營商環境下當陽市不動產登記工作實踐與問題研究

程 博

（湖北省當陽市自然資源和規劃局，湖北 當陽 444100）

黨的十九屆四中全會強調，深入推進簡政放權、放管結合、優化服務，深化行政審批制度改革，改善營商環境，激發各類市場主體活力。習近平總書記指出，要“以優化營商環境為基礎，全面深化改革”。營商環境是指伴隨企業活動整個過程(包括從開辦、營運到結束的各環節)的各種周圍境況和條件的總和，是一項涉及經濟社會改革和對外開放眾多領域的系統工程。營商環境的優劣將直接影響生產要素的聚散，市場主體的興衰，發展動力的強弱。當前正適逢百年未有之大變局，形成了以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局，多項歷史背景疊加，優化營商環境成為了抓經濟工作、抓為民服務的首要任務。優化營商環境是推動區域經濟社會高質量發展的內在要求，也是踐行群眾路線、做好為民務實高效服務的迫切需要。當陽市目前正處于沖刺全國百強階段，優化營商環境對當陽市定位的“強產、興城、植文、聚人”發展理念尤為重要，不動產登記工作在優化營商環境要求下也不斷進行改革創新。

1.現行做法

近年來，當陽市不動產登記服務對標“全國一流、全省前列”營商環境的目標，著力工作突破,銳意改革創新,巧用放管服改革“三減”組合拳，給政府審批瘦身，給市場主體增活力，全力暢通為民服務“最后一公里”。主要做法有：

1.1 梳理事項減時限，做到及時辦結。

1.1.1 簡化審批流程，壓縮辦理時間。一是針對不動產登記辦理事項多、辦理要件復雜、辦理量大等情況，當陽市不動產主管部門梳理所有業務事項，編制規范化工作標準，推進同一事項無差別受理，同標準辦理，構建和完善辦理流程，量化目標，逐項落實。二是推行一次告知，一表申請，不動產登記從原“申請受理、掃描、繳費，繳稅、領證”5個環節壓縮至“申請受理、交費領證”2個環節,內部審批環節由原來的最多五審壓縮至一二級審核。三是推行不動產登記辦結時限“01”工作機制，通過優化不動產窗口布局，調整人員結構，建立審批專班，深度優化不動產交易、登記、繳稅“一網受理，一窗辦結”機制，實現不動產辦結時限2個工作日壓縮為1個工作日，高頻事項即時辦結。

1.1.2 針對開發樓盤辦證，推出“交房即交證”。一是同步預售預告。房地產開發企業在取得《商品房預售許可證》后，即可與購房人簽訂《商品房買賣（預售）合同》，明確約定交房時間，購房人同步委托房地產開發企業代辦商品房預告登記以及不動產權證書。二是同步踏勘驗收。聯合住建、房產、消防、人防等部門，在項目開工前的選址、放線、勘測土地類型和邊界環節，項目建設完成后的土地、房屋、工程、園林、防空、消防等竣工驗收環節，通過“多測合一”“多驗合一”工作機制，進一步縮減審批時間60%。三是同步幢戶登記。不動產登記機構將登記窗口延伸至房地產開發企業，房地產企業申請辦理首次登記時，同步提交商品房分戶轉移登記的相關材料，不動產登記機構完成分戶轉移登記預錄、預審，在首次登記時，按套設定不動產單元。四是同步稅費繳納。房地產開發企業在交房前一周內，將收房通知、住宅專項維修資金繳款通知單以及最終成交價格（不含稅）送達購房人，并通過延伸窗口填報最終成交價格（不含稅）；購房人收到通知后，同步完成契稅、維修資金等相關費用的繳納。五是同步房證交付。在交房日，房地產開發企業向購房者交付商品房不動產權證書及《銷售不動產增值稅發票》，實現“交房即交證”。

1.2 各項措施減跑動，優化登記服務。

1.2.1 打造“三延伸”服務，實現農村村民辦證不用跑城區。一是延伸平臺，打通不動產登記和稅務系統的部分數據接口，建立協稅受理延伸平臺，通過線上實時推送信息至稅務系統進行核稅。二是延伸受理，不動產登記中心直接在各鎮（街道）設立登記窗口，市級不動產登記稅務窗口和各鎮（街道）代辦窗口有機配合，由各鎮（街道）政務服務中心窗口人員對繳稅業務進行受理，通過協稅受理延伸平臺來回推送繳稅二維碼、電子繳稅憑證等數據，辦事群眾可在辦理現場進行繳稅，實現“數據跑”代替“群眾跑”。三是延伸辦結，不動產登記業務辦結后，辦事群眾在領取不動產證書時，可同步領取紙質繳稅憑證。

1.2.2 開啟不動產網上自助查詢便民通道，實現不動產查詢“一次不用跑”。一是通過市政務服務和大數據管理庫與省網上政務服務大廳系統的對接，打通登記數據庫和查詢系統對接的快捷通道，建立不動產網上自助查詢平臺，市民通過省政務服務網可隨時隨地查詢當陽市內屬于自己的不動產信息，并開具不動產查檔證明。二是成立不動產網上查詢服務專班，開展網上查詢的輿論宣傳、查詢情況全程跟蹤、技術操作指導和解答、有異議查詢結果修正、相關問題收集上報和處理等工作。三是為降低市民查詢不動產信息錯誤率，通過持續開展不動產數據整合，采取專班負責與專業人員指導相結合、外業修補測和內業整理相結合、定期維護與不定期檢查相結合等多種方式，不斷完善更新和維護登記數據庫，最大限度保障不動產查詢的真實、有效性，讓市民得到準確、快捷的不動產查詢結果。

1.2.3 啟用不動產登記電子證照，實現不動產抵押登記“零跑路”。當陽市目前已在公積金、農商行、農行、建行、興福村鎮銀行、郵政銀行等金融機構、銀行網點設立不動產抵押登記便民點，辦事群眾直接在銀行就能辦理抵押登記，發放不動產登記電子證照，實現不見面辦理。

1.2.4 實現不動產交易登記+水電氣過戶一體化，不用多個部門來回跑。經與自來水公司、電力公司、燃氣公司協商，制定不動產登記+水電氣過戶一體化實施方案，打通不動產登記和水電氣過戶系統平臺，通過資源共享，將水、電、氣過戶納入不動產登記一并受理，并制定“一事聯辦”服務指南，辦事群眾只需在不動產登記窗口一次申請，一次性核驗身份，就可以完成水電氣過戶，不再需要水電氣部門窗口來回跑。

1.2.5 開通與宜昌城區“跨區通辦”，打破屬地辦理的局限性。以“互聯網+不動產登記”為基礎，通過數據共享、電子證照、電子簽章等技術，實現申請人只需根據自身便利及需要，就近選擇異地登記機構窗口或線上申請，窗口工作人員通過不動產登記“一網通辦”平臺，將申請相關材料通過平臺發送到宜昌市公共資源交易中心，由宜昌市公共資源交易中心受理、登簿后，將登記結果及不動產登記電子證明反饋給當陽市不動產登記中心，實現不動產登記“異地申請、屬地受理、跨區通辦”。

1.2.6 大力推進“延時服務、上門服務”，進一步方便辦事群眾。一是建立延時服務登記制度，成立延時服務專班，將中心人員調配成3個小組，實行輪流延時服務；完善優化延時服務機制，強調延時服務期間，延時服務專班人員應態度熱情，辦理高效，嚴禁吃拿卡要；提供周末不動產登記預約延時服務等。二是秉持讓服務多跑路，群眾少跑路的服務態度，圍繞老弱病殘孕等特殊群體，推行上門服務、預約服務、綠色專窗等一系列便民舉措，讓服務不僅有速度還有溫度，實現辦事群眾不出門即可辦理相關登記手續。三是征求服務對象意見建議并及時改進，進一步優化流程。

1.3 聯辦減材料，實現“一件事，一次辦”。

1.3.1 以“辦好一件事”為目標，加強部門聯辦。先后推行了“個人買賣二手房”“辦理新購商品房不動產證”“不動產登記水電氣過戶一件事”3項“一事聯辦”業務，共同制定工作流程，印發“一事聯辦”服務指南，實現辦事群眾“一件事，一次辦”，不再重復提交資料。通過聯辦，縮減申請材料50%。

1.3.2 打破“信息孤島”，打通信息共享通道。通過和公安、市場監管、民政、衛健等7個部門，共享10個信息類別，對能獲取的電子證照證明免收相應的登記材料，取消業務中涉及的身份證、結婚證等要件復印件收取，辦事群眾不再需要到多個部門重復提交資料，做到了讓信息多跑路，群眾少跑路。

1.3.3 制定規程對資料清單進行精簡。一是通過修訂《不動產登記一次性告知服務指南》，對辦事流程和資料清單進行瘦身，實行一次性告知。二是制定《當陽市不動產登記證明事項告知承諾制工作規程（試行）》，辦事群眾可通過書面承諾，不需提供有關證明。三是取消各種繁頊表格的填寫，改由工作人員幫助填寫打印后由當事人核實簽字。

2.存在的問題

2.1 不動產法規政策制度不健全。不動產登記工作全面推開才七年左右，相關法律規定還不完善，特別是《民法典》實施之后，不動產的相關法律規定也沒有較大的更新。隨著優化營商環境的不斷深入，“互聯網+不動產”、人臉識別、告知承諾制等各種提質增效的做法不斷出臺，但相應的制度建設嚴重不足，全國各地優化營商環境的做法沒有統一規范，操作不一，給不動產日常交易登記帶來極大不便。

2.2 基層登記人員不足，法律知識欠缺。不動產登記涉及百姓的重大財產安全，一旦登記工作達不到登記申請人預期，就會引發復議訴訟案件。通常縣（市）不動產登記中心的工作人員既要負責具體登記工作，又要負責涉訴涉訪的答復和應訴，工作量大，要求高，既當運動員又當裁判員，不能及時高效地解決涉訴涉訪問題。

2.3登記數據質量不高。一是不動產登記業務整合了原來的多個部門業務，涉及土地、房產、林權等9項內容，整合的數據存在房地證書不齊全、權利主體不一致、規劃用途不統一、建筑物跨宗或越界、權屬來源資料缺失等問題，以前分散在不同部門，現在問題全部集中在一個部門。二是部門合并后新增的數據也面臨質量不高的風險，主要表現在收件發證效率的高速增長與風險管理水平原地踏步不匹配。由于辦證時間和審核環節的不斷壓縮，收件、審核不合格率持續增長,風險管理結構、風險緩解途徑、登記后管理手段、工作人員考核等各個方面難以跟上。

2.4 數據共享還待繼續整合。橫向上，不動產登記實現了身份證、結婚證、營業執照等部分數據的共享，但仍有部分資料需要申請人自己提供，特別是一些辦事群眾較難獲取的相關審批資料，導致辦事群眾的營商環境優化的體驗感不強。縱向上，省、市、縣、鄉（鎮）的各種審批系統和數據各自為政，系統的建設單位各不相同、數據接口也不統一，這也大大地提高了數據共享難度。

2.5 不動產數據安全還未引起足夠重視。不動產登記信息是重要的財產信息，涉及個人隱私和商業秘密，關系群眾和企業的重大利益，而隨著優化營商環境不斷深入、“互聯網+不動產”的縱深推進，不動產的網點也隨之向更多的部門延伸，網點的數量和分布的增加，部分不動產數據會在外網產生和存儲，不動產登記數據的外泄的風險也不斷加大。

3.相關建議

3.1 制度建設要跟上，強化法制保障。一是加快不動產登記法律法規的立改廢步伐。二是法律法規出臺前，建議聯合司法部門先行研究，對當前實施的典型做法進行法制說明，充分總結吸收當前優化營商環境的先進經驗，明確新形勢下新型做法。比如對申請人身份認證(人臉識別)、申請資料掃描上傳、登記機構預受理、預審核、告知承諾制、電子版不動產權屬證明的法律效力進行認定，對制發流程、自助終端查詢服務、電子登記資料的歸檔管理、抵押登記委托金融部延伸辦理模式的法律責任邊界進行規范。避免出現地方一邊在不斷深化優化營商環境，一邊要應對大量訴訟的情況。

3.2 加強業務培訓，注重法律人才培養。一是基層不動產部門應加強不動產登記業務、法律法規的培訓，學習政策文件，掌握優化營商環境新政策和便民舉措，不斷提升不動產登記人員的服務能力和服務水平。二是上級部門應當加大對基層部門的法律支持，通過上下級聯合辦公，遠程法律支持等協調幫助基層處理相關具體案例。三是地方政府可出臺鼓勵政策，讓更多的法律人才向縣（市）級基層部門流動。四是律師協會等可組織律師事務所、法律援助機構、公職律師、社會律師、公司律師聯合不動產機構開展相關案例探討、業務培訓等，提高律師對不動產登記實務能力的理解，以及法律服務水平。

3.3 多措并舉，確保登記質量。一是加強存量數據整合和整改，清理不動產登記冗余數據，同時對數據不齊全、錯漏重疊、登簿質量不高等問題，逐條清理，補缺補差，全面提升數據質量。二是加強隊伍建設，提高新增數據質量。通過業務技能競賽、爭創黨員先鋒崗、青年文明號、巾幗文明崗等，開展多層次、多形式業務培訓，加強不動產登記工作的受理和審核人員管理，切實提高不動產登記的質量和效率。三是試行不動產登記職業責任保險制度，有效化解不動產登記履職風險。四是建導巡查制度，開展輪流督導巡查，對發現的各類問題立即安排整改。五是強化不動產登記窗口建設，優化窗口人員配置，通過開展不動產登記窗口便民利民服務先進集體創建評比活動。強化窗口人員“服務禮儀”，提高駐廳人員禮儀知識和服務意識。

3.4 加大數據共享，持續推動數據“多跑路”。由于很多審批系統的最終權限都在省級及以上，建議由上而下推進更多部門的系統整合和數據共享，讓不動產相關的各項審批系統直接與不動產登記系統對接，由系統直接調用數據，不再要求辦事群眾提供。

3.5 重視信息安全，強化安全保障。一是強化日常管理，常態化開展不動產登記信息安全培訓、警示教育，通過簽訂保密協議、保密責任承諾、談心談話提醒等方式，推進保密教育制度化，不斷增強每一個工作人員的保密意識，時刻繃緊信息安全這根弦，努力使保護信息安全成為行動自覺。二是強化技術支撐，工作人員只能調用與辦理業務相關信息。結合業務流程和崗位設置，對獲取自然狀況信息、全部登記信息和檢索查詢登記數據庫分別設置不同權限，加強權限層級管理及權限設置，同時加強身份認證及密碼管理，可配置密鑰USBKEY進行CA認證，防止違規借用、混用。三是完善系統日志留痕和審計功能，探索將業務申請和業務辦理數量、內容等一致性情況動態匹配，實現自動預警，防止違規操作和信息泄露。