酒店改造工程的技術難點剖析

王曉雪

上海市建工設計研究總院有限公司 第二設計研究院 上海 200000

1 酒店改造工程的分類、面臨的問題與解決措施

1.1 改造分類

酒店改造工程分為不改變原有建筑功能的內部改造和改變原有建筑功能的內部改造，下面以改變原有建筑功能內部改造中的整體裝修改造（整棟建筑物裝修改造包括內部、外立面；結構體系不變，可局部開洞穿管）的工程為例，對此類項目推進過程中面臨的實際問題及具體解決措施進行剖析。

1.2 面臨的問題與解決措施

因待改造建筑建造年代久，存在結構安全有隱患、室內功能受限、安全疏散條件待核實、消防設施老舊、廚房等常用設備老舊、局部外表皮脫落等問題，需進行房屋結構綜合安全性鑒定、合理調整室內布局并進行恢復性裝修、復核安全疏散條件、更換消防老舊設施、重新計算節能增加保溫措施、更換電梯、更換廚房設備、修繕外立面等措施，以滿足當前各類行業標準及使用要求。

在整個改造過程中，以保留為根基，對原有功能布置、原有結構體系、原有工程做法及節點等方面酌情保留并根據當前使用需求進行局部改造優化。

(1) 對于功能房間的保留：對大面積客房、保存較好的宴會廳等區域做整體土建保留，房間內部做裝修處理。對餐廳、廚房等區域根據最新使用需求做局部土建保留，優化功能劃分，鏟除部分原有墻體，新增輕質隔墻進行分隔改造。

(2) 保留原有結構體系，局部樓板新增開洞改造。

(3) 構造層次上的保留：屋面等部位保留現狀較好的底層構造，鏟除并更新其上部構造，滿足各類性能要求。

(4) 主要節點的保留與改造：保留原土建部分，不改變結構受力，對外表皮進行翻新改造。

2 平面布置改造的技術難點剖析及解決措施

2.1 功能沖突問題

因原酒店餐飲、客房功能及設施等現有條件不能滿足當前使用及運營需求，設計在盡可能保證原功能分區的前提下進行優化及擴展。其中酒店公共區域內餐飲（包括餐廳、包房）、廚房（包括備餐間）等有嚴格的衛生標準和使用要求用房的平面布置也根據設計進行相應調整。調整后這些有嚴格衛生要求的用房難免會位于原有客房衛生間、洗漱室、浴室等這些易產生樓面滲透污染用房的直接下層，設計依據不同功能上下層相對位置的關系通過下面幾種處理方式來解決這個問題：

(1) 原有客房衛生間區域位于改造后廚房、備餐區域的直接上層的情況，通過功能調整，使上層衛生間區域避開下層廚房區域。

上層原有客房衛生間區域與下層改造后廚房、備餐用房在垂直空間上局部重疊：設計通過調整廚房、備餐用房的邊界線，將對應上層原有衛生間的區域合并到本層相鄰走道區域內，通過局部功能調整的方式來解決這個問題。

上層原有客房衛生間區域與下層改造后廚房、備餐用房在垂直空間上完全重疊，且重合區域位于改造后廚房、備餐用房的中心位置，無法通過局部功能調整來避開的：設計考慮將直接上層對應的原有客房內衛生間取消，與相鄰原有客房合并形成新的套房，并對合并后的套房空間進行重新布置，將衛生間位置設置在非廚房區域，這樣可以通過功能的重組來解決這個問題。

(2) 原有客房衛生間區域位于改造后餐飲（包括餐廳、包房）區域的直接上層，無法避免在用餐區域直接上層時，設計采取鋼板夾層同層排水和嚴格的防水措施，具體做法如下：

酒店改造工程考慮到盡可能減少對結構的影響，避免結構整體加固風險，無法簡單的同新建建筑那樣通過結構降板進行同層排水來解決。經過綜合考慮及多輪方案比較，設計在滿足下方改造后餐廳凈高的前提下，于改造后的大范圍餐廳區域上方設置鋼板夾層（鋼檁條+壓型鋼板+10mm厚的水泥加壓板粘結基板+防水卷材），在夾層區域的邊界設置兩個落水點以防漏水問題，并將此處排水管轉換到非餐廳區域排出，同時改造后的夾層空間設置嚴格的防水措施，夾層外圍用鍍鋅鋼板封邊，并在側邊設置兩處800（W）*800（H）mm的檢修孔。設計通過以上幾種處理方式的有機疊加來解決這個客房衛生間排水問題。

(3) 原有客房衛生間內臺盆區域位于改造后包房的上層：

設計通過在原有上層衛生間區域轉換臺盆排水的落水點，使其位于下層改造后的公共走道區域上空，并于貼臨下層改造后的包房外部空間設置墻體包裹，這樣可以使轉換后的排水管垂直落在改造后的公共走道區域內，在空間上解決上述問題。

2.2 消防問題

因酒店建造年代較久，現有的消防系統體系不合理，如防火分區設置不合理、疏散路徑過長、疏散樓梯的位置在首層不能直通室外；防火卷簾及防火門安裝時間早，功能及規格也已不符合現行規范；疏散樓梯地上與地下部分未采用耐火極限不低于2h的防火墻和乙級防火門完全分隔；消防設備老化等問題。消防系統目前存在一定的安全隱患，已不能完全滿足《建筑設計防火規范》等現行規范要求。且當前酒店日常運營使用人員較多，火災發生時，火情難以得到有效控制，保證人員迅速疏散。

本次改造除了消防設備更換、火災自動報警系統、消火栓系統、自動噴水滅火系統、防排煙系統等各類消防系統進行升級改造外，對于不符合現行GB50016-2014（2018年版）《建筑設計防火規范》的疏散問題，如防火分區的劃定、疏散路徑、疏散樓梯設置等同現行消防規范上的各種疏散問題有沖突的地方如何有效解決，設計擇其以下要點加以剖析：

2.2.1 原有位于酒店內部的樓梯間首層直通室外的問題

改造建筑的原疏散樓梯間很多設置在建筑使用空間核心位置，樓梯間落到首層需通過走道或其他功能空間才能疏散到室外，這樣就不符合現行防火規范關于樓梯間應在首層直通室外的相關要求。本次改造考慮保留現有樓梯間位置不變，通過增設防火門，形成擴大的封閉樓梯間來解決上述問題。這些位于建筑使用空間核心區域的樓梯間，設計結合走道做整體考慮，將其形成擴大的封閉樓梯間，所有開向此空間的門都被設置成乙級防火門。同時，首層的疏散樓梯間與走道相結合，形成一個擴大的封閉樓梯間，走道兩側用房開向此區域疏散門的增加而導致增加的防排煙量如何消化，也是個需要探討的問題？若額外加設風井或者增大原有風井，需要增大結構開洞范圍且會壓縮周邊功能用房的面積，這樣不僅會增加結構加固的風險而且對周邊房間的使用也會帶來不利影響；若于屋頂范圍增加風機房，則會導致屋頂結構荷載增加，也會帶來結構整體加固的風險；以上做法對于改造建筑來說影響都比較大。經過幾輪改造方案的比對分析，設計考慮利用首層原有的部分庫房空間，將其使用功能調整為風機房，并對原有樓梯間進行直灌加壓來解決這個問題，這樣保留了原功能房間的正常使用，也可以避免結構整體加固的風險，最大限度地減少對改造建筑的影響。

2.2.2 改造后建筑疏散距離的問題

原建筑高度24m以上的待改造酒店，根據《建筑設計防火規范》的相關要求定性為高層旅館，地上部分的疏散距離需根據現行規范疏散距離的要求來執行，同時根據改造后的功能空間而相應調整后的防火分區，首層位于兩個安全出口間的部分功能用房疏散至最近安全出口的距離超過高層旅館的距離要求（37.5m），需要借用相鄰防火分區進行疏散，并在設置實墻連通處開設防火門，這樣的常規做法對于人員的平時使用及商業界面的完整性均有影響[1]。經過幾輪分析后，設計保留現有樓梯間的位置不變，通過現有樓梯間及相鄰功能空間的重新整合，形成擴大的封閉樓梯間，疏散距離算至改造后擴大的封閉樓梯間與功能分區臨界面的開門處。這樣改造有效的減小了疏散距離，避免了因疏散距離未達到規范要求而需借用相鄰防火分區疏散，影響首層商業使用及商業界面連續性的情況發生，與相鄰防火分區間的防火分隔通過設置防火卷簾來實現，以滿足空間及使用上的相關要求[2]。

2.2.3 夾層空間的安全疏散

對于老舊建筑原有的夾層空間，增加使用功能后，這部分空間的安全疏散如何解決？設計考慮這部分空間作為配套的機房區，提高整體功能房間的使用率。但根據改造后的功能布置，需增加疏散樓梯間以滿足現行規范的疏散要求，同時，也要考慮降低對原有架構的沖擊。經過深入分析，設計于原梁格范圍內對夾層樓板進行開洞，并在不影響使用空間、滿足疏散距離的位置設置鋼梯。同時將新增疏散樓梯間開門位置靠近本層原有封閉樓梯間，疏散距離從夾層內最遠點算至本層原有封閉樓梯間開門處（夾層內疏散樓梯的疏散距離進行折算），滿足酒店盡端疏散的距離要求。

2.3 改造后收餐、備餐間的排水問題

因原酒店收餐及備餐區位置距離廚房區域流線較長，且功能單一、設備老舊，滿足不了現需餐飲配套的要求。現根據當前酒店運營要求，同時為了送餐更加便利，首層平面布局相應調整，于原有廚房區域上層增設收餐、備餐間。那么這部分新增廚房用房的排水問題如何解決？因現行規范及衛生要求，這部分新增的排水管無法對原有樓板開洞排到下層原有的廚房區域內，又因要避免結構整體加固風險，不能增加此區域原有的結構荷載。經過多輪比對分析，設計考慮保留此區域內原結構樓板，鏟除該區域原有建筑面層構造至該結構板，于現狀結構樓板上設置輕集料混凝土（內部設置排水溝），并增設相應的防水措施（3+3厚SBS改性瀝青防水卷材），再設置配鋼筋網片的細石混凝土保護層，另增加1.5厚聚氨酯防水層以確保防水效果，表面設置砂漿結合層及防滑面磚，通過上述一些列的構造做法，來解決排水找坡和排水溝（不銹鋼地溝）設置高度空間不夠的問題。對于因增設構造層次帶來的高差問題，設計在收餐間及備餐間門口的走道處避開開門位置設置1:20的緩坡來解決，達到人員疏散及日常使用的要求[3]。

3 外裝修改造的技術難點剖析及解決措施

3.1 外墻飾面工程

目前酒店外立面因使用時間較久，高度及經營限制長時間未進行大規模整修及清潔工作，導致外表皮破損嚴重，有松動脫落現象，并且酒店客房采用的外窗材質為鋁合金材質，使用至今，主要部件已嚴重變形且無配件可尋，部分房間懸窗已無法完全閉合，房間溫度及噪音很難有效控制。為了保證酒店周邊流動人員和車輛的安全、改善功能房間保溫性能、隔聲性能，在保留外墻原土建洞口的前提下，設計對外墻飾面進行更新改造至當前安全標準，具體改造方式包括外墻面更新、外窗更新、增加保溫措施等。酒店現狀外立面為磚墻與加氣混凝土砌塊的復合墻體并外貼石材，保溫形式為墻體自保溫，那么本次改造如何處理外墻飾面工程的上述問題呢？一種想法考慮全部鏟除現有濕貼石材面至外部實墻面再設置干掛石材進行荷載置換，但這種做法頂層部分結構梁荷載不可避免的會增加，在結構不考慮加固的前提下，該區域無法實現增設干掛石材的想法；另一種想法考慮外墻面僅做清洗，然后用真石漆進行修補處理，因待改造建筑建造時是墻體自保溫，未考慮保溫措施，根據現行規范需進行節能計算，那么節能增設的保溫材料則需在建筑空間內部解決，這樣對室內布置有較大影響。經多方案比對，設計認為最佳的做法為鏟除原有外墻飾面層至土建墻體，首層設置干掛石材，二層及以上的樓層設置真石漆，結合立面及現有體量造型，于兩種材質交界處設置石材線腳收邊，同時通過設置外墻外保溫系統以滿足節能要求。這樣既滿足外立面美觀要求，又保證了結構安全性，同時成本上也實現了一定程度的節約。此外，因為現狀外門窗的破損情況嚴重，本次改造將全部外門窗進行更換，使其性能達到抗風壓、水密性、氣密性、空氣隔聲性能等節能要求。

3.2 屋面工程

因待改造酒店建造年代比較久，原有屋面構造層也不可避免的有一定程度的破損。面對這種情況，設計在保留原結構屋面板的前提下，鏟除屋面現有破損的面層、防水層等，重新鋪設擠塑聚苯板保溫板（厚度按節能計算）、SBS改性瀝青防水層、面層等構造層，進行相關構造層的更新置換。另外有關屋面的排水問題，因原有排水設施比較老舊，不能承擔當前的排水任務，設計將現有雨水管全部更換為柔性鑄鐵管，原有落水點的位置及結構開洞大小不變，充分利用原有資源來滿足當前使用要求。

4 結語

通過某酒店改造過程中遇到的眾多實際問題，剖析了如何解決改造后的餐廚空間同原有上層衛生間等易產生樓面滲漏污染用房空間上沖突的問題；如何通過防火分區的重新劃定、疏散距離的重新核定、空間重組后擴大封閉樓梯間的設置等方式解決安全疏散的問題；如何通過構造層置換等技術手段解決新增備餐區域的排水問題；以及如何通過技術手段對原有建筑外表皮、屋面進行合理改造，滿足安全、使用、美觀等方面要求。從技術角度剖析了在保留基礎上的一系列改造做法，解決了改造前后存在的衛生、疏散、安全等方面的問題。