論房地產測繪存在的誤差和質量控制策略

朱秋霞

（廣州市自然資源測繪有限公司，廣東 廣州 510070）

0 引言

目前，大部分的房地產測繪單位都按照自身的規模設置二級、三級質量審核制度，并通過自檢、業組互檢、專業人員驗收、部門領導抽查等環節制定ISO9001 質量管理體系認證標準，以期達到最大限度地保障房產測繪成果質量。有實力的測繪機構在測繪工作中建立了嚴謹的生產操作程序，形成了從受理、派件、外業測繪、內業計算、質量審核、資料歸檔等管理制度。盡管各種房地產測繪成果的質量管理體系已經逐步健全，但仍不時出現質量事故，這是由于所有的產品都是在生產過程中產生的，而產品的最后檢驗是產品質量管理的最后一步，僅僅是對產品的合格率進行控制，而不能杜絕質量隱患，因此，必須從源頭做起，進行質量管理。

房地產測繪成果的質量是在房地產開發的過程中形成的，而在房地產開發的過程中，要經歷外部的采集、內部的計算和處理等復雜的人工過程，由此可見，操作人員的工作責任心和操作方法成為影響房產測繪成果質量的關鍵因素。另外，不動產測繪程序比較煩瑣，大部分資料都要實地勘驗，工作量大、工作環境復雜，有時會出現重復工作。如果在房產測繪過程中不進行嚴格有效的質量控制而只是例行檢查質量，那么從房產測繪成果報告的表象上難以看出質量問題。

房地產測繪工作分為3 個階段：技術設計階段、測繪實施階段、驗收階段。其中，技術設計是進行測繪的前期準備；實施測繪工作主要涉及房產平面控制測量、房產調查、房產要素測繪、房屋尺寸測量、房產面積測算、房產圖繪制等，技術設計和實施測繪的全過程都直接影響房產測繪成果的質量；房屋竣工驗收是房屋測繪工作的一項重要內容，旨在保證竣工后的結果數據符合要求[1]。

1 測量基礎

由于受到經濟、技術、房屋自身狀況等諸多因素的制約，我國《房產測量規范》將房屋面積的精度劃分為3 個級別。表1為不同面積的房屋各級面積精度的限差。

表1 不同面積的房屋各級面積精度的限差

按現行的測量儀器及相關規定，對不同級別住宅的面積精度，應選用不同的儀器：一級測距儀、鋼卷尺、二次測距儀、鋼卷尺、玻璃纖維尺。目前，隨著測量設備的不斷更新以及不動產測量機、鋼卷尺等外業資料的采集，測量儀器已經能夠滿足住宅建筑面積3 個精度等級的要求。若住宅建筑面積測量沒有明顯的系統誤差，那么，將公式MD=（M0+Md/D*D）與公式MS=（M0+Md/D）S 相結合，即可得到測定邊長的精確度標準，其中，MD 是房屋邊長中誤差，M0 是房屋邊長誤差的固定中誤差，Md/D 是房屋邊長誤差的比例中誤差系數，MS 是房屋面積中誤差，D 是房屋的邊長，S 是房子的面積。需要注意的是，不同面積的房屋各級面積精度是有不同精確限差率的[2]。

2 房地產工程勘察技術的施工質量管理

房地產測繪的主要目的是為房地產產權管理、房地產開發、交易、稅費、城鎮住宅建設、舊城改造、拆遷補償等方面提供資料。目前，房地產測繪大都是以工程為單位，通常將產權人委托的土地作為一套房地產測繪工程。房地產測繪技術設計是指房地產測繪工程的現狀分析、精度研究和規劃。房產測繪項目按委托方委托合同及委托方出具的土地使用權證明、建設工程規劃許可證、建設工程規劃驗收合格證、人防物業批文、建筑工程設計圖紙等建筑材料，對測繪工程的基本情況進行分析，并確定測繪依據、方法、分攤模式。房地產測繪技術的設計流程是從總體到局部、從粗略到細致的[3]，如圖1所示。

3 住宅建筑面積現場資料收集的一般規定

測量遵循先整體后局部、先外部后內部的原則。建筑外測應按外立面外緣外輪廓線進行水平投影，室內測量以房屋的基礎單位資料為依據。當房屋外立面長度與室內分段測量（包括墻體厚度）之差在規定范圍內時，應以房屋外廓資料為依據，按比例分配分段測量的資料。對于已經完工的、有不規則外形的建筑物，應該使用解析法測量其特征點或拐點的坐標。如果房屋的邊長較長，不能對其直接測量，可以選用解析法測量房角坐標，再利用解析法求出對應的邊長值。通過仔細查看所收集的房屋基礎單元的資料并進行竣工驗收圖和現場的對比，做到對整個建筑了如指掌，可對其迅速作出判斷。應以住宅基礎單元的外圍邊界為基準，套與套的共墻、在套與公用建筑面積的共墻、公用建筑面積與公用建筑面積的共墻中，以墻中線為界，分別計算各基礎單元套內建筑面積的邊長和公用建筑面積的邊長。

參照《建設工程規劃許可證》和《建設工程規劃驗收合格證》的附圖，用手持式測距儀、鋼尺等工具，對房屋的邊長進行了兩次獨立測量，并根據平差的大小進行繪制。在完成現場測量工作后，利用矢跨高、起終點弧長等不同的方法，結合動態交會法形成不規則曲面，可有效地解決非規則段端點不能封閉的問題，確保數據的精確度。再根據房屋測繪規范繪制工程圖紙，對地下室的公共建筑和各個樓層的樓梯間等功能進行判定，實行分攤計算。

4 房地產面積計量錯誤的成因分析

通常在住宅面積的測量中，常用的方法有實測距離法、圖紙坐標解析法。其中，圖紙坐標解析法是根據建筑物的土地邊界點坐標來計算房屋的面積，還可以根據屋角的坐標來確定房屋的面積。在房屋建筑面積測量中既有預計面積也有測量面積，通常工業部門的測繪單位會對預測區域進行測量并在圖紙上進行計算，從而得出房屋建筑的預測面積。而測量面積則是由具備相關資質的計量單位負責測量，經實地測量等工作所得到的房地產建筑面積的真實資料既可作為各類證件的基礎，又可作為各類費用的核算基礎。然而預計面積與測量面積之間存在一定的差異，主要原因如下：①預計面積的估算依賴于精度較差的施工圖紙或修改圖紙，而在轉換成真實的建筑時會出現較大的偏差，從而造成了預算與實測結果相差甚遠。②某些測繪儀器自身的錯誤以及操作過程的不合理導致了各層次的誤差累積。③一些從業人員自身的能力、素質和對計算規范的理解不夠，以及兩個不同的部門進行了重復預測和測量，這些都造成了數據偏差的加重[4]。

5 測繪工作中應注意的問題

5.1 檢驗圖紙和數據

設計圖是計算總建筑面積的基礎，也是計算資料精確性的保障，在使用之前應對圖紙的完整性和專用性進行檢驗。檢驗強調尺度標準的明確性，以及與客觀邏輯的一致。注意仔細查看圖紙上的說明，檢查是否與規范相符，并根據結構圖和施工圖紙反復驗證和分析每一個房間的作用，包括配電室、發電機房等公用區域，以驗證其正確性[5]。

5.2 多元檢查數據

在建筑設計圖中，有大量的數據涉及相同的位置、不同的部位、不同的長度、不同的屬性。不同房屋區域也要用到不同的資料，因此在進行統計之前必須要檢查所搜集資料的性質，檢查施工中有沒有遺漏的地方。由于地理位置特殊，測量不便，陽臺、飄窗等周邊建筑物的尺寸數據并不精確，因此必須進行多個數據的檢驗和推導，以保證周邊建筑的尺寸精度。又由于建筑是立體的，所以常常要從不同的角度去測算其面積[5]。

5.3 反復檢查計算結果

通常在向客戶提供面積預測資料和測量資料前，要仔細整理，將清晰的成果及技術報告呈交主管部門審核，只有通過各部門的審核，才能確定最終結果。復審的內容主要是原始資料的搜集是否齊全，面積的計算公式是否有誤，圖紙與房子的編號是否相符，個別單元的位置是否正確。為避免買方與開發商就實測面積與預計面積有出入發生經濟糾紛，有關計量工作者亟須提高自身的技術素質，保證計量結果的準確、科學、嚴謹，并嚴格按照有關法規進行統計[5]。

6 房地產測繪質量的全程監控

（1）作為接收方窗口工作人員必須嚴格執行材料審核的職責，只有真實、可靠的數據才能保證后續工作的順利進行。甲方所提供的所有材料必須由甲方蓋章并提交原件，以正本為準。接收方需檢查正本，并蓋上蓋章。目前，房地產測量的主要手段有手持激光測距儀、全站儀、實時差分定位測量等。在進行野外作業之前，必須選擇適當的儀器和設備，同時為了確保計量資料的準確性，儀器應在檢驗合格的有效期之內[5]。

（2）要全面提升企業職工的專業素質，必須制定完善的培訓方案和制度，其具體措施如下：①測繪企業與有關院校進行合作培訓，在理論學習之外還應加強實際操作，真正實現學以致用。②要加強廉潔紀律和政治教育，每個月一定要組織一次，一次不超過1 h。擁有高素質、高技術、高素質的測繪技術人才是企業立足于市場的重要保證[5]。

（3）根據委托人提供的基礎資料進行房屋的實地勘察，必須以實際情況為準。房屋測繪外業資料的收集質量與最后的結果有很大的關系，因此外業測量工作者必須嚴格按照有關標準，使用經過檢測和合格的儀器來操作，采用適當的觀測手段進行測量，所使用的草圖要清晰，層次分明，測量要素要完整。測量人員要對測量的房子進行多個角度的拍攝，并對能夠反映房子結構的室內部位進行拍攝。應根據儀器數據、外業草圖、圖片和委托方提供的數據，利用AutoCAD 軟件在內業數據處進行繪圖和計算，并利用Excel 軟件編制測繪報告書。嚴格按照外業圖紙資料進行繪圖，嚴禁擅自修改、偽造資料。在外業資料不確定的情況下，畫出的圖形大小不能合攏或偏差太大時，必須再次到工地進行尺寸檢查。要注意內業所繪圖形元素應全面、標識清楚、完整；建筑面積的計算要按現行標準規定，按全算、半算或不算；房屋的朝向、層次、結構、面積要精確；設計要合理、簡潔、美觀；編制報表時應檢查有關資料與設計圖是否相符[5]。

（4）為了保證測繪成果的質量，需要對3 個方面進行嚴格的審查：①對主要操作人員進行自我檢測。②同一小組工作人員進行相互檢驗。③由專業的質量檢驗人員負責檢驗結果[5]。

7 結語

房地產測繪是一項政策性強、技術含量高、分析判斷復雜的工作，其結果與業主的權益息息相關。因此，要加強施工項目的技術管理，從全過程控制測繪產品的質量，不斷提升專業技術人員的素質和技術水平，建立健全各項制度，最終使測繪產品更好地服務于人民，服務于社會主義現代化建設。