城市更新背景下的社區可持續發展策略

潘心怡 PAN Xinyi 金 騫 JIN Qian 畢敬媛 BI Jingyuan 楊 穎 YANG Ying楊 敏 YANG Min

0 引言

隨著城市化進程的推進及城市人口數量的不斷增加，人們對于滿足當下甚至未來技術發展空間和建筑需求與建設年代較早、外觀設施老舊的既有建筑之間的矛盾，成為了城市發展進程中的主要矛盾。社區作為城市的基本單元，也是這一矛盾的集中所在。上海市作為中國經濟最發達的城市，居住人口多、密度大。這種特點在既有老舊社區中的體現更明顯。這些社區在建設初期，主要是為了解決安置居住的功能性問題，因此，絕大部分社區房屋密度高、附屬休閑空間面積狹小、缺少人性化規劃設計；且經過幾十年的使用，這些老舊社區建造技術相對落后，房屋的安全性、耐久性、使用性均存在諸多問題，其更新與再營造具有必然性。

近年來，針對老舊社區的改造問題，政府出臺了一系列指導政策。2020 年，國務院辦公廳對外發布《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號），明確提出工作目標，力爭到“十四五”期末基本完成2000 年底前建成的老舊小區改造任務。在《上海市住宅小區建設“美麗家園”三年行動計劃（2018—2020）》（滬府辦發〔2018〕8 號）中，上海將完成各類舊住房修繕改造3 000 萬m2，爭取早日實現“美麗家園”建設全覆蓋[1]。本文將通過上海舊住宅小區更新改造實例，探索通過社區再營造實現城市可持續更新的途徑。

1 重視需求調研和現場查勘

1.1 會議調研

了解各方改造意愿、大致確定改造內容是確保小區改造能夠對癥施策的關鍵，必須引起重視。在設計前期階段，設計單位需要通過會議方式，與街道代表、業委會和居民代表、社區物業管理單位及項目代建單位代表進行座談，了解、商討改造任務需求，會議地點就近選取小區活動室，可就改造內容隨時輔以現場查看和討論。

1.2 前期查勘

改造非新建，在項目設計的各個階段必須通過現場查勘了解項目現狀。查勘一般要分多次進行：前期踏勘的目的是為定制改造菜單服務，確保改造內容有的放矢；設計中及后期的踏勘是為了補充了解原始圖紙和項目現狀的不詳之處，以及項目在使用過程中的局部拆改情況，以推動改造設計的深入細化。踏勘內容包括屋面、避雷帶、樓梯間墻面和地面、樓梯踏步和欄桿、單元入口（含臺階、信報箱、入戶門等）、垃圾房、門衛、車棚和充電設施、綠化、道路、涼亭、汽車停車位等，需獲取以上內容有無、是否不足及完損情況等第一手資料。查勘過程應有物業維修人員陪同，并注意隨時聽取、收集附近居民的意見。例如，在某住宅小區屋面查勘中，物業維修人員反映設置于住宅南側陽臺內的屋面雨水管均有不同程度阻塞現象，建議全部廢棄另排露明雨水管，此建議合理而被采用；在查勘中，沿街底商住宅的住戶反映二層入戶平臺有積水難排現象，故改造設計中增加了平臺排水點。

2 控制造價基礎，制定改造內容

老舊小區改造資金一般為財政撥款，有嚴格的上限制約。因此，在制定改造內容時，需對照資金限額要求，首先落實如屋面、墻面滲漏修繕等重要內容的改造；對于僅涉及立面美觀、環境提升等的改造內容，可給出不同選項的組合討論確定，設計單位也可給出傾向性意見，但最終需由業委會和居民代表等改造主體認可同意。只有通過項目前期的多方討論，尊重社區自治意見，并結合項目造價控制，才能在改造設計過程中有針對性地制定和調整更新整治方案。

如某小區改造中，受資金限制，設置統一外窗雨棚（圖1）和底層天井圍墻美化（圖2）方案只能二選一，考慮到小區戶外平視的視覺效果比仰視效果更重要，經設計單位建議，居民代表同意放棄設置統一的外窗雨棚，將有限資金用于天井圍墻的美化。

圖1 住宅外窗統一設置雨棚方案圖

圖2 底層天井圍墻美化方案圖

由于在設計前期，圖紙設計一般尚未達到可計算造價的技術深度，在此階段進行造價匡算，難免需憑借一定的項目經驗和市場行情信息，這就需要設計單位平時注意積累施工、材料、配套產品等方面的技術資料和人脈資源。

3 因地制宜制定改造策略

老舊社區多建于上世紀，其建筑風格反映了當時的社會印記，是現代城市風貌有機組成的一部分。為保持城市面貌的歷史多樣性，穩定居民的社會心理感受，其改造必須重視社區歷史風貌的保留和延續，需在此基礎上制定修繕提升的改造策略，以達到降低投入并獲取最大收益的改造效果。以某小區的改造實踐為例，該小區建成于1991 年，總建筑面積約11.3 萬m2，更新改造內容主要為屋面平改坡、住宅立面美化整治以及社區開放空間微更新改造。

3.1 平改坡設計延續住宅原有特征

該小區是當時的施工質量樣板工程，住宅外觀現狀良好，土紅色挑檐是住宅立面的風格標志（圖3）。在平改坡設計中，對檐口予以保留，坡屋面邊界退后檐口內邊線0.5 m，留出檐溝防水檢修操作空間（圖4）。

圖3 某小區住宅外立面

圖4 屋面平改坡詳圖

3.2 保留既有綠地分布格局，提升休閑景觀品質

該小區建設時期運用的景觀設計手法、要求標準都處于較低水平，雖靈活布置了多個小花園，但總體景觀效果單調；在使用中功能亦趨向消極，有損小區整體形象（圖5）。

圖5 小區花園布局及現狀

項目景觀設計定位是在保留、延續小區既有綠地格局的基礎上，進行宜居環境提升，這樣不但能夠保持老住宅區中固有的生活文脈，使老住戶保有一定的認同感和歸屬感，而且可以降低資源投入。設計團隊基于現有的社區空間框架，根據居民聚集意愿、開放度及輻射范圍不同，梳理各開放空間節點的活動屬性，最終確定打造兩處景觀亮點：一處是住宅區北部的花園A，另一處是住宅區南部的花園B 和C。

花園A 是住宅區北部的重要活動路徑。改造方案中，將破敗的公共涼亭拆除并重建，打造具有向心力的圓形開放式灰空間（圖6）。

圖6 花園A 涼亭改造設計

在住宅區南部，為實現居民修建健身步道的意愿，設計團隊進行了數次選址踏勘，最終決定整合零碎空間，通過修建環形健身步道，將相鄰但不成片的花園B、C 串聯整合（圖7），增強公共活動空間功能的多樣性、復合度以及各空間之間的聯通性，提高居民開展戶外活動的參與度與積極性。健身步道將跨越花園B、C 之間的一小段路面，對此處路面面層做特殊處理，以延續紅色步道的視覺質感。改造后，花園B 成為兒童園地，在其中的圓形硬地設置組合滑梯等大型兒童玩具（圖8）；花園C 保留東南角既有涼亭，沿健身步道設置活動器材，使之成為居民的交流和活動中心（圖9）。

圖7 聯通花園B、C 的環形步道

圖8 花園B 改造意向

圖9 花園C 改造效果圖

4 應用必要的輔助技術手段

小區住宅樓情況可以在城市檔案館調取存檔的原始圖紙，但花園的綠化、架空線位置等場地情況無法通過現有的技術資料獲取，且采用常規技術手段測量困難，對施工圖改造設計造成一定的技術制約。因此，設計團隊采用了先進的三維激光掃描技術。

三維激光掃描技術是一種全自動、高精度的立體掃描測繪技術，能夠完整地重建掃描實物并快速獲取原始測量數據[2]。傳統的測量方法由于操作困難、工作量大，影響工程進展速度；而三維激光掃描技術采用非接觸式高速激光測量方式，利用向被測對象發射激光束并接收由被測物發射回的激光信號，獲取海量的三維空間坐標[3]，通過數據處理建立整體點云模型輔助后續設計，具有傳統測繪所不可比擬的精細化、高效率特點。

本小區的三維掃描測繪任務主要是獲取被改造小花園、小區入口的空間尺寸和環境現狀，同時，核驗住宅輪廓與檔案圖紙的一致性。

4.1 復核住宅輪廓

由于建筑建成至今已有30余年，現狀與檔案圖紙可能有所差異，因此，根據掃描的建筑單體立面點云數據（圖10），復核建筑單體立面尺寸的一致性。

圖10 建筑單體立面點云數據

4.2 環境測繪

采用三維激光掃描設備，采集被改造花園的樹木定位，有助于后續在重塑活動場地及健身步道時避開這些保留樹木（圖11）；通過點云模型準確定位小花園架空線的高度和走向，改造時作為控制休憩涼亭高度的設計依據（圖12）；掃描現狀圍墻及門衛室，根據點云模型繪制小區門衛間立面，輔助小區大門改造設計（圖13）。此外，采用物探技術，可以獲取小區地下管線走向和標高信息，為住宅區雨污分流等改造設計提供技術依據。

圖11 樹木的三維點云模型

圖12 架空線三維點云模型

圖13 小區入口立面點云數據

由此可見，采用必要的高科技測繪手段可為既有社區改造設計提供精準的技術支撐。

5 結語

前期充分的實地勘察并與各方交流收集改造意愿，是確保既有社區改造設計成功推進的前題，本文以上海既有社區更新實例為依托，總結出在保留延續基礎上進行修繕提升的社區再營造模式，并采取先進的測繪手段，精細化、高效率地為改造設計提供技術支撐服務，達到降低投入并獲取最大收益的改造效果。這些研究成果可給類似的項目提供參考。