既有辦公建筑改造工程研究

李 躍（北京市住宅建筑設計研究院有限公司， 北京 100005）

現階段，隨著社會的發展進步，辦公建筑的數量越來越多，科技的發展也是日新月異，社會進入到信息技術迅猛發展的階段。辦公建筑也需要適應社會的發展，提供更好辦公環境，運用更高的技術手段。因此，舊的辦公建筑已經不能滿足社會發展的需要。而拆除舊辦公建筑，并不是最優方案，這對資源造成了巨大的浪費。為此，需要對辦公建筑進行升級改造。研究辦公建筑改造設計，分析辦公建筑改造的類型，對其具有直接的實踐指導意義。

1 工程概況

原北奧大廈由多層裙房（珠寶城商業）和高層塔樓兩部分組成，位于北京市朝陽區惠新東街甲 2 號，北四環路惠新東橋東南角，地處文化、商業氣氛濃厚的亞奧商業圈, 為具有涉外資質的高檔寫字樓，具有廣闊的商業價值。建筑面積3.8 萬 m2，地上 25 層，地下 3 層，于 1998 年投入運營, 至改造前已使用逾 15年，由于投入運行的時間較長, 大廈原有的多項配套設施已老化、落后，不能滿足目前市場的需求，現存很多問題需要改進。

改造的范圍：北奧大廈主樓及主樓裙房。改造的內容：外立面、室內地上與地下部分、屋面、廣場。其中，室內甲方自用辦公和餐飲區域、公共區域為精裝；裙房的商業和餐飲，地上的辦公等出租部分為初裝修或業主自理。室內外幕墻部分，由我方設計，幕墻廠家進行二次深化設計。外立面的夜景照明，我方和專業廠家共同完成設計方案。廣場和屋面，在我方設計的基礎上，和景觀專業配合進行深化設計。

2 項目改造方式分析與需要解決的問題

2.1 項目改造方式

2.1.1 建筑改造方式

（1）水平擴建。水平擴建是指在舊建筑的水平方向進行加建，與原有建筑之間聯系緊密。此改造方式受場地約束很大，一般常見于場地較為寬松的舊建筑擴建。城市中心區域，用地緊張，一般不宜采用大面積水平加建的方式。

（2）垂直加建。垂直加建是指在原有建筑的頂部進行加建。此方式十分適合場地有限的舊建筑擴建，具有投資少、收效快、不占地、不需搬遷、節省城市配套設施、延長舊房使用壽命等優點。

垂直加建也有著自身的優勢：一方面，有利于創造較為開敞貫通的內部空間；另一方面，在造型上也可以基本保持原有的建筑形象，頂部的視野也很開闊。

垂直加層擴建存在兩種不同的技術：一種是加建樓層直接與原有建筑結構發生力學關系；另一種是新加建樓層的結構獨立成體系，與舊有建筑不發生力學關系。

2.1.2 建筑內部空間的改造

（1）內部翻新。內部翻新指在改造過程中，不需要改變建筑內部各功能布局及空間形態，僅通過室內二次裝修即可達到改造目的，如重新粉刷墻面、更換室內裝飾及門窗、辦公用具及辦公設備換新等。這種改造適用于辦公功能滿足使用要求的辦公建筑。

（2）調整平面布局。隨著社會的發展，公司的運作方式與組織結構也會發生變化，原有空間布局不能滿足新的發展需要。對此，在改造中要將辦公建筑的功能進行空間重組與調整，以改變新舊辦公模式交替帶來的使用問題。

（3）注重辦公環境的改造。建筑內部空間環境與人的關系最為密切和直接。工作環境的好壞會影響員工的心情和態度，進而影響工作與生活狀態。為此，必須考慮活動、心理、視線、聲音等因素；不同的職能部門，也要區別對待，給大家創造一個舒適的辦公環境。

2.1.3 建筑外部空間的改造

立面的改造設計指的是在保持建筑物現有基本結構的基礎上，結合環境和功能，在形態上對舊建筑進行修理、補建、更新、擴建，用全新的方式表達建筑外觀的視覺美，并增強其在城市連續界面中的存在感。對建筑立面改造可以用以下幾種方式。

（1）引入新材料。舊建筑改造時，形態創新最常用的方式是引入新材質。不同肌理、質感的材料構成不同的墻面，給人的感受也各有不同。如磚石、混凝土可以增強建筑的厚重感和歷史感；鋁塑板、生態木、鏡面玻璃等有明亮色彩的材料可以提高建筑的精致感，表現出高貴的質感。

（2）改變空間造型。在辦公建筑改造中，對建筑外部進行形態尺度的改造。改變建筑外部形態尺度感，會改變人們對建筑功能的理解。在城市環境中，也能起到優化環境空間的作用。

（3）色彩的更新。由于色彩給人的視覺沖擊力較強，而且色彩不同的性格也帶給人不同的視覺和心理感受，因此在舊建筑改造更新中，常利用色彩對空間進行識別、調節和再創造。在辦公建筑形態改造中，對建筑立面的色彩進行更新，能夠改變建筑的形象表達與意義，增強建筑在城市中的存在感。

2.1.4 建筑節能改造

（1）外墻外保溫。傳統舊辦公建筑，多缺乏有效的外保溫技術，造成了大量的資源浪費，需對其外墻外保溫進行改造，降低外墻的傳熱系數。改造方式：基層處理好后，即可進行外保溫施工；外飾面可為涂料、面磚、石材幕墻等。

（2）外門窗。建筑外窗由于窗戶本身和施工工藝的限制，可導致窗戶本身傳熱快，不利于建筑節能?？赏ㄟ^降低窗戶傳熱系數、改善窗戶氣密性等方面來進行節能改造。主要改造方式：更換窗戶、在玻璃上貼膜、封堵窗洞口的縫隙。

（3）屋頂。部分舊建筑建造時未設計保溫層，且屋頂多由于風吹日曬損壞嚴重，導致屋頂的保溫性能較差，需要依靠室內大量的制冷和制熱設備運轉以緩解室內外溫差，對能源造成了極大的浪費。改造方式：拆除原有屋面的所有做法，按工程做法對屋面進行重新鋪設，保溫層厚度需滿足節能要求。在拆除過程中，很容易破壞原有防水層，建議拆除防水層，以免對今后的使用造成影響。

2.2 需要解決的問題

（1）內部原設計格局有局限，使用率低，樓層使用率僅為 49%。由于項目雙核心筒的建筑結構和設計布局，全部可出租建筑面積僅有 21 638 m2，與項目總產權面積31 000 m2相差甚遠。項目的使用率僅為 49%。因此，希望能通過格局改造，適應現代化辦公的需要，將大部分樓層變為大開間形式，增加使用率。

（2）項目為 20 世紀 90 年代設計，建成至今未進行過裝修改造，外墻瓷磚脫落，設備設施陳舊。外立面地標性不強，租金水平不高。

（3）層高低：辦公層標準層層高 2.9 m。

（4）設備設施陳舊，運維費用逐年增加，存在較大隱患，嚴重影響經營品質。①原空調系統：風機盤管加新風系統；冷源為 2 臺離心式冷水機組，熱源為燃氣鍋爐，存冷水機組陳舊、能效比降低、樓內舒適度下降等問題。②原鍋爐房：珠寶城與北奧大廈為一個項目進行建設，共用 3 臺鍋爐，在費用記取上不夠清晰。③風機盤管及新風機組：使用年限較長，故障率較高，影響項目品質。④水泵：設備老舊，配件難以采購。⑤二次供水系統：水泵各零部件老化磨損嚴重，因水泵產品更新較快，維修配件購買困難無法進行大修。生活用水和消防用水共用一個水箱不符合國家飲用水標準，疾控中心已經不讓使用，所以無法取得二次供水衛生許可證。⑤配電設備：陳舊、落后、配件難以采購，占用首層優質空間。

（5）入駐企業均為小微企業，功能混雜，租金不高。存在一定的空置率和安全隱患。裙樓餐飲租戶在屋頂自行設置，變制冷劑流量 (VRV，Variable Refrigerant Volume）多聯式空調系統空調機組及廚房油煙排放口，導致全樓空氣污染較大。

（6）地下 1 層職工餐廳面積太小，無法滿足就餐需求。廚房為后期自行改造，工藝流程及空間布置不夠合理。

（7）地下室原設計為箱形基礎，導致剪力墻較多，各層空間被分割成一個個較小的房間，布置凌亂，閑置率高，未得到有效利用。

3 項目的改造內容

3.1 建筑的改造設計

3.1.1 平面優化與結構體系的變化

對主樓的功能分區，進行了優化設計。

地下 3 層：進行了設備、電氣用房的改造，布置了部門資料室。

地下 2 層：進行了設備、電氣用房的改造，布置了管理用房。

地下 1 層：為滿足改造后的使用要求，拆除了部分剪力墻，進行了加固。擴大了員工食堂面積，重新優化了廚房及存儲庫房。并把首層的變電室移到地下一層。

裙房部分：首層到 3 層，進行了平面功能的調整。首層設置了銀行、商鋪、咖啡廳。2 層設置了銀行（與首層銀行內部相通）、餐廳、商務休閑辦公。3 層為餐廳。裙房區域設置了客運和貨運電梯。

標準層：為擴大空間，拆除冗余墻體，豎向將9片墻體拆除。將 12 層及 22～25 層的通風、空調和水處理機房取消或移至屋面。改造后標準層辦公區域的使用率由原49.00% 提高至 75.93%，出租收益提升明顯。

3.1.2 立面改造方案的選定

本項目外立面為幕墻體系，經過多種立面方案的比較后，選定了最優的幕墻設計方案。

立面的設計理念：本方案結合原有剪力墻位置，增加豎向線條，以強調建筑挺拔、簡潔的立面形象，以淺黃色為基準色彰顯建筑典雅、厚重的氣質。建筑整體分為 3 個部分：裙房、主體、頂部。

3.1.3 立面設計細節的處理

頂部處理：去掉繁瑣的古典建筑頂部處理手法，使用簡約精致的現代裝飾柱與金屬格柵，利用建筑平面的進退進行建筑的區域劃分。使建筑更加現代和簡潔。不同材質質感、色彩的區分也使建筑立面更加具有層次感和雕塑感。

底部處理：底部使用與主題色調一樣的石材，以達到整個建筑的色調統一，但不同的材質的尺寸不同，又使得建筑整體不顯單調。簡單的線腳避免了建筑過于繁瑣，原有建筑底部進退關系保留，使其光影更加豐富、立面層次更為豐富，中央式大門在突出入口的基礎上也使其更為穩重大氣。

3.1.4 簡約時尚的室內設計

室內設計旨在提高公共空間品質、改善辦公環境。

首層北大堂：對入口處的樓層頂板進行了局部拆改，保留了部分樓板，使 2 層、3 層自身能通過連廊連通。提高了大堂的空間高度，也增加了縱深感，提高了辦公樓的品質。

辦公區域設計：拆除了原有墻體，辦公空間和走廊之間用玻璃進行分隔，視覺上增加了辦公空間的通透性，也使走廊和辦公空間之間的聯系，更為緊密。

會議室布置在相對開闊的大空間內。

公共區域設計：侯梯廳設計為現代簡約風格；衛生間優化了平面布局，放在了次要位置，原衛生間改為辦公區域；根據新的辦公標準層平面方案，設置了滿足使用要求個數的潔具。

3.1.5 電梯的改造設計

建筑功能重新調整，在裙房北側增加了客梯，南側增加了貨梯，停站層為地下1層到地上 3 層。新增的兩部電梯需要在電梯基坑下邊增設緩沖柱，并在對應的電梯井道位置進行局部砌筑封堵。以保證電梯使用時，電梯基坑下邊的人員安全。裙房 3 層層高 4.5 m，為了保證4層空間的完整性，電梯選用了無機房電梯。在符合設計標準的前提下，對電梯梯速進行了限制，保證電梯沖頂高度滿足要求。

3.1.6 景觀廣場設計

細化了廣場的交通流線。在場地北側增加了場地步行通道入口，和主樓正門形成呼應關系。按照防火規范，在主樓北側設置了消防撲救面。為了保證停車位最大化，合理規劃了停車位與場地道路。

3.1.7 應用 BIM 技術，確保室內凈高

因為建筑使用年限較久，現場情況復雜，現狀洞口位置有和圖紙對不上的地方。標準層層高 2.9 m，層高偏低，需要優化管線的綜合布置。但僅通過 2D 圖紙，難以保證不出現施工忙點。為此，在項目中使用了建筑信息模型（Building Information Modeling,BIM）技術來進行管線綜合設計。詳細標注各系統內容標高，控制實施安裝次序，推動進行現場實施工作。

3.2 綠建與節能的改造設計

（1）本項目達到了綠建一星設計標準。

（2）建筑外墻增加外保溫：為了降低建筑改造中的施工難度和減少建筑垃圾，且保留原有建筑較為完好的外墻磚，在清理后的建筑外墻面上鋪設保溫材料，達到了節能保溫的目的。

（3）建筑外立面為幕墻體系。拆除了原有門窗，新的幕墻門窗滿足綠建和節能的要求。

（4）屋頂重新翻修。拆除了原有屋面做法，按現行工程做法進行了鋪設。保溫層、防水層均滿足設計要求。

3.3 建筑改造綜合效益的提升

對本建筑進行改造后，可經營面積和平均單價水平有了大幅的提升。平均租金同比增長超兩倍。

4 結 語

在當今的社會背景下，辦公建筑被賦予了越來越多的特征與形式，這就決定了辦公改造建筑，要適應新潮流的發展，面對各種需求及時做出調整。辦公建筑的外部形象、內部環境、技術理念等，已成為新建筑的設計元素。

本文通過對建筑改造的原因、方式與技術分析，以工程為實例，為辦公建筑改造項目提供了一定的指導，使其更具有實施性。