如何實現樓市的可持續發展

文｜ 劉洪玉

攝影/寧穎

可持續發展是“既滿足當代人的需要，又不損害后代人滿足其自身需要的能力的發展”，目前討論較多的是經濟、社會和生態環境三個方面的可持續問題。2015年聯合國大會通過的《2030年可持續發展議程》提出了17項可持續發展目標和169個具體目標，其中關于住房發展的目標，是目標11“建設包容、安全、有抵御災害能力和可持續的城市和人類住區”下的第一個子目標，即“到2030年，確保人人獲得適當、安全和負擔得起的住房和基本服務，并改造貧民窟”。我國“十三五”期間基本完成了城鎮棚戶區改造，目前正在實施城鎮老舊小區改造和綜合整治，建成了世界上規模最大的住房保障體系，是世界上住房領域落實聯合國可持續發展目標的典范。

樓市是人們對住房市場或房地產市場的通俗稱呼，如果向樓市中相關主體及其經濟活動延伸，還可以拓展到房地產業甚至是房地產業生態圈。過去討論比較多的，是樓市平穩健康發展問題，這也是國家房地產調控長效機制的主要目標。為了實現房地產市場平穩健康發展，需要實現房地產市場內部若干關系的均衡，包括新開工、竣工和銷售的均衡，土地成本、建造成本、商品房價格和租金的均衡，土地儲備、土地購置和住房供應數量的均衡，地價和房價的均衡，居住和商用、商品房和保障房的均衡等。還需要實現房地產市場與外部關系的協調，包括住房供應與家庭生成、房價與收入、開發投資與資金來源的協調，地價、房價和租金漲跌與GDP和CPI變化的協調，房地產業與其他產業在GDP中貢獻率的協調等。上述均衡和協調關系的發展規律，就是我國房地產長效機制工具箱設計的重要基礎。

所以當人們談到樓市可持續發展這個話題時，就需要從可持續發展的目標要求出發看住房市場或房地產市場，其關注的因素顯然更為廣泛和復雜。歐洲有學者對各國住房市場的可持續性進行分析評價時，綜合采用了宏觀經濟、住房存量、住房可支付性、人口與社會因素、住房質量和環境質量共六個方面的33個指標。

總的來看，討論樓市可持續發展時，至少應該從三個方面入手：一是住房市場本身的可持續發展，二是各市場主體及產業生態的可持續發展，三是住房市場和經濟社會的良性互動。很顯然，市場主體和產業生態的可持續發展，是市場本身可持續發展的基礎。

正確認識住房與住房市場

討論住房市場的可持續發展問題，首先要認識住房和住房市場，把握其主要特點。

住房是一種特殊商品，具有位置不可移動、建設周期和壽命周期長、價值量大、可自住和租住、是投資品也是消費品、是商品也是公共品等特征，其供求數量和價格除了受生產成本、支付能力和供求關系等一般市場因素影響外，還會受到經濟、社會、政治、金融、法律制度、技術、資源、國際等外部環境因素的影響，尤其會受政府政策、土地供應和未來預期的影響。

因此，住房市場除具有一般市場特征外，也有自身獨特的特征。比如既具有長期趨勢也有短期波動。長期趨勢變化反映了住房價格與價值的關系，要求住房價格應得到城市經濟、社會、資源等基本面因素的支撐，不能持續單方向的背離基本面因素；短期波動則主要反映了預期因素的影響，包括非理性預期推動的價格發散過程或泡沫生成過程（價格偏離基本面），以及供給調整和套利行為推動的均值回歸過程或泡沫消除過程（價格向基本面回歸）。

住房市場還具有周期性景氣循環特征。住房市場除了受宏觀經濟周期的影響外，還有自身的小周期，這是因為住房生產周期長，為了更好滿足需求需要預先生產，但預先生產可能會出現判斷失誤導致過量供應，這樣就需要減緩供應等待下一個供應機會的到來。從這個意義上說，房地產開發投資規模逐年上升，只是供應短缺時期的特殊現象。當總體供應不再短缺，市場上更多的只是更新需求和結構性機會時，新開發規模的增加或減少，都是正常的市場現象。如果一直持續上漲，就應該關注其可持續性問題了。

此外，住房市場還容易產生價格泡沫和過熱現象。價格泡沫是指由房地產投機引起的房地產價格脫離基本面支撐的持續急劇上漲；過熱現象則是指當市場需求增長趕不上新增供給增長速度時，出現的空置率上升、價格和租金下降的情景。很顯然，投資和投機需求既催生價格泡沫，也會給開發商帶來需求旺盛錯覺而導致缺乏實質使用需求支撐的過量供應。為此，住房市場還有另外一個很重要的特點，就是需要政府對市場的干預，或者至少是有效的政策引導，以確保市場穩定，確保住房市場能持續貢獻于經濟持續增長和社會和諧穩定。

住房市場可持續發展的四大問題

接下來的一個問題是，樓市可持續發展有哪些標志，或存在哪些可持續發展問題呢？限于篇幅，筆者僅從住房市場價格、房地產開發企業、制度與政策和綠色低碳四個方面做些簡要的分析。雖然是掛一漏萬，但基本上涉及了這個問題的主要方面。

首先是從住房市場價格角度考察。住房市場的許多指標，都對住房市場的可持續發展有著重要影響。其中住房價格最重要也綜合，從某種程度上也反映了空置率、租售比等指標的影響。

一是要保持與經濟社會發展基本面因素的協調，尤其是與居民可支配收入相協調。這個協調關系的主要指標，主要是房價收入比或住房支出占可支配收入的比重。從國內外學者研究結論來看，當前住房水平和融資條件下的房價收入比合理范圍是7～9倍，特大城市適當高于上限、中小城市適當低于下限，也都認為是處在合理范疇，但如果有些城市成倍地高于這個范圍，顯然是不可持續的，就需要大規模地提供政策性或保障性住房來緩解住房矛盾。居民住房支出占可支配收入的比重，既是估算合理房價收入比的基礎，也是判斷租賃住房租金的可支付性的一個指標，其合理取值范圍是25%～30%。比如當前為鼓勵住房消費降低貸款利率、降低首付款比例，前者有利于提高購房人可負擔的房價收入比，后者則是降低了購房門檻但可能讓月還款負擔超出購房人可支付水平。也有學者通過估算市場房價被高估或偏離經濟基本面決定的價值的程度，來構造“房價可持續指數”，并據此來判斷不同城市的住房市場是不是一個可持續發展的住房市場（高估或低估不超過10%被認為是可持續的）。

特殊重任 地方政府在住房市場上的角色，除了制定政策、規制市場、提供住房保障外，還是壟斷的土地供應者，這就使得政府在住房市場可持續發展這個目標上，承擔特殊重任。攝影/寧穎

二是住房價格要保持基本穩定不能大起大落。住房是重要的社會財富，也是社會信用的一個重要價值之錨，房價大起大落很顯然會影響到宏觀經濟尤其是金融體系的穩定，誘發系統性金融風險。從另一個角度看，房價短期快速上漲，通常伴隨著住房投機，是非理性預期下的繁榮，肯定不可持續；房價短期大幅下跌，往往意味著樂觀預期的逆轉，除危及房地產市場本身外還會將風險外溢到相關市場和領域，肯定也是不可持續的。

從上述分析中就不難理解，為什么我國政府調控房地產市場的主要目標是穩地價、穩房價、穩預期。雖然這三個目標相互關聯、相互影響，但核心是穩房價。而為了穩房價必須要先努力穩地價、穩預期，因為政府在穩地價和穩預期方面具有特殊的責任和能力。

其次是從房地產企業角度考察。住房市場的可持續發展，離不開住房市場主要參與者的可持續發展，不論是房地產投資開發企業和中介服務機構，還是物業資產運營和服務管理企業，其可持續發展的水平，都對房地產市場的可持續發展有著重要的影響。

以房地產開發企業為例，目前有許多房地產開發企業正在遭遇嚴重的流動性風險，出現了債務違約、信用受損、融資困難、銷售不暢、延期交付等情況，部分企業甚至進入破產清償階段。雖然這些企業走到今天這一步有各種各樣的原因，但是其經營的理念和模式不可持續是一個主要原因。比如從理念上講，這些企業普遍對未來市場過分樂觀，認為市場房價一直會上漲、別人的房子不漲自己開發的房子也會上漲，因此在土地獲取過程中即便是面粉（地價）比面包（房價）貴也無所畏懼。從商業模式上來看就更加不可持續，這些企業普遍采用了高負債、高杠桿、高周轉的“三高模式”，并借助“預售制度”和“小股操盤”等經營杠桿進一步提高企業總體杠桿水平，使企業對市場和政策環境的變化非常敏感，沒有任何安全儲備，經不起任何風吹草動。因此，房地產開發企業要提高自身的可持續發展水平，一定要充分認識房地產市場周期及其影響，一定要穩中求進，為企業應對市場周期變化和特別重大事件的沖擊留出安全儲備。

中介服務機構同樣對住房市場的可持續發展有著重要的影響。以美國2008年次貸危機為例，表面上看，房價迅速下跌、利率持續上漲是次貸危機爆發的誘因，但實際上在住房抵押貸款發起過程中已經埋下了重大風險隱患。因為借款人、經紀人、貸款公司、評估師實際上成了利益共同體，只要貸款成功，經紀人和評估師就能獲得傭金，貸款公司就能獲得發行費用和服務費用，借款人就能獲得所需貸款購得住房，罔顧職業倫理、劣幣驅逐良幣。有關研究顯示，2003年有55%的評估師承受了貸款公司、經紀人、客戶和房地產代理等要求高估房價的壓力，2008年該比例大幅升至90%，使美國住房抵押貸款中有50%的押品被高估了。此外，華爾街的證券投資評級機構也沒有客觀充分地披露次貸證券及其衍生品的相關風險。

其次從制度與政策角度考察。由于住房具有重要的社會屬性，與住房相關的經濟活動存在許多外部效應，以及住房市場與國民經濟之間聯系緊密等原因，通過制定住房政策以穩定住房市場、公平住房機會、改善住房質量就顯得非常必要。

一個清晰透明、長期穩定、公平包容的住房產業政策，對于房地產市場的可持續發展至關重要。一個好的、符合可持續發展原則的政策，一要鼓勵住房消費先于資產積累；二要普遍提升購房能力，減少房價上漲導致的財富占有差距；三要綜合考慮房屋建筑和區位，不能忽視鄰里環境和區位的重要性；四要致力于產權中立和穩健的租賃市場，不能僅鼓勵住房所有權。

地方政府在住房市場上的角色，除了制定政策、規制市場、提供住房保障外，還是壟斷的土地供應者，這就使得政府在住房市場可持續發展這個目標上，承擔特殊重任。比如從開發成本構成的角度考察，土地成本在商品房開發成本中的比重越來越高。行業中有個地貨比的概念，即地價占房價的比重，在一線城市的熱點地塊，該地貨比指標已經達到了80%，此時土地成本占總開發成本的比重會更高。雖然這是公開市場競爭的結果，但并非就是合理的、符合可持續發展原則的。換句話說，如果把政府、房企、購房人、金融機構和專業服務機構等看作是一個住房市場生態圈的話，這個生態圈中的核心角色發生風險，整個生態圈的鏈條就可能會斷裂，其他所有的主體也會面臨損失和不確定性。從這個意義上來說，土地供應政策，還有必要增加一個促進住房市場可持續發展的思考維度。

為此，要創建綜合性住房政策框架，把住房和住房市場放到經濟社會發展和民生福祉的大背景下，從土地、規劃、金融、財稅、規制等多個維度，制訂綜合協調互補的住房政策。

另外還要從產品和服務綠色化、低碳化水平角度進行考察。為應對氣候變化，實現全球范圍的可持續發展，我國提出了2030年實現碳達峰和2060年實現碳中和的發展目標。

有關研究表明，隨著經濟社會發展水平的提高，生產領域碳排放的增速逐漸放緩，生活領域碳排放的增速逐漸提高，而生活領域的碳排放主要發生在建筑空間范圍內。為此，提高新建住房的綠色低碳發展水平，改造存量住房使其滿足綠色低碳發展要求，實現住房市場的高質量發展，就成為考察住房市場可持續發展水平一個重要維度。

筆者曾基于中指研究院2015—2017年“中國城市居民居住滿意度調查”數據的實證分析結果表明，相比于非綠色住宅，綠色住宅居民的總體滿意度顯著提升，并且對開發商的信賴程度增強，再次購買此開發商樓盤的意愿顯著提高，而且在綠色住宅較為稀缺的住房市場中，這種效應更加顯著。進一步對企業開發綠色住宅和居民購買綠色住宅的經濟可行性進行分析發現：（1）對于開發企業而言，獲得綠標認證的住宅所享有的溢價足以補償房地產開發企業的綠色增量成本；（2）對于居民而言，若只考慮運行費用節約，尚不足以收回購買綠色住宅時所支付的溢價，但如果考慮綠色住宅所提供的舒適健康居住環境的價值的話，則購房者的綠色增量投資也是經濟可行的。因此建議政府改變對綠色建筑的財政補貼方式，從補貼開發商的增量成本轉向補貼消費者購買使用綠色住宅、補貼綠色住宅技術研發和成套技術推廣應用，從直接的財政資金補貼轉向間接的稅收減免和綠色金融支持，以提升政府補貼的效率和有效性。此外，還要解決商品住宅限價等調控政策對綠色住宅發展的制約作用，給綠色住宅設置更寬松的價格浮動空間，以提高開發商供應綠色住宅的積極性，促進住房產品和服務的綠色化、低碳化高質量發展。

深入落實黨的二十大精神，促進住房市場可持續發展

黨的二十大報告中，客觀總結了過去五年我國在住有所居方面取得的重大成就，也指出必須清醒看到群眾在住房等方面還面臨不少難題，需要繼續堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，為中國式現代化不斷夯實人民幸福生活的人居環境基礎。

黨的二十大報告，實際上為我國住房市場可持續發展指明了方向，需要認真學習思考，并將之付諸實踐。

首先是“房住不炒”，要求住房市場的參與者，尤其是開發商和購房人，要把住房的使用功能作為首要關注點，引導社會摒棄“炒”的思維，因為“炒”本身就不可持續，還會引發一系列不可持續問題。

二是“多主體供給”，單一主體供給、單一類型的供給，顯然不利于市場穩定，且可能因路徑依賴而導致規模受限、成本上升、效率下降，因此需從土地供應開始，探索多主體供給問題，探索除開發商供應外，非營利組織參與住房供應的可能性。

三是“多渠道保障”，政府獨立承擔住房保障責任，其一是供應規模受限，其二是管理效率不高，其三是管理負擔不斷增加，是不可持續的，應該從融資、建設、持有和運營管理等多維度，吸引社會力量參與，提高住房保障體系的韌性和可持續發展水平。

四是“租購并舉”，租和買都是居民獲取住房、滿足居住需要的有效方式，發展和完善住房租賃市場，增加保障性租賃住房的供給，可以有效改善住房的可支付性，為居民實現住房消費提供更多的選擇，也有利于住房市場的穩定和可持續發展。