房產測繪中房屋面積測繪問題分析

褚福俠，楊啟超，趙新童

（山東光大空間地理信息有限責任公司，山東 濟寧 272000）

房屋測繪面積在房產測繪中發揮著非常重要的作用，無論是在當前房屋建筑建成后，還是房屋登記及交易時都需要進行房屋面積測量。而且近年來房屋價格居高不下，人們越來越重視房屋面積測繪的精準性，這也對房屋面積測繪工作提出了更高的要求。因此需要加強房屋面積測繪的質量和水平，為房地產行業的健康發展打下堅實的基礎。

1 房屋面積測繪的意義

在房屋面積測繪時，需要針對房屋套內建筑面積、公攤建筑面積和使用面積進行計算，以此來獲取相關房產信息，為業主提供精準的房產測繪面積。通過房屋面積測繪，在房產交易過程中能夠提供重要依據，同時也能夠為政府對房產的合理規劃提供重要的信息支持，促進房地產行業的規范發展。近年來隨著房產測繪技術水平的提高，房屋面積測繪的準確性也大幅度提高。通過對房屋面積的精密測算，能夠為房地產權的所屬單位及產權戶籍管理提供科學參考。在實際房屋面積測算工作開展過程中，不僅操作難度較大，而且具有較強的技術性，實際測算結果與產權人、開發商和建筑單位的利益息息相關，因此需要在房地產測繪中加強對房屋面積測算工作的重視，確保測算結果的精準性。

2 房屋面積測繪內容

2.1 房屋面積

房屋面積是房產測繪中最為基礎的數據信息，這就需要加強對房屋面積測繪工作的重視，確保房屋面積測量過程的標準化和規范化，獲得更準確的測量結果。在當前房產測繪工作開展的過程中，房屋面積主要包括室內面積、地下室和陽臺等附屬部分的面積。在計算房屋面積時，要求房屋結構強度要與實際要求相符，房屋層高要保持在2.2 m 以上。測量要根據功能不同合理劃分，通常為套內房屋面積和分攤面積。

2.2 房屋測算要求

在實際測算房屋面積時，需要嚴格按照具體的規范要求進行，以此來保證測量的準確性。而且為了提高測量結果的準確性，一般情況下需要進行二次測量計算，有效控制誤差，并對二次測量結果的均值進行計算，將其作為終極測量結果，這樣才能將面積的實際狀況更客觀地體現出來。

2.3 房屋測算范圍

房屋面積測量時，應準確劃分房屋各個部分，具體應按照使用功能實施分區，實際測量內容需要對房屋全部面積進行測量，并測算部分房屋面積，還要對不屬于房屋面積的部分進行測量。這三種測量范圍之間差異性較大，需要遵守的測量標準也各異。在對房屋全部面積測量時，一般是針對2.2 m 以上層高結構的穩定性永久性居住房屋。對其中一部分房屋面積測量計算時適用于房屋內的不封閉陽臺面積的計算，一般會根據實際面積數計入房屋總面積中。對于不屬于房屋面積的部分測量則是針對層高在2.2 m 以下的建筑物，以地下建筑或露天泳池為主。

2.4 房屋權屬調查報告書

通常是在房屋面積完成測算后，需要對房屋的歸屬狀況進行調查，以此來編寫調查報告。這就需要在具體測量工作中科學處置數與數間的關系，并對數據間的關系進行規范。在測量房屋面積時，針對房屋產權與相對應的面積進行測算，這樣才能明確分攤共有面積樓層及不同功能區計價的差異問題。

3 房屋面積測繪時的計算方法

3.1 外墻共用建筑面積的分析與計算

分隔墻面積計算是房屋面積測繪工作中較為重要的一項內容，具體要根據建筑面積測繪規范的要求進行。當房屋面積測繪時存在共同分隔墻情況時，將水平投影面積的一半計入套內建筑面積中，即由分隔墻連接的兩戶平均分攤分隔墻的面積。這種共同分隔墻的情況在現代建筑中較為常見，面積分攤也較為合理。但在實際測量工作中，當存在復雜分隔墻結構時，具體要利用CAD 繪制詳細的結構圖，并以此為依據完成具體的測量和計算，同時還要結合具體的閉合情況最終確定測量結果。

陽臺面積測量具有特殊性，其無法按傳統建筑面積測繪的相關規范開展，針對于陽臺中面積的具體測量，通常是需要以陽臺水平投影面積的一半計入套內面積，具體測量過程中需要按照陽臺外尺寸計算。對于陽臺和套內共用墻面積則屬于套內建筑面積，不計入陽臺面積。當房產測量時對于封閉陽臺的實際狀況沒有明確標注的情況，具體應按照標準要求完成陽臺面積的測量和計算。

3.2 樓梯和電梯的計算與分攤

目前高層建筑已成為城市的主要建筑形式，樓梯和電梯作為高層建筑重要的組成部分，在房屋面積測繪時也需要合理進行計算和分攤。樓梯和電梯作為整棟樓內的公共面積，具體要根據用戶使用電梯和樓梯的情況按一定比例分攤面積。一些特殊樓層則要結合實際情況對分攤比例進行調整。因此在具體計算樓梯和電梯分攤面積時，需要對實際應用情況進行有效分析，保證分攤比例的合理性，以免損害到部分用戶的合法權益。

3.3 分攤面積的計算

3.3.1 分攤商住樓的樓梯間

商住樓通常是商用和住宅結合在一起，這種形式的建筑商用和住宅需要分開設計，兩部分結構各具有各自的功能。但存在一些公用部分，通常情況下建筑設計樓梯間與住宅區域相通，主要為上部分住宅區域服務，商業區域與樓梯間之間不連通，因此樓梯面積分攤則要深入分析。如果單純將其全部分攤給住宅部分，就會由商業部分層數較多而導致住宅部分分攤面積較大。但將其分攤給商業部分，商業部分有自用樓梯，而且與該樓梯間之間不相通，不涉及使用的問題。這種情況下，基于合理性原則，通常可以由商用和住宅用戶共同分攤屋頂樓梯間一部分商用樓梯間，住宅用戶則要自己承擔住宅區域的樓梯間，這也遵循了誰使用誰分攤的原則。

3.3.2 分攤非住宅共有建筑面積

在非住宅共有建筑中，具體進行建筑面積測繪時具有較強的復雜性，在具體面積計算時也沒有更適宜的分攤方法。在實際測繪過程中，一般會通過先整體計算再局部計算的方法。基于分攤界定一致性的原則，不需要確定權利人的情況下，分攤前后需要保持一致性。在針對建筑共有面積功能區進行劃分時，需要先分攤房屋，再分攤功能區的共有面積。由于需要根據購房者需要修建隔斷，樓層中還會形成新的共有面積。運用這種方法進行分攤，不會因權利人的分割銷售影響到房屋權屬登記面積，整個計算過程更具清晰性。

3.3.3 消防連廊

在當前城市快速發展的新形勢下，城市用地越來越緊張，這也促使房屋建筑開始實現高層化發展。高層建筑住宅需要考慮到消防安全問題，因此通常會設計消防連廊，以此來連通各單位的消防樓梯。通常會在相鄰兩個住戶之間設計一條與陽臺類似的連廊，將其連接公用的消防樓梯，其面積為相鄰兩個住戶之間以陽臺計入套內面積。各單位消防樓梯與挑廊連接，但消防連廊設計時在住宅十層以上，因此分攤時由十層以上住戶進行分攤。消防連廊布局直接取決于樓體的整體結構，這種分攤方法并不合理，這主要是由于消防連廊不屬于任何一層和任何一戶所有，一旦發生火災，整棟樓的疏散都需要借助上部消防連廊實現，因此應全樓住戶一起分攤消防樓梯和消防連廊的公用面積。

4 提高房屋面積測繪質量的措施

4.1 科學確定面積計算部位及公用均攤面積

面積計算部位確定時要以房產測繪相關規范作為依據。在實際房產測繪工作開始之前，需要正確認識房產測繪的全面積、半面積和無需計算的面積，保證房產測繪的規范化。為了保證房屋測繪過程中測繪的精準性，項目委托方需要出具說明書，確保詳實和精準，進一步核實說明書，保證各項面積標注的準確性。測繪人員需要對公用面積均攤問題的重要性有一個正確的認識，并對這一問題進行精準處理，避免影響到消費者的合理權益。通過對房產位置面積準確計算，再根據房屋測量規范及政府相關規定，分攤計算公用面積，確保測繪工作的質量。計算完分攤面積后需要對計算結果進行對比，進一步保證測繪工作的精準度。

4.2 精準管控外業測繪質量與內業數據

房屋面積測繪工作中，外業測繪質量直接關系到房屋面積測繪的質量，因此在實際測繪時，需要提前實地勘察，審核房產范圍圖紙，檢查產權邊界圖，確保與房產的實際情況相符。房屋面積測繪要保證測繪的精準度和完整性，具體要根據房屋測量規范的具體規定，針對房屋的基本要素進行調查和明確。房產項目中含較多的內業數據，具體計算過程相對繁瑣，因此工作人員要細致地計算，并對房產項目實際情況進行把握，核實房產圖，確定房產圖規格、尺寸和標準，確保符合相關規定。查驗房產測繪圖中反應的內容，保證信息的完整性。另外，在具體測繪實施階段，還要精準控制側面面積，并運用正確的測算方法，進一步保證測繪報告的完整性。

4.3 遵守房產測繪技術操作流程

房屋面積測繪工作開展時，應嚴格遵守房產測繪技術操作流程，即要通過野外測繪完成資料和信息的收集，再遵循網絡化原則進行內部圖形處理，最后采用合理的分攤方法來保證面積計算數據的準確性。在野外測繪工作開展過程中，選擇精度好的測繪儀器，并利用適宜的繪圖工具，有效完成各種數據和信息的收集工作。針對圖紙上標注的數據進行檢查，確保與外來數據的一致性，當數據錯誤太大或是數據不一致的情況，則需要重新進行測量。在野外測繪過程中，要避免測量誤差，盡可能地提高測繪成果的準確性。在房屋測繪中應用GPS 技術時，需要遵循網絡化原則，具體處理時要與建筑的具體結構和朝向相結合，合理進行平面布置圖設計，確保全方位獲取測量數據，保證房屋測繪的準確性。組網時可以將組網、邊緣鏈接和點鏈接進行組合，保證網絡布局的合理性。現場數據采集和聯網工作完成后，應正確使用內部調整對各種圖形進行處理。為了保證面積計算數據的準確性，應正確使用分攤方法，以此來準確測量房屋的數據信息，并對房屋類型的數據進行核對，保證所有數據的準確性，減少房屋面積測繪的誤差。

4.4 加強測繪過程控制

在房屋面積測繪工作中，通過加強對測繪過程的有效控制，可以有效保證房屋面積測繪的質量。在實際工作中，測繪人員要通過定期召開例會，隨時對測繪進度進行匯報，全面了解測繪情況。在實際工作中，還要積極聽取第三方人員的檢查結果，做好測繪工作總結，有效協調解決測繪過程中出現的一些難題，進一步確保測繪作業小組的整體性和協調性。為了實現對測繪質量的有效控制，還要做好三查兩審制度的落實工作，通過利用第三方人員對測繪工作進行檢查，有效保證測繪的質量。檢查人員需要做好備案工作，及時將測繪數據上傳至網絡，這在一定程度上有利于促進測繪人員工作的積極性及測繪水平的提升。另外，還要通過建立信息共享平臺，將測繪作業信息實時上傳到平臺上，并利用數字化技術檢驗和校對測繪結果，針對測繪數據的誤差范圍進行嚴格控制。通過對測繪過程采取有效管控，可以有效提高測繪工作質量，保證測繪結果準確性。

4.5 引進先進技術

在測繪工作開展過程中，需要重視先進技術的應用。測繪人員可以利用GPS-RTK 技術來快速獲取、挖掘、融合、加工和共享測繪信息，完成測繪方法的設計，提高房屋面積測繪的準確率。并通過信息分析，使房產信息能夠有效服務市場。同時利用GPS-RTK 技術還能夠有效促進房產測繪信息管理從靜態向動態的轉變，繪制更為完善的房產地圖，并保證比例數據的精確性。房屋面積測繪時可以利用新型全站儀，其將測距位置、微數據處理和測角裝置及自動化技術等有效地融為一體，可以短時間內自動完成房屋面積測繪，并針對重要數據信息進行儲存，精確計算房產面積，并將計算結果直接輸入到信息管理系統中。但在應用全站儀測繪房屋面積過程中，還要做好戶室面積、樓梯間層面積和陽臺面積等的測繪，以此來保證測量要素的準確性和齊全性。為了規避人工制圖的弊端，應利用AUTOCAD 技術進行制圖，確保圖紙的完善，有效提升房產圖紙編輯工作的效率。另外，還可以借助信息技術實現對測繪信息的集中管理和實時共享，建立數據中心，并利用區塊鏈技術，保證數據信息的安全性、時效性和真實性。并利用模型和算法快速計算和校對房產信息，以此來提升測繪成果質量和檢查工作效率。

4.6 提升測繪人員專業素養

房屋面積測繪質量與測繪人員的綜合素養息息相關，因此作為專業測繪人員，需要具備專業的測繪知識，同時還要熟悉相關房產法律知識，具備高度的責任心。作為測繪主管部門和房產測繪單位，針對測繪人員應采取動態管理的手段，加大對測繪工作的監督力度，并針對測繪人員開展科學的業務考核。測繪單位應定期組織相應的測繪技術培訓活動，使測繪人員能夠掌握先進的技術。并通過開展技術交流，使測繪人員加強與業內人員的交流，有效解決測繪工作中遇到的難題。測繪人員整體素質的提升，不僅能夠保證房產測繪工作的順利開展，還能夠進一步提升測繪工作的質量，保證房屋面積測繪的精準性。

5 結束語

為了保證房屋面積測繪的質量，提高測繪結果的精確度，在實際測繪工作中，應嚴格遵循具體的操作流程，科學進行數據信息收集，利用先進測繪技術來提高測繪工作的質量，減少面積測繪誤差，從而提供最精確的房屋面積數據，為房產測繪整體質量的提升提供重要的保障。