新形勢(shì)下住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究

王海亮 合肥興泰資產(chǎn)管理有限公司

一、我國(guó)住房置業(yè)擔(dān)保行業(yè)發(fā)展及現(xiàn)狀

（一）我國(guó)住房置業(yè)擔(dān)保制度的產(chǎn)生

我國(guó)住房置業(yè)擔(dān)保制度是伴隨我國(guó)住房公積金制度而產(chǎn)生的一種業(yè)態(tài)。為支持城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)，解決抵押物處置難，借款人難以提供有效擔(dān)保措施等問題，1997年上海市在全國(guó)率先成立了住房置業(yè)擔(dān)保公司，為公積金借款人提供個(gè)人住房貸款擔(dān)保。此后不久，全國(guó)各大城市相繼成立了住房置業(yè)擔(dān)保公司，業(yè)務(wù)范圍也從二手房貸款擔(dān)保擴(kuò)大到了新建住房貸款擔(dān)保。2000年，原建設(shè)部和中國(guó)人民銀行聯(lián)合印發(fā)《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》（建住房〔2000〕108號(hào)），正式確立了我國(guó)住房置業(yè)擔(dān)保制度的基本框架。2014年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》（建金〔2014〕148號(hào)），取消強(qiáng)制擔(dān)保收費(fèi)項(xiàng)目，對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保行業(yè)產(chǎn)生一定沖擊。

（二）我國(guó)住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展情況

經(jīng)過20多年的發(fā)展，各地以上海、北京等城市為參照，根據(jù)自身情況設(shè)立住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)。目前，注冊(cè)資本金以財(cái)政撥款、國(guó)有企業(yè)投資入股、房地產(chǎn)主管部門的下屬單位投資為主要來源，少量民資股份。全國(guó)住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)以純公積金和公積金商業(yè)組合貸款擔(dān)保為主，同時(shí)，還圍繞住房及公積金業(yè)務(wù)開展了房屋經(jīng)紀(jì)、資產(chǎn)管理、金融服務(wù)等多元化業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)范圍逐漸擴(kuò)大。20多年來，住房置業(yè)擔(dān)保行業(yè)從無到有、由小到大，對(duì)促進(jìn)我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)，分散個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)和提升服務(wù)水平等發(fā)揮了重要作用，主要作用有以下幾個(gè)方面：第一，發(fā)揮住房保障作用。住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)設(shè)立的初衷是解決借款人擔(dān)保措施不足、緩解購(gòu)房過程中擔(dān)保難，滿足中低收入人群購(gòu)房需求；第二，化解公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款具有涉及對(duì)象廣、貸款期限長(zhǎng)、受房地產(chǎn)行業(yè)影響大等特點(diǎn)，普遍存在市場(chǎng)、道德、抵押物風(fēng)險(xiǎn)，住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)能夠有效起到風(fēng)險(xiǎn)隔離作用，保證公積金資產(chǎn)安全；第三，優(yōu)化公積金貸款服務(wù)[1]。住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)圍繞公積金業(yè)務(wù)，開展資產(chǎn)管理、信息化建設(shè)、貸款一站式服務(wù)等業(yè)務(wù)，有效提高服務(wù)質(zhì)量。

二、住房置業(yè)擔(dān)保轉(zhuǎn)型發(fā)展的必要性

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，住房市場(chǎng)、住房保障體系、住房金融服務(wù)等都發(fā)生了重大變化，住房置業(yè)擔(dān)保既面臨公積金制度改革的挑戰(zhàn)，又面臨著可持續(xù)發(fā)展動(dòng)力不足等問題。只有通過轉(zhuǎn)型發(fā)展，改善服務(wù)體驗(yàn)，才能創(chuàng)造發(fā)展新空間，才能增添發(fā)展新動(dòng)力。

1.適應(yīng)公積金制度深化改革的需要。在公積金制度改革浪潮中，如何進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)，全面提升運(yùn)營(yíng)管理和服務(wù)能力，主動(dòng)適應(yīng)公積金制度各項(xiàng)改革，是各項(xiàng)改革措施落實(shí)到位、各項(xiàng)政策目標(biāo)得到較好完成的重要保障，是住房置業(yè)擔(dān)保應(yīng)對(duì)新挑戰(zhàn)、鞏固業(yè)務(wù)合作的必要選擇[2]。

2.改善公積金業(yè)務(wù)服務(wù)體驗(yàn)的需要。近年來，各級(jí)政府就推進(jìn)服務(wù)便民化、“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”、政務(wù)信息系統(tǒng)整合共享等做出系列重要部署。公積金作為政策性業(yè)務(wù)，住建部相應(yīng)出臺(tái)了多項(xiàng)政策文件，要求加快推進(jìn)信息化建設(shè)，提高服務(wù)水平。各地公積金管理中心和住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)紛紛采取措施，包括設(shè)立12329熱線、開通移動(dòng)App線上平臺(tái)、增設(shè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等。

3.增強(qiáng)自身可持續(xù)發(fā)展能力的需要。住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的主要收入來源是公積金管理機(jī)構(gòu)的補(bǔ)貼和公積金貸款擔(dān)保費(fèi)收入，2014年發(fā)布的148號(hào)文，提出取消強(qiáng)制擔(dān)保收費(fèi)項(xiàng)目，對(duì)部分住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)造成較大沖擊。現(xiàn)有住房置業(yè)擔(dān)保發(fā)展模式較大程度依賴于公積金業(yè)務(wù)，缺乏足夠的市場(chǎng)化價(jià)值創(chuàng)造，這也是近年來出現(xiàn)公積金“去擔(dān)保化”呼聲的原因。另外，探索住房保障新路徑和服務(wù)水平方面，需要長(zhǎng)期大量資金投入，這對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)自身可持續(xù)發(fā)展帶來極大壓力[3]。針對(duì)市場(chǎng)化業(yè)務(wù)欠缺和需要長(zhǎng)期大量資金投入這兩個(gè)影響可持續(xù)發(fā)展的問題。

4.提高新市民住房保障力度的需要。新型城鎮(zhèn)化在推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展、帶動(dòng)就業(yè)、增加人民收入、提高社會(huì)福利的同時(shí)，由于大批非城市居民涌入城市，隨之產(chǎn)生住房難的問題。在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，公積金制度難于覆蓋大多數(shù)新市民。面對(duì)公積金住房保障職能難于充分發(fā)揮的問題，通過公積金制度改革和住房置業(yè)擔(dān)保的轉(zhuǎn)型發(fā)展協(xié)同推進(jìn)，切實(shí)提高新市民住房保障能力，發(fā)揮公積金制度新時(shí)代作用，才能穩(wěn)固置業(yè)擔(dān)保發(fā)展基石。

三、當(dāng)前我國(guó)住房置業(yè)擔(dān)保行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展案例

（一）立足民生，服務(wù)普惠化

擴(kuò)大覆蓋面積。隨著公積金繳存“擴(kuò)面”工作的持續(xù)推進(jìn)，住房置業(yè)擔(dān)保服務(wù)的覆蓋面也在不斷擴(kuò)大，服務(wù)重點(diǎn)逐漸向中低收入人群和新市民轉(zhuǎn)移。常州、揚(yáng)州、樂山等市都提出將公積金作為支持新市民解決住房問題的切入點(diǎn)，建立公積金自愿繳存機(jī)制，將有需要的新市民納入住房公積金制度保障范圍。

（二）依托技術(shù)，服務(wù)智能化

1.打造綜合服務(wù)平臺(tái)。住建部印發(fā)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于建立健全住房公積金綜合服務(wù)平臺(tái)的通知》（建金〔2019〕57號(hào)）和《住房公積金綜合服務(wù)平臺(tái)建設(shè)導(dǎo)則》提出積極開展住房公積金綜合服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，以“互聯(lián)網(wǎng)+”為導(dǎo)向，充分利用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等技術(shù)，加快服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，完善服務(wù)平臺(tái)功能，豐富線上業(yè)務(wù)辦理種類，有效提高離柜率，切實(shí)提高住房公積金服務(wù)智能化水平。

2.實(shí)現(xiàn)客戶端移動(dòng)辦理。各地公積金中心不斷推進(jìn)公積金業(yè)務(wù)辦理的移動(dòng)化，通過手機(jī)App、支付寶、微信等即可登錄個(gè)人公積金賬號(hào)，查詢、辦理公積金業(yè)務(wù)。例如，九江住房公積金管理中心推出“手機(jī)公積金”App，實(shí)現(xiàn)信息查詢、提取（還貸提取、購(gòu)房提取、離職退休提取）、提前結(jié)清及部分償還公積金貸款、“按月提取還貸”業(yè)務(wù)簽約與解約等業(yè)務(wù)的移動(dòng)辦理，實(shí)現(xiàn)了手機(jī)App與業(yè)務(wù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)同步，業(yè)務(wù)辦理方式更加簡(jiǎn)便。

3.開通12329服務(wù)熱線。在住建部統(tǒng)一部署下，各地公積金中心和住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)共同建設(shè)、運(yùn)營(yíng)12329服務(wù)熱線，提升住房公積金管理和服務(wù)水平，拓寬與繳存人的信息互動(dòng)渠道。

（三）方便百姓，服務(wù)便捷化

1.實(shí)現(xiàn)“家門口”辦理。上海、合肥等地置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了對(duì)各區(qū)的業(yè)務(wù)覆蓋，方便繳存人就近辦理業(yè)務(wù)。通過不斷增加服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，業(yè)務(wù)全面推開，簡(jiǎn)化了煩瑣的辦理手續(xù)，為借款人提供業(yè)務(wù)咨詢、抵押登記預(yù)約辦理、他項(xiàng)權(quán)證領(lǐng)出等配套服務(wù)，提高了工作效率，贏得市民一致好評(píng)。

2.實(shí)現(xiàn)“一站式”辦理。由于公積金業(yè)務(wù)涉及部門和環(huán)節(jié)多、流程長(zhǎng)，辦理業(yè)務(wù)過程中存在停車難、排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)、多次往返等問題。針對(duì)這些“痛點(diǎn)”，各地公積金中心、住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)通過優(yōu)化效能、流程再造、管理提升等舉措，優(yōu)化服務(wù)效率，提出了“一站式”服務(wù)措施，切實(shí)為繳存人帶來方便[4]。例如，浙江省直公積金中心通過合并服務(wù)中心、打通各部門數(shù)據(jù)壁壘等方式，實(shí)現(xiàn)公積金業(yè)務(wù)辦理“最多跑一次”。

（四）聚焦市場(chǎng)，拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域

1.延長(zhǎng)公積金業(yè)務(wù)服務(wù)鏈。實(shí)現(xiàn)與公積金中心深度化合作的首要問題，也是業(yè)務(wù)多元化起點(diǎn)。例如，北京等地開展貸前信用調(diào)查、貸中相關(guān)事項(xiàng)辦理、貸后資產(chǎn)管理，將業(yè)務(wù)體系覆蓋到住房信貸全過程。有的圍繞公積金業(yè)務(wù)開展了組合貸、商轉(zhuǎn)公、二手房階段性擔(dān)保、開發(fā)商階段性擔(dān)保等滿足客戶多樣化需求擔(dān)保業(yè)務(wù)[5]。

2.住房服務(wù)領(lǐng)域多元化。上海、天津、重慶、廣州、貴陽、蘇州、常州等市置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)入這一領(lǐng)域，開展相關(guān)業(yè)務(wù)。如通過公積金貸款擔(dān)保、資金監(jiān)管、代辦服務(wù)、中介服務(wù)等業(yè)務(wù)辦理，通過資源整合，推動(dòng)房地產(chǎn)交易服務(wù)、保障房配售服務(wù)和租房租賃服務(wù)全覆蓋，并通過下屬租賃公司大力發(fā)展包租、代理經(jīng)租和大客戶資產(chǎn)管理三大業(yè)務(wù)板塊。上海、重慶、包頭等地住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)分別探索與當(dāng)?shù)刂鞴懿块T合作，研究建立存量房交易資金監(jiān)管平臺(tái)，開展受托存量房資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，免費(fèi)為交易雙方提供安全便捷高效的資金監(jiān)管服務(wù)，進(jìn)一步延長(zhǎng)了住房領(lǐng)域服務(wù)鏈。

四、住房置業(yè)擔(dān)保轉(zhuǎn)型發(fā)展思路

借鑒各地市較為成功的創(chuàng)新舉措，作者認(rèn)為可以建立一個(gè)以管理中心數(shù)據(jù)、各類業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，以“互聯(lián)網(wǎng)+”為導(dǎo)向，以公積金繳存人為主要目標(biāo)客戶，滿足個(gè)人住房交易和金融服務(wù)需求的“綜合金融服務(wù)平臺(tái)”。平臺(tái)具有線上與線下“雙線服務(wù)功能”，使公積金繳存人“隨時(shí)隨地”輕松辦理各類公積金業(yè)務(wù)和其他房產(chǎn)交易、普惠金融等增值性業(yè)務(wù)，最終借助服務(wù)和產(chǎn)品“雙向延伸”實(shí)現(xiàn)住房置業(yè)擔(dān)保轉(zhuǎn)型發(fā)展。

“住房綜合金融服務(wù)平臺(tái)”中“住房”是平臺(tái)的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，“金融”是平臺(tái)的特色，“綜合服務(wù)”是平臺(tái)的手段，也是公積金中心對(duì)公積金繳存人服務(wù)的再升級(jí)和延伸。平臺(tái)建設(shè)思路可概括為在深耕公積金貸款擔(dān)保主業(yè)的基礎(chǔ)上，提升服務(wù)效能，通過產(chǎn)品和服務(wù)的雙向延伸，挖掘和創(chuàng)造增值收益，利用增值收益反哺“新市民”，擴(kuò)大服務(wù)覆蓋面，實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。同時(shí)，平臺(tái)線下服務(wù)則通過增設(shè)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)來實(shí)現(xiàn)。

（一）深耕主業(yè)，提升服務(wù)效能

1.增加網(wǎng)點(diǎn)，提升服務(wù)能力。通過增加營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，承接管理中心更多貸款業(yè)務(wù)，減輕管理中心運(yùn)營(yíng)壓力，方便公積金繳存人就近辦理業(yè)務(wù)。網(wǎng)點(diǎn)的增加為平臺(tái)的線下運(yùn)維提供有力保障。

2.信息共享，提高服務(wù)效率。平臺(tái)通過與城市大數(shù)據(jù)共享平臺(tái)對(duì)接，服務(wù)功能提升的同時(shí)，效率也將大大提升。通過平臺(tái)，可實(shí)現(xiàn)個(gè)人公積金業(yè)務(wù)“網(wǎng)上辦理”，線下審核“最多跑一次”，離柜率達(dá)到90%以上；借助平臺(tái)大數(shù)據(jù)，貸款辦理實(shí)現(xiàn)一周內(nèi)辦結(jié)放款，相較以前時(shí)間成本大幅下降，客戶體驗(yàn)感和滿意度大幅上升。

（二）雙向延伸，挖掘增值收益

1.縱向整合，“延伸服務(wù)”。平臺(tái)可整合管理中心、國(guó)土管理部門、一二手房源信息，銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)等多方資源，為用戶提供線上公積金業(yè)務(wù)辦理、房產(chǎn)交易、租售服務(wù)、金融服務(wù)等一站式多功能服務(wù)，為房產(chǎn)機(jī)構(gòu)、中介提供房產(chǎn)信息發(fā)布服務(wù)，可針對(duì)發(fā)布人、房源、價(jià)格進(jìn)行真?zhèn)悟?yàn)證，實(shí)現(xiàn)線上交易、預(yù)約看房、線上合同簽約、押金管理、租金收付等。線下為存量房買賣、租售雙方提供居間、代辦等服務(wù)[6]。

2.橫向整合，“延伸產(chǎn)品”。據(jù)了解，有越來越多的公積金繳存人希望提供裝修貸、商轉(zhuǎn)公、贖樓貸等配套金融服務(wù)。各金融機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)開發(fā)單位可通過平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)有效對(duì)接，互利共贏。一方面接入金融機(jī)構(gòu)拓展了業(yè)務(wù)，繳存職工有更多可選擇的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)，另一方面也可為平臺(tái)帶來收入。在新建樓盤發(fā)布上，平臺(tái)提供廣告營(yíng)銷、樓盤展示、樓盤網(wǎng)上預(yù)選簽約等服務(wù)[7]。平臺(tái)可向開發(fā)單位收取新建樓盤展示（營(yíng)銷廣告）費(fèi)用、樓盤網(wǎng)上成交（簽約）的交易撮合費(fèi)用。

3.擴(kuò)大覆蓋面，實(shí)現(xiàn)住有所居。平臺(tái)在政策指導(dǎo)下，在合作銀行中全面推廣平臺(tái)的網(wǎng)站和客戶端，支持進(jìn)城務(wù)工及創(chuàng)業(yè)人員享有同等權(quán)利繳存和使用公積金，“新市民”可自主在平臺(tái)申請(qǐng)繳存公積金，申請(qǐng)通過后，可享受公積金貸款購(gòu)房、租房提取等優(yōu)惠政策。同時(shí)針對(duì)新市民經(jīng)濟(jì)承受能力有限，收入波動(dòng)性較強(qiáng)、流動(dòng)性較高等情況，引入公積金貸款擔(dān)保機(jī)制，經(jīng)住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供住房置業(yè)擔(dān)保，能夠較好地解決“新市民”群體購(gòu)房問題，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

綜上所述，“住房綜合金融服務(wù)平臺(tái)”的建設(shè)，為住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)態(tài)提供了一個(gè)新的盈利模式及升級(jí)思路。在協(xié)調(diào)好公積金管理中心等政府部門、銀行和住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)之間的合作關(guān)系，業(yè)務(wù)產(chǎn)品的整合等方面，也值得其他地方住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)借鑒與研究。

五、結(jié)語

“住房綜合金融服務(wù)平臺(tái)”立足當(dāng)前形勢(shì)和實(shí)際，為行業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供了一種選擇和探索。總結(jié)起來，這種模式的核心是聚焦公積金貸款擔(dān)保主業(yè)，運(yùn)用大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，致力于“業(yè)務(wù)多元化、產(chǎn)品多樣化、服務(wù)智能化、體驗(yàn)便捷化”在更深層次和更高水平的發(fā)展，進(jìn)而創(chuàng)造更多的價(jià)值與收益。希望通過這種探索能夠進(jìn)一步深化對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保功能的認(rèn)知，理順各個(gè)方面關(guān)系，規(guī)范政策性和市場(chǎng)化行為，努力為中低收入者提供更具深度和廣度的全方位服務(wù)體系。