房企破局向新

文｜《小康》·中國小康網記者 劉彥華

攝影/寧穎

旭輝控股集團發布公告，宣布已暫停支付公司境外融資安排項下所有應付的本金和利息（公司預計將繼續支付的若干有抵押的項目貸款除外）；

上坤地產發布公告，宣布公司于2023年到期、利率13.5%的優先票據出現交叉違約。2023年票據自11月2日9時在香港聯合交易所有限公司暫停買賣，直至另行通知為止；

三巽集團發布公告表示，接獲債權人的清盤呈請，涉720萬港元財務咨詢服務費未支付。

11月1日一大早，某地產媒體群房企違約消息接二連三曝出，卻并未引起人們太多關注。一位地產評論人士由此心生感慨，“好消息沒來，壞消息不斷，看來大家真的已經有些麻木了。”

熬過2021，又遇到了難上加難的2022，如何實現破局向新，諸多房企正在尋找答案。

洗牌加速

中國房地產行業正處于一個大洗牌的年代。據克爾瑞數據顯示，今年1至10月，全口徑銷售額超過1000億元的房企有16家，去年同期為33家，“退圈”的17家千億元房企分別為遠洋集團、世茂集團、美的置業、金科集團、卓越集團、中梁控股、中南置地、雅居樂、融信集團、龍光集團、中國恒大、陽光城、祥生集團、富力地產、正榮集團、佳兆業、奧園集團。

其中，銷售額同比下降幅度最大的前三家分別為中國恒大、奧園集團、世茂集團。中國恒大1至10月實現銷售額405.1億元，去年同期則高達4428億元，同比下滑90.9%，在銷售榜中排名由去年的第5名跌至現在的42名；奧園集團實現銷售額192億元，去年同期為1086.3億元，同比下滑82.3%，排名由去年的29名跌至77名；世茂集團實現銷售額729.9億元，同比下滑69.8%，座次排名下降10位。

與此同時，今年1至10月全口徑銷售額超過2000億元房企僅剩6家，比去年同期減少了8家；銷售額過5000億元房企數量為0，比去年同期減少了3家。

受宏觀調控政策和疫情等諸多因素的影響，我國房地產市場全面遇冷，房地產行業開始從土地紅利、金融紅利時代進入管理紅利時代。在新形勢下，粗放式的增長漸行漸遠，品牌在行業競爭中發揮的作用越來越大。上海易居房地產研究院近日發布的2022房地產企業品牌價值測評成果從另一個側面同樣說明了中國房地產行業洗牌的殘酷事實。根據測評報告，2022年50強品牌房企位次變動明顯。其中，50強榜單變動率為50%，較上年大幅上升36個百分點；20強榜單變動率為40%，較上年上升30個百分點；10強榜單變動率為20%，與上年持平。

并且，縱覽2018至2022年房地產企業品牌價值測評結果，2022年，10強、20強和50強的品牌價值均稍有回落，增長率近五年來首次為負。其中，50強的品牌價值均值由上年的251億回落至234億，同比下降6.77%，2018至2022年的年均復合增長率約為7.03%；20強的品牌價值均值由上年的383億回落至369億，同比下降3.66%，2018至2022年的年均復合增長率約為6.59%；10強的品牌價值均值由上年的493億回落至490億，同比下降0.45%，2018至2022年的年均復合增長率約為8.05%。

另外，隨著房企違約事件增多，行業不良信用信息增加，房企信用風險也備受關注。根據中國房地產信用平臺監控數據，2021年共收錄全國房地產開發企業各類不良信用信息約6.89萬條，較2020年的4.37萬條同比上漲57.67%。2022年上半年共收錄全國房地產開發企業各類不良信用信息約5.73萬條，同比2021年上半年增加20.44%。

黑馬登場

嚴峻的大環境將房企打回原形，在大部分房企失速的同時，也有一小部分房企逆勢上行。談及中國房地產行業，王健林的名字可以說如雷貫耳，今年他的一舉一動受到業界密切關注。

1月，接手遼寧葫蘆島興隆大家庭商業集團爛尾的項目，擬改為葫蘆島萬達廣場；2月，全面接管山西忻州最大的商業綜合體田森匯，并更名為“萬達廣場”；3月，與鑫苑集團舉行戰略合作簽約儀式，萬達全面負責鑫苑全部商業項目招商，并接盤其贛州的萬億廣場；4月，拿下建業全部商業項目，以整體運營管理的模式與其展開合作；5月，拿下黃金地段的藍色港灣、五棵松卓展兩大商場；7月，接手合肥爛尾樓—萬泓中心，改名“北京路萬達廣場”，由于資金鏈的斷裂，該項目原本連續幾年沒有完工……在恒大、融創等地產商誓要將“勒緊褲腰帶過日子”貫徹到底之時，王健林正帶著萬達歡樂地抄底。

就在年初，“萬達欠債幾千億，王健林‘首富’變‘首負’”的消息還在網上盛傳，如今時隔幾個月時間，形勢已經不同，據悉目前萬達集團負債率不足60%，與同行動輒80%、90%甚至超過100%的高負債率相比，已是相當健康。并且，萬達的利潤水平也很不錯，今年前三季度凈利潤為109.06億元，其中，萬達商管上半年凈利潤為40.5億元，同比大漲517.3%。同時，萬達還手握325億現金。

不過，需要注意的是，萬達從2015年開始全面轉型“輕資產”模式，嚴格意義上來說，如今的它已經不是一家純粹的住宅地產商。

逆勢增長的還有越秀地產。

一直以來，越秀在行業內都以穩健著稱，公司發展也始終堅持“穩中求進”的理念。這也使其得以在房地產市場整體處于下行之時，仍然展現出了不錯的經營實力和發展勢能。據克而瑞發布的《2022年1—9月廣州房地產企業銷售榜TOP30》，越秀表現持續優異。在前三季度，其全口徑銷售額和權益銷售額雙雙奪冠，分別實現495.27億元和346億元，比第二名保利分別高出100多億元。

樓市遇冷，新房市場也不再像從前那樣火熱，但相比之下，越是好的樓盤項目就越能脫穎而出，越能吸引市場的注意。在這一點上，越秀表現亮眼。據克而瑞監測數據，2022年1至9月份，越秀在廣州有近40個住宅項目在售，分布在天河、海珠、荔灣、黃埔等各個區域。這些項目，有公司獨立操盤，也有與廣州地鐵、華潤置地等房企合作打造。其中，11個項目（含合作）上榜《2022年前三季度廣州商品房項目銷售榜》TOP50，占據了榜單五分之一還多。而表現最為亮眼的，非越秀和樾府莫屬。榜單顯示，1至9月越秀和樾府共賣了133.45億元，是前三季度廣州唯一破百億的現象級紅盤，且22.28萬㎡的成交面積同樣位居市場第一。

在財務方面，越秀地產表現同樣優秀，保持了財務健康和流動性安全，截至2022年6月30日，越秀地產的現金及現金等價物及監控戶存款總額約為人民幣390.5億元，資金流動性充足。“三道紅線”零踩線，全部指標維持“綠檔”達標。

化債與轉型，兩手都要硬

高杠桿是房地產行業的一個典型特征。從2021年開始，房地產行業開始出現集中性債務違約，而進入2022年，則成為房企集中“化債”的元年，從今年開始，多家房企正在和債權人協商，將單筆或整體債務向未來數年延長，以待行業和公司自身恢復正常運營狀態。但是，形勢不容樂觀，據不完全統計，2021年至今已有近40家房企出現實質性債務違約。

不過，需要說明的是，與其他行業不同，房地產行業的高負債有其特殊性。第一，由于房地產長期缺乏有效的資本市場機制，使得大部分房地產公司的資金來源過于單一，對于間接融資的依賴性較強。從社會融資規模結構來看，銀行貸款等債務融資比例一直處于較高水平。與其他實體經濟的總融資結構構成相比，房地產開發企業的融資結構的不平衡問題更加突出。第二，預售制度是房地產行業擁有的最大特性，也正是這一特性為企業帶來了大量的負債流入，決定了房地產企業高負債的現實運營模式。由于房地產開發初期投資巨大、建設費用高，從初始資金開始就需要大量資金流入，資金鏈的重要性體現在開發企業的每個運營環節上。并且多數工程項目的周期大約在3至4.5年，預收款也只能作為報表中的負債項目，在一定程度上也使得負債總額居高不下。

負債就像水中行船，水能載舟亦能覆舟，絕非越多越好。適當的負債率，是極佳的工具。而不良的負債，則會斷送一家企業美好的未來。高而不危才是正道，但這一切的前提，都建立在房企充足的現金流基礎上。于是，如何讓自身企業融資規模合理化成為如今擺在眾多房企面前亟待解決的問題之一。

債務重組是各大房企2022年的一項重要工作。到目前為止，包括華夏幸福、富力地產、中國奧園、龍光集團、當代置業等房企均已公布或敲定債務重組方案，不過，基本以境內債務重組為主。已經公布或有境外債務重組消息的房企僅有富力地產、花樣年控股、龍光集團等。相比較而言，境外債務多以交換要約形式獲得重組，境內債務則以展期為主，交換要約的條件更多，包括提高票面利率、貼現獎勵等，而展期則以追加延長期限利息為主，這也導致境外債務重組的難度大于境內債務。同時，境外債務延長也意味著房企對現金流回穩所需的時間更為謹慎，“行業恢復需要一個緩慢的過程”已經成為共識。

緩解債務壓力，穩健的經營性現金流即銷售回款能力，是房企取勝的關鍵因素。對此，有的房企率先開啟了資源整合，發動全員賣房，給員工下“硬指標”，加速季度計劃和年度銷售任務的完成。有的房企則日益聚焦于怎樣利用大數據來為精準營銷服務，進而深入挖掘潛在的商業價值。例如碧桂園，作為龍頭房企，它一直在數字化營銷方面不斷創新，深耕人工智能、大數據、流量媒體、AR、VR等數字領域，并嘗試打造自身的帶貨網紅團隊，不斷刷新線上營銷玩法。

此外，在房地產行業由“杠桿紅利”向“管理紅利”轉變的背景下，各個公司也都在積極進行戰略改革，提升企業自身管理模式、經營能力。

隨著房子回歸居住屬性，針對客戶需求新趨勢，越來越多的房企意識到產品系的戰略意義，紛紛打造和升級產品系。目前，各大房企的產品力重點聚焦于綠色、健康、智能、服務四大領域。“綠色”是因為在碳中和、碳達峰目標下，各大房企踐行綠色低碳發展，重塑人與住宅的關系，探索可持續發展之路；“健康”是由于疫情反復，人們對于住宅安全、健康等方面的關注度持續升溫，房企通過打磨產品滿足消費者多層次需求；“智能”是受主流客群年輕化趨勢影響，為了滿足年輕客戶群對美好生活場景的想象，從而創造出功能多元、可持續迭代的生活解決方案；“服務”則是房地產行業逐漸增強運營和服務屬性所致。