房地產企業成本管理的不足及管控策略

石曉霞

（上海市黃浦第一房屋征收服務事務所有限公司，上海 200025）

一、前言

成本管理是新時期房地產企業擴大利潤空間、提高競爭實力而采取的必要手段，成本管理工作的開展以成本構成要素為依據，對于企業的業務項目各環節費用加以控制。房地產企業成本管理工作具有復雜性的特點，涉及多項內容，基于市場競爭愈加激烈以及經濟高質量發展的背景，企業必須從戰略層面高度重視成本管理，全面推行成本控制，制定可行的成本管控方案，建立健全管控體系，將成本管理落實到具體項目的具體環節中，以實現降本增效的目的。本文將就房地產企業成本管理展開分析與探究，希望能夠為房地產企業實現有效的成本控制、完善成本管理體系提供一定借鑒與參考。

二、房地產企業的成本構成與成本管理的意義

通常而言，一般房地產企業的成本構成為土地費用、工程費用、市政公共設施費用三項。而對于從事于征收業務的房地產企業，除土地使用成本以外，土地征收成本控制也是重中之重，包括土地收儲成本（土地補償費、安置補助款、收地管理成本等）、房屋補償成本，企業應當嚴格按照國家法律法規對原有房產擁有人給予補償，對補償過程中產生的安置成本進行細分以及嚴格把控，只有加強成本管理，才能做好成本的有效控制，并實現企業價值最大化。

房地產企業成本管理的意義體現如下：第一，有利于提升企業決策水平，通過加強對征收業務的成本管理與控制，可全面掌握征收業務全過程的成本支出與資源配置情況，以成本管理作為企業決策制定的參考依據，成本管理的效果對決策水平起到直接影響，可進一步利用成本戰略來實現“降本增效”；第二，有利于提高企業整體管理水平，通過加強項目各環節的成本控制，可全面掌握成本費用支出、資金流動等情況，為管理者制定決策提供參考依據，避免出現決策失誤而引發風險，同時幫助企業獲得競爭優勢，促使企業核心競爭實力不斷提升，進而提升整體管理水平[1]。

三、房地產企業成本管理的不足

1.缺乏戰略成本管理的理念

戰略成本管理顧名思義就是從戰略角度對企業成本加以控制，是傳統成本管理的變革與升級，應以戰略眼光來分析問題，識別成本驅動因素，把握戰略性成本信息。然而目前，部分房地產企業缺乏戰略成本管理的理念，對成本管理的認知停留在表層，未能充分考慮市場變化因素，將戰略成本與傳統成本混淆，簡單地作為一種降低成本費用支出的工具。還有的房地產企業已經實行戰略成本管理，但卻對并沒有將其應用于具體的戰略制定以及貫徹實施過程中，導致戰略成本的作用難以發揮，同時還會投入更多的人力、財力等成本，必然增加企業成本支出，不利于形成企業自身的戰略優勢。

2.成本管理體系有待完善

對于房地產企業而言，建立完善的成本管理體系是實現成本有效控制的必要前提。目前許多房地產企業沿用傳統成本管理模式，現有成本管理體系有待完善，主要體現為：（1）決策缺乏前瞻性，各階段存在一定的成本管理問題，如未能做好事前調研分析工作，成本預算不足，未能將估算的總成本分配到各工作項目，易出現成本失控的現象。（2）崗位劃分不清，跨組織結構不合理，部分崗位職責交叉不清，財務與成本的權責界限模糊，而且審核流程過于繁瑣，效率偏低，如征收工作中的人力成本及溝通成本可能會增加，不確定因素過多，相關費用審核慢，對被征收對象的政策講解、簽約、安置等，成本支出不透明且難以控制。（3）缺少信息反饋溝通機制，各環節成本相關信息傳遞不及時，無法實現事前遏制，成本控制效果不佳，成本管理工作開展受阻，甚至還會導致企業產生更多不必要的成本支出[2]。

3.成本核算流程不規范，對象不明確

部分房地產企業對于成本核算不夠重視，所選取的成本分配方法簡單，在工序復雜、項目眾多的情況下則會暴露出一定弊端，而且成本核算流程不規范，未能根據企業的業務特點選擇適宜的計算方法。確定成本核算對象是房地產企業成本核算中的一項首要工作，但是在成本信息不全、成本核算基礎缺失、成本核算內控薄弱、確定核算對象要求不嚴等多種因素影響之下，部分房地產企業常出現對自身財務狀況、經營現狀等估計不準確的情況，無法進一步明確成本核算的對象，最終成本計算準確性偏低，而且還會影響資金正常周轉，甚至導致資產流失。

4.合約管理不規范，變更管控困難

房地產企業在開展業務之前會簽訂合約，但如果合約管理不規范，合同中各項條款未能嚴格履行，則會導致成本增加，并且合同變更管控困難，不利于企業加強成本管理。在合約簽訂階段，預算項目與成本相脫節，同一合同牽涉不同成本項目，對成本數據采集、分析等造成影響，成本預算工作開展不順利。合同變更時，責任劃定困難，在各種因素的影響下，合同變更必然會導致成本開支提高，而且成本費用無法得到有效預算，涌現更多成本管理方面的風險問題[3]。

5.成本監控不到位，補償資金管理分散

土地征用及拆遷補償費是從事于征收業務的房地產企業成本管理工作的重點，在多重因素的影響之下，目前部分企業的成本監控不到位，無法實現有效的控制，還存在補償資金管理分散的問題。具體是指：征地拆遷規劃不穩定，對于其中重點難點把握不準，尚未從征地范圍、房屋數量等方面展開綜合分析，從規劃拆遷到補償的整個環節，缺少統一的成本監控；補償標準對于其他影響因素的考慮不全面，如征地是否存在歷史遺留問題、是否具有民風民俗等，此種成本費用未實現事前準確預測與評估，只是在拆遷過程中得知，導致成本控制與管理之后。補償資金管理分散是因資金下撥的流程過于煩瑣，審核速度較慢，可能導致部分資金不能落到實處，對被征收對象的交房積極性造成影響；還因資金滯留，計劃性不足，出現資金使用不合理的情況，不利于維護資金安全與穩定。另外，對于補償資金管理房地產企業缺少全面跟蹤監管機制，相應的監督力度偏弱，且未能進一步展開成本分析工作，可能導致成本居高不下，甚至使項目難以順利結算。

四、新時期加強房地產企業成本管控的有效策略

1.實施全成本管控，樹立戰略成本管理意識

全成本管控是指從不同角度對企業各項業務的成本費用支出展開控制與管理，具有全面性、全員性的特征。新時期，房地產企業要想實現對成本的嚴格把控，則應實施全成本管控，并牢固樹立戰略成本意識。一方面，注重企業各部門員工參與到成本管理中，加強部門之間的溝通與聯系，加強過程監管與控制，對于成本支出的實際情況有全方位的了解，便于實施成本相關工作。另一方面，以戰略為導向，將成本管控與房地產企業戰略相結合，涉及業務項目的各階段成本支出，從戰略角度出發，對企業各項活動以及內外環境變化展開全面分析，把握市場動向、政策變動、行業競爭等，逐漸將成本管理融入長期發展戰略，實現戰略目標以及成本管理目標。

2.優化組織結構，完善房地產成本管理體系

新時期，對于房地產企業而言要想加強各環節成本費用支出的有效控制，首要任務則是從管理體系入手，優化組織結構，做好一系列基礎性工作，有序展開成本控制與管理工作[4]。第一，建立專門的成本管理小組，由專業成本管理人員組成，覆蓋企業各項業務中的各個部門，負責日常成本管理工作，明確責任與管控權限。第二，建立成本歸口管理責任制度，遵循不相容崗位相分離的原則，既要劃分職責，又要注重內部協調與溝通，將目標成本細化分解，對應到各個崗位，實現有章可循、專人負責。以征收成本控制為例，既要根據實際情況確定時間以及人員安排，又要明確劃分責任，每戶被征收對象應由固定經辦人負責，負責講解政策、分析被征收對象實際情況等，加快工作進程。對于征收補償安置成本，在評估之前明晰戶口及產權文件，掌握重要資料，堅持合理、合法的原則，根據房屋種類，選用適宜的評估方法，增強評估的準確性，確定其補償金額，如農村房屋征收采用成本法進行估價，以政府定價為準，考慮房屋重置價，至少不低于正常市場價格，以期保障各項工作的有序推進，避免產生不必要的額外成本。

另外，信息化環境中房地產企業還應從長遠角度出發，加強成本管控信息化建設，引入先進的成本管理軟件，實現自動化、信息化處理，將成本方面的相關信息共享，適當縮減冗余中間環節，確保信息傳遞效率，由專業人員展開更加深入且準確的分析，落實成本控制計劃，與此同時展開成本動態監控，強化成本預算管理，注重執行過程分析，重點關注變動較大的指標，結合成本項目總額，展開比對分析，及時預警與調整，確?？傊笜朔€定。以某房地產企業為例，該企業應用ERP系統，將成本預算控制、資產購置保管等作為成本控制重要內容，專人負責成本會計，通過ERP系統獲取、收集、整合、審核大量數據信息，打印單據，根據成本匯總表，輸入記賬憑證，進行賬務處理，大大提高了成本控制與管理工作效率，并減少了人為操作失誤帶來的風險。

3.規范成本核算流程，確定成本核算對象

為了正確地計算成本，首先必須確定成本核算對象。房地產企業必須結合成本管理的要求，規范成本核算流程，選擇恰當的計算防范，以有效歸集成本支出[5]。第一，結合房地產征收業務的特點，根據功能區分、權益區分、分類歸集等，確定成本核算對象。第二，遵循受益與配比原則，確定成本分配方法以及標準，據此各成本費用在成本核算對象間分配。第三，計算各成本核算對象的總成本，包括土地征用及征收補償費、現場管理費用等，編制相應的成本計算表；第四，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。為進一步提升成本核算水平，還應完善成本核算相關制度，加強成本核算內控規范，在制度的約束作用下，保障成本會計信息的真實性與準確性，并注重夯實成本核算的基礎，由專人完成成本預測、控制以及決策等工作，形成“算管結合”的成本管控體系，嚴格按照政策要求以及企業實際情況確定成本核算對象，提高成本計算的準確性，進一步全面提升成本核算工作的效率與質量。

4.落實合同全流程管理，降低成本管理風險

針對合約管理不規范的問題，房地產企業應當落實合同的全流程管理，即全面把握合同簽訂的整個流程，加強過程監管與控制，降低成本管理風險，避免因合同失誤而產生額外的費用[6]。以某房地產公司為例，在合同簽訂之前完成一系列調研與準備工作，了解簽訂對象的實際情況，擬定符合規范的合同，將各項條例固化，明確雙方的權責與義務，對于特殊業務可指明特殊條款。對于合同變更的情況，為了規范合同管理，降低成本支出，事前了解具體原因，進行變更設計與現場簽證。各職能部門以權責范圍為依據，對房地產業務項目的實際執行情況展開審核與監管，評析是否嚴格按照合同規定，把握時間節點，有計劃地執行合同，嚴格履行相關手續。

5.加強征地拆遷成本監控，嚴控成本支出，做好資金補償管理工作

新形勢下，為了嚴控成本支出，房地產企業需要以自身業務實際為準，將重心放在加強政府拆遷成本監控上，通過建立事前、事中、事后的管理機制，實現有效的監管，強化資金管理，解決實際難題，把好重點關卡，確保每一筆資金用到實處。

第一，前期做好費用預測與評估工作，由專人負責統計、擬定方案、實地調研等工作。在統計征地拆遷標的物數量的過程中，可利用信息技術，全方位采集相關資料，包括地形、房產等，作為基礎的數據保證；在擬定方案的過程中，需要以國家政策、法律法規等為準，明確標準以及具體規定，結合征收拆遷項目的特性與現狀，科學擬定適宜的方案；在實地調研的過程中，由多人協同配合，確認房屋規格、結構、拆遷范圍內人數、涉及的企業數量等，收集更加準確、更加真實的數據信息。第二，中期做好指導、監督、協調等工作，既要注重對征收項目全過程成本支出的控制，不定期抽查、抽審，又要關注項目補償方案的統一執行，針對特殊情況，建立解決問題的平臺，及時處理好存在歷史遺留、具有民風民俗等導致的成本增加，必須將成本嚴控在一定范圍之內，預防超支。第三，后期做好跟蹤管理工作，對各項具體工作的完成質量、效率以及員工業績展開綜合評價，加大監督評價的力度，把好重點關卡，第一時間發現并處理異常情況。第四，資金補償管理必須以國家財政部下達的政策文件為主要參考依據，建立相應的管理制度，規范資金使用，按照具體的征收拆遷項目實行?？顚Ｓ茫贫ㄟM度款控制方案，規范資金審核批準流程，適當縮減其中的不必要環節，提高審批效率。另外，房地產企業還可搭建資金撥款數據管理系統，盡可能實現集中管控、統一劃撥，確保資金安全，并使資金有關數據更具規劃化，在此基礎上提升成本分析工作質量，為工程順利結算提供保障。

五、結語

總而言之，房地產企業在我國市場經濟中的地位不可替代，而如今在復雜多變的市場中企業生存發展面臨著一定挑戰。新時期如何加強成本管控是房地產企業最為關注的一項問題，與企業穩定運營以及長足發展息息相關，做好成本管控工作更加有利于擴大企業利潤空間。因此，對于房地產企業而言，必須結合自身特性以及具體業務項目，分析成本構成，正確認知成本管控的意義，立足于實際，探究目前成本管理存在的不足，采取樹立戰略成本管理意識、完善房地產成本管理體系、規范成本核算流程等策略，不斷提升成本管理與控制水平，拓寬成本管理范疇，實現精細化成本管控，從而進一步推動房地產企業可持續發展。