物業(yè)服務企業(yè)財務管理存在的問題與對策

黃韜

（北京日壇上街物業(yè)管理有限責任公司，北京 100020）

目前，許多從事物業(yè)服務工作的公司都是在房地產的基礎上發(fā)展起來的，由于是新生行業(yè)且配套的法律法規(guī)不完善，導致物業(yè)服務企業(yè)財務管理不完善，處于高風險運營中。因此，提高財務管理水平對于促進物業(yè)企業(yè)發(fā)展至關重要。財務管理通過動因分析理念加大對高收益業(yè)務環(huán)節(jié)，壓縮低效作業(yè)環(huán)節(jié)，從而實現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)合理控制成本、費用、支出，保證價值的最大化。財務管理立足于市場調研和企業(yè)戰(zhàn)略定位，在管理內容上，重點管理投資領域，還要保證籌集資金環(huán)節(jié)合理合規(guī)，確保經營資金合理運營，科學劃分企業(yè)利潤，綜合利用內外部信息數(shù)據(jù)，進而合理分配物業(yè)企業(yè)的資金使用，努力用最少的資金投入換來經濟效益的最大化，促進物業(yè)服務企業(yè)經濟利益的提升。通過加強財務管理完善監(jiān)督管理體系，物業(yè)服務企業(yè)能更好地利用各種有效資源，最大化開挖公司的發(fā)展?jié)撃埽钊胪晟坪透倪M公司的管理規(guī)定，進而做到“小投入，大回報”，保障企業(yè)形成良性循環(huán)。

一、物業(yè)服務企業(yè)財務管理存在的問題

（一）財務管理理念陳舊且重視程度不足

隨著物業(yè)企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，企業(yè)管理的要求不斷提高，這就要求物業(yè)服務企業(yè)必須具有長遠的經營規(guī)劃，并運用科學現(xiàn)代化的理念，建立規(guī)范的財務管理制度，確保企業(yè)在市場中具有競爭優(yōu)勢，具備市場化、專業(yè)化、規(guī)模化和智能化的要求，能夠保障企業(yè)永遠持續(xù)發(fā)展。但是目前，物業(yè)服務企業(yè)管理者多是從房地產開發(fā)企業(yè)調入人員組建，或者直接從基層工作中晉升，并且大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)是家族企業(yè)，實際管理財務工作的人員存在觀念落后、不能夠正確看待財務管理工作的問題。管理者缺少現(xiàn)代化的財務管理理念，認為業(yè)務才是企業(yè)生存和發(fā)展的根本，把主要工作重心都放在了企業(yè)日常的經營管理和業(yè)務拓展方面。

（二）內部控制制度尚未健全

大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)的現(xiàn)狀是內部控制制度缺失，或者雖有也是形同虛設、業(yè)務流程重疊復雜、不相容崗位不分離。因財務內控管理上松懈散漫漏洞百出，或者財務管控的力度太弱，而沒有達到應有的效果。比如，在收取物業(yè)管理費和停車費以及收取押金的方式都表現(xiàn)出財務共性問題，內控制度毫無作用，資金存在較大的損失風險；物業(yè)閑置資產沒有做到定期盤點清查，查明原因后又不妥善處置利用，造成公司資產不能為公司產生經濟價值，物資采購及庫房管理業(yè)務也因被包辦，或因管理水平低下不能對量多品雜的物品進行精細管理，最終導致賬實不符，甚至出現(xiàn)浪費等現(xiàn)象。另外，部分物業(yè)服務公司個別人員行為不受約束，憑借自己的權力把公司的財產和物品擅自據(jù)為己有，打著公司的旗號給自己籌集資金，給企業(yè)的經營帶來巨大風險。綜上，從事物業(yè)服務工作的公司獨有的集權式財務管理模式，內部控制制度完全形同虛設，沒有建立起規(guī)范的監(jiān)督體系，造成無法準確地管理人、財、物以及工作程序，導致財務管理難以發(fā)揮應有作用。

（三）無法有效管理資金運營過程

從事物業(yè)服務工作的公司，其資產構成中流動資金占據(jù)大量的份額，也是財務管理的重要組成部分，營運資金的正常流轉關系著物業(yè)服務公司命運，與物業(yè)服務企業(yè)的生存息息相關，是物業(yè)服務公司的發(fā)展核心。物業(yè)服務公司的特點為勞動力多，管理環(huán)環(huán)相扣，在很短的時間內就會產生大量的人力、財力支出，但受限企業(yè)規(guī)模過小，信用等級相對較低，并且缺乏可供抵押的產品，造成無法取得短期資金外部融通，為了維持物業(yè)服務企業(yè)業(yè)務的正常運轉，就要合理利用企業(yè)當前的資金。為了能夠讓資金創(chuàng)造出更大的價值，就要縮短資金的回收周期，這是確保物業(yè)服務公司獲得長久發(fā)展的核心環(huán)節(jié)。但因受制于企業(yè)諸多因素，組織結構不合理，財務管理水平低下，供應鏈流轉不暢，追蹤手段跟不上，資金使用質效不高，造成不能合理壓降物業(yè)管理公司的經營投入。此外，公司在運營過程中，還存在資金回籠不及時的問題，主要是受到業(yè)主惡意拖欠物業(yè)管理費的制約，導致資金壓力大，給物業(yè)服務企業(yè)的長遠健康發(fā)展形成了嚴重的障礙。

（四）財務管理人員整體素質令人擔憂

擁有優(yōu)秀的財務管理人才是財務管理的關鍵和核心，只有高素質的財務管理人員才能建設并支撐功能齊全復雜的財務管理工作。物業(yè)服務工作利潤很小，行業(yè)發(fā)展需要降低人工費用支出，招聘的財務人員薪水較低，根本無法吸引高素質專業(yè)財務人員，聘用的財務從業(yè)人員專業(yè)水平低、沒有嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，給企業(yè)在用人管理上帶來了隱患。很多物業(yè)服務企業(yè)財務人員配置也不足，存在業(yè)務繁雜工作量大，加之綜合素質不高，一些會計工作者在記賬時還主要依托手工記賬的方式，無法掌握新的財務系統(tǒng)，面對新的財務技術無所適從，自身存在抗拒抵觸心理。大多物業(yè)服務企業(yè)基本都對財務人員的培養(yǎng)不重視，根本不進行崗前及繼續(xù)教育培訓，員工素質也得不到提升，最后嚴重影響會計核算速度和質量。還有些從事物業(yè)服務的小公司，面對政府機構的監(jiān)督以及業(yè)委會的監(jiān)督，違規(guī)搞內外賬，對本就薄弱的財務工作增加了工作量，最終的會計報表信息質量根本無法得到保證。此外，受限于財務工作人員自身的專業(yè)水平，物業(yè)服務企業(yè)幾乎未開展過成本的預測控制、盈虧點的分析、稅務策劃、投融資等財務管理事項，無法向企業(yè)提供現(xiàn)代專業(yè)化的財務管理，給物業(yè)服務企業(yè)的運營帶來財務風險，甚至導致經濟損失。

（五）信息化建設水平低

物業(yè)服務企業(yè)屬于微利行業(yè)，利潤水平不高，信息化建設的投入不足。比如由于線上繳費系統(tǒng)投入不足，目前物業(yè)服務企業(yè)行業(yè)中，超過70%的物業(yè)服務企業(yè)線上繳費比例不超過30%，很多業(yè)主在繳費時依然會選擇線下繳費，這不但降低了財務處理的效率，而且還浪費更多的人力成本，這與信息化建設的投入有限有很大關系，也與個別業(yè)主的交易習慣有關。比如辦公系統(tǒng)、財務系統(tǒng)、收費系統(tǒng)等未實現(xiàn)共通共連，數(shù)據(jù)無法共享，便利性嚴重不足，也給后續(xù)財務工作的處理帶來諸多不便。另外大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)不重視信息技術，也不重視其在財務管理中的重要性，錯誤認為信息化建設就是會計電算化，就是以計算機為處理工具代替人工的操作過程，沒有認識到兩者的本質區(qū)別。沒有積極引進現(xiàn)代科學的信息管理技術，信息化管理水平嚴重落后，比如可以借助先進的資產管理信息系統(tǒng)，對資產職責進行分工、授權審批及驗證等整合工作，實現(xiàn)信息化的高度共享。但財務人員依舊按照傳統(tǒng)模式，在財務管理方面無法做到與時俱進。

二、完善物業(yè)服務企業(yè)財務管理的建議

（一）搭建規(guī)范的財務管理體系

建立健全完善的現(xiàn)代化財務管理制度，才能確保企業(yè)穩(wěn)定運營，也是物業(yè)服務企業(yè)管理的條件和運行的基礎。目前國家出臺的相關法律法規(guī)均是會計行業(yè)的通用規(guī)范，物業(yè)服務行業(yè)內部尚未制定一套完善的管理制度，不能提供具體詳盡的指導及管理意見。在國家尚無具體方案前，物業(yè)服務企業(yè)應結合自身經營狀況及本行業(yè)的特性，務必遵守我們國家會計領域核算以及管理的相關規(guī)定，建立一套適合自己的內部財務管理制度，提高適用性，形成自我約束機制。比如建立適用于物業(yè)服務企業(yè)相關的財務管理制度，建立完善的財務管理制度還包括投資決策制度以及在預算和監(jiān)督、績效管理方面都要形成完善的制度，這些都必須適應物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展需求，從而建立規(guī)范化的財管組織體系和架構。

（二）加強財務內部控制制度建設

物業(yè)服務企業(yè)應強化提升內部管理制度的認知，應將內部控制制度作為財務管理制度的主體，對具體控制制度予以拓展細化，各項具體制度應相互關聯(lián)銜接形成體系，列舉一部分問題說明如下：業(yè)務的申請和批復要步驟清晰、職責分工清晰、不相容崗位分離、保管保密制度明確、內部審計制度落實等，嚴格遵循國家相關法律法規(guī)，實現(xiàn)內部控制制度的建立與完善，確保有據(jù)可依、有章可循，從管理辦法上堅決規(guī)避違法亂紀問題。同時，要確保內控制度不打折扣地貫徹，健全財務管理工作的審批步驟，查缺補漏，建立健全監(jiān)管辦法和監(jiān)督架構。明確相關管理規(guī)定并在財務管理工作的一系列管理辦法中予以明確，確保財務管理工作權責清晰，人人參與其中，強化全流程的監(jiān)督。此外還要立足于《財務管理制度規(guī)范》，在此基礎上豐富財務管理工作的細節(jié)，定期修訂并完善實施方案，不斷優(yōu)化調整財務內部控制機制，確保能夠建立起一個有效的物業(yè)服務監(jiān)督管理體系。

（三）盤活企業(yè)資金活力

物業(yè)服務企業(yè)基本都存在流動資金不足問題，其根源與企業(yè)融資能力，資金的運營效率以及業(yè)主繳費率等長期困擾問題所致，要想根本扭轉改善營運資金的問題，建議采取以下措施：一是借助于現(xiàn)有資源開拓業(yè)務領域，實現(xiàn)多樣化經營，增加創(chuàng)收渠道，增加其他收入，補充流動資金。例如可增加房屋出售及租賃、裝飾裝修、家政服務、在業(yè)主委托下開展多種業(yè)務，發(fā)揮電梯、停車場和樓宇樓面的作用，積極承接廣告，搭建起公司內部的信息共享系統(tǒng)，以業(yè)主為中心，提供一系列面向業(yè)主的配套服務工作等。二是在確保物業(yè)服務質量的前提下，還要宣傳好物業(yè)的相關管理辦法，請街道社區(qū)及法律工作者予以宣傳，提高業(yè)主依法繳納物業(yè)費的意識及意愿，同時加強物業(yè)費催收的及時性，確保物業(yè)費收繳及時，確保資金能夠有效流通。三是確保日常經營資金利用合理，財務部門統(tǒng)一進行管理和分配，提升流動資產的周轉速度，還要從嚴管理現(xiàn)金浮游量，努力盤活未被占用資金的活力和價值。四是考慮節(jié)約成本提高利潤。比如物業(yè)服務企業(yè)的大批量采購應貨比三家，綜合權衡產品價格、產品質量以及結算期限等因素，采取年度采購計劃，通過利用供應商資金降低融資壓力，保持合理庫存壓降成本，既節(jié)約了成本提高利潤又提升了資金管理的效益。五是建立信息化管理系統(tǒng)，加強資金的監(jiān)督管理，降低企業(yè)風險。六是建立資金管理制度與流程，設置專項管理人員，使企業(yè)資金在嚴格的監(jiān)督管理體系中運行。

（四）加強財務管理人才隊伍建設

物業(yè)服務公司的領導者要與時俱進更新自己的財務理念，在大腦中根植財務管理的重要性，積極開展財務管理方面的調研，自主了解財務知識，能看懂財務表格并能分析基礎的財務表格。物業(yè)服務公司選擇求職者時，首先要考慮那些在會計領域具有較高專業(yè)技能、能夠很好地完成物業(yè)服務工作、財務經歷十分豐富的員工，并且要對他們展開財務專項培訓后才能正式進入崗位。每年要面向全體財務在職員工常態(tài)化開展繼續(xù)教育，給財務工作者搭建學習與交流的平臺，努力精進財務工作者的財務管理能力。健全財務工作者的績效管理辦法，加強財務工作的績效評價措施，不合格的人員會被淘汰或者是調離財務崗位。留下那些能夠勝任財務工作的人員，并將職稱等級、工作任務量一并作為工資基數(shù)的衡量標準。形成良性的激勵機制。針對有條件的物業(yè)服務企業(yè)，每年可聘請專業(yè)會計師事務所對企業(yè)賬務進行審計，發(fā)現(xiàn)存在問題并予以改進。

（五）建立以數(shù)據(jù)處理為核心的財務管理信息系統(tǒng)

信息化時代的來臨，從事物業(yè)服務工作的公司要遵守國家的物業(yè)管理政策，及時完善和改進財務管理方法，逐步推進財務平臺的搭建，實現(xiàn)資源共享和高效管理，有機整合數(shù)據(jù)和信息技術，提升財務數(shù)據(jù)的研判和處理機制，實現(xiàn)各項數(shù)據(jù)資源的共享，有效解決傳統(tǒng)模式下的會計信息不對稱，信息數(shù)據(jù)傳輸效率低，真實性得不到保障的問題。及時反映經營和財務真實狀況，對經營中的異常情況進行預警，對資金需求提前籌劃，給后續(xù)的資金籌集和投資活動打下基礎，發(fā)揮好輔助企業(yè)決策的功能，強化公司的財務管理水平，確保企業(yè)的管理質效能夠再上新臺階，促進企業(yè)的繁榮發(fā)展。

三、結束語

新形勢下，各行各業(yè)都面臨機遇與挑戰(zhàn)，物業(yè)服務企業(yè)應轉變傳統(tǒng)觀念，深刻認識財務管理的重要性，應建立現(xiàn)代財務管理制度和內部控制制度，改善營運資金的流動性，提高財務人員整體專業(yè)從業(yè)素質，落實數(shù)據(jù)信息資源建設，反饋當前的經營和財務狀況，為物業(yè)服務企業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎。