經濟新常態下房地產經濟在國民經濟中的地位

肖迪 西安曲江建設集團有限公司

我國經濟發展過程中，房地產行業是一項重要支柱，而隨著我國經濟邁入新常態階段，房地產經濟也迎來了全新的發展局面。2014年，房地產業增加值在國民經濟當中所占比例有所下滑，這是21世紀以來房地產行業的第一次下滑，而這也預示著新形勢下的一大轉折。因此，我們必須要重視并深入研究當前局面下的地產發展情況，從中找尋適合的發展對策。

一、經濟發展和經濟新常態下的房地產市場概況

自從改革開放以來，我國經濟始終保持著較高的增長率，而這也成功地將我國發展成世界第二大經濟體。但伴隨著國民經濟總量基數的加大，所相匹配的資源、制度、經濟要素等也隨之產生巨變，加上國際金融危機的屢屢影響，我國經濟增速逐漸變緩。如今我國經濟發展已然邁入到增長速度換擋、結構調整陣痛、前期刺激政策消化的疊加狀態下，這一狀態中經濟增速變緩、經濟結構轉型、經濟發展動力要素也有所更改[1]。

在這一新常態局面下，房地產市場發展呈現何種面貌呢？我們可以采用中央分析框架來研究。首先，消費上，之前住房存在短缺問題，消費需求導致購房欲望增長，但2014年限購政策的出臺，使得地產行業中這種爆發性增長成為過去，因為我國消費供求本質關系產生了變化。“六普”數據結果表明，其實2011年我國便已實現了戶均一套房的目標，同時不同區域城市分化趨勢非常顯著，比如北上廣深人口數量激增，但三四線城市人口則無法消化地產的新增供給，甚至部分區域存在凈流出人口。

其次，投資需求上，伴隨著需求峰值、供求關系的轉變，投資增速有所減緩，換擋跡象明顯，保守預測，倘若未來沒有出現較強的刺激，那么投資需求率極可能降低到10%以下。

第三，生產能力、產業組織方面，從2010年起我國地產供給能力大大提高，很多三四線城市供大于求，產業結構亟待升級。地產開發企業數量也呈直線上升趨勢。但伴隨著政策的改變，很顯然是無法保持目前的企業組織結構的。未來企業組織結構只會越來越集中化，兼并、重組是不可避免的。

第四，生產要素上，當前我國農業勞動力越發減少，成本卻急速增加，要素驅動力愈發減弱。整體上看，房地產行業，尤其是建筑業，是勞動密集型產業，而成本和要素驅動力的改變，促使地產開發要更多地憑借技術升級。市場競爭方面，此前更為重視城市、地段、價格，而今后會越來越朝著功能、服務、舒適轉變。同時，推動低碳綠色化發展，加快新型環保材料的研發和使用也將成為不可逆的一大趨勢。

二、經濟新常態下房地產國民經濟的作用

（一）房地產經濟新常態下國民經濟的價值

房地產經濟的發展為國民經濟各行業提供基礎重要的生產資料，是社會活動中不可或缺的一部分，也是大眾安居樂業、社會穩定和諧的有利因素，在國民經濟中占據非常關鍵的地位[2]。

首先，新常態形勢下地產行業在國民經濟中的地位不會改變。《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中明確表示，房地產的影響力度、帶動力度、關聯力度都非常強，是不可否認的國民經濟的一大支柱產業。住房和城鄉建設部部長也多次強調，雖然房地產市場供求有所改變，但并不會影響地產在國民經濟中的地位。

無論經濟形態如何改變，房地產的屬性、業務品類決定了其在國民經濟中的支柱性、基礎性地位不會改變。地產既具有生產資料屬性，又具有生活資料屬性，既是大眾生活的場所、生存的基礎，又是生產中勞動力勞動資料的總和。而且地產商品也是社會所需求的生產、生活資料，關聯到教育、文化、科學等多個行業，所以，它的地位必然是無法更改的。

其次，新常態下地產和國民經濟其他行業關聯度不變。相關統計數據顯示，房地產和采礦、家電、裝修、家具、建筑、機械等50多個產業部門密切關聯，相互影響，換言之，房地產行業的發展狀況，直接影響到這些行業的發展勢頭，尤其是建材、鋼材、水泥等關聯度尤為高，地產繁榮這些行業也會隨之興旺，反之地產蕭條也會導致產能過剩。而這些行業對地產也有反作用力，比如建筑建材政策、價格的變動，影響到地產的開發、成本、進度等，一言以蔽之，地產和這些行業的關聯性對國民經濟有一定的先導超前啟示，某種程度上說可以是國民經濟的晴雨表。

（二）經濟新常態下房地產國民經濟發展面臨的挑戰

首先，宏觀環境。經濟發展邁入新常態階段后，地產行業也迎來了新的發展階段，此前，居民住房較為緊缺，地產行業幾乎只要拿到地便能有所高收益，而如今，居民已經進入理性消費時期，地產行業應朝著質量化、理性化方向轉變。與此同時，我國城鎮化速度不斷提高，預估到2030年城鎮化率會達到70%，換言之，會有3億多人會在城市安家，購房需求總量上依舊較大，但近幾年城鎮化速度有所放緩，很明顯，城鎮化步伐的減慢會大大影響地產的發展速度。另外，我國人口結構近幾年也產生較大變化，老齡化加重、年齡結構不夠科學、生育率有所降低等，這促使地產業不可能再繼續享受人口紅利。加上勞動力的緊俏、薪資的上漲等因素影響，地產市場需求會大大改變，就像日本地產泡沫的破裂一樣，我們必須提早引起重視[3]。

其次，地產市場環境。房地產行業因為成本上漲、價格停滯、高端住宅需求下滑等因素影響，深受重創，而且國家相關地產政策、信貸收縮等的影響，使得當前地產市場呈現低迷態勢，供給大于需求。一方面，房地產行業去庫存化壓力依舊較大，盡管公積金新政、央行降息等諸多政策的出臺，使得樓市庫存消化速度有所變快，但總體并不樂觀。另一方面，地產開發投資熱情、銷售量都呈降低趨勢，而且不同區域市場的差異化非常大，分化現象比較嚴重。

三、經濟新常態下房地產市場的地位分析

（一）經濟新常態內涵

經濟新常態指的是我國經濟朝著高級形態化、合理結構化、分工復雜化方向轉變，經濟發展步入新的階段，自此前的高速增長轉為中高速增長，發展方式也自此前的粗放型速度模式轉為效率型質量模式，結構自此前的增量擴能轉為調整存量，經濟動力自此前的傳統增長點轉為增加新的增長點。這種形勢下的中國將面臨一系列的挑戰，比如大眾對幸福生活的訴求得不到完全化滿足，會引發一連串反應促使經濟結構困于惡性循環中，投資行業長久陷入低迷，導致供需結構失衡，產生部分資源浪費等[4]。

（二）房地產市場的現狀

2010年，房地產市場遭遇限貸限購政策束縛，2014年進入到行業冬季。國房景氣指數不斷下跌，地產投資增速也大大放緩，從19.8%一直下滑到10.5%，商品房銷售面積、銷售額均出現嚴重下滑趨勢，70個大中城市住宅銷售價格中，有64個城市都出現明顯跌落跡象。過去，房地產市場經歷了十幾年的高速化發展，可謂是遍地開花，拿到地便等于超高收益提前落袋，但如今，市場逐漸回歸到理性狀態中，地產市場也將邁入到提質增效的階段中。如何確保地產市場長久健康發展，是經濟新常態下地產行業需要深思的問題。

（三）經濟新常態下房地產市場發展趨勢

首先，市場發展逐漸落入平緩。地產市場歷經黃金發展期后，將來會進入到平穩時期。從供需上看，由于地產投資比重加大，市場供給也會隨之上漲，供需矛盾會有所緩和。但也恰恰因居住需求的基本滿足所以會令大規模地產投資需求停滯，隨著經濟新常態的放緩，地產市場也會慢慢平穩。

其次，適老住宅需求明顯增長。目前我國新增人口不斷下降，而老齡化卻越發嚴重，這無疑為養老住宅帶來了需求。當然老齡化社會對于地產的要求也會越來越高，加上國家各類扶老政策的出臺，適老住宅將會成為不可逆轉的趨勢。

第三，投資越發朝著理性方向回歸。習近平總書記明確提出，房子是用來住的，不是用來炒的，對于炒房客國家也給出了嚴厲的震懾和敲擊，同時出臺了諸多調控政策，以防止地產市場過熱，這些都會促使地產投資慢慢回歸到理性道路上。

第四，去庫存壓力加重。經濟新常態下，去庫存是一項重要工作內容，最近幾年大規模投資促使住房供給力大大提高，市場失衡問題普遍，特別是三四線城市，去庫存壓力非常大，這也是政府和城建開發的核心任務之一。

四、促進經濟新常態下房地產市場發展的對策建議

（一）政府層面

首先，加大對地產市場的監測力。這一時期政府需要對地產市場進行適度調控，各地區要創建地產市場信息系統、統計機制，健全市場監測機制等，以便對地產市場走勢動向加強把控，及時發覺新問題、新風險，從而提早預警，加強對地產和金融市場的預見性規劃與調控，也便于進行好方法、寶貴經驗的分享和推廣[5]。

其次，加大地產市場輿論導向。如今地產市場步入了敏感時期，政府要在輿論導向上加以引導，使之朝著正確的方向邁進，防止出現過度緊張狀態，從而加大系統性風險的發生概率。要提高保障性住房建設力度，提倡居民住房合理消費，令地產市場在健康發展，同時不斷宣傳各項國家政策，穩定民心，而對那些散布謠言、鼓吹干擾市場秩序的行為要嚴厲打擊。

第三，制度建設、去行政化同步建設。地產制度建設不夠健全時，對樓市進行調控是非常有價值的，但隨著制度的健全和市場形勢的改變，地產市場去行政化也是必然的。限購、限貸、限價等行政性手段的出臺，雖然起到了一定的降溫效果，但長期看是弊大于利的。未來地產的調控還需要更多地依靠市場力量。因此，去行政化建設也要提上日程。與此同時加大財稅制度改革、金融改革等，創建地產長效調控機制。

最后，保障房建設要堅持以人為本準則。國務院有關部門必須加大職能履行，加快建設保障性住房，推動地產市場的健康化發展，住房城鄉建設部要加大對國家補助資金、建設工程質量的監管，尤其是棚戶區改造工作。在保障房建設時要以人為本，而非以房為本。

（二）企業層面

首先，對存量進行盤活，對總量進行框定。地產市場進入到存量房階段，這就意味著要擺脫傳統一味追求數量的發展模式，必須要實行存量發展、增量發展同步策略。從總體來看，一方面要保證地產市場供給，保證供需關系平衡，另一方面要對市場存量進行消化，特別是危房改造、棚戶區改造、城中村改造等，要提升安置比例。

其次，加強功能需求的滿足率。大眾生活水平不斷提高，對住宅品質也有了更高要求，地產市場自從前的剛性需求轉為改善性需求，加上三胎政策的開放，地產企業要集中對房子的功能化予以改良和更新，使之更為多樣、個性，符合大眾不同群體的差異化訴求。

第三，加快適老房住宅建設。我國已然提前邁入老齡化社會，但適老住宅發展較為滯后，從西方國家發展經驗來分析，人均GDP突破2萬美元，老齡人口會突破14%，便會進入到養老地產時期。按照這一數據，我國從2017年便已經進入了養老地產初期階段。而我國早期一些建筑，無論是質量還是標準都不符合適老住宅需求，相關的適老設施也不完善，所以未來地產企業要看到這一發展時機，推動適老住宅的建設，做到真正為民，實現老有所依。

最后，地產企業要重視自身架構的轉型升級，比如實行輕資產運營模式，將地產和其他產業進行鏈接，以產業為依托，以地產為載體，加快土地的綜合化開發和營運，搭建產業價值鏈一體化平臺，同時加快人才建設，推進企業的實力化發展。

五、結語

總而言之，經濟新常態的到來必然會令房地產市場發展趨于平穩和理性，地產市場將面臨一系列的考驗和挑戰，發展也會受制于諸多因素，這不單單是價格方面的市場問題，更是牽扯到人的社會問題，因此，地產企業必須引起重視，回歸到地產建設本心，以人為本從功能性出發，提高自身實力，以滿足市場的需求。