居住權制度進入《民法典》的理解與完善

孟 丹

中共亳州市譙城區委黨校，安徽 亳州 236800

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）新增一種法定用益物權——居住權，從設立方式到權利消滅，《民法典》物權編通過6個條文構筑了居住權制度基本完整的框架。借助居住權制度，居住權人為滿足生活居住的需要可以按照合同約定或遺囑規定，占有、使用他人的住宅。然而理論界關于居住權設立的必要性和價值的探討自制訂原《物權法》之始一直未有停息。

一、居住權制度進入《民法典》的背景與意義

（一）居住權制度進入《民法典》的立法背景

居住權這一概念最初出現在羅馬法中，其保障的就是弱勢群體的居住權益[1]。國內學者對居住權的關注度一直很高，然而居住權在我國的發展卻一路坎坷、幾經波折，最終在2020年才走進《民法典》。究其主要原因在于當時對于居住權的認識不足及部分學者認為解決特殊群體的住房需求問題完全可以通過家庭關系和租賃關系調整，沒必要為了部分人的需求而引入一項法律制度。更重要的是我國一直以來都有子女贍養老人的道德義務，加之法律對贍養義務的確認，“使居住權制度在東方國家因缺乏相應的社會基礎而很難有發揮作用的余地”[2]。

伴隨時代的發展，養老育幼觀念淡化、離婚率居高不下、住房私有化、人口老齡化等社會觀念和情勢的變遷為確立居住權奠定了社會基礎[3]。黨的十九大報告強調指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”在我國還沒有編纂制定《民法典》時，人們利用房屋只能通過“房屋所有權”和“租賃權”兩種形式，難以滿足新時代人們的多樣化住房需求。而居住權作為一項用益權，同時具有“房屋所有權”的穩定性和“租賃權”的靈活性，在很大程度上緩和了現有二元立法模式的封閉和僵化[4]。在全新的時代背景下，隨著居住需求人群范圍的不斷擴大以及社會保障的短板等，為居住權制度進入《民法典》提供了現實可能性。

（二）居住權制度進入《民法典》的意義

1．更好滿足弱勢群體的居住需求

為了解決特殊弱勢群體對住房的現實需要，我國《民法典》引入居住權。其保障范圍不僅僅局限于羅馬法中規定的被解放的奴隸和弱勢的家庭成員，而是所有缺乏基本居住保障條件的群體，尤其是年邁父母、離婚后無房一方和保姆這三類主體。

新時代，人們追求更好的生活、醫療和受教育機會，但反觀所有的美好生活都需以一個穩定的居所作為保障，所以一個穩定宜居的住所一直是人們不變的追求。伴隨著我國離婚率的逐年提高和老齡化的到來，離婚后失去房屋一方的居住需要和老年人以房養老問題受到理論和實務界人士越來越高的重視。如何在新時代有效保障這類人群的居住權益？此時，將居住權引入我國現行法律再次被提上日程。保障特定人群的居住需求，此乃居住權制度全新的時代價值[5]。利用房屋的高價值、弱流通性質，《民法典》引入居住權制度，促使我國龐大的老年人口積極通過在自有房屋上設置居住權實現有效融資，通過轉讓所有權保留居住權的方式，達到既保障自己老有所居，又能安享晚年。

房產在我國一直是大部分夫妻最重要的財產，甚至可以說是整個家庭財產的重要組成部分。原《婚姻法》規定，離婚時一方應當給予生活困難一方適當幫助。但怎么適當幫助在實踐中難住了很多法律人。當今，房屋價格逐年攀升，動輒百萬千萬，如果將房屋所有權贈與，似乎超過了“適當”的邊界。司法機關曾做過相關探索，相關司法解釋曾規定，一方可以在離婚時通過賦予生活困難另一方房屋居住權或者給予其房屋所有權的形式對其進行幫助。但物權法定是物權制度的基本原則，原《物權法》沒有居住權制度，這里的居住權只能歸為債權性權利，不能對抗第三人，實踐中這一解釋的應用范圍有限。設立居住權制度，通過所有權和居住權能的分離將有效解決在離婚中失去住房一方的基本住房保障問題，同時充分發揮房屋的經濟效用。

2．進一步夯實我國住房保障體系的法律依據

住房保障是我國住房制度和社會保障制度的重要組成部分，目前已經形成了以經濟適用房、政策性租賃住房和共有產權住房為主體并結合推進城鎮棚戶區改造和老舊小區改造的住房保障體系的基本框架[6]，一定程度上解決了中低收入群體的居住穩定問題。但是我國住房保障體系仍存在以下問題：覆蓋人群范圍有限，面對的僅是特殊群體，程序上必須經過審查批準，數量的有限性不能應對需求量的增加，在產權的穩定性和住房租賃或補貼的靈活性之間的平衡難以達到等，這些問題的存在大大降低了現有住房保障體系的實施效果。居住權制度入典為住房保障制度的發展和完善提供了新的通道[7]。居住權在不轉移住房所有權的前提下解決保障性住房的土地供給和公平困局，同時物權的穩定性能有效克服租賃關系的不穩定性。

二、我國《民法典》居住權制度分析

所有權人以享有所有權的形式來實現房屋的財產價值，居住權人以意思自治的方式取得居住權，以自己的生活需求為限，解決其居住問題[8]。通過居住權設立的背景和立法意義，我們感知到居住權作為一種新型物權制度，它的設立順應時代發展需要，在我國社會生活中將發揮重要作用。

（一）居住權的主體和客體

1．居住權主體。法律規定居住權的主體就是居住權人，并沒有明確指出自然人、法人和非法人組織是否都能成為居住權的主體。關于這一點學界有不同的聲音，追溯居住權的淵源，為了解決特定群體住有所居的問題，很多國家在歷史發展的特定階段逐步引入了居住權制度，我國在《民法典》引入居住權也是如此。隨著時代的發展，社會保障性質的居住權已經無法滿足人們不斷變化的生活居住需求，投資性居住權需求量越來越大。面對這種需求的增長，為給投資性居住權的發展預留發展空間，勢必要求打破傳統居住權主體的范圍，逐漸囊括各類民事主體，即自然人、法人和非法人組織。

2．居住權客體。《民法典》將居住權客體規定為“他人的住宅”而非“房屋”，根據百度詞庫解釋，住宅是指專供居住的房屋，例如別墅、公寓樓、職工宿舍和學生宿舍等。住宅的法律含義指供一家人日常起居、外人不能隨意侵犯的私人空間。由此可知，無法在商鋪等經營性用房設立居住權，這樣一種限制與居住權“滿足生活居住的需要”的功能定位相一致。當然，居住權的客體可以是整套住宅，也可以是住宅的一部分，相較于所有權，居住權的實現具有更大的靈活性[9]。

（二）居住權的設立規則

1．居住權設立的形式和內容。居住權屬用益物權的一種，當事人設立居住權需按照《民法典》第三百六十七條第一款規定“應當采用書面形式”，例如合同、電報、傳真等可視化地表現所記載內容并可隨時查看的形式。同時《民法典》第三百七十一條規定采用遺囑方式設立居住權參照適用采用合同設立居住權的方式。由此可知居住權合同是要式合同，在訂立合同或遺囑時，當事人要盡量詳細地把必備的內容約定好并記載清楚，以避免在履行合同中產生不必要的糾紛，更有效保護當事人的合法權益。

2．居住權的登記。登記生效主義規則也適用于居住權制度，更準確地說，只有把居住權的設立信息記入不動產登記簿后，相應的權利和義務才能在當事人之間產生。所以想要真正設立、變更和消滅居住權，必須要經過登記才能有效對抗第三人，切實發揮物權效力。

3．居住權的移轉。居住權移轉，包括權利部分移轉和權利整體移轉。對于前一種，例如出租、借用設立居住權的住宅。對于后一種情形，轉讓、繼承設立居住權的住宅等。《民法典》第三百六十九條規定：“居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。”通過條文可以發現，對于權利本身的移轉，法律做出一概禁止的規定，而對于權利行使的移轉，原則上禁止，但允許當事人根據意思自治做出相反約定。

4．居住權的消滅。居住權消滅有兩種情形：如果當事人明確約定居住權期限的，那么遵從當事人意思自治，期限屆滿居住權消滅；否則就默認居住權的存續期間直至居住權人死亡為止。居住權消滅事由出現后，為了最終從法律上結束居住權在當事人之間的權利義務，必須及時辦理注銷登記手續。

（三）我國居住權制度的不足

雖然我國《民法典》在物權編中增設居住權具有不容忽視的社會價值、立法價值，基本的居住權制度框架也基本確立，但通過仔細探討詳細的條文，我們不難發現居住權的制度架構仍有明顯的不足。主要表現在：缺失法定居住權，權利主體和客體范圍有待厘定，權利內容未詳盡規定，居住權消滅原因規定過簡，缺乏投資性居住權制度安排。

三、居住權制度走進《民法典》有待完善的建議

基于上文對我國《民法典》關于居住權相關條文的羅列和分析，針對其存在的主要不足，筆者圍繞居住權制度的完善建議主要有以下幾點：

（一）增加法定居住權

法定居住權直接根據法律規定而產生，不管相對人同意與否。其相對債權具有穩定性、對抗性以及優先性，相對意定居住權保障主體范圍更全面。不管是對于解決離婚中無房一方的居住問題，還是老年人贍養中的穩定居住困擾和其他弱勢群體的居住權益保障，法定居住權都具有不可替代的重要性。同時，法定居住權的增加也具有可行性，因為它與我國現有的制度不會產生沖突。

（二）明晰居住權適用的主體與客體范圍

首先，居住權主體就是指居住權人，它的范圍應囊括自然人、法人與非法人組織，為投資性居住權的適用預留空間，而不應局限于自然人。其次，應明確與居住權主體同住之人的相關權利和義務，例如居住權人的家庭成員、保姆和其他共同居住的人。法律應賦予居住權人自行決定誰能夠成為同住之人的權利[10]。最后，圍繞居住權客體應包括城市、農村所有的以居住為用途的房屋，房屋的一部分、房屋的附屬設施以及他人享有使用權的房屋均可以設定居住權。由于法律政策的限制，為避免產生沖突，居住權客體范圍應排除適用于小產權房、共有產權房和經濟適用房。

（三）完善居住權法律適用的效力

在居住權制度中有待進一步明確居住權人的權利和義務：占有、使用房屋時，居住權人應以個人和家庭生活需要為限，對房屋及附屬設施開展有效利用；在法律規定的情形下必要之人可以同住；為提高房屋利用率，征得房屋所有人同意可以出租設立居住權的房屋等權利。居住權人在享受居住權的同時必須要妥善管理、及時維修所用房屋，盡到善良管理人義務；不得擅自流轉設置居住權的房屋；居住權消滅，及時返還房屋等。

（四）擴充居住權消滅事由

關于居住權消滅的原因，我國《民法典》僅規定兩種情形：期限屆滿和居住權人死亡。范圍較窄，司法實踐中難以涵蓋居住權適用中的常見狀況。司法機關在適用中應作擴大解釋，消滅事由區分為主體滅失、客體滅失和意定滅失三種，例如：居住權人死亡、身份混同、權利濫用、住宅滅失、期限屆滿、居住權合同被解除，撤銷、被認定為無效或居住權人放棄居住權等情形發生時，居住權理應消滅。

（五）補充投資性居住權相關規定

進入新時代，人們多樣化利用房屋的需求呼喚投資性居住權的產生。司法實踐中居住訴求呈現多元化，“已經遠遠超出老人、離婚一方以及保姆這簡單的三類需求人群”。在買賣、集資、贈與、遺產繼承、家產分割等領域均有居住權需求的體現[11]。我國目前居住權的規定過于保守和模糊，僅局限于保障社會性居住權的立法設計，無法應對不同社會主體多元化的投資需求[12]。為適應現實和司法需要，居住權制度應擴大主體范圍、拓寬客體邊界、明確居住權取得的有償性，這與上文相關建議也有共通之處。