提高房地產企業資金內部控制管理研究

張麗

（鹽城中昂房地產開發有限公司）

一、前言

房地產企業是典型的資金密集型企業，高度依賴資金的運轉，尤其是房地產行業與我國經濟發展密切相關，房地產企業除了自身做好相關的產品與服務之外，還要加強房地產企業資金的內部控制管理，將資金管理貫穿于企業生產經營的各個環節，轉變之前傳統的粗放型管理模式，不斷提高資金利用率，提高企業的核心競爭力。我國目前多數房地產企業資金管理工作存在較多的問題，要想改善這些問題必須加強監督管控力度，優化內部控制環境，因此研究房地產企業加強資金內部控制管理有著重要意義。

二、理論概述

（一）房地產企業資金現狀分析

目前我國房地產企業資金主要用于房地產開發和項目的運營，多數是通過舉債或發放債券籌集資金，在項目建設期間通過預售房產的方式實現資金回籠，但是在我國宏觀調控政策下，之前的炒房熱以及供不應求的黃金時期已經過去。目前，很多房地產企業已經認識到資金管理的重要性。由于我國房地產企業資金管理起步較晚，加上資金內部控制管理的復雜性，企業在資金管理方面存在著許多問題。比如我國房地產企業一般同時開發多個項目，項目的資金管理較為分散，資金的風險管理機制不健全，缺乏資金管理的統籌性和全面性；房地產企業在項目運營周期的不同階段資金管理側重點也不同，但當下多數房地產企業沒有建立完善的資金管理體系，缺乏對資金管理的監督和控制，可能會出現資金利用率不高的現象，增加房地產企業的資金使用風險。

（二）房地產企業資金管理的重要性

房地產企業資金管理的重要性主要體現在以下幾個方面：第一，加強資金管理能夠提高企業的抗風險能力，尤其是房地產行業屬于資金密集型企業，保持穩定的現金流能夠提高企業抵御經營風險的能力。在我國日前出臺了大量政策抑制房地產價格上漲的背景下，房地產企業項目開發和持續經營的資金籌集受到了巨大的限制；第二，實現房地產企業資金管理，能夠有效提高資金利用率，優化資源配置，為企業的發展提供資金保障。通過將資金管理與企業的預算管理相結合，能夠很好地協調企業從房地產開發到銷售多個環節的協調與資源配置，幫助企業簡化工作流程，提高員工工作效率，如果房地產的資金全部用于周轉會增加企業的財務風險，最終影響到房地產企業的借貸能力。第三，房地產企業的發展高度依賴資金，一旦出現資金鏈斷裂，不能還本付息，會影響企業的在建工程，造成企業項目停工、銀行無法提供貸款等困境，因此房地產企業開展資金管理能夠提高企業的核心競爭力，實現對企業的資源合理配置，幫助企業監控與防范經營風險，從而有效降低企業的運營風險，促進房地產企業的平穩發展。

三、房地產企業資金管理存在的問題

（一）缺乏資金管理的風險管理機制

房地產企業在開展內部控制工作時，部分企業缺乏資金管理的風險管理機制。房地產從開發到銷售的各個環節，如果資金鏈在某個環節出了問題，不能實現資金回籠，很可能導致資金鏈斷裂，出現財務風險，因此企業要建立資金管理的風險機制，以風險評估為依據實現資金的周轉。

當前企業財務資金管理制度不夠完善，資金內控監管制度過于流程化，沒有根據企業實際情況制定合理的資金內控制度，導致企業資金內控在多個重要環節可能存在風險，房地產企業財務資金內控關鍵要素缺少管理臺賬和崗位制約。內控風險的發生多存在于銀行賬戶和網銀付款。而銀行賬戶的風險點主要有：開戶、密碼定期更換、人員變動交接程序、銀行印鑒等。網銀付款主要風險點有：審批權限、U 盾密碼保管更新、大額資金支付、預算外支出、預付款支付、風險預警等。

（二）資金崗位設置有待優化

由于房地產企業的開發成本較高，產品回收周期較長，同時項目開盤會占用大量的資金，所以多數房地產企業都會設置資金管理崗位，但由于其職責分工不明確很可能造成資金管理不到位。據調查，傳統的房地產企業的資金崗位，一般只管理企業的銀行賬戶、資金收付，但這只是資金管理的一部分，由于房地產企業的特殊性，需要設置對公融資、投資建設的資金管理崗位，包括拿地前端融資、資金供應鏈以及開發貸，還需要設置相應的回款資金管理，主要針對客戶預交房款和辦理按揭貸款，因此房地產企業的資金崗位設置應盡可能做到精細化管理。

（三）資金管理內部控制制度執行力不足

盡管我國多數房地產企業制定了相關的內部控制制度，但企業內部員工對內部控制管理的意識還較為淡薄，尚且沒有意識到內部控制管理的重要性。比如企業的采購人員很可能出現拿回扣、以次充好的采購行為的發生，直接影響了企業的利益，甚至有些房地產企業的項目管理者，認為銷售回款就能夠保證項目的持續開展，不需要制定內部控制制度。但對于房地產企業集團來說，資金統一管理是十分重要的，企業通過建立相應的資金池能夠集中實現資金統一收付，比如土地購買或支付給政府的相關費用。此外，內部控制制度不僅僅是一個形式，重點在于執行，尤其是有些房地產企業，只注重查看財務數據，并沒有做到對數據進行動態分析，加重了房地產企業資金管理風險。我國部分房地產企業對資金管理的認識僅僅是財務部門實現資金的收付，并沒有對資金的使用進行規劃和控制，在制定資金管理內部控制制度后，并沒有建立相應的考核機制，未能做到對內部控制制度的有效考核，內部控制制度浮于形式，并沒有落實到位。

四、房地產企業資金管理內部控制的改進建議

（一）健全資金管理的風險防范機制

風險防范主要是為了幫助企業降低運營風險，尤其是近年來，企業面臨的風險較多，房地產融資和資金流轉速度相比之前有所降低，因此企業根據自身的實際經營情況制定風險防范機制尤為重要。目前我國房地產企業缺乏資金風險的防范意識，尤其是領導者缺乏資金管控意識，導致企業的風險控制機制缺乏合理性，因此房地產企業可以成立專門的資金結算部門實現對房地產整個資金鏈的管控，建立相應的資金池，及時了解經營中的問題，在運營中加強對資金的監控，及時發現項目運營過程中出現的各種問題，從收入和支出兩個角度出發，了解不同背景下，房地產企業資金的使用情況，并定期審查，避免出現房地產企業違規行為的發生。與此同時，房地產企業還可以組織專家進行相關的講座與培訓，不斷提高領導者與相關工作人員的風險防控意識。通過健全資金管理的風險防范機制，立足于發展實際對資金風險進行全方位的評估，并根據預測風險的情況制定好相應的應急方案，促進項目的持續開展。

此外，企業管理層還要加強對資金財務指標的關注度，如資產負債率、流動比率等。資產負債率越高說明房企杠桿越高，房地產企業的債務多數是以股權（少數股東權益）的形式體現在報表上，一旦在借款期內銷售下滑或房市處于調整、下行周期就很容易出現資金周轉不暢、還款困難，再遇上信貸緊縮就更麻煩了。一般來說資產負債率75%以下在房企中是屬于相對比較健康的，因此從市場角度看很多激進的大房企資產負債率在70%以下則存在較大水分的。貨幣資金余額是否能覆蓋短期債務，如果不能覆蓋一年以內到期的非流動性負債的話，說明這家房企的現金流是比較緊張的，通過計算流動比率、速動比率，綜合判斷企業短期償債能力；觀察存貨的余額，是否在資產中占比過高，占比過高說明資金沉淀得多，計算一下存貨的平均持有天數，存貨的周轉率，三年報表對比起來看，看存貨的銷售和周轉是否在惡化，也可以據此制定資金管理的風險防范機制。

（二）培養資金管理意識

企業的工作人員，尤其是領導層對企業的經營決策有著重要影響，因此，房地產企業開展資金管理工作，應重點培養各層級人員的資金管理意識，尤其是企業的管理層要樹立風險管理觀念，營造資金管理的企業文化，通過有效的信息傳導機制，確保企業各個部門員工形成資金管理意識，企業管理人員需不斷加強對員工的內部控制培訓，并制定配套的方案，加強員工的資金管理績效考核，發揮員工的最大效益。比如房地產企業在項目運營過程中，可以將項目資金的回款額度與員工的績效考核相掛鉤，激勵項目工作人員積極加強回籠資金的速度，提高資金利用效率，確保房地產企業的資金鏈平穩運行。

（三）加強企業資金管理體系建設

房地產企業要加強資金管理體系建設，在進行資金管理內部控制活動時，不僅要實現風險的評估，而且要加強對資金使用的內部監督與及時反饋機制，注重事前的評估、事中的反饋和事后的監督與控制工作，將資金管理貫穿到企業的各個部門以及各項經營活動中，從應收賬款、應付賬款到企業投資的各個環節都進行資金管理，尤其是對房地產企業的資金票據進行編號，對已作廢的票據要進行妥善保管，財務人員要及時核對，避免出現漏記或重復記賬的問題，實現房地產企業各種款項與收入能夠準確入賬。房地產企業可根據自身發展需要成立相應的資金內部審計部門，內部審計部門與財務部門相分離，直屬企業領導層管理，確保審計部門的獨立性，發揮資金監督效果的最大化。在進行定期審計時，要對資金的風險和管理進行有效評估，及時發現資金管理過程中存在的不足，并針對這些不足制定相關的改善措施及制度，加強對員工的內部監控，避免出現徇私舞弊的現象。

此外，在制定資金預算管理制度時可以成立專門的資金預算崗位，通過對項目不同階段的研究，設定回款和用款計劃，每月制定各個項目下個月的資金使用規劃，而且要對資金預算的執行進行相應考核，避免出現資金預算的偏差，激勵項目資金的回籠和降低不必要的資金支付。房地產企業可以建立相應的考核機制與獎懲制度，對預算偏差較小的項目進行獎勵，對偏差較大的項目進行處罰。房地產企業在拿到用地許可之前，要集中精力推進融資項目，積極與銀行、資產管理公司接觸，選擇合適的融資機構，實現拿地融資，推進開發貸工作的進行。此外，房地產企業在開盤后，在預售階段要及時跟進客戶的回款以及按揭貸款的辦理。在不同的發展階段，要有不同的融資支持、融資重心以及不同的資金管理，通過重點加強對資金管理體系的建設，降低資金鏈斷裂的風險，確保企業資金的有效周轉和資金安全，實現房地產企業的可持續發展。

（四）建立健全營運資金管理制度

房地產行業的特殊性，需要企業內部建立相應的資金管理制度，通過對營運資金運行的全過程進行優化，能夠加強對銀行存款、資金等流動資產的管理，做好資金規劃工作。由于房地產企業的現金周期一般會超過2 年，受到存貨周轉天數的影響比較大（房地產公司的存貨就是建造待售的房屋建筑物等），房地產公司的現金周期受應收賬款和應付賬款周轉天數的影響比較小，所以存貨的周轉天數決定了房地產企業的現金周期。一般房地產企業建筑從破土動工到完工符合預計可出售狀態，大致需要2 年，所以這個數字和房地產企業的存貨周轉天數大致相同。而應收賬款周轉期在1 個月之內，這主要與銀行在簽訂購房合同后1 個月內放款有關。所以，房地產公司對于資金管理制度規劃的重點，肯定不是應收賬款，而應該關注存貨。對存貨周轉天數影響最大的就是建設周期。建設周期越短，房屋可以更早上市，存貨周轉天數就更短，資金的運作效率就更高。例如，萬科通過“預制”模式，在造房子的同時，很多房屋構件在其他工場同時施工，然后運輸到施工工地，拼裝組合在一起，大大提升了施工效率，降低了建設周期。萬科平均建設周期在18 個月左右，而整個房地產行業的平均建設周期在24 個月左右。此外，為了加強營運資金的管理效力，確保制度有效落實，可以制定相應的流程管理制度，進行流程優化，進而提高資金管理的效率。

有效地運用資金，必須從現實的角度來強化資金的使用，運用預算來規范公司的發展目標、經濟行為過程，合理地調控經營行為，以最大限度地貼近發展目標，有效落實各級目標、策略、政策和規劃，加強管理體制的構建，做好管理機制的設置，確保經費的管理更加合理。

五、結論

綜上所述，在國家不斷出臺限購政策的背景下，房地產企業必須不斷加強內部控制管理，才能夠提高企業的抗風險能力，實現資源優化配置，幫助企業獲得良好的競爭力。房地產企業在目前發展階段存在諸多問題，因此開展資金管理是房地產企業發展的必然趨勢，通過健全資金管理的風險防范機制，培養企業資金管理意識，完善營運資金管理制度，加強企業資金管理體系的建設，實現資金管理的科學化、規范化，為企業的長期穩定發展夯實基礎。