論《民法典》中的物業管理與業主權利

張凡， 蒲念念

(河北工程大學 文法學院，河北 邯鄲 056038)

近年來隨著我國人居環境的改善，原有的單位宿舍區逐步被商住小區所取代，屬于“公共服務”范疇的小區物業管理也從無到有，成為與居住區相伴隨的重要組成部分。由于國人長期對于“共益”事業的冷漠態度，業主很少形成對物業管理的深度參與，小區的物業服務水平與范圍多與小區最初的房價定位有關，這在新房入住伊始并無矛盾，而隨著商品房的不斷老化與開發商的徹底“離場”，業主與物業服務企業之間的關系在居住領域變得愈加重要。《民法典》中關于物業服務領域的新規，涵蓋了業主權利行使、物業合同訂立、物業服務者的基本權利與義務、公共維修資金的使用等諸方面，這為業主更加充分地行使物業管理權提供了可操作性的法律依據，為物業管理中長期亟待解決的矛盾提供了契機。

一、問題的提出

物業服務企業對小區共有部分及其附屬設施的物業管理權利與義務來源于業主的委托已形成基本共識[1]。已有研究認為，物業服務企業和業主的具體權利義務以簽訂的書面物業服務合同加以規定，物業服務企業須定期管理、養護、維修小區的公用部分和公用設施設備，并維護小區的環境和秩序[2]。從法律性質上分析，物業服務合同是一種特殊的委托合同，不能將其等同于一般委托合同[3]。除此以外，我國建筑物區分所有權把單棟建筑物上專有部分以外的部分視為共有部分，造成各棟建筑物內業主共有部分的相互混合以及各棟建筑物的共有部分與住宅小區共有部分的相互混合[4]，因此加以科學細分，才能厘清物業管理的責任邊界，正確定位業主對共有部分“具體的”權利與義務。

《民法典》的頒布實施就物業管理部分出臺了系列新規，主要體現在以下方面：一是修改了業主大會表決機制，調整業主大會表決生效比例，降低了決議生效的業主參與人數和占有專有房屋面積的要求。業主表決重大事項范圍也有所調整，將使用專項維修資金的難度降低，從制度上保障建筑物及其附屬設施的修繕。二是將物業服務合同規定為典型合同，明確了合同雙方的權利義務及新舊物業服務合同交替階段的業主權利，為解決由此引發的物業服務糾紛提供了依據。三是增加了物業服務企業的公共安全管理責任，不僅規定物業服務企業應當配合政府的應急管理處置措施，還新增了物業服務企業的安全保障責任。對于威脅到公共安全的情況，如頻發的“高墜”現象，物業服務企業負有消除危險等管理責任。此外，《民法典》還拓寬了專項維修資金在業主共有部分的使用范圍，并將其使用目的修改為維修、更新和改造，也旨在消除老舊小區“高墜”等安全隱患，為業主的房屋使用安全多提供一道保障。四是明確規定了公共收益的歸屬。《民法典》出臺前，公共收益的歸屬沒有在法律層面得到明確，只有地方性法規里涉及公共收益歸屬業主的相關規定，而《民法典》明確指出利用業主的共有部分(包括公共場所、設施、用房、道路及不可歸屬于業主個人所有的建筑部分)產生的收益在扣除合理成本后歸業主共有[5]。《民法典》以優化業主表決權為基礎，進一步申明了業主與物業的法律關系，這對進一步深化并解決下述幾個問題提供了基本的制度框架：

(一)物業格式合同的訂立、履行與解釋的問題

物業服務合同在被《民法典》規定成有名合同之前，只能參考“委托合同”與“服務合同”對其法律定性。《民法典》出臺后，對物業服務合同進行了專章規定。然而物業服務企業基于其日常的管理工作，仍處于強勢地位。制定的物業格式合同中，有權利的地方以管理者自居，沒利益的地方推諉給業主自行解決。例如，物業服務合同中經常出現雙方權利義務不平衡的約定，即排除業主的主要權利、免除物業服務企業的義務，這導致服務不及時、質量不合格等情形時有發生。

(二)業主深度參與物業管理問題

由于實踐中業主們領受房屋交付時間的不同，召開業主大會之前往往存在一段物業服務空白期，因此有必要由房地產開發建設單位或公有住房出售單位與物業服務企業訂立前期物業服務合同。所謂前期物業合同，即在前期物業管理階段，房地產開發建設單位或公有住房出售單位與物業服務企業之間約定，對于前期物業管理項目由物業服務企業開展管理服務的書面協議。前期物業合同由建設單位與物業服務企業進行磋商，業主沒有親自參與合同訂立，卻要在領受房屋后概括承受合同中的權利義務，這就導致業主的合法權益無法在合同中得到完全有效的保障。特別是當建設單位與物業公司有某種利益聯系時，業主想要行使其權利就更加困難。物業服務企業依托開發建設單位承接小區物業項目成為一種既定事實，較難改變。

(三)因責任不清，物業服務企業怠于履行其義務等問題

業主繳納物業費的主要目的在于維護小區公共區域的正常運行及環境保護，但在實踐過程中物業服務企業往往會利用責任范圍不清這一漏洞逃避自身職責，只做完全屬于公共空間的基礎性工作,如養花種草、衛生保潔、保安值勤等，而在深層次的問題上，如涉及維修、粉刷、更新和改造共有物業和共用設施等問題時，物業服務企業往往會要求業主自行解決。解決上述物業問題，通常應當優先使用全體業主籌集的住宅專項維修資金。在有物業公司入駐的小區，全體業主可委托物業公司代為管理與使用住宅專項維修資金，對小區共有部分進行維修、養護，然而實踐中存在收取難、老舊小區拖欠維修資金的情況，因此，許多住宅小區無力籌集住宅專項維修資金。這使得業主通過集體行使“共益”權利，實現基層治理的目標缺乏資金后盾和利益聯結。

二、《民法典》中業主權利的法律定位

《民法典》關于業主的權利歸納為“業主的建筑物區分所有權”，在“物權編”中設專章予以規定。明確了業主就其專有部分享有所有權外，亦是小區建筑物共有部分的權利主體，享有權利的同時承擔相應義務(1)內容詳見《民法典》第二百七十一條、第二百七十二條、第二百七十三條。。并在此基礎上通過業主大會共同決定共有部分的用途、管理、維修及物業服務委托事項(2)內容詳見《民法典》第二百七十八條、第二百八十條。。業主可自主決定選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，對于建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主也可以自由更換，從而明確了業主與物業服務企業之間的法律關系，以及形成這一關系的必要組織形式——業主大會(3)內容詳見《民法典》第二百七十八條第(四)項。。上述規定有助于我們理順業主權利的法律定位及與物業管理之間的法律邏輯，并可對業主權利與物業服務企業的關系及物業管理之權如何行使做以下深層次探討。

(一)業主之權源于物權

業主通過購買商品房或者繼承取得專有部分房屋的所有權，同時取得隨專有部分所有權產生的小區共有部分的所有權和共同管理權，這也是業主物業責任的來源。因業主對于物業管理活動缺乏專業性，無法有效履行其物業責任，業主只得委托更加專業的物業公司代自己管理物業，物業服務企業接受業主的委托，代其履行對物業的維修與養護義務，此為物業服務產生的本因。由此可見，業主對共有部分享有的集體管理權利為業主的“原權利”，其將自己對共有部分物業管理的權利與維修養護物業的義務委托給物業服務企業，由此產生物業管理，物業服務企業應以謹慎管理人的身份，忠實履行其職責。正是基于此點考慮，《民法典》專門設定了業主對物業服務企業的損害賠償之請求權，即只要業主認為物業服務企業或者其他管理人侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任(4)內容詳見《民法典》第二百八十七條。。

(二)物業管理本質上是業主“原權利”的讓渡

共有部分的管理權利源于業主的物權，物業管理源于業主集體將物業管理事項委托給物業服務企業[6]，這實際上是業主將自己的“原權利”讓渡給了物業服務企業，雙方為委托人與受托人的關系，依據《民法典》的規定，兩者之間存在以下幾類委托關系：

其一、共有部分的管理委托。將建筑區劃內的綠地、公用設施設備、物業服務用房、占用業主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位等共有部分的物業管理事項委托給物業服務企業即屬于此類。對于共有部分的管理，需要耗費人力、物力，并需專業的管理設計與崗位安置，必須有專業的企業才能承攬此類工作，同時物業服務企業的專業管理還有利于形成業主間共同遵循的管理秩序。其二、共有設施設備的委托管理。供水、排污、供熱等共有設施的維修與維護，雖然實踐中有專門的市政工程企業負責對其進行維修與維護，但如果涉及整個小區的共有設施，個別業主出面聯系、接洽維修事宜，確屬難題，由物業服務企業負責管理共有設施設備并承擔維修責任是物業服務的應有之義。其三、住宅專項維修資金的委托管理。依據《物業管理條例》與《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，住宅專項維修資金由全體業主交存給住建部門保存，但業主交存的住宅專項維修資金由全體業主所有，業主經業主大會或業主委員會做出統一決議后，可以用于電梯、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造(5)內容詳見《民法典》第二百八十一條。。業主可與物業服務企業在物業服務合同里面約定資金的管理與使用方式，讓其代為使用住宅專項維修資金對共有部分及其附屬設施進行維修(6)內容詳見《物業管理條例》第三十四條。。其四、委托實施應急處置措施。在政府指令下，為維護全體業主的根本利益，應急處置措施的實施權利須委托給物業服務企業。根據法律規定，物業服務企業或其他管理人有執行政府依法實施的管理措施的義務(7)內容詳見《民法典》第二百八十五條。。在政府的行政指令下，為了提高統一調配能力，業主集體將自身處置應急事件的權利委托給物業服務企業，其既是社會治理的要求，同時也符合業主的根本利益。

實踐中之所以出現物業服務企業權利越位的問題，根本原因在于過去沒有從財產法的角度界定物業管理之權。物權為業主權利的來源，業主權利落點于“不動產的管理”，因此物業管理實質上為財產管理。而物業服務企業在接受業主委托后，可以進行營利性活動，如利用共有部分設置廣告、出租占用公共道路的停車位等。此種情形下，許多物業服務企業錯誤地認為自己享有共有部分的決策權與處分權，甚至將上述屬于業主共有的收益占為己有。究其原因在于物業服務企業沒有正確定位，認為自己當然享有對共有財產的占有及收益之權，從而產生價值倫理的錯位。

三、物業管理的責任邊界與業主權利的關系

我國物業管理長期以來作為房地產企業的一個售后部門而存在，物業某種程度上為開發商的“代言人”，自《物業管理條例》明確要求物業管理應采取招投標制度，“建管不分離”的狀態才被初步打破。但在前期物業管理階段，開發商選擇物業公司是一種既定事實，此情形實質上屬于開發商權利的延伸，如在一些小區開發商長期保持一定的物業權利，低價承租樓底商鋪，由此獲得的收益除交給物業服務企業后，所剩部分占為己有。此種情形下，物業就成為建筑單位“剩余權利”的執行者，而業主處于一種默認狀態。之所以存在此種情況，除了物業服務企業違背法律規定外，部分原因也在于業主對“共益”權利行使的冷漠，即業主之間缺少真正的利益聯結點，沒有利益驅動，業主缺乏動力去成立業主大會與業主委員會管理物業。同時，建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。同時，根據《民法典》規定，物業管理服務事項的適用范圍是“業主共有部分”(8)內容詳見《民法典》第九百四十二條。，《民法典》以物業服務合同為載體，確定了業主物業管理責任邊界。但目前我國有關法律對共有部分及共有設施的范圍規定是有所缺失的。如建筑物區分所有權中對于輸電、熱力、供水、排水、排污等設施是否納入到共有部分等問題，2007年《物權法》鑒于爭議較大而沒有規定，而這些問題又與業主生活及“共益”權利息息相關，于是法律的缺失既造成了目前物業對此類問題的回避態度，也成為物業管理責任范圍不明的主要原因之一。當排污等設施需要維修與維護時，就會出現業主與物業公司雙方都認為是對方責任的情況。以上下水管道權屬為例，我國《民法典》對“共有部分”的定義和范圍只是做了概括性的規定，寬泛地把建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房納入共有部分的范圍[7]。《住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》中規定了共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管等，這意味著共用的上下水管道屬于業主共有，但是入戶上下水管道的權利歸屬及物業公司的責任范圍并沒有明確規定。目前法律的缺失，也直接影響到小區專項維修資金的繳納、劃分與使用，權利歸屬模糊的部分無法納入業主共有部分，因此出現物業問題需要動用小區專項維修資金時，物業公司無法申請使用該資金，業主也認為自己不負維修責任。因此，要厘清物業管理的責任邊界與業主權利的關系，化解業主與物業服務企業間的矛盾，就需要在明確業主權利與物業管理之間的法律邏輯的基礎上，合理界定業主共有部分的層次劃分，完善住宅專項維修資金的使用規范。

(一)業主與物業管理之間的權責劃分

《民法典》物權編中確認全體業主對小區公共財產和公共事務的管理權，與原《物權法》與《合同法》相關內容比較，又增加了新的規定。例如，明確了業主取得物權后，共有物業的管理義務與權利相伴而生，且該義務為根本性、強制性，不得以放棄權利為由而不履行(9)內容詳見《民法典》第二百七十三條。。因此物業企業一經確定，相關服務(包括提供前期物業服務)如約提供，及時交納物業費就是保障物業正常運轉的前提條件(10)內容詳見《中昂物業管理有限公司與李建平物業服務合同糾紛民事判決書》(2021)京0117民初7070號。，其所聲稱未接受或者無需接受相關物業服務皆不能成為拒付理由(11)內容詳見《民法典》第九百四十四條。。同時相關新規也強調了其對小區的主動管理，對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止，向有關行政主管部門報告并協助處理(12)內容詳見《民法典》第九百四十二條。。這一職權自然涵蓋了對“個別”業主行為的管理規范。

物業服務是一項專業性事務，必須依賴具有一定專業知識、專業技能、專業經驗的團隊才能完成(13)內容詳見《李宇珊、廣州天倫物業管理有限公司物業服務合同糾紛二審民事判決書》(2021)粵01民終27868號。。這種專業性不僅僅體現在車位、交通、商鋪、綠地等的管理，也體現在設備設施乃至建筑物本身的維修、乃至委托經營服務。業主在自己物業管理專業性不足的情形下，將自身對共有部分的管理權利與維修養護義務委托給物業公司代為行使，其目的是為了實現物權的價值，甚至使共有部分“保值”或“升值”，因此，《民法典》新規將物業管理所產生的收益界定為業主的收益，并規定應以合理的方式向業主報告(14)內容詳見《民法典》第二百八十二條。，這也就決定了物業經營管理，特別是以業主為管理對象的行為，必須通過全體業主的授權。同時物業服務企業在管理中的部分強制力應當依靠業主大會權利的有效運行。《民法典》規定，對于困擾物業服務中的難題，如任意棄置垃圾、排放污染物或者違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等行為，有權決定糾正、賠償的主體為業主大會或者業主委員會(15)內容詳見《民法典》第二百八十六條。，且經業主大會或者業主委員會所做出的決定，對業主具有法律約束力(16)內容詳見《民法典》第二百八十條。，通過民主表決，少數業主服從多數業主意志是物業服務企業進行相關管理行為的法理基礎，這種權利態勢無疑有利于解決困擾物業管理的難題，使物業管理的強制執行力更加有效。

(二)業主共有部分合理的層次劃分

小區一般由不同的樓宇組成，所以對于共有部分的界定，既要按照區域劃分，也要按照功能劃分。依據最高人民法院的司法解釋對共有部分的界定，小區共有部分為小區內專有部分、市政公用部分，其他權利人專屬部分之外的，由多個標的物或者物的一部分組成的整體。住宅小區管理運營的法律基礎是建筑物區分所有權，居住區共有的法律基礎為土地使用權，樓宇之間的道路、綠地、健身娛樂設施成為主要的公用部分。一般認為，獨棟建筑物內的共有部分不再是主體，公用部分成為業主間的主要連接紐帶，如果不對公共部分依據其功能進行合理劃分，則必然造成小區業主自行管理失靈[8]。

為解決上述矛盾須合理界定物業管理的范圍。法理上一般有“一部共有”“部分共有”“全部共有”的區別[9]。“全部共有”是指對于建筑物區分所有中的共有部分，所有業主都有所有權。譬如我國《民法典》明確規定物業服務用房的所有權歸屬于全體業主。“一部共有”指的是部分業主共有而非全體業主共有，譬如單棟建筑物的天臺、屋頂為該棟建筑物全部業主所有，某棟建筑物內某一單元的樓道、樓梯等就屬于該單元業主共有。即有關障礙出現可歸結于部分區域，并影響部分物業功能之發揮，則屬于部分共有，如影響整個小區功能之發揮，則應屬于全體共有。司法實踐中，建筑物存在諸如墻體開裂等較大瑕疵，則應屬于建設方責任，物業公司對房屋并無質量擔保及大修之義務(17)內容詳見《張智超、遼寧保利物業管理有限公司物業服務合同糾紛二審民事判決書》(2021)遼01民終19070號。，在追究建筑方責任之前，住宅專項維修資金的繳納就變得非常有意義，即物業可以根據建筑瑕疵先期處理，而且可對相關資金收集與使用對應不同的“集體范圍”，召集不同范圍的業主表決，在推動小區物業管理民主化的同時，也能更加合理利用專項維修資金。以下水管道為例，從整體上看，無論從其利用還是功能角度，都不能將其簡單地劃分為自用和公用部分，應當結合現行法律規定，在將其統歸于共有部分后，再細分為單元共有部分、樓宇共有部分、小區共有部分，當出現需要維修的情況時，可定由某一范圍的專項維修資金修理，找到責任業主后再行追償補繳資金，這對于提高物業維修效率、改善鄰里關系與提升基層治理能力都具有一定的意義。目前也有物業服務企業將管道的檢查與維修以合約的形式納入服務范疇，如未能履約而業主自行修理的，則應對該業主進行補償，“屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，要提出報告與建議，按規定組織實施”(18)內容詳見《張國森與北京東潤明珠物業管理有限責任公司財產損害賠償糾紛一審民事判決書》(2021)京0115民初16855號。。

因此，為使物業管理活動實現良性發展，業主與物業管理及其物業服務企業間當形成如下“應然”的邏輯：物業管理不是管理，其內核為服務，管理只是一種寓于服務中的手段[10]，同時其有效運行應當獲得業主的授權。業主因取得物權而天然對共有部分負有維修養護義務，受托于業主的物業服務企業是這一維修養護義務的具體執行者，業主大會與業主委員會的成立與有效運行，及時做出相關決定是推動物業進行維修養護的權利基礎，層次分明的業主決策制度與維修資金的使用制度是物業進行相關作業的物質保障。

四、以《民法典》的小區治理理念為基礎完善物業管理

《民法典》在《物權法》的基礎上對建筑區分所有權進行了調整與補充，其主要的治理理念在于推進業主“共益”權利的行使與物業責任意識，通過業主大會與業主委員會職權的行使，優化物業服務合同，劃分共有部分的層次，細化專項維修資金的使用規則，從而以小區物業中的民主治理，推動基層社會治理的科學化與規范化。以《民法典》小區治理理念為核心，完善小區物業管理的主要措施如下：

(一)以業主大會與業主委員會為基礎形成小區民主管理架構，建立選擇物業服務企業、締結與解除物業服務合同的機制

《民法典》中業主依法選擇、更換物業服務企業或者其他管理人的權利必須以行之有效的業主民主決策機制為前提。選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人是業主共同決定的重要事項，由此推知業主委員會是代表業主簽訂物業服務合同的主體，《民法典》規定業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有約束力。與物業服務企業形成有效的磋商，特別是約定物業費收費標準、物業服務質量合格標準，約定雙方違約責任等內容，需在有業主委員會且能夠有效行使權利的情形下才能實現。同時“業主大會—業主委員會”機制也能對合同的履行情況、物業的收費情況、業主共有部分的經營與收益情況等實施有效的監督，保障業主的知情權，使業主與物業之間的委托關系得以體現。

(二)應科學界定共有部分，只有結合區域與功能等要素，綜合劃分共有部分的邊界，才能為業主行使共同管理權提供便利

住宅小區內業主的專有部分與共有部分密切結合，那些不可分割、不宜也不可能歸任何業主專有的部分，就應當屬于業主共有。比如公共設施設備，其某一部分雖然分別位于某個業主的空間，但需要處于一個系統之內才能發揮整體功能。因此，相關法律法規在界定業主共有部分時要參考多重因素，不可單一機械地進行劃分，應合理界定其主體是部分業主還是全體業主,在物業需要維修養護時，才能及時找到相應責任人，在一定范圍內撥付或收繳資金，解除物業服務企業參與維護修理活動的后顧之憂，最大程度提高服務效率。

(三)以住宅專項維修資金的建立與使用監管為基礎，形成業主之間的利益連接，激發業主對“共益”事業的關注，從而促進小區的民主治理

屬于業主共有的住宅專項維修資金，其管理與使用是《民法典》在物業服務領域的一個重要關注點。法律規定使用專項維修資金對共有部分維修、更新和改造須經業主共同決定，資金的籌集、使用情況應定期公布。維修資金的設立初衷在于應對未來共有部分緊急或較大規模的修繕，業主在入住之初就應自主籌集。為使業主積極承擔自身物權保護的責任，應當將維修資金的繳納、使用與監督作為今后物業管理中的一個重點，使之成為業主之間的利益聯結點。只有通過業主大會與業主委員會使資金的使用涉關每個業主自身的財產權益，才能激發業主管理“共益”事業的熱情，從而推進小區管理的業主參與度與民主化。