物業(yè)管理企業(yè)成本的特點(diǎn)及管控策略

文/李志林（廣西師范大學(xué)出版社集團(tuán)有限公司）

物業(yè)管理是服務(wù)產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，現(xiàn)如今隨著房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)和發(fā)展，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了蓬勃發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，但是同時(shí)也暴露出了很多的問(wèn)題，讓物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際價(jià)值受到了限制，阻礙了其發(fā)展的腳步。其中，物業(yè)管理企業(yè)的成本管控效果不理想是最為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，這種成本管理方面的不足會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法對(duì)生產(chǎn)和服務(wù)過(guò)程中的每一個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行全面、有效的控制和管理，讓其中的問(wèn)題變得突出，阻礙了企業(yè)的發(fā)展和服務(wù)水平的提高，本文針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)成本特點(diǎn)及管控策略進(jìn)行的研究具有重要參考意義。

一、物業(yè)管理企業(yè)成本的特點(diǎn)分析

首先，物業(yè)管理企業(yè)的成本內(nèi)容豐富。主要是指物業(yè)管理企業(yè)的成本形成點(diǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較復(fù)雜，物業(yè)管理企業(yè)涉及的成本內(nèi)容包括服務(wù)、管理以及經(jīng)營(yíng)等不同的環(huán)節(jié)，其中服務(wù)成本滲透在物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)過(guò)程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，包括小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安維護(hù)、消防檢查等多個(gè)方面，而管理成本則是指物業(yè)管理企業(yè)為小區(qū)的房屋和業(yè)主提供的維修養(yǎng)護(hù)管理以及相應(yīng)的配套設(shè)施設(shè)備的維護(hù)成本，而經(jīng)營(yíng)成本則是在物業(yè)管理企業(yè)針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理時(shí)的成本，包括社區(qū)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)公共設(shè)施等，因此在物業(yè)管理企業(yè)中，每一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)產(chǎn)生成本。

其次，物業(yè)管理企業(yè)的成本涉及范圍廣泛。主要是物業(yè)企業(yè)為了能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存下去，會(huì)絞盡腦汁開(kāi)源節(jié)流，提供符合業(yè)主要求的特色服務(wù)和增值服務(wù)，同時(shí)物業(yè)企業(yè)也會(huì)兼營(yíng)多種物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，如住宅、商鋪、寫(xiě)字樓、停車(chē)場(chǎng)、廠房等業(yè)態(tài)，甚至還會(huì)發(fā)展出房屋中介、園林綠化、家政服務(wù)、勞務(wù)外包等業(yè)務(wù)，這些行業(yè)現(xiàn)象也會(huì)讓物業(yè)管理企業(yè)的成本分布面增加，分布范圍廣泛，讓物業(yè)管理企業(yè)的成本管理難度進(jìn)一步加大。

二、物業(yè)管理企業(yè)成本的構(gòu)成分析

和普通的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型企業(yè)相比較，物業(yè)管理企業(yè)在運(yùn)行管理的過(guò)程中存在著極大的差異。主要是其他的普通生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型企業(yè)組織在開(kāi)展各項(xiàng)管理工作時(shí)，有著特定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，而物業(yè)管理企業(yè)要開(kāi)展各項(xiàng)管理工作，為客戶或者是業(yè)主提供服務(wù)，則需要到他們指定的地點(diǎn)去工作。同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)本身作為服務(wù)型的企業(yè)，和普通的服務(wù)型企業(yè)相比也存在不同，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)和管理的過(guò)程中更加困難和復(fù)雜，其成本管控的構(gòu)成內(nèi)容也比其他的企業(yè)更加多元化。物業(yè)管理企業(yè)的成本構(gòu)成本身比較分散，這種分散性會(huì)和企業(yè)的管理內(nèi)容息息相關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)中，為社區(qū)業(yè)主提供的服務(wù)主要包括社區(qū)的治安環(huán)境維護(hù)、綠地公共環(huán)境維護(hù)以及公共設(shè)施的維護(hù)等方面，同時(shí)還需要涉及社區(qū)內(nèi)的消防、疫情防控和公共場(chǎng)所運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)。特別是公共場(chǎng)所中存在的成本開(kāi)支，會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中的成本增加，尤其是間接的成本構(gòu)成本身比較復(fù)雜，這種間接成本的發(fā)生性質(zhì)和原因也同樣表現(xiàn)出極大的差異性。

三、當(dāng)下物業(yè)管理企業(yè)成本管控的現(xiàn)狀

（一）成本管理起點(diǎn)的滯后性

物業(yè)管理企業(yè)中的成本管理工作是從物業(yè)部門(mén)的接管驗(yàn)收開(kāi)始的，實(shí)際上物業(yè)管理原本的情況大都來(lái)自物業(yè)本身的特點(diǎn)，包括物業(yè)的規(guī)模、物業(yè)的設(shè)計(jì)特點(diǎn)以及在管理過(guò)程中使用的各種材料和物業(yè)質(zhì)量等多個(gè)方面，這就決定了一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展情況、定位以及相應(yīng)的物業(yè)管理成本和效率的高低。因此，在物業(yè)管理企業(yè)中開(kāi)展成本管理工作時(shí)，最初的環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)是物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，而不是在物業(yè)接管驗(yàn)收之后才進(jìn)行管理?，F(xiàn)如今社會(huì)的發(fā)展過(guò)程中，雖然物業(yè)開(kāi)發(fā)商也邀請(qǐng)了物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期介入，但是這種介入模式的重點(diǎn)是針對(duì)物業(yè)的功能進(jìn)行合理性的評(píng)估，對(duì)于成本的評(píng)估則相對(duì)來(lái)說(shuō)比較缺乏。即便是針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)中的成本問(wèn)題進(jìn)行了評(píng)估，主要涉及的內(nèi)容也是物業(yè)管理企業(yè)自身初始的建造成本，而并不是物業(yè)管理企業(yè)中的各部分使用成本或者是管理成本，因此體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)成本管理起點(diǎn)的滯后性。

（二）成本管理體制的兩難性

當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)的成本，在管理體制方面存在兩難的選擇。具體來(lái)說(shuō)，在傳統(tǒng)的物業(yè)企業(yè)管理過(guò)程中采取的成本控制方式通常是統(tǒng)一管理、分級(jí)核算的模式，也就是說(shuō)將物業(yè)管理企業(yè)中的會(huì)計(jì)工作全部集中在企業(yè)的總部，而下屬的管理處只設(shè)置了基礎(chǔ)的出納崗位，以便于實(shí)現(xiàn)整體性的成本管理目標(biāo)。但是，由于物業(yè)管理企業(yè)的下屬項(xiàng)目部門(mén)分布太過(guò)于分散，這樣的管理模式會(huì)導(dǎo)致日常管理工作太過(guò)于混亂。尤其是當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較大時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)每一筆費(fèi)用的控制效率格外低，這種模式也會(huì)導(dǎo)致在成本管控方面的監(jiān)管成本進(jìn)一步增加，而監(jiān)管的效果是否真正能夠保障也無(wú)從得知。因此，在物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，有一些企業(yè)開(kāi)始嘗試將成本管理權(quán)進(jìn)行下放，但是在這個(gè)過(guò)程中又出現(xiàn)了成本管理尺度太過(guò)于混亂的現(xiàn)象，因此導(dǎo)致成本管理成效不明顯[1]。

（三）成本管理思路的片面性

現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，采取的成本管理方式相對(duì)來(lái)說(shuō)比較局限，提到成本管理，他們所想到的就是降低成本，也就是片面地理解為在物業(yè)管理企業(yè)中進(jìn)行裁員，或者是減少工作人員的時(shí)間等。但是這樣的管理思路體現(xiàn)出太過(guò)落后的特點(diǎn)，和當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況無(wú)法完全匹配融合，更加難以適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)自身的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。也正是在成本管理思路方面的片面性，會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的成本管理深度和廣度存在不足。在管理的深度上所關(guān)注的可能只是服務(wù)以及管理過(guò)程，而忽視了成本受到技術(shù)、培訓(xùn)、業(yè)主以及服務(wù)質(zhì)量方面的影響，導(dǎo)致成本的管控太過(guò)于淺顯，與時(shí)代發(fā)展脫節(jié)[2]。

（四）成本管理手段的局限性

物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)前在發(fā)展過(guò)程中使用的成本管理方法包括責(zé)任成本法以及標(biāo)準(zhǔn)成本法等，這些方式體現(xiàn)出了傳統(tǒng)性和局限性。雖然能夠在一定的條件下發(fā)揮作用，但是對(duì)現(xiàn)如今的市場(chǎng)發(fā)展需求而言已經(jīng)體現(xiàn)出了不匹配性，其中的標(biāo)準(zhǔn)成本法以及責(zé)任成本法所體現(xiàn)出的都是差額管理的思想。也就是說(shuō)，要根據(jù)企業(yè)未來(lái)階段內(nèi)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)以及經(jīng)營(yíng)效益的要求，預(yù)先制定出成本管理控制的標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)，并針對(duì)企業(yè)中的實(shí)際成本和標(biāo)準(zhǔn)成本之間的差異加以分析和評(píng)估，以便于了解其中的問(wèn)題，確保經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。這種方式的應(yīng)用更多關(guān)注的是企業(yè)的內(nèi)部情況，所核算的費(fèi)用也是企業(yè)內(nèi)部的消耗內(nèi)容，這種成本管理方式的原則主要是依靠最少的付出來(lái)獲取最大的利潤(rùn)，這樣的成本管理模式并沒(méi)有綜合考慮到當(dāng)前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，也沒(méi)有關(guān)注行業(yè)的發(fā)展和業(yè)主的需求，因此無(wú)法實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)[3]。

（五）成本管理主體的單一性

大規(guī)模企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中配備的成本管理人員，通常是有著豐富經(jīng)驗(yàn)的成本管理規(guī)劃人員，他們?cè)谄髽I(yè)中工作了較長(zhǎng)的時(shí)間，也更加了解企業(yè)中各項(xiàng)產(chǎn)品的生產(chǎn)業(yè)務(wù)流程和其中的問(wèn)題，對(duì)于市場(chǎng)中同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)情況以及變化的趨勢(shì)相對(duì)來(lái)說(shuō)也更加敏感，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題，幫助企業(yè)尋找控制降低成本的有效途徑和方法。但是現(xiàn)階段下，絕大多數(shù)負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的成本管理工作一般都是財(cái)務(wù)人員，他們不但要負(fù)責(zé)日常的會(huì)計(jì)工作，同時(shí)也需要開(kāi)展成本的規(guī)劃和管理，導(dǎo)致他們對(duì)于成本管理方面投入的重視不足，產(chǎn)生的效果也并不明顯，自身對(duì)業(yè)務(wù)熟悉度、專(zhuān)業(yè)度也不高，成本的監(jiān)控效果并不理想[4]。

四、物業(yè)管理企業(yè)成本管控的策略

（一）應(yīng)用價(jià)值工程

價(jià)值工程主要是通過(guò)有組織的活動(dòng)來(lái)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行功能分析，讓分析的目標(biāo)以最低的成本達(dá)到產(chǎn)品價(jià)值的方式。價(jià)值工程的使用核心主要是針對(duì)選定的研究對(duì)象進(jìn)行功能和費(fèi)用方面的分析，來(lái)提高選定研究對(duì)象的重要價(jià)值，而這種價(jià)值反映的主要就是費(fèi)用的支出以及獲得之間的比例，提高物業(yè)管理企業(yè)價(jià)值的途徑主要是通過(guò)控制成本以及提高功能的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。

（二）追蹤作業(yè)成本

作業(yè)成本的追蹤就是對(duì)作業(yè)成本進(jìn)行控制，如今物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中采取的成本控制管理方法，通常都是簡(jiǎn)單地對(duì)某一個(gè)部門(mén)或者是管理處的成本進(jìn)行控制，也就是說(shuō)基于責(zé)任會(huì)計(jì)控制標(biāo)準(zhǔn)以及成本制度為核心，根據(jù)不同組織機(jī)構(gòu)的職能和目標(biāo)對(duì)其責(zé)任進(jìn)行劃分，形成的一種復(fù)雜的責(zé)任控制體系。這種控制方法在應(yīng)用的過(guò)程中存在局限性，就是在職能部門(mén)的劃分方面比較混亂，可能會(huì)出現(xiàn)責(zé)任中心為了本部門(mén)的利益而損害整體利益的情況，也會(huì)導(dǎo)致成本管理的效果無(wú)法達(dá)到最優(yōu)狀態(tài)。

作業(yè)成本控制是根據(jù)成本的動(dòng)因，按照資源耗費(fèi)的因果關(guān)系組織開(kāi)展的一種成本分析，主要是將作業(yè)作為核算的對(duì)象，而不是將部門(mén)或管理處作為核算的對(duì)象，這樣就能夠從整體上實(shí)現(xiàn)作業(yè)或者是工作成本控制的目標(biāo)和要求。這種作業(yè)成本的控制是為了在應(yīng)用的過(guò)程中，能夠更好地幫助物業(yè)管理企業(yè)明確業(yè)主的中心地位，改變傳統(tǒng)的成本管理思想和模式，讓物業(yè)管理企業(yè)更加關(guān)注自身的成本效益原則[5]。

（三）健全細(xì)節(jié)管理

物業(yè)管理企業(yè)要對(duì)成本進(jìn)行控制，就需要做好細(xì)節(jié)方面的管理。由于物業(yè)管理企業(yè)在成本方面體現(xiàn)出管理內(nèi)容豐富、涉及內(nèi)容廣泛的特點(diǎn)，需要在建設(shè)和發(fā)展的過(guò)程中，對(duì)于成本管理的思路進(jìn)一步明確，制定完善的成本管理流程、制度和政策。同時(shí)也需要對(duì)成本管理過(guò)程中的細(xì)節(jié)加以關(guān)注，將成本管理的重點(diǎn)鎖定在管理和服務(wù)過(guò)程中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，通過(guò)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化來(lái)降低成本。在物業(yè)管理企業(yè)中，每一個(gè)崗位以及成本的發(fā)生點(diǎn)都需要制定出消耗的標(biāo)準(zhǔn)，確保有關(guān)責(zé)任能夠落實(shí)到人，對(duì)企業(yè)中日常消耗的數(shù)據(jù)以及各種費(fèi)用的支出建立完整的賬目，由專(zhuān)業(yè)人員對(duì)其進(jìn)行匯總和分析，使物業(yè)管理企業(yè)中的每一個(gè)部門(mén)和員工都能掌握成本管理控制的細(xì)節(jié)和方法，使成本管理中的不足得到順利解決[6]。

（四）降低組織成本

首先物業(yè)管理企業(yè)中的組織成本對(duì)于整體的成本造成的影響極大，同時(shí)也是在物業(yè)管理企業(yè)成本管理中容易被忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)。組織成本本身劃分為靜態(tài)以及動(dòng)態(tài)兩個(gè)部分，靜態(tài)的組織成本是一個(gè)組織本身的結(jié)構(gòu)所決定的成本，而動(dòng)態(tài)的成本則是在組織運(yùn)作過(guò)程中發(fā)生的不同成本，因此要從組織結(jié)構(gòu)的完善以及運(yùn)作機(jī)制的完善兩個(gè)方面進(jìn)行考慮。在組織結(jié)構(gòu)的完善方面，主要針對(duì)的是物業(yè)管理企業(yè)不同項(xiàng)目中心的內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置情況進(jìn)行規(guī)劃，讓最終設(shè)計(jì)出的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和實(shí)際需求更加匹配，降低在組織結(jié)構(gòu)上的不足和影響。其次是要進(jìn)一步完善運(yùn)作的機(jī)制，主要是物業(yè)管理企業(yè)中的各個(gè)部門(mén)要按照怎樣的流程和程序運(yùn)作，才能夠達(dá)到效率最優(yōu)的目標(biāo)，同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)還可以根據(jù)項(xiàng)目特性將非核心業(yè)務(wù)外包，完善企業(yè)的決策機(jī)制、日常的服務(wù)機(jī)制、員工的激勵(lì)機(jī)制和業(yè)主之間的溝通機(jī)制等方式來(lái)降低組織成本，最終達(dá)到控制目標(biāo)[7]。

（五）提高科技含量

在物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，首先要加強(qiáng)成本的管理控制，進(jìn)一步提高管理服務(wù)手段的科技化水平，引進(jìn)高新科技設(shè)備和管理設(shè)施，讓各項(xiàng)服務(wù)的效率得到提升，節(jié)能降耗，降低物業(yè)管理企業(yè)中的各項(xiàng)服務(wù)成本。其次是要提高物業(yè)管理企業(yè)成本管理自身的科技含量，在成本管理過(guò)程中使用先進(jìn)的信息化技術(shù)和方法，對(duì)成本管理過(guò)程中的預(yù)測(cè)、分析以及評(píng)估等方面的工作進(jìn)行順利開(kāi)展，對(duì)其中的問(wèn)題進(jìn)行解決，構(gòu)建形成和物業(yè)管理企業(yè)更匹配的成本信息資源庫(kù)，為各項(xiàng)工作的開(kāi)展創(chuàng)造有利條件。另外還要引進(jìn)更加專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)成本控制管理工作人員，使其在工作過(guò)程中發(fā)揮信息化技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，提高員工的整體素質(zhì)，確保物業(yè)管理企業(yè)成本管理工作順利展開(kāi)。

五、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，社會(huì)的不斷發(fā)展已經(jīng)促進(jìn)了人們生活質(zhì)量水平的提升，而社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和進(jìn)步，使人們的生活產(chǎn)生了極大的變化。要滿足當(dāng)前社會(huì)中居民對(duì)于日常生活的需求，使居民在生存的過(guò)程中更加舒適，就需要物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于自身發(fā)展和建設(shè)加以關(guān)注。尤其是其中的成本管理問(wèn)題，要更新陳舊落后的成本管控理念，形成更加完善的成本管理措施，規(guī)范成本管理的流程，明確成本管理部門(mén)及人員的職責(zé)，讓成本管理工作的開(kāi)展更加順利，提高成本管理實(shí)踐性的效果，幫助物業(yè)管理企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)更有利的位置，促進(jìn)企業(yè)快速盈利，提升企業(yè)的綜合效益，最終促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。

相關(guān)鏈接

企業(yè)成本管理以企業(yè)的全局為對(duì)象，根據(jù)企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略而制定的。企業(yè)成本管理的首要任務(wù)是關(guān)注成本戰(zhàn)略空間、過(guò)程、業(yè)績(jī)，可表述為“不同戰(zhàn)略選擇下如何組織成本管理”。即將成本信息貫穿于戰(zhàn)略管理整個(gè)循環(huán)過(guò)程之中，通過(guò)對(duì)公司成本結(jié)構(gòu)、成本行為的全面了解、控制與改善，尋求長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。它把企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)和外部環(huán)境綜合起來(lái)。

物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理者進(jìn)行管理。

物業(yè)管理有狹義和廣義之分；狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、園林綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕活動(dòng)；廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過(guò)程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行的管理過(guò)程。