基于現金流視角下房地產企業稅務風險管理的思考

張太邦

（青島泰澤海泉置業有限公司，山東 青島 266200）

一、房地產企業加強稅務和現金流管理的時代背景

隨著我國對房地產市場的不斷調控和金融機構對房地產融資政策的收緊，穩健的現金流管理已經成為房地產企業管理的重點。對房地產企業而言，現金流管理包括現金流入和現金流出，現金流出主要包括土地成本支出、開發成本支出、期間費用支出和稅金支出。近年來，我國稅務系統金稅三期實行和金稅四期的即將上線，都對房地產企業的稅務管理提出了更高的要求，稅務部門通過金稅系統對房地產企業進行多維度對比，加大監管力度，要求房地產企業的稅務必須合法，因此，房地產企業的稅務現金流支出顯得更加重要。房地產企業在新形勢下必須加強稅務管理，而合法有效的稅務管理也有助于企業的現金流穩健運行，為企業提供“血液”，高效的稅務管理，能夠使企業納稅成本有效降低，減少和延緩現金流的支出，從而為企業節省資金成本，增加企業的利潤。

二、稅務管理對房地產企業現金流管理的意義

（一）房地產企業現金流管理的意義

在房地產調控愈加嚴格的形勢下，從房地產企業經營發展的角度來看，現金流即是企業的血脈，只有對現金流進行科學的預測和規劃，合理管理現金的流入和流出，才能保證企業的正常穩健運行。如果流入企業的現金流不能滿足企業項目需求，出現資金鏈斷裂問題，企業將會無法進行債務償還。這不僅影響自身經營發展，還會顯著加大企業的現金流風險，對企業的品牌形象造成嚴重負面影響。

（二）稅務管理對企業現金流的意義

一是良好的稅務管理有助于提高房地產企業的效益。隨著我國金稅三期稅務系統的實施和即將實施的金稅四期，稅務管控逐步進入數字化時代，對房地產企業的稅務管理提出了更高的要求。如果企業忽視稅務風險的防控，只是一味的追求企業利潤最大化，降低稅務成本，如果遇到稅務稽查、檢查時，出現較大的稅務風險，企業不僅會面臨行政罰款，同時還會被追繳稅款和滯納金，并處以罰款，會產生大量的現金流出。二是有效的稅務管理有助于房地產企業現金流的穩健。隨著國家對房地產企業的嚴控和老百姓對房地產的市場預期趨于理性，房地產企業市場行情已經不再是高毛利的行業，銷售也出現一定的下滑，給企業的現金流帶來巨大的壓力，各個房地產企業均在采取措施，做到開源節流。有效的稅務管理、稅務預測能夠合理的預測稅金的支出，做到事前鋪排，為企業提供預警的信號，助力經營者提前采取預防措施，科學、合理的制定財務預算，為企業的經營現金流穩健提供保障。三是有效的稅務管理有助于保持良好的信譽，降低成本。企業有效的稅務風險管理可以降低企業的稅務違法行為，保持企業良好的企業聲譽，幫助企業以較低的成本獲得資金或者政府的支持，降低企業的稅務成本，降低不正確的稅務風險管理、稅務籌劃而導致的罰款和滯納金，促進企業實現價值最大化。

三、現階段房地產企業稅務風險管理存在的問題

（一）企業稅務風險管理意識淡薄

現階段，我國仍有許多房地產企業的管理層對稅務風險管理意識淡薄，在經營過程中往往比較偏重現金流管理，對潛在的稅務風險存在僥幸心理，對稅務風險沒有深刻的理解。同時，房地產企業開發周期長，涉稅流程復雜，每個環節的業務人員對稅法僅有表面的理解，有時認為輕微的違反稅法行為會瞞天過海，不被發現。財務人員迫于資金壓力，往往在稅金支出方面進行拖延，減緩現金流的支出，然而一旦稅務問題被查出，就會導致嚴重的后果，嚴重影響房地產企業的現金流平衡。

（二）企業內部稅務風險控制制度不健全

目前，我國很多房地產企業的內部稅務風險控制體系還有待完善。由于沒有單獨設置稅務管理的機構，涉稅事項主要由財務人員兼顧處理，因此對稅法的理解往往不夠深入。而且，公司的財務和稅務沒有明確的劃分，導致企業辦稅人員對稅務風險的識別能力不強，缺少對公司稅務管理的全局意識，一旦出現稅務風險，各部門之間會出現相互推諉的現象。

（三）企業稅務人員與稅務管理部門之間缺乏有效稅企溝通

房地產企業開發過程中涉及的稅務風險多，且業務復雜和金額較大，現有的稅收法律、法規并不能完全覆蓋開發經營操作中的各個方面和新出現的業務類型，稅企之間缺乏良好的溝通往往會導致企業產生巨大的稅務風險和現金流流出，甚至是行政罰款。當企業出現稅務問題時，習慣性地與稅務機關各稅種管理部門分別聯系，但是同一個政策在不同地區、甚至同一地區的不同稅務部門也會存在理解、解讀不一致，由此造成執行偏差較大。所以，如果沒有有效、良好的稅企溝通機制，將會造成企業的稅務風險增加，影響企業的稅務管理和經濟效益。

（四）缺乏稅務現金流預算管理制度

我國許多房地產企業對稅務管理缺少預算管理制度，認為稅金的支出就是按照業務的發生依法合理的支出，無需進行稅務籌劃，并未建立稅務預算管理制度，這樣做的結果就是，會影響房地產企業稅金的有序支出和房地產企業現金流的穩健。同時，在房地產項目實際開發建設過程中，由于項目涉及因素較多，之前做的各項稅務預算計劃往往未得到有效落實，這樣在超出預算額時也無法進行有效彌補，從而使得稅務的預算管理常常流于形式，進而影響房地產企業現金流管理。

四、基于現金流視角的房地產企業稅務風險防范建議

（一）提高對稅務風險管理意識和重視程度

隨著房地產企業的發展，項目規模增加，企業的管理人員不僅需要轉變對稅務風險的認識，還要把企業稅務風險管理和稅務預算提高到企業的戰略層面進行重視，將基于現金流視角管理的稅務風險管理，融入到企業經營開發各個環節和企業的戰略目標中，增強全員對稅務現金流管理的重視，讓員工深刻認識到稅務風險管理對公司日常現金流管理的重要性。通過職責分工，對涉及稅務風險和現金流支出較多的開發環節進行重點關注，確保各項涉稅流程合法、合理、合規，保證企業的稅務籌劃、稅務風險在可控的范圍內，合理安排稅務資金的流出。

（二）提高涉稅崗位人員的稅務專業水平

房地產項目經營開發涉及的周期長，在此過程中涉及的資金量較大，出現的問題也較多，這樣就對企業稅務專業人員的能力提出較高要求。在管理中，要對內部的稅務崗位進行調整，設立專業的稅務管理崗，組建高水平的稅務專業隊伍，提高稅務人員的專業化水平，發揮其專業能力。在人員的培訓和招聘過程中，要招聘稅務復合型人才，對招聘人員的專業背景和日常申報等業務能力提高要求，降低員工適應稅務崗位的時間成本。同時，稅務相關人員要積極關注新出臺的稅收政策以及已有政策的適用范圍和優惠內容的變化，從而保證房地產企業的稅務事項合法，降低企業的稅務風險。

（三）加強企業內部以及與主管稅務部門的溝通

房地產企業應該加強企業內部各部門之間的橫向溝通，稅務管理人員應定期參與項目公司的例會，了解項目的開發進度，掌控每個環節的稅務風險，對項目開發過程中遇到的稅務問題及時給予解決支持，確保稅務方案的可執行性。企業應定期加強與稅務局的溝通，對有爭議的稅務事項和稅務政策，需要提前溝通，防止對政策文件理解錯誤而造成違反稅法的稅務風險。通過與稅務部門的良好溝通，可以及時掌握地方上稅收政策的變動和最新的稅務政策，有效降低企業稅務風險，避免稅務罰款、滯納金的產生，確保企業的現金流正常維持，從而提高企業的經營效益。

（四）完善房地產企業稅務風險預警機制

房地產項目開發工期較長，需要從各個階段、各個業務環節進行稅務風險預警管理，對存在大額涉稅風險可能性的重點環節，進行風險源查找和分析統計，對涉稅風險分等級進行設置，將稅務風險的防范流程細化，針對不同的稅務風險采取不同的措施，最大限度地規避風險。同時，要重視稅務信息化建設，借助計算機云計算、大數據處理技術等手段，對簡單、重復的稅務數據，在進行統計、簡單匯總、分析工作時，可以交給信息系統計算。

（五）建立有效的稅務風險管理制度

房地產企業現金流管理是企業管理工作的重要內容，健康的現金流有助于企業提高項目的利潤，降低財務風險。同時，現金流管理又涉及企業各運營環節，涉及面比較廣，這其中稅務管理是影響現金流的一個重要方面。企業應該根據自身的實際情況，建立有效的稅務風險管理制度，加強對稅務風險的重視程度和認識，在崗位設置、稅務信息化建設方面增加投入，降低企業的稅務風險，維持健康良好的現金流，向銀行等外部金融機構傳遞企業健康發展的積極信息，降低企業的融資成本，深入挖掘房地產企業的內在利潤點，建立現金流視角的稅務風險管理競爭優勢，從而促進房地產企業持續發展。