加強房地產企業稅收管理的對策分析

王 曉

（文登同興聯合會計師事務所，山東 威海 264400）

房地產作為國民經濟的支柱型產業，其可以帶動相關產業（如建材、裝飾裝修、車輛租賃等）的快速發展，并且現階段已經成為地方重要的稅收來源。同時在城鎮化發展背景下，房地產行業也迎來了新的發展機遇，建筑業和房地產業的稅收收入也得到了大幅度增長。從實際運行情況來看，房地產企業稅收管理依舊存在較多問題，基于這些問題本質原因擬定相匹配的應對策略，對于提升房地產企業稅收管理水平，促進行業經濟穩定發展有著積極的意義。

一、房地產企業稅收管理常見問題

1.預售環節的問題

從目前的發展情況來看，預售環節問題主要表現在以下幾方面。首先，增值稅方面，房地產企業在發展中也面臨著在計量錯誤、計量延遲等問題，基于頒布的相關法律條款可以了解到，企業在獲取到預收款時需開具不征稅發票，而對應的款項金額會作為底賬錄入到電子底賬系統中，用于下一階段稅收管理。但是從實際情況來看，許多企業在獲得預收款之后，并沒有按照要求來開具不征稅發票，這樣在后續整理預繳增值稅時很容易出現重復計算、漏算等情況。其次，企業所得稅方面，房地產企業所展現出的問題涉及以下內容。第一，在獲取預收款之后沒有對其進行入賬處理；第二，在房地產預售階段獲取的款項，錄入到了年度銷售收入中，使得后續所得稅計算時出現成本虛增問題；第三，對于一些還沒有竣工的房地產開發產品，并沒有根據相關要求對于所得稅金額進行計算，造成漏稅問題。最后，土地增值稅方面，目前許多房地產企業會使用“預售”的方式來銷售未完工成品，那么在土地增值稅的計算中，會采用先預繳后清算的方式，以確保計算結果的準確性。但是從實際情況來看，房地產企業進行相關數據整理時，很容易出現重復計算、混淆等問題，這樣也使得計算結果和準確數據存在偏差，帶來相應的稅收問題。

2.施工環節的問題

在施工環節中存在的問題表現在以下幾方面。第一，虛增進項，在企業開展成本統計工作時，存在施工項目成本重復計算、虛增支出費用項目、抵扣項目重復增加等問題，目前在施工項目規模不斷擴大背景下，項目施工工期也在增加，涉及成本計入內容也在增多，包括施工材料成本、返工成本、技術成本、勞動力成本等。以施工材料為例，工程作業期間會使用到大體量、各種類型施工材料，一些企業會采用混淆材料型號的方式來虛增成本，同時在隱蔽工程的施工中也會增加虛假施工項目，達到虛增費用的目的。第二，留抵退稅，在總局相應規范的支持下，許多地方開始試行增值稅期末留抵稅額退稅制度，房地產具備周期較長、施工項目繁多等特點，很多內容無法達到退稅條件，這也是增加稅款流失風險的重要因素。第三，自建房抵付工程款的風險，受到各類因素影響，超過80%的房地產企業存在自建房屋抵賬的問題，抵賬價格會低于市價，這樣會降低增值稅銷售額，而其他自建房則采取正常售價進行銷售，從而給稅務機關工作帶來影響，增加了管理風險。

3.清算環節的問題

在清算環節存在的問題，主要表現在以下幾方面。第一，納稅意識比較薄弱，一些房地產企業對于清算稅款的重視度較低，使得稅款計算復雜度不斷提高，影響到計算結果的準確性。第二，利用稅收優惠政策逃避納稅，部分企業將非普通住宅計入普通住宅，以此來享受稅收優惠，部分企業還會借助該政策來退還前期已預繳稅款，從而影響到納稅結果的可靠性。第三，多列扣除成本，部分房地產企業會找尋法規中存在漏洞，虛開服務類發票，目的是增加生產成本，沖減增值額，從而減少清算時所需繳納的稅收金額。但是這些內容的核實力度較弱，尤其是大體量發票核實時，更容易增加容錯率，無法準確判斷數據整理結果準確性，從而影響到稅收結果的可靠性。

二、房地產企業稅收管理問題的原因

1.管理手段比較單一

管理手段比較單一作為稅收管理問題出現的主要原因，具體體現在以下幾方面。第一，在風險指標的擬定中，涉及內容過于簡單，基本上都是圍繞增值稅申報表銷售情況所擬定，但是缺少了土地面積收入、增值稅預繳等指標，從而影響到預警結果的可靠性。第二，查閱賬簿阻力大，雖然通過細賬查找可以發現存在的問題，但是賬目涉及到多方面利益，在組織查賬活動時，需要與多方進行協調，復雜程度較高，同時也給賬目查找帶來較大阻力[1]。第三，信息化利用率低，目前各地區稅務部門使用到的業務系統數量超過了15個，內容包括防偽稅控、發票系統、納稅人信息等，但是目前系統提供的服務僅限于查詢，對數據進行分析、綜合比對的能力依舊處于較弱的情況，這樣也導致30%以上的信息無法得到充分利用，影響到分析結果的準確性與可靠性。

2.外部信息對稱性差

在房地產行業發展過程中，其涉及的經營環節、管理部門數量較多，而稅務部門則是整個監管流程的最末端，前期的工程管理立項、征地、施工等環節，則是由其他部門進行監管，相互間的信息對稱度較低。一些地區在房地產企業并沒有應用綜合治理方式，這也導致涉稅信息來源單一化嚴重，數據質量也處于較差的狀態。對于稅務機構而言，由于信息對稱性較低，使得機構無法及時獲取房地產企業的實際銷售情況，從而帶來稅款滯后性問題。而且稅務部門在管理過程中，只是根據報送的納稅表和財務報表來審查稅收情況，對于報表中銷售價格、銷售狀態等內容真實性無法及時掌握，從而影響到信息評價結果的可靠性[2]。另外，在電子商務快速發展背景下，房地產的銷售途徑也得到了拓展，這也進一步增加了外部信息整理過程的復雜性，影響到最終整理結果的可靠性。

3.信息化水平較差

目前稅收管理系統的服務指標可達15個，每一個系統在擬定指標時，都會以部門需求作為基礎，系統之間的關聯性較弱，數據的重復率較高。并且每一個系統對于同一指標的取值標準也存在較大不同，這樣也使得提取數據的格式存在較大差異，不僅增加了納稅人員的工作負擔，而且也增加了數據處理結果的容錯率，影響到稅收整理結果的準確性。例如，增值稅發票系統值只服務于稅政部門，而風險管理系統只服務于風控系統，這些系統數據之間并不存在交互性，使得數據整體應用程度較低，很難滿足精準風險預判要求[3]。另外，一些部門雖然利用互聯網技術、信息化技術建立了信息化管理體系，但是缺少相匹配的管理人才，這樣也使得信息化管理體系價值無法充分發揮出來，影響到信息管理結果的時效性。

三、加強房地產企業稅收管理的對策

1.健全房地產業稅收政策

通過健全房地產業稅收政策，可以為后續稅收管理工作的順利展開提供保障，營造良好的企業稅收管理環境。在具體實踐中應注意以下內容。第一，強化行業政策輔導，稅務機關會通過多種途徑來獲取相關意見，并且利用信息技術對反饋意見中的難點問題進行整理，得到更加真實有效的數據整理結果。同時根據數據整理結果，來向納稅人提供精細化、個性化的信息推送，同時也可以為納稅人提供稅費解答、政策解讀、培訓輔導等服務，搭建云呼叫系統，基于音頻與視頻兩種途徑，順利完成在線咨詢、在線審批等工作，以滿足稅務管理活動的有序進行。第二，細化稅后政策內容，結合房地產開發企業政策應用情況，擬定企業預繳、清算業務的管理標準，一般情況下，地方需要遵循省級、國家級細化標準，在確定推行標準內容后，也會下發到當地，確保標準執行過程的目的性。而且政策管理部門也需要搭建完善的事后量化方法，基于后期應用標準，來對各地區執行情況進行科學評估，就是糾正政策偏差問題，確保稅收政策的落實效果[4]。

2.健全房地產業管理流程

通過健全房地產業管理流程，能夠營造良好的產業管理環境，以滿足相應的使用需求。在具體實踐中，應注意以下內容。第一，完善稅收預繳管理，行業發展過程中需做好不征稅發票與申報信息的核實工作，這樣也可以有效避免預收款項過大，卻沒有進行預繳的情況。在土地增值稅的處理中，需要不斷完善預征制度，如普通住宅和非普通住宅會使用不同的預征率，同時做好分類臺賬，防止混淆計稅依據帶來的稅款流失問題。第二，做好施工環節管理，在此施工環節中，需要針對增值稅鏈條來進行閉環管理，同時也需要設置相匹配的風險預警指標，做好材料采購、施工方案備份，根據企業不同匹配相應的增值稅發票，這樣也可以避免重復開票問題，提高建筑方聯動結果的可靠性與實用性。第三，規范稅收清算管理，在此過程中稅務部門應搭建相匹配的標準化流程，建立契合房地產項目管理的臺賬，擬定相應的風險監控指標，以此來提高事前數據采集充分性、事中核實可靠性和事后監控時效性。并且稅務部門也需要做好清算流程的輔導工作，基于企業特點展開不同輔導，從而減少清算失誤，提高清算結果的可靠性[5]。第四，完善風險預警體系，稅務機關需要根據不同的稅收管理風險等級，來擬定相匹配的風險管控措施。并且也需要做好預警指標的動態更新，做好不同報表數據的交叉比對，以此來提高綜合分析結果的可靠性，從而起到綜合預警監控的作用。另外，利用信息技術定期整理歷史記錄，從中篩選出價值數據來不斷完善管理體系，借此來不斷提升管理結果的可靠性與適用性，提升數據信息的利用價值。

3.提高稅收管理監督力度

通過提高稅收管理監督力度，能夠加快稅收管理工作的開展進度，提高稅收管理結果的實用價值。在具體實踐中，應注意以下內容。第一，優化稅收管理團隊，基于縱向稅收管理制度，搭建省－市－縣聯動的風險管理體系，同時對已有稅收管理團隊進行優化，提高團隊的綜合能力。同時，采用雙向互通模式來提高風險防控水平，這樣也可以順利在任務管理環節中形成閉環，提高風險任務推送管理水平。基于橫向稅收管理角度，需要圍繞風控管理部門搭建聯動科室，涉及的部門包括稅政部門、征管部門、收入核算部門等，借此來防止重復辦稅問題[6]。第二，提高稅收人員素養，在稅收人員的思想上，需要加強企業精神文明建設，結合新時代發展要求，不斷提高基層稅務人員的主觀能動性，從而為稅收管理模式更新提供良好的思想保障。在職業技能上也需要加強專業技能培養，不斷提升稅務人員的綜合業務水平，使其可以契合相關服務要求，滿足稅收管理活動的開展要求。第三，完善稅收管理體系，在稅務管理活動中，稅收審計屬于非常重要的工作內容，結合實際情況不斷完善內部監督體系，提升內部稅收審計結果的可靠性，從而提升納稅人在遵從度上的應用價值。而且稅務部門也需要建立相對獨立的審計科室，在信息技術輔助下，加快企業登記、建設施工、項目清算等內容的整理速度，并且根據數據整理結果來做好審計評價，對于其中存在的問題進行及時整理，并且明確稅收審計的重點內容，以此來展開細致化的管理活動，提高管理數據的應用價值[7]。

4.完善信息化管理系統

通過完善信息化管理系統，可以加快相關數據的整理速度，為行業經濟發展提供數據參考。在具體實踐中也需要注意以下內容。第一，融入大數據技術，對于系統中已有的數據信息，可以借助互聯網技術和云計算技術對這些數據進行整理，同時借助程序代碼編寫來制作自動稽查軟件，提高所整理數據的應用價值。同時也可以搭建“大數據”共享平臺，對于可以共享的數據進行公示，如土地基本信息、營業執照要求、稅務登記規范等，這樣也有利于人們更好地獲取應用數據，滿足相應的使用要求。第二，融入區塊鏈技術，從實際應用情況來看，會借助區塊鏈技術來加密數據的時序性，將此技術融入全過程中，期間也需要做好數據真實性、準確性審核，以提高數據整理結果的利用價值。而且在應用中也需做好技術不可篡改性進行整理，這樣在交易數據入鏈后，也可以自動生成相對應的發票數據，同時也需要做好關聯關系的記錄工作，記錄結果也會錄入到數據庫當中，按要求做好相應的分類工作，對于降低虛開發票問題發生概率有著積極作用[8]。

結語

綜上所述，健全房地產業稅收政策，可以為后續稅收管理工作的順利展開提供保障，健全房地產業管理流程，能夠營造良好的產業管理環境，提高稅收管理監督力度，能夠加快稅收管理工作的開展進度，完善信息化管理系統，可以加快相關數據的整理速度。通過采取恰當措施來優化稅收管理環境，對于提升稅收管理結果可靠性，推動房地產行業經濟健康發展有著積極的意義。