房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險及防范策略研究

文/孫志華（天津裕昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

房地產(chǎn)企業(yè)身處激烈的市場競爭格局，且本身業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度較高，具有一定的復(fù)雜性，在日常經(jīng)營中所涉及的稅種較多，如增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、印花稅、契稅等，由此，面臨的潛在稅務(wù)風(fēng)險也呈現(xiàn)出復(fù)雜性，特別是隨著其經(jīng)營范圍擴(kuò)大、業(yè)務(wù)擴(kuò)展的背景下。引入全過程管理理念，深入到房地產(chǎn)企業(yè)中對各環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分析，并提出具有針對性的防范策略，旨在更新思維理念、樹立精細(xì)化管理模式，提升房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃能力，有序防范風(fēng)險，助力于企業(yè)的有序、穩(wěn)健經(jīng)營。

一、稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)涵

（一）稅務(wù)風(fēng)險的概念

現(xiàn)代企業(yè)從成立起，便與稅務(wù)產(chǎn)生了緊密的聯(lián)系。在發(fā)生稅務(wù)活動、繳納稅費(fèi)的過程中，可能會產(chǎn)生兩類稅務(wù)風(fēng)險（Tax Risk）：一是，應(yīng)納稅未繳納、少繳納風(fēng)險。由于企業(yè)自身行為違反或不符合稅收相關(guān)法律、法規(guī)，導(dǎo)致未及時向稅務(wù)機(jī)關(guān)足額繳納稅款，會視行為的輕重、有無故意而受到處罰，如補(bǔ)繳稅款、加收滯納金等[1]。二是，多繳納稅款，增加了企業(yè)的稅負(fù)。由于企業(yè)自身對稅收相關(guān)法律、法規(guī)理解不準(zhǔn)確、不熟悉，對稅收優(yōu)惠政策理解不深入，導(dǎo)致多繳納了稅款情況[2]。

可見，對于現(xiàn)代企業(yè)而言，在實(shí)際經(jīng)營過程中，不可避免地會發(fā)生納稅行為，必須要采取合理的手段進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險的規(guī)避，否則可能會給企業(yè)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，例如，因偷逃稅而接受法律制裁，因長期不當(dāng)繳納稅款而產(chǎn)生大量的滯納金等。也可能因缺乏納稅籌劃或?qū)Χ愂諆?yōu)惠政策不理解，而多繳納稅款，增加企業(yè)的稅負(fù)壓力，導(dǎo)致企業(yè)持續(xù)承受經(jīng)營、運(yùn)營資金壓力。

（二）稅務(wù)風(fēng)險的主要特點(diǎn)

對于現(xiàn)代企業(yè)而言，均不可避免地面臨著稅務(wù)風(fēng)險，呈現(xiàn)出主要的特點(diǎn)如下：

一是，客觀性與必然性。稅務(wù)風(fēng)險是客觀存在的，不以人的意志為轉(zhuǎn)移。從企業(yè)的經(jīng)營屬性來看，追求稅后利潤最大化是其經(jīng)營的目標(biāo)所在，由此，在發(fā)生稅務(wù)行為時，勢必會盡可能地少繳稅，減少稅務(wù)成本，但由于信息不對稱的因素，如稅收法律法規(guī)理解偏差、履行繳納義務(wù)不主動等，勢必會引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險[3]。

二是，普遍性與廣泛性。企業(yè)在日常經(jīng)營中，各項(xiàng)運(yùn)營活動都可能會涉及納稅行為，由此，也可能會普遍性地面臨著各類稅務(wù)風(fēng)險[4]。例如，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模較大，所涉及的環(huán)節(jié)較多，在材料采購、固定資產(chǎn)購置與折舊、房屋銷售等環(huán)節(jié)均會產(chǎn)生納稅義務(wù)，由此，稅務(wù)風(fēng)險呈現(xiàn)出普遍性與廣泛性。

三是，潛在性與無形性。現(xiàn)代企業(yè)在經(jīng)營過程中，所面臨的稅務(wù)風(fēng)險可能具有一定的潛在性，從短期來看，可能會對企業(yè)的經(jīng)營并無影響，而長期積累至一定程度，甚至可能給企業(yè)帶來巨大的危機(jī)與生存隱患[5]。例如，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營面臨一定的復(fù)雜性，所涉及的稅費(fèi)數(shù)額較大，若在某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)了少納稅情況，短期可能對企業(yè)影響不大，而長期積累，通過稅務(wù)核算被發(fā)現(xiàn)后，可能是巨大數(shù)額的稅款未繳納，不僅需要補(bǔ)繳、加收滯納金，還會給企業(yè)的聲譽(yù)造成風(fēng)險，甚至受到行政處罰等。而稅務(wù)風(fēng)險具有無形性，存在于企業(yè)內(nèi)部卻無法明確地感知，往往只有通過強(qiáng)化內(nèi)部控制、加強(qiáng)風(fēng)險預(yù)警，以及依靠稅務(wù)人員的專業(yè)勝任能力，才能夠進(jìn)行動態(tài)跟蹤和感知。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險分析

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營具有一定的復(fù)雜性，往往呈現(xiàn)出經(jīng)營范圍廣、多個項(xiàng)目同期建設(shè)等情況，由此，給納稅管理工作造成一定的難度，基于全過程的管理思路，對項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)中的各環(huán)節(jié)展開稅務(wù)風(fēng)險分析。

（一）土地獲取環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前期策劃階段，先購買土地，進(jìn)而成立項(xiàng)目組進(jìn)駐開發(fā)。在土地開發(fā)階段，要關(guān)注增值稅抵扣風(fēng)險，特別是購置土地的價款較高，在項(xiàng)目開發(fā)中占據(jù)成本比例較大，一旦無法進(jìn)行增值稅抵扣，勢必給企業(yè)的開發(fā)造成較大經(jīng)濟(jì)損失。同時，若土地是通過拆遷等方式而獲得，則會涉及到拆遷補(bǔ)償、保障房建設(shè)等，需要與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行協(xié)調(diào)，關(guān)注后期在項(xiàng)目開發(fā)后進(jìn)行審核時，是否存在土地增值稅清算風(fēng)險。特別是要注意，在扣除土地價款時，必須要符合相關(guān)的硬性條款規(guī)定，否則可能出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險。最后是土地購置者、納稅人的身份問題，不同的身份，后期對土地增值稅清算影響較大，例如，一些企業(yè)會成立項(xiàng)目公司作為納稅人，以便充分享受稅收優(yōu)惠政策。

（二）項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)階段，所涉及的流程較多、稅種較多，需要統(tǒng)籌全局開展納稅籌劃。例如，在開發(fā)階段，很多項(xiàng)目會從外部籌集資金，如銀行借貸，是否滿足利息資本化的規(guī)定，在會計分錄時計入“開發(fā)成本——資本化支出”，必須按照會計準(zhǔn)則進(jìn)行處理，以避免發(fā)生延遲繳納稅款情況。在勘察設(shè)計合同、建安承包合同等管理中，要關(guān)注印花稅的繳納，通常在開發(fā)階段會涉及到大量合同的簽訂，易忽略了印花稅的申報工作。在發(fā)票管理環(huán)節(jié)，要關(guān)注是否獲得了增值稅專用發(fā)票，例如，一些項(xiàng)目分包給工程隊，由于金額較小，往往對工程隊能否開具發(fā)票情況未進(jìn)行核實(shí)。又如，購買園林苗木時，要關(guān)注代開發(fā)票的風(fēng)險，防范產(chǎn)生虛假增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

（三）銷售環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后，進(jìn)入到銷售階段，在獲得預(yù)售許可證后，要向稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，要關(guān)注預(yù)繳增值稅、預(yù)繳土地增值稅與項(xiàng)目整體測算的關(guān)系，盡量避免因產(chǎn)品線匹配、分期、推盤節(jié)奏、定價策略而導(dǎo)致的資金壓力和稅負(fù)風(fēng)險。在銷售環(huán)節(jié)，要制定合理的銷售方案，以防范稅務(wù)風(fēng)險。例如，地下車位的銷售方式，是作為房屋的附加資產(chǎn)贈送，還是作為單獨(dú)產(chǎn)權(quán)銷售等，以及在制定銷售合同中約定是否明確，銷售發(fā)票的開具是否正確等，這些都會關(guān)系到后期稅負(fù)的清算，進(jìn)而影響到企業(yè)的最終收益。特別是要關(guān)注應(yīng)收未收購房款的情況，也應(yīng)確認(rèn)為收入實(shí)現(xiàn)。

（四）竣工支付環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)完成后，進(jìn)入到竣工支付環(huán)節(jié)，要在交付階段對未抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅票進(jìn)行足額抵扣，否則一旦進(jìn)行了結(jié)算，便會出現(xiàn)留抵情況，給后期的抵扣工作帶來不便，甚至可能引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。在房屋交付環(huán)節(jié)，要對合同、交付、開票時間進(jìn)行明確，按照孰先原則準(zhǔn)確把握，以便確定繳納義務(wù)發(fā)生與時間。特別是要關(guān)注房屋未辦理交房手續(xù)的情況，也要履行納稅義務(wù)。同時，要進(jìn)行樓盤項(xiàng)目實(shí)際稅負(fù)率、發(fā)票、實(shí)際毛利等的申報工作，以便與當(dāng)前的稅收政策相符，雖然可能因部分尾盤未處理，可后期結(jié)合實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行稅負(fù)的計算。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防范策略分析

21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢，隨著業(yè)務(wù)擴(kuò)展、經(jīng)營擴(kuò)張，在內(nèi)部管理中潛在的稅務(wù)風(fēng)險可能成為限制行業(yè)有序發(fā)展的障礙，通過樹立全過程管理的理念，對項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)過程中潛在的稅務(wù)風(fēng)險點(diǎn)進(jìn)行梳理與分析，強(qiáng)調(diào)要從強(qiáng)化內(nèi)部管理、增強(qiáng)風(fēng)控能力著手，進(jìn)而探索契合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的稅務(wù)風(fēng)險防范策略。

（一）建立完善稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)控管理

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營具有一定的復(fù)雜性，要強(qiáng)化納稅管理、提升稅務(wù)風(fēng)控水平，必須要結(jié)合經(jīng)營實(shí)際，構(gòu)建完善的內(nèi)控管理體系，對各個環(huán)節(jié)潛在的稅務(wù)風(fēng)險實(shí)施動態(tài)監(jiān)控、逐項(xiàng)排查，從而提高稅務(wù)籌劃管理工作。加強(qiáng)企業(yè)合同管理，注重業(yè)務(wù)與財務(wù)工作的整合，嚴(yán)格監(jiān)管合同條款和履行等，由稅務(wù)專崗人員提出合理的稅務(wù)建議，有效防范合同簽訂環(huán)節(jié)潛在稅務(wù)風(fēng)險源。房地產(chǎn)企業(yè)大多具有規(guī)模大、內(nèi)部職能部門多等特點(diǎn)，在構(gòu)建稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)控體系中，要著力加強(qiáng)各部門間的協(xié)作與聯(lián)系，借助信息技術(shù)平臺，體現(xiàn)稅務(wù)管理工作的高效性。法務(wù)部全面核對、審核合同條款；財務(wù)部對經(jīng)濟(jì)條款進(jìn)行審核，全面了解雙方履行的義務(wù)與責(zé)任，并提出合理的稅務(wù)建議；工程部門對施工、建筑、進(jìn)度等方面的條款進(jìn)行審核，了解各自的責(zé)任。通過在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門的溝通與協(xié)作，強(qiáng)化內(nèi)部管理，從合同簽訂、履行環(huán)節(jié)著手，構(gòu)建稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)控管理機(jī)制，做好風(fēng)險防控工作。

（二）增強(qiáng)企業(yè)的稅收籌劃能力

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程具有一定的復(fù)雜性，所涉及的稅種數(shù)量較多，由此，在日常的財務(wù)管理工作中，首先要重視稅務(wù)籌劃工作，并不斷增強(qiáng)企業(yè)的稅務(wù)籌劃能力，降低稅務(wù)風(fēng)險概率。加強(qiáng)對工程項(xiàng)目的管理，提高財務(wù)報表的編制水平，著力提升數(shù)據(jù)的真實(shí)性與完整性，從而使稅負(fù)計算、抵扣等合規(guī)推進(jìn)。其次，由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中所涉及的稅種數(shù)量較多，且部分稅負(fù)計算復(fù)雜，如土地增值稅等，要加強(qiáng)稅務(wù)專崗人員的引進(jìn)、培訓(xùn)工作，從而全面地開展稅務(wù)籌劃工作。尤其是一些大型房地產(chǎn)企業(yè)，要促進(jìn)稅務(wù)與財務(wù)、業(yè)務(wù)的融合，派遣稅務(wù)、財務(wù)人員到工程項(xiàng)目上了解各環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)，詳細(xì)地對各項(xiàng)稅收政策進(jìn)行熟悉，從而結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的特點(diǎn)，從全過程的思維視角，以合法性為原則，著手開展納稅籌劃工作。最后，加強(qiáng)與稅收征管部門工作人員的聯(lián)系，對于不熟悉、把握不準(zhǔn)的稅收政策，積極主動地向工作人員請教，從而合規(guī)推進(jìn)納稅籌劃。

（三）增強(qiáng)企業(yè)財務(wù)稅務(wù)管理能力

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特征，決定其對企業(yè)財務(wù)稅務(wù)能力提出了更高的要求。尤其是在實(shí)際的經(jīng)營過程中，往往存在著多個項(xiàng)目同期開發(fā)建設(shè)的情況，財務(wù)稅務(wù)工作呈現(xiàn)出復(fù)雜性，為有序保障企業(yè)的正常運(yùn)營，必須著力增強(qiáng)財務(wù)稅務(wù)管理能力。企業(yè)內(nèi)部在組織培訓(xùn)過程中，要著力加強(qiáng)財務(wù)分析、審計工作、稅務(wù)管理等知識體系的構(gòu)建，不僅是財務(wù)、稅務(wù)人員，項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人也要有所涉獵，從而逐步構(gòu)建專業(yè)性強(qiáng)的財稅人員隊伍。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中，要嚴(yán)格不相容崗位設(shè)置原則，重點(diǎn)關(guān)注密集資金、大批量資金的收支，由稅務(wù)人員積極介入，運(yùn)用稅務(wù)知識體系與職業(yè)素養(yǎng)，開展稅務(wù)處理工作，有序做好稅務(wù)風(fēng)險防控工作。設(shè)置稅務(wù)專崗人員從事稅務(wù)登記、核算、檔案保管等工作，定期進(jìn)行納稅申報與審核，特別是借助于大數(shù)據(jù)技術(shù)，與歷史評估稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行比對，排查和防范風(fēng)險。尤其是在金稅三期系統(tǒng)運(yùn)用基礎(chǔ)上，加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，積極應(yīng)對潛在的稅務(wù)風(fēng)險，關(guān)注薄弱環(huán)節(jié)，采取積極應(yīng)對措施防范。

（四）樹立正確的法律和依法納稅理念

房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅務(wù)籌劃工作中，必須要牢固樹立依法納稅的理念，以合法性作為根本原則，深入地熟悉相關(guān)稅收政策、優(yōu)惠政策，必須要防范偷稅漏稅事件的發(fā)生，由此，不僅給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失，還會對聲譽(yù)、品牌形象等造成嚴(yán)重?fù)p失。在日常經(jīng)營過程中，加深誠信納稅的教育工作，在全員中普及稅收相關(guān)知識，調(diào)動全員主動學(xué)習(xí)稅收政策，特別是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，其對整個項(xiàng)目的推進(jìn)進(jìn)行全面管理，更要樹立依法納稅、合規(guī)籌劃的理念，在具備一定稅收知識的基礎(chǔ)上，將稅務(wù)、財務(wù)、業(yè)務(wù)相融合，合法合規(guī)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。全員性地樹立稅務(wù)風(fēng)險意識，加強(qiáng)日常各環(huán)節(jié)的管理工作，尤其是針對潛在的稅務(wù)風(fēng)險源進(jìn)行特別關(guān)注，嚴(yán)格操作流程、有效防控。稅務(wù)管理人員更是要深入到業(yè)務(wù)活動中，結(jié)合自身的稅務(wù)專業(yè)知識與經(jīng)驗(yàn)，著力降低稅務(wù)風(fēng)險發(fā)生概率。

四、結(jié)語

在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營面臨著激烈的競爭格局與嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，各類潛在的風(fēng)險逐漸凸顯現(xiàn)，只有深化內(nèi)部管理、更新思維模式，有序地加強(qiáng)風(fēng)險預(yù)警與防范工作，才能夠提前化解風(fēng)險，提高企業(yè)運(yùn)營的穩(wěn)健性。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營本身具有一定的復(fù)雜性，且所涉及的稅種較多，給稅務(wù)管理工作造成一定的難度。稅務(wù)風(fēng)險具有一定的普遍性、復(fù)雜性和潛在性，貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的各環(huán)節(jié)中，只有樹立全過程管理理念，對各環(huán)節(jié)潛在風(fēng)險源進(jìn)行梳理，才能夠找準(zhǔn)癥結(jié)所在，提升納稅管理水平。深入到房地產(chǎn)企業(yè)中進(jìn)行調(diào)研，進(jìn)而提出建立完善稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)控管理、增強(qiáng)企業(yè)的稅收籌劃能力、增強(qiáng)企業(yè)管理財務(wù)稅務(wù)能力、樹立正確的法律和依法納稅理念等稅務(wù)防范策略，旨在為企業(yè)的納稅管理提供新思路、新理念，助力企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營、合法合規(guī)納稅。