物業(yè)管理公司全面預算管理模式的構建研究

文/李冬霖（中電建五興物業(yè)管理有限公司）

隨著社會經(jīng)濟體制的優(yōu)化改革，推動了各行各業(yè)的全面發(fā)展，在當前的物業(yè)管理公司發(fā)展中，對企業(yè)內(nèi)部預算管理提出了全新的要求，為了保障物業(yè)管理公司全面預算管理工作的有效落實，制定一套健全的全面預算管理體系，必須了解物業(yè)管理工作的開展模式，明確預算管理工作在物業(yè)管理公司發(fā)展中的地位，為物業(yè)管理公司量身定做一套科學的全面預算管理模式，確保各環(huán)節(jié)的預算工作都能夠準確落實，保證全面預算目標與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標高度統(tǒng)一，以全面預算成果作為物業(yè)管理公司發(fā)展的指導方向，促進物業(yè)管理公司經(jīng)濟收益穩(wěn)步提升，實現(xiàn)新時代環(huán)境下物業(yè)管理公司可持續(xù)發(fā)展。

一、物業(yè)管理公司實施全面預算管理模式的重要意義

物業(yè)管理公司實施全面預算管理工作應當依靠行業(yè)總體戰(zhàn)略目標實施，通過科學預測分析，對預算年度內(nèi)物業(yè)管理公司的資源和運行成本做出合理規(guī)劃，從而最大程度發(fā)揮物業(yè)管理公司的資源價值。在物業(yè)管理公司實施全面預算管理中，主要包括了多項預算內(nèi)容。通過對我國物業(yè)管理公司各環(huán)節(jié)的成本費用數(shù)據(jù)的合理預算編制，開展財務報告分析，實現(xiàn)物業(yè)管理公司全面預算管理優(yōu)勢，對物業(yè)管理公司的健康發(fā)展具有重要意義。

（一）保障公司戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)

全面預算管理體系構建要以物業(yè)管理公司發(fā)展戰(zhàn)略為導向，構建全新的管理體系，在準確落實全面預算管理工作時，可以實現(xiàn)戰(zhàn)略目標與預算目標的高度統(tǒng)一，對物業(yè)管理公司的發(fā)展戰(zhàn)略進行量化分析，并準確地落實到預算執(zhí)行工作中，為物業(yè)管理公司戰(zhàn)略規(guī)劃進行科學調(diào)整，強化物業(yè)管理公司戰(zhàn)略發(fā)展水平，為物業(yè)管理公司長遠發(fā)展奠定堅實的基礎。

（二）實現(xiàn)公司資源的合理分配

當物業(yè)管理公司構建與實施全面預算管理模式時，可對物業(yè)管理公司從上至下的業(yè)績指標進行實時監(jiān)管，確保所有績效管理制度準確落實，物業(yè)管理公司也將全面預算執(zhí)行的成果運用到企業(yè)各部門業(yè)績考核中，以此作為考核依據(jù)，體現(xiàn)出考核的公平性與準確性，也有利于提高物業(yè)管理公司績效管理水平，使物業(yè)管理公司經(jīng)營效益提升。

（三）提高公司績效管理水平

當運用全面預算管理模式時，物業(yè)管理公司也要針對自身實際發(fā)展需求，對當前具備的資源進行合理化配置，同時對物業(yè)管理公司的人力資源、信息資源、業(yè)務資源、資金流進行合理分配，構建一套完善的管理流程，強化物業(yè)管理公司內(nèi)部資源的利用率，避免出現(xiàn)資源配置不合理引發(fā)資源浪費等現(xiàn)象，充分發(fā)揮企業(yè)資源最大化價值，為物業(yè)管理公司創(chuàng)造更高經(jīng)濟效益。

（四）強化公司成本控制

全面預算管理在物業(yè)管理公司運用時，也要對物業(yè)管理公司外部環(huán)境變化情況做好深切分析，結合分析結果來優(yōu)化成本和收入的平衡，對物業(yè)管理公司經(jīng)營發(fā)展中的各項費用支出進行科學預算，嚴密監(jiān)控成本與收入在全面預算編制與執(zhí)行中的變化情況，做好定期的預算執(zhí)行效果評估，幫助物業(yè)管理公司提高成本預算支出管控水平，發(fā)揮物業(yè)管理公司資金價值。

二、物業(yè)全面預算管理的內(nèi)容

（一）物業(yè)全面預算管理中的成本費用組成

物業(yè)全面預算管理中的成本費用主要包含物業(yè)管理公司在為業(yè)主提供各項服務中產(chǎn)生的費用支出總和。物業(yè)管理公司的成本費用也要結合各類標準進行多級別劃分。我國當前實行的住宅小區(qū)物業(yè)管理和服務收費規(guī)范中明確指出，物業(yè)小區(qū)公共服務所涉及的成本費用包括以下幾項內(nèi)容：（1）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務人員薪酬；（2）物業(yè)管理公司服務人員規(guī)定福利成本；（3）住宅小區(qū)內(nèi)部公共設備與設施維護、運行以及保養(yǎng)成本；（4）物業(yè)公司管轄內(nèi)小區(qū)綠化費用；（5）住宅小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生清潔費用成本；（6）住宅小區(qū)門崗保安費用；（7）物業(yè)公司辦公室消耗成本；（8）物業(yè)管理公司內(nèi)部固定資產(chǎn)折舊成本；（9）法定稅務成本等。

物業(yè)管理公司成本費用和企業(yè)所管轄的物業(yè)區(qū)域面積有著直接聯(lián)系，通過針對二者的關聯(lián)性分析，又可以將物業(yè)管理公司的成本費用分為固定成本與變更性成本兩類。固定成本一般不會受到企業(yè)所管轄的物業(yè)面積數(shù)值影響。一般物業(yè)管理公司的固定成本費用不會隨著所管轄面積的變化而作出改變，因此將這部分成本劃歸物業(yè)管理公司的固定成本中。變更性成本一般會受到物業(yè)所管轄面積大小數(shù)值所影響，常規(guī)指的是人工所產(chǎn)生的費用成本，包括物業(yè)管理公司的服務人員薪資、福利待遇、辦公成本等等。結合市場調(diào)研分析成果，明確物業(yè)管理公司在成立之初，都要具備一套完整的管理團隊，因此物業(yè)管理公司服務人員薪酬與福利成本等一部分可以劃歸到固定成本層，因此計算過程中需要將這一部分固定成本計入到固定成本中，當物業(yè)管理公司所管轄的面積發(fā)生變更時，需要調(diào)整物業(yè)管理人員數(shù)量，所產(chǎn)生的人員薪酬福利以及辦公費用成本變化屬于變動費用。物業(yè)從行業(yè)性質(zhì)上劃分屬于服務類行業(yè)，所以，人工成本也是其成本管理的核心部分，據(jù)市場調(diào)查結果顯示：人工成本在整個物業(yè)管理公司成本中占據(jù)超過60%以上的比例，當人數(shù)大幅度下降時，人工成本變化較小，人本成本并未出現(xiàn)同比下降，其主要原因是由于工資附加比例以及社會保險增加造成的人工成本偏高。由此看出，物業(yè)管理公司的人工成本屬于剛性增長，只有嚴格做好部分成本控制，才能保障物業(yè)管理公司健康發(fā)展，反之物業(yè)管理公司的人工成本便會持續(xù)增加，可以看出物業(yè)管理公司成本管理中人工成本控制占據(jù)重要地位。

作為服務類產(chǎn)業(yè)的代表，物業(yè)管理公司在經(jīng)營發(fā)展中也會受到物業(yè)服務范圍影響，物業(yè)開展管理服務工作涉及多個部門和多個專業(yè)，如果不具備一定規(guī)模，容易導致物業(yè)管理公司經(jīng)濟效益下跌，甚至產(chǎn)生嚴重虧損等問題。受到地方與區(qū)域本位思考的影響，物業(yè)管理公司管理需要結合各項條塊進行分割，實現(xiàn)各自堅守，所以也導致部分物業(yè)管理公司經(jīng)營物業(yè)無法滿足預先設定標準，影響物業(yè)管理公司經(jīng)營效益。為此，物業(yè)管理公司必須認真落實人工成本的管理與控制，縮減物業(yè)管理公司成本投入，保障物業(yè)管理公司健康發(fā)展。

（二）物業(yè)全面預算管理內(nèi)容

物業(yè)管理公司的全面預算管理內(nèi)容一般包括營收預算、成本預算、費用預算、生產(chǎn)資料采購以及固定資產(chǎn)預算等幾個重要板塊。其中物業(yè)管理公司最關注的是營收預算，也是對物業(yè)預算管理水平影響最嚴重的內(nèi)容。營收預算編制必須根據(jù)物業(yè)管理公司目標經(jīng)營收益以及人員勞務需求價格，對企業(yè)提供各項業(yè)務量服務與銷售量預算。物業(yè)管理公司營收預算的合理設計對預算程序的落實具有較大影響。為此，物業(yè)管理公司必須重視經(jīng)營收入的全面預算管理，成本預算指的是在預定期限內(nèi)，為了達成企業(yè)營業(yè)額目標所產(chǎn)生的成本，同時根據(jù)當?shù)厥袌鑫飪r水平等外部因素，按照物業(yè)管理公司規(guī)定開展成本預算工作。對于物業(yè)管理公司發(fā)展來說，成本預算決定著企業(yè)經(jīng)濟效益，通過成本預算可以展現(xiàn)出物業(yè)管理公司管理水平。期間產(chǎn)生的費用預算也作為企業(yè)預算期內(nèi)管理成本、銷售成本以及財務成本中的內(nèi)容，必須針對物業(yè)管理公司各項目進行全面預算編制。物料采購預算包含了物業(yè)管理公司所需的材料、消耗品以及各類商品。固定資產(chǎn)的全面預算內(nèi)容要制定專門的計算項目，以此進行細致劃分。

三、物業(yè)管理公司全面預算管理模式的構建策略

（一）完善全面預算管理組織機構

當前大部分物業(yè)管理公司尚未設立完善的全面預算組織機構，致使全面預算管理工作無法有序地開展。在此背景下，物業(yè)管理公司必須構建專門的全面預算管理組織架構，專項負責物業(yè)管理公司所有服務和管理活動所涉及的預算工作，其間物業(yè)管理公司還要遵循以下原則：（1）確保全面預算管理組織架構高效的運作，才能實現(xiàn)各類預算信息及時反饋，全面預算管理工作的效用也能最大限度地發(fā)揮出來。由此可見，高效運行是市場經(jīng)濟環(huán)境下物業(yè)管理公司管理工作的基本要求。不僅如此，全面預算管理組織機構也承擔著預算管理職責，完善組織機構能將全面預算管理的職能有效發(fā)揮，要想實現(xiàn)這點也離不開組織機構的高效運行；（2）加強組織機構人力資源配置，確保合理規(guī)劃各項職能，強化管理水平；（3）細化全面預算管理組織機構的工作流程，確保每一項工作都能有效落實，提高全面預算管理的可行性與規(guī)范性；（4）對全面預算管理組織機構的完善并非均衡分配管理權能，由于預算管理人員的能力和精力限制，所以在全面預算管理的過程中必須強調(diào)有力的管理；（5）要想充分展現(xiàn)全面預算組織機構的作用、價值，物業(yè)管理公司就要保證機構權責分明，內(nèi)容清晰，這樣也有利于機構的高效運行。而各職能部門也要明確管理責任，提高全面預算管理工作的質(zhì)量、效果；（6）全面預算管理工作的開展是為了提高物業(yè)管理公司的經(jīng)濟效益，在設置管理機構的過程中首先要考慮經(jīng)濟問題，在實現(xiàn)管理職能的過程中單位還要將管理人員與機構的作用全面發(fā)揮，在非必要時也要盡可能避免增設機構與人員，這樣全面預算管理機構的經(jīng)濟性能得到保證，而單位也能獲得更多的經(jīng)濟效益。

（二）細化預算編制

物業(yè)管理公司在實施全面預算編制過程中要全面落實上下結合的編制流程，提高預算可執(zhí)行效率，盡可能地規(guī)避物業(yè)管理公司全面預算編制與實際不符的現(xiàn)象。由于物業(yè)管理公司屬于服務類型企業(yè)，所以在開展預算編制工作中，要將編制重點放在企業(yè)成本、企業(yè)費用支出、經(jīng)營收入和現(xiàn)金流向等內(nèi)容上。具體編制內(nèi)容包括以下幾點：（1）物業(yè)管理公司收入情況預算編制。具體內(nèi)容包括物業(yè)管理費用、補貼費用、停車場管理費用、籌備費用、特約經(jīng)營服務等項目。將物業(yè)管理費作為整個收入預算編制的核心，根據(jù)相關標準和面積，核算經(jīng)營收繳情況，確保物業(yè)管理公司預算收入合理性；（2）物業(yè)管理公司成本預算編制。在開展成本投入的預算編制中，細化到居民小區(qū)的文化活動、停車場管理成本、綠化成本、資源消耗成本、公共設施維護成本以及人工成本。人工成本作為預算的核心，針對物業(yè)管理公司內(nèi)部人員薪資標準、人員編制以及福利政策進行預算設計；（3）物業(yè)管理公司管理費用的預算編制。由于物業(yè)管理公司財務費用和銷售占比較小，管理費用則占據(jù)較大比重，因此需要將管理費用作為預算編制核心，細化到員工培訓、會務、辦公以及固定資產(chǎn)折舊費用預算中。

（三）制定全面預算目標

物業(yè)管理公司要全面分析市場大環(huán)境發(fā)展趨勢，了解物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展動向，同時熟知自身發(fā)展狀態(tài)以及國家對行業(yè)內(nèi)的相關法律規(guī)范，針對企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標，設定物業(yè)管理公司短期預算目標與長遠預算規(guī)劃，保證長遠預算規(guī)劃工作與發(fā)展戰(zhàn)略目標高度統(tǒng)一，體現(xiàn)出全面預算管理的可行性與可靠性。物業(yè)管理公司短期預算目標設定中，也要對本年度預算目標進行拆解分析，細化物業(yè)管理公司收入、經(jīng)營利潤、成本等預算結果，并分解各部門經(jīng)營目標，確保各部門能夠結合細化的預算編制制定預算工作內(nèi)容和方案，確保預算目標滿足各部門的實際發(fā)展情況。

（四）強化預算執(zhí)行控制

物業(yè)管理公司也要重視預算執(zhí)行控制力度提升，積極做好費用管理工作，保障預算目標有效達成。因此，在預算執(zhí)行過程中，物業(yè)管理公司要結合預算控制費用支出情況，對超出預算或者額外的費用拒絕支付，物業(yè)管理公司要針對內(nèi)外環(huán)境變化情況，對預算內(nèi)容進行合理優(yōu)化，但要嚴格遵循相關程序，對調(diào)整后的預算方案進行審批報備，預算執(zhí)行方案經(jīng)審批后才允許執(zhí)行。物業(yè)管理公司財務部門要定期開展預算分析，對物業(yè)管理公司的各項支出和預算結果進行對比，合理分析預算和實際之間的偏差情況，并制定科學的預算執(zhí)行控制對策，保障所有支出都符合全面預算執(zhí)行要求。

（五）落實預算考核

物業(yè)管理公司每年都要開展預算分析與考核工作，在預算分析的環(huán)節(jié)中，物業(yè)管理公司必須建立一套完善的考核體系，同時也可以作為績效預算體系運用，通過這一體系的建立，將其融入整個物業(yè)管理公司預算管理的全過程。

在開展預算編制工作環(huán)節(jié)中，通過對物業(yè)管理公司預算體系可行性的評價分析，在預算執(zhí)行過程中也能夠結合各項績效考核指標對執(zhí)行結進行預算分析，檢查物業(yè)管理公司項目經(jīng)費的支出情況，同時也要對項目完成度進行評價，明確項目是否存在經(jīng)濟效益和社會效益，對物業(yè)管理公司戰(zhàn)略目標完成度進行考核，明確投入產(chǎn)出比。因此，績效考核體系又是一面“照妖鏡”，能夠通過績效考核管理，展現(xiàn)出物業(yè)管理公司各項活動的實際情況，最后也可以結合績效考核結果設計獎懲機制，糾正存在的偏差，有序完成項目工作。

四、結語

綜上所述，全面預算管理是基于新時期市場環(huán)境影響，對企業(yè)傳統(tǒng)預算管理作出的調(diào)整與完善，作為全新的預算管理模式，能夠確保企業(yè)財務工作精準性，發(fā)揮全面預算管理優(yōu)勢，為企業(yè)健康發(fā)展和準確決策提供可靠支持。為此，本文從物業(yè)管理公司角度討論了全面預算管理模式構建和運用優(yōu)勢，明確物業(yè)管理公司開展全面預算管理工作的有效性，滿足物業(yè)管理公司長遠發(fā)展目標，確保物業(yè)管理公司實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

物權法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理者進行管理。

物業(yè)管理有狹義和廣義之分；狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、園林綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕活動；廣義的物業(yè)管理應當包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人進行的管理過程。

居住物業(yè)：是指具備居住功能、供人們生活居住的建筑； 包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、 別墅、度假村等； 當然也包括與之相配套的共用設施、 設備和公共場地。商業(yè)物業(yè)：有時也稱投資性物業(yè)，是指那些通過經(jīng)營可以獲取持續(xù)增長回報或者可以持續(xù)升值的物業(yè)，這類物業(yè)又可大致分為商服物業(yè)和辦公物業(yè)。

商服物業(yè)是指各種供商業(yè)、服務業(yè)使用的建筑場所，包括購物廣場、百貨商店、超市、專賣店、連鎖店、賓館、酒店、倉儲、休閑康樂場所等。辦公物業(yè)是從事生產(chǎn)、經(jīng)營、咨詢、服務等行業(yè)的管理人員（白領）辦公的場所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營資料的范疇。這類物業(yè)按照發(fā)展變化過程可分為傳統(tǒng)辦公樓、現(xiàn)代寫字樓和智能化辦公建筑等；按照辦公樓物業(yè)檔次又可劃分為甲級寫字樓、乙級寫字樓和丙級寫字樓。