，真是不可理解。房企標桿啊！”10 月31 日，一看到龍湖集團（00960.HK）股價跳水一度超40%的消息，在房企從業近20 年的地產人士黃材驚呼。

龍湖集團似乎是虛驚一場，而同樣曾為房企優等生的旭輝控股集團（00884.HK）面臨著實實在在的還債壓力。

11 月1 日，旭輝集團發布公告稱，今年10 月至今，公司無法與境外債權人達成協議，已暫停支付境外融資所有應付的本金和利息。

“中國前女首富”退隱，職業經理人團隊接班

龍湖集團股價“驚魂”的導火索是其10 月28 日公告稱，吳亞軍辭任執行董事、董事會主席、提名委員會主席，陳序平接任。卸任之后，吳亞軍擔任龍湖集團戰略發展顧問。

吳亞軍是龍湖集團的靈魂人物，1964 年出生，今年58 歲，29 年前創立龍湖集團。在房地產市場陷入低迷之時，吳亞軍辭職引發資本市場的恐慌。兩個多月前，龍湖集團還曾因財務危機傳聞而遭遇市場做空，股價同樣一度大跌。

10 月30 日，龍湖集團舉行投資者會議，吳亞軍強調，之所以交班，一是要推進龍湖集團的公司化治理；二是由于常年的糖尿病和甲狀腺等疾病，身體撐不住，精力跟不上。

吳亞軍說，原計劃是今年8 月中期業績發布之時就交接給陳序平，但當時恰逢做空，才推遲至今。同時，她還說，從2021 年七八月份開始，陳序平已經開始執掌公司大盤面。

接棒的陳序平是龍湖集團內部長期培養起來的接班人，1982 年出生，畢業于清華大學土木工程專業，今年正好40 歲，正是年富力強的當打之年。其2008 年入職龍湖，歷任工程經理、項目總經理、地區公司總經理及集團地產航道總經理。

陳序平之外，龍湖集團新的管理團隊年輕化特點突出，且以內部培養為主。執行董事趙軼1977 年出生，2006 年入職龍湖；執行董事沈鷹1975 年出生，美國波士頓大學碩士；非執行董事夏云鵬，1977 年出生，清華大學法學碩士，2007 年已在龍湖工作；另一位非執行董事邵明曉年齡略大，1965 年出生，1992 年碩士畢業于中國人民大學經濟學專業，2006 年入職龍湖集團。

吳亞軍稱，這是一支優秀的職業經理人團隊，她的理想也是要將龍湖集團打造成為職業經理人公司化治理的標桿，并強調龍湖集團目前財務穩健。

10 月11 日，龍湖集團發布財報顯示，1—9月，龍湖集團累計實現銷售額1455.6 億元，實現銷售面積890.6 萬平方米。第三季度實現全口徑銷售金額598 億元，同比實現回正。自7 月以來地產銷售情況持續回暖，集團9 月地產開發業務實現銷售額192.2億元，實現權益銷售額114.9億元。

從債務結構看，截至今年上半年末，龍湖集團連續6 年保持“三道紅線”綠檔，在民營房企中是優等生，被坊間稱為民營房企“最后一道防線”。其中，現金短債比4.07，平均賬期為6.28 年，一年以內到期的短債占比約10.1%，平均融資成本進一步下降至3.99%。

盡管龍湖集團強調接棒并無特殊意味，市場的解讀卻是大利空。10 月31 日，龍湖集團股價開盤就大跳水。財務是否穩健始終是懸在各地產公司頭上的達摩克利斯之劍，任何不利信息都可能引起股價震蕩。

在投資者會議上，吳亞軍表示，三季度以來，龍湖集團銷售已經回正，而且年內到期的債務都已還清，明年到期債券也在提前準備。

10 月31 日午間，龍湖集團發布公告，宣布提前償還2023 年到期的銀團貸款，償還金額為51 億港元。同時，龍湖集團還披露，10 月31 日早盤期間，公司控股股東已于公開市場增持龍湖集團300 萬股股份，合計投入資金近3000 萬港元。

此舉無疑是宣示龍湖集團財務穩健，投資者不必過于憂慮乃至恐慌。二級市場反響不錯，10 月31 日，其股價從低點反彈超20%，次日又上漲8.2%，11 月2 日繼續大漲18.85%。

三線“綠檔”旭輝控股暫停還債，諸多房企債務壓頂

正式宣布暫停還債的旭輝控股，曾被認為是非常穩健的優等生。

實際上，光看財務數據，旭輝控股表現亮眼，按銷售額算，其上半年位居全國第15 位。截至2022 年6 月30 日，公司剔除預收款的資產負債率、凈負債率和現金短債比率分別為67.7%、78.5%和1.62 倍，“三道紅線”維持綠檔，一年內到期的短期債務占比僅17%，而且，2022 年已無公開市場剛性到期債券。

不僅如此，旭輝控股上半年拿地還花了36 億元。盡管金額不算大，放在民營房企普遍收縮的大形勢下看，仍屬少見。

另一方面，上半年，旭輝控股合同銷售額631.4 億元，同比下跌53.6%；凈利潤19 億元，同比下滑64.5%。盡管如此，旭輝控股仍是極少數盈利的民營房企，且回款740 億元，經營性現金流為正。值得注意的是，其手頭持有的現金達312.45 億元。

9 月底，旭輝控股董事局主席林中在一封內部信中提到，“資金監管上，‘斷供潮’讓多地政府事實上進一步收緊了監管資金的提取，導致房企的流動性進一步承壓，這也客觀上造成我們雖賬面仍有逾300 億元現金，但絕大部分無法滿足企業的合理按需使用”。

融資端仍然艱難。11 月1 日，旭輝控股公告稱：“9 月以來，市場進一步惡化，銷售疲弱，行業融資愈趨困難，本集團現金流惡化程度超出預期。”

從去年底以來，旭輝控股實際上是被優先考慮提供融資支持的民營房企。今年以來，旭輝控股籌集了約5億美元的新增境外融資，至少比失去融資能力的不少房企要好。

9 月21 日，旭輝控股完成2022年度第二期中期票據簿記建檔工作，發行規模12 億元，由中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱“中債增進公司”）提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。

克而瑞統計數據顯示，2022 年前三季度，100 家典型房企融資量為5648 億元，同比下降50%。其中，第三季度融資額為1395 億元，同比下降55%，環比下降31%，融資額創2019年以來新低。同時，四季度將有200家核心房企境內外債券到期，總規模約1836 億元，其中海外債約649 億元。

好消息是，越來越多的資金馳援民營房企。10 月28 日，中南建設（000961.SZ）與中國信達資產管理股份有限公司合作成立一家紓困公司，后者出資6.65 億元，占比52.3%。

10 月27 日，央行副行長潘功勝在赴中債增進公司調研時表示，近期以來，中債增進公司及時開展增信，支持民營房企發債融資工作，對維護民營房企債券融資穩定發揮了重要作用，產生了良好的效果。

11 月2 日，央行行長易綱表示，近期，房地產銷售和貸款投放已有邊際改善，相信房地產市場能保持平穩健康發展。