目標成本在房地產開發項目全過程管理中的重要性分析

文/朱明瑞（煙臺金橋集團有限公司）

房地產企業目標成本管理是非常重要的工作內容，直接關系到企業的生存和發展，目標成本管理的質量也直接關系到企業經濟效益，因此，在目標成本管理過程中應根據企業的實際情況和市場發展環境，對企業的潛能和發展規劃情況進行合理的評估和測算，如果成本控制過高，那么會導致企業的成本控制失去真正的意義；如果成本控制過低，會導致工程項目的質量得不到有效的保障，影響工程項目的順利實施，進行科學合理的成本控制，降低建設過程中的不必要成本，提高企業經濟效益。

一、目標成本管理法概述及特點

房地產項目開發主要是指從事房地產開發的企業，按照城市規劃和城市建設的具體要求，對城市土地開發并建設房屋等。房地產項目的建設需要在取得國有土地使用權的土地上進行開發和建設。房地產屬于不動產，房地產的使用壽命是由建筑的性質和具體用途來決定的，房地產項目的最大特點是其具有固定性和不可移動性，能夠為人們長期的使用。房地產項目成本管理是對房地產開發的成本進行管理，成本也就是房地產從開發到項目竣工所支出的所有費用情況。房地產成本與具體工程的建設情況有直接關系，包括房地產建設的規模、質量以及位置等，不同的建筑需求有著較大的建筑成本配比。

二、目標成本管理在房地產開發項目中應用的重要性

（一）使房地產企業的競爭實力得以增強

隨著房地產企業之間競爭的不斷加劇，房地產企業為了能夠實現更好的發展，在競爭中占有發展優勢，應在保證建筑工程質量的前提下，對建筑成本進行合理的控制，只有合理地控制建筑的成本，在房地產項目的全過程中實施科學的目標成本管理，將建筑成本控制在預算的范圍內，企業才能獲得更多的利潤空間，使企業在市場競爭中提升競爭實力，實現更加長遠的發展。

（二）節約成本，使整體的效益得到提高

房地產項目的開發和建設是一項復雜性和系統性的項目，應制定科學完善的管理制度。尤其是房地產目標成本管理是非常重要的，直接關系到企業的生存和發展。對房地產開發項目實施全過程成本管理，能夠有效地降低資本浪費的情況，使房地產項目在保證建筑質量的同時，節約建筑成本，實現利益最大化。

（三）更好地管控成本，推動企業長久發展

房地產開發項目的全過程成本管理能夠將項目建設的不同階段成本進行合理的控制，在不同的階段按照項目設計的成本預算進行施工。通過制定科學完善的成本控制管理制度，能夠提高房地產企業成本控制的質量和效率，為房地產開發節約更多的資源，促使企業實現更加長遠的發展。

三、房地產開發項目全過程管理中目標成本的應用

（一）制定目標成本

1.拿地目標成本

市場經濟不斷地發展，促進了房地產企業發展。房地產企業拿地的成本也在逐漸提高，這對房地產企業來說應在拿地階段提前預測目標成本，從而能夠在開始階段對建設成本進行控制，使房地產建設過程中成本控制更加精準合理，從而使企業投入降低，實現利益最大化。在拿地階段中，應對開發土地周圍的建筑和商業標桿企業成本控制的信息進行了解，通過對競爭價格資料的分析，計算出拿地的成本，并且能夠科學地預測拿地后的利潤率，這是房企在開發之前應重點做的工作，需要注意拿地成本應該作為投資估算，并且是項目造價的最高限額，價格是否合理，直接關系到房地產項目投資的盈利情況。

2.定位目標成本

定位階段的成本控制能夠實現對房地產全過程的成本進行預測和控制，并且在整個成本控制過程中占有非常重要的地位。由此，房地產企業在拿地后需要盡快且科學地制定目標成本，制定出經濟合理且在銷售等方面科學的成本設計，能夠有效地降低工程造價，更重要的是能夠保證開發的速度和價格符合成本制定標準。一些大型的房地產企業開發項目的規模較大，應做好成本控制和管理工作，并且建立標準化的指標體系，建立標桿產品。并且制定出不同的選擇方案，對不同方案的經濟性進行分析和對比，從而提高項目之間的可比性，為房地產項目的開發成本控制工作提供可靠的參考。目標成本制定后還需及時錄入到信息化管理系統當中，并且完成合約規劃工作，對項目不同階段的合約進行鑒定和變更等情況都需要完整地錄入系統中，這樣可以方便實施動態成本管理，對建設期間的超支情況提前預警，以便提出及時合理的控制措施。

（二）項目論證階段成本控制

房地產項目的規模較大，在整個工程設計完成后，還需要對設計方案進行對比和論證，這樣才能提出更加科學合理的方案。房地產開發項目涉及多業態和跨地區的建筑形式，所以，應結合建筑項目的實際，設計出不同的建筑設計方案，并且對不同方案的成本進行合理的分析，對方案的經濟性進行對比，使方案之間能夠實現將計算費用與盈利測算口徑一致，并且要對設計方案在施工過程中的影響因素進行分析，包括氣候條件和地質條件以及建筑面積控制等進行論證和分析，以實現設計的最優化，此外，建筑施工使用的材料和機電設備指標以及電梯指標、配電和配水指標等設計的合理性和成本控制都應進行詳細的論證和分析，這樣才能保證工程項目的成本得到合理控制的同時，房地產項目的質量和安全不會受到影響。

（三）設計階段成本控制

設計階段是強化成本控制階段，是房地產項目成本事先控制的關鍵階段，能夠最大限度地降低事后變動而導致出現成本變高的情況，因此，設計階段的成本控制要點和控制內容具有一定的復雜性，需要考慮整個房地產項目建設的全過程成本情況。為了能夠有效地保證成本控制的合理性和準確性，施工圖設計需更加科學和完整，對施工圖設計的審核工作也要更加嚴謹，避免由于施工圖的修改為招標工作帶來一定的影響。施工圖紙設計直接關系到房地產項目的整體費用情況和施工進度和施工工期，并且決定了人力資源成本的投入、資金和物力的投入情況。設計階段的設計要求和安全性不能因為成本問題而降低要求，需要滿足建筑工程質量要求和安全性。但是如果在設計過程中隨意提高工程的安全系數，那么會導致建筑成本增加，從而嚴重影響整個房地產項目的成本控制。因此，在設計階段的成本控制應遵循技術和經濟相結合的原則，保證技術合理且經濟成本可行，從而最大限度地降低整個項目的工程造價。

（四）施工階段成本控制

施工階段是成本控制的重要階段，主要包括建筑材料的選擇和機械設備的使用以及人力資源成本等。由于房地產項目的施工分為不同的階段和工序，現場施工設備和人員眾多，要嚴格控制施工成本，避免出現管理工作不到位而導致施工材料浪費的情況，促使施工成本提高。建筑材料的價格和質量等都會影響成本控制的結果，因此，在施工階段應嚴格按照項目設計階段的成本控制標準，對施工每個階段的成本進行控制，包括建筑施工材料的選擇、機電設備的使用等都應控制在成本范圍之內，避免由于采購成本的增加而導致施工成本發生變更。

（五）動態目標成本控制

動態成本控制的關鍵是需要對房地產項目全過程必然產生的成本進行科學合理的控制和優化，嚴格控制不必要成本的發生。工程項目的整個過程中都會產生動態成本，在成本管理過程中應對發生的動態成本原因進行分析和考察，并且經過科學和詳細的論證，提出有效解決的方式，從而有效降低動態成本的總量。動態成本控制還應按照一定的程序，制定年度資金使用計劃，并按照工程的進度來確定年度資金支出情況。制定的每月動態成本管理要與目標成本進行對比，不同業態的目標成本應進行合理的劃分，房地產企業應制定科學完善的動態成本監控體系，對房地產建筑施工的全過程成本情況進行監控，發現問題及時作出調整。監控的目標成本與動態成本監控應進行對比，并且要對業態成本控制情況進行分析，使動態成本控制更加準確。各業態管理還要建立完善的責任考核體系，對不同管理責任部門責任履行情況進行定期的考核，并且需要對專門的項目進行重點考核。房地產目標成本核算和財務會計核算應制定統一的核算對接方式，這樣才能有效地保證兩種核算方式保持一致的結果。

（六）竣工結算階段成本控制

房地產建設項目成本控制是一個長期復雜的過程，成本控制直接關系到企業的經濟效益和未來發展情況。房地產工程建設的周期長，在成本控制和管理過程中應對不同的環節資金支付款項的復雜特征進行深入的分析和研究，對工程建設結算成本的合理價位進行明確，這樣才能科學合理地控制成本。房地產項目竣工階段的成本控制應嚴格按照合同規定的內容，準確地開展結算工作，對合同中約定的費用產生進行合理的控制。結算工作結束后，還需要對整個工程項目的各項指標情況進行評估，包括工程的質量和安全性等指標。根據工程建筑的實際建立內部資料庫，資料庫中包括房地產項目拿地測算和造價評估以及目標成本控制等，從而為其他房地產項目的建設提供可靠的參考依據。工程結算造價評估也是非常重要的，不容忽視的成本控制階段，通過經驗總結，為其他房地產項目建設提供可靠的資料。

四、強化目標成本管理應用的措施

（一）完善建立成本數據庫

房地產項目成本管理內容較為復雜，對各個部門數據共享的要求也很高，因此，要建立完善的成本數據庫管理，讓房地產項目的相關信息能夠更加及時和有效的獲取，這是房地產項目管理中非常重要的環節。成本數據庫的建立需要利用信息化系統，設立專門的資產管理部門，并引入先進性的信息化管理系統，對房地產項目的成本數據進行實時的監控和管理，通過信息化的成本數據管理系統，能夠與財務管理系統和供應商報價系統以及綜合管理系統直接地聯系，這些系統中數據的更新，能夠使成本控制系統及時地把控，從而有效地提升了房地產項目的總體管理水平。

（二）對專業人才進行大力培養

任何項目的管理都需要依靠人才的支持，在房地產項目中要想提高管理水平，實現更加準確的目標成本控制，需要重點培養優秀的人才，只有項目中有高素質的工程技術人員和管理素質較高的專業人員，才能保證項目成本管理水平的提升。在房地產項目建設的全過程中要重視對員工專業素質和能力的培養，提高員工的紀律性，提高成本管理意識。在制定管理制度時要充分融入人本管理理念，讓員工能夠積極地發表自己的看法和意見，通過組織學習和培訓，提升員工的綜合素質和能力，進而提升項目管理的總體水平。

（三）對合同變更管理進行全面重視

房地產項目的成本控制是非常復雜的，在不同的階段成本控制都可能發生不可預測的改變，因此，在房地產項目全過程施工期間應重視合同變更管理情況。工程項目成本預算的變更和開發前的設計有直接的關系，在房地產項目中對總投資產生重要影響的兩個階段是投資決策階段和工程設計階段，對這兩個階段的成本變更情況進行合理控制，才能有效地保證控制的總成本。通過制定規范和統一的制度和流程，并簽訂成本控制的合約，降低成本預算變更的概率，及時處理合同中發生變更的成本控制，避免影響下一階段的成本控制工作。

五、結束語

房地產企業在發展過程中要想實現利益最大化，需要制定科學完善的目標成本管理體系。目標成本管理體系能夠對房地產開發的整個過程成本控制情況進行監測，在房地產項目設計階段，建立完善的成本控制目標，從不同的成本控制角度出發，對項目的成本和售價以及管理費用等進行科學的預測和評估；在施工階段，能夠對成本進行動態把控，施工過程的每項成本都應該在合理地控制范圍內；工程竣工后對結算后的成本情況進行分析，包括對承包商和施工方的評價，為后期項目的開展提供重要的依據。對房地產項目建設的整個過程實施成本目標管理，能夠嚴格地控制包括項目的各階段成本，從而實現建設投資效益的最大化。