小區車位車庫權屬問題研究

王子岳

澳門科技大學法學院，澳門 999078

自改革開放以來，我國經濟高速發展，我國居民的汽車擁有量也不斷增長。從2003年南京市鼓樓區法院受理全國車位車庫首案以后，由于車位、車庫引起的案件逐年增加，在此類案件中的焦點大多為車位、車庫的權屬爭議。然而司法實踐中對于車位車庫的權屬認定規則十分龐雜，從而使得各級人民法院的裁判結果和標準不一，甚至相互沖突。

一、小區車位、車庫權屬的現行規定解讀

（一）小區車位車庫的概念與種類

車位指的是通過專門規劃在地面或地下所設立以供小區停車之場所；車庫指的是小區所設立的供小區車主停車的專門封閉場所。［1］車庫是車位的集合表現形式。車位和車庫作為現代小區的重要公共配套設施［2］，是小區整體環境的組成要素。

按照物理設計劃分，住宅小區的車位車庫主要有3種形式：1.地上車位，指在小區居住區地面以上，以劃線方式界分的停車區域；2.樓層架空車位，通常是指用于停放車輛的中空樓層；3.地下停車場，也即位于小區住宅區域地下空間的用于放置機動車之用途所構建的封閉式空間。而地下車庫又包含一定數量的人防車位。此外還存在獨立車位、樓頂平臺車位等特殊構造設施。

（二）車位車庫權屬的現行法律規定

原先在起草我國原《物權法》的過程中，針對車位車庫的產權歸屬問題學者便各執一詞，學界中主要存在“開發商所有”“國家所有”“業主所有或共有”“約定歸屬”四種典型的代表學說。在原《物權法》第七十四條的三款規定中也難分高下：第一款彰顯了維護業主利益價值取向。但是法條表述較為概括，易引發理解分歧。［3］第二款采用了約定歸屬說，規定了約定原則，但是也沒有對沒有約定的情形進行明確安排，第三款則是吸收了業主所有或共有說。立法者的這種立法設計也成為小區車位車庫糾紛處理混亂的導火索［4］。

我國《民法典》延續了原《物權法》的規定，并未做修改。根據《民法典》第二百七十五條的規定，小區車位、車庫的歸屬，由當事人進行約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

二、車位、車庫權屬的現實困境

（一）現行規定過于原則化

《民法典》繼承了原《物權法》的規定，并未做內容上的修改，因而原《物權法》第七十四條規定不明晰、過于原則化的問題依然未得到解決，現行《民法典》對于處理小區車位車庫權屬及流轉問題缺乏明確具體的裁判功能，在應對和調整日益復雜、多元化的建筑物區分所有權問題上顯得乏力。［5］如《民法典》第二百七十六條規定中的“應當優先滿足業主需要”似乎屬于一種強制性規范，但是如何界定“業主需要”、采取何種方式判斷符合“業主需要”、業主優先權效力如何確定、對于開發商違反了“首先滿足業主需要”的情況下業主享有何種救濟方式等都缺乏具體規定，從而使得無論是行政執法活動還是司法實踐中，由于缺乏清晰明確的規則指引而出現執法和司法標準不統一的情況。

（二）小區車位車庫權屬理論存在分歧

1.開發商所有說

開發商所有說即認為車位車庫的權屬歸于房地產開發商，這種學說的理由是根據開發商首先對車位車庫進行了全部的投資和建設，并且在預售商品房之時，由開發商選派前期物業公司管理小區的車位車庫，開發商對此擁有絕對話語權。然而這種以“誰投資，回報誰”作為原則的背景下也會出現雙方權利義務不平等的現象。其一，即使開發商在購房合同中有所約定，但這種條款極易被認為是格式條款，也極易損害購買者的合法權益。其二，這種學說以建筑開發商是否將車位的建設成本分攤至小區住房價格之中為產權判斷標準，而業主的購房成本中是否囊括至車位車庫，這在經濟學角度難以計算，在實踐中亦較難操作。

2.業主所有權說

業主所有權說傾向于保護業主的利益，認為小區車位車庫優先歸于業主。包括三種代表性觀點：公攤面積說、法定主義說和建筑規劃說。公攤面積說認為按照建筑物區分所有權，業主對公共區域享有共有權，只要建筑物總面積含有車位車庫面積，則不論房屋單價多少，該車位均歸業主所有。［6］但是該說雖然解決了車位的權利歸屬，但是具有忽略車位的差異性、車位無法預售而不符合實踐等巨大缺陷。法定主義說則額外認為，車位車庫的所有權應由法律進行明確規定，當事人不可約定，該說已然不符合現實需求。建筑規劃說也認為，有關政府主管部門的行政程序是判斷車位車庫權屬的標準，后兩者過于追求解決捷徑的做法而忽略了對權屬問題本質的判斷。

（三）人防車位的權屬爭議較大

人防車位，是指平時用做車位的人民防空工程。人防車位在平時的時候用作車位使用，而在戰時則用作掩體之用。典型的如各類防空洞以及廣場的地下空間。在實踐中，由于人防車位情況較為復雜，我國法律對于結建人防車位等情況缺乏明確的規定，所以對于人防車位的權屬主要也存在兩種代表觀點，即屬于國家或屬于投資者所有。

1.屬于國家

通說認為，人防車位的權屬應歸于國家。其理由在于，根據《國防法》第四十條的規定，對于國家、政府所投入建設的，其屬于國防資產，國家所有。雖然小區由開發商開發建設，但國家已經減免了開發商涉人防工程的土地出讓金以及較大部分稅金，此類安排無疑構成了國家取得人防車位的權利主體地位的對價。另外，對人防工程進行改造所建設的地下車位具有公共物品屬性，其收益主體應是全體人民。所以，對于人防車位，其產權應歸屬于國家。該說在司法實踐中廣泛存在。在大連某A房地產公司等訴大連某B房屋公司合資、合作開發房地產合同糾紛案中，最高法指出訴爭的地下停車場是防空工程的一部分，所以該地下停車場產權屬于國家。①參見最高人民法院（2013）民申字第1997號民事裁定書。又如，在“欒某、吉林市某建筑安裝有限責任公司商品房銷售合同糾紛案”中，在論述地下車庫的權利性質問題時，最高法認為，由于訴爭標的地下車庫，不僅僅作為車庫之用，還兼具“人防工程”性質，所以其所有權是屬于國家的，依法不得進行轉讓。②參見最高人民法院（2020）最高法民申4493號民事裁定書。

2.屬于投資者

這種觀點認為，人防車位的權屬屬于投資者。在“某物業管理委員會與無錫某A房屋開發公司、無錫B房屋開發公司所有權確認糾紛案”中，無錫中院認為，對于非人防車位，如果其并未列入公攤面積，并且建設成本未納入房屋建設成本中，其開發商作為該車庫的建設者，享有車位所有權。而對于人防車位，其建設面積既未納入公攤面積，其建設成本也未納入到房屋銷售成本之中，因而其收益由投資者即開發商所有。③參見江蘇省無錫市中級人民法院（2018）蘇02民終4871號民事判決書。同樣，在上海市浦東新區某業主委員會與上海某建設公司所有權確認糾紛案④參見上海市第一中級人民法院（2014）滬一中民二（民）終字第531號民事判決書。中，上海一中院認為，根據法律規定，結合“誰投資誰受益”“誰投資誰享有所有權”的原則，在本案中被上訴人即開發商，與作為上訴人的小區業主對于該訴爭的民防車庫并未作約定，應該其所有權歸于民防車庫的投資者，即上海某建設公司所有。

三、關于車位、車庫權屬的建議

（一）進一步細化規定“應當優先滿足業主需要”

為了解決當前立法不明確導致可操作性不強的問題，本文認為，在《物業管理條例》等相關的配套行政法規進行修訂時，對此應加以明確。具體而言，在車位車庫權屬分配時應以民生為導向，在具體的制度設計方面：業主范圍之限定方面，首先，承租人不應享有與業主同等權利，承租人的權利是由業主部分讓與的。其次，對于商業用房與居住用房應享有同等的權利，不加以區別。在判斷業主需要時，其一，應為使用需要而不支持業主投資需要；其二，兼顧滿足現實需要和一定期限內潛在需要。在確定優先權效力時，本文認為可以從三個方面進行考量：其一，為了防止房產開發商哄抬小區車位車庫的價格，如果當事人雙方對于小區車位車庫的價格沒有達成一致的話，可由第三方專業的機構對價格進行綜合估算；其二，應為小區業主提供一段較為合理的期限，以供其考慮或準備購買或者承租車位車庫；其三，對于房產開發商應限制其對外出售、出租小區車位車庫的期限。對于違反“首先滿足”之救濟方式方面，既然《民法典》第二百七十六條為效力性強制規范，因而如果開發商違反，則相應的民事法律行為應屬于相對無效的，小區業主可以向法院請求判定其無效。

（二）建立全國統一的車位車庫產權登記制度

我國目前并未建立起統一的車位車庫登記制度。［7］本文認為，建立全國統一的車位車庫產權登記制度，明確具體主管機關和操作流程，此舉是解決小區車位車庫權屬理論分歧的有效措施。值得注意的是，2019年10月，國家自然資源部發布文件，對于地下車位、車庫的確權登記等事項公開征求意見，可以預見在不久之后，我國的地下車位產權登記制度將建立健全。

（三）立法應明確人防車位權屬歸于國家

對于人防車位，由于上位法規定的不明確，從而使得全國各地的相關規定存在巨大的差異。如在上海市，根據2018年修訂的《上海市民防工程建設和使用管理辦法》第二十條規定，對于民防工程的投資者可以取得民防工程的所有權。湖南省和重慶也采取相同的做法。而《江蘇省物業管理條例》則規定人防車位應向全體業主開放，不得將其出售、附贈。同樣，《溫州市物業管理辦法》也做了類似規定。而在深圳、杭州等地，對于人防車位并未界定。各地不同的規定使得對于人防車位車庫的司法實踐差異甚大。我國應予以糾正，在全國層面統一做法，對于其權屬予以進一步明確具體的規定，本文認為，應明確人防車位的權屬歸于國家，但是建設者享有使用、收益權。原因在于：人防工程的國家戰備設施的本質屬性決定了其與一般的財產不同，將其權屬歸于國家符合國防建設的需要，如果僅僅是將其規定在戰時由國家統一調配，其與一般的私人財產實則并無二致，那么與國防工程的建設宗旨顯然是有所違背的。正如2019年，最高法第二巡回法庭第十五次法官會議紀要就認為，由于人防車位是我國人防工程的現實存在形式，其具有國家戰略設施的本質屬性，應當歸國家所有。

四、結論

隨著我國城鎮化建設的推進，車位車庫權屬引發的矛盾糾紛頻發，健全我國車位車庫權屬的法律制度顯得尤為迫切和必要。對于我國《民法典》關于小區車位車庫權屬規定，本文認為，首先應進一步細化規定“應當優先滿足業主需要”，提高《民法典》相關條款的可操作性。其次要建立全國統一的車位車庫產權登記制度，化解小區車位車庫權屬爭議的制度內因。最后應立法明確人防車位權屬歸于國家，保障我國國防工程建設水平。以期更好地化解小區車位車庫權屬糾紛，取得良好的社會效果。