房地產企業資金運營風險管控探索

胡藝譯 成都市源昌盛璟置業有限公司

一、引言

隨著人民生活水平的不斷提高，人們對于住宅要求的增高也使得房地產企業得到迅速發展，同時也面臨一定的挑戰。其內部營運資金的管理工作不僅關系到社會領域對于房產的剛性需求，同時對我國社會經濟是否穩定健康發展起到很大的影響。基于此，強化對于營運資金的風險控制，加強對于風險的優化對于房地產企業來說非常重要。只有加強對于風險的分析、預測和防控等，才能夠幫助企業最大化提升自身的經濟效益，使其在激烈的市場競爭中占據核心地位，發揮其自身優勢。

二、房地產企業資金運營的特點

（一）資金需求量大

房地產企業由于自身行業特點，資金需求較為密集，且普遍資金需求量較高，尤其是在當前土地資源稀缺且不可替代的時代下，土地的價格不斷攀升且在實施的過程中需要較多大型設備和投資成本，以及施工中的大量材料、人力和設備投入等，因此其營運資金的投入往往要高于其他行業。另外，由于房地產企業項目從開始到結束實際產生效益是一個較為漫長的過程，因此，其資金的回收速率也較慢，甚至時有發生項目資金鏈斷裂的情況，使得企業遭受較為嚴重的經濟危機。

（二）資金周轉速度慢

房地產企業營運資金周轉的速度慢，主要是由于其從項目投資開始到最后的全部開發需要很長的一段時間，占用的資金數量較大，往往需要支付較大一筆貸款利息，或者是企業自身投入數額較大的資金更在一定程度上增加了房屋的建設成本。另外，大部分企業在項目進行過程當中其資金的來源渠道也較為單一，自己的資金較少。且其資金流動負債在總負債的占比也較高，主要是體現在房地產業的預售，以盡快實現資金回籠，但是大部分收入都記錄在“預收賬款”中，反而使得流動資產負債大大提高。

三、房地產企業資金運營過程中存在的主要風險

（一）資金營運管理制度不健全

當前，部分房地產企業的資金運營管理制度并不健全，尤其是體現在規模較小的房地產企業當中，其現有的資金運營管理制度并不能滿足房地產企業的發展的需求，其現代化治理水平，內部整體管控能力也有待提高。部分房地產企業未能夠健全完善的資金預算管理體系，在項目開始之前未能夠做好事前資金的預算，也未能對企業整體的資金進行預測和規劃，和其他預算管理相統一，僅僅是對于項目自身的資金需求進行評估，但是在一定程度上難以滿足資金投入和實際情況不相符，致使后續項目資金支出嚴重超出，給企業的資金鏈安全造成較大的影響。

其資金運營的原則也有待進一步明確，尤其是在相關制度建設的過程當中，對于相關項目的經濟活動研究并不夠深入，使得既定的制度難以滿足企業的發展要求，在后續的工作當中容易出現資金數量變化失控等問題，給企業資金的穩定性帶來較大風險。另外，還有部分企業利用縮減營運資金數額的方式以達到既定的資金管理預期，使得相關財務管理人員難以對資金情況進行全面掌握，使得企業受到的資金波動性較大。

（二）企業運營資金結構不合理

一是企業的短期償債指標不合理，自有資本比率偏低。自有資本比率在一定程度上可以反映出該房地產企業自身的發展程度，以及抗風險能力。但是隨著社會的不斷發展房地產企業逐漸擴大自身規模，尋求自身利益最大化，往往投入大量的資本，但是其實際的變現能力較差，致使資金難以及時收回。另外由于存貨在流動資產中的比例過高，加上企業在籌資過程當中自有資金比例較低，使得其償債能力往往偏差。

二是其內部資本結構較為單一，這主要是由于房地產企業內部資產結構的特殊性，存貨在流動資產中的占比較高，因此其周轉的速率較慢，與當前買房的市場需求并不符合，在一定程度上也降低了房地產企業的盈利能力。另外，其在負債結構方面，其流動性負債占比較大，長期負債產值比較低，這主要是由于大部分房地產企業的資金來源是開發商自有資金以及少數合作方式介入的資金。這不僅提高了籌資成本，而且還使得企業需要花費大量的時間和精力去處理與合作方的關系。長此以往，該形勢下風險型負債結構往往會使得企業的貸款壓力日益增大。

（三）對于資金控制不足

現階段，部分房地產企業對于營運資金的控制存在不足，資金流轉僅僅是流于表面形式，對于資金的流轉過程監督不到位、內部管理也有待完善，企業管理者也未能明確各部門和個人的職責，在項目落實過程中時有出現資金管理重復或者是管理不到位的情況發生，甚至還存在挪用公款和轉移資金的情況發生，利用自身的職務之便為他人謀取私利，對企業的整體后續發展造成非常嚴重的消極影響。其部分房地產企業對于資金控制的手段也未能夠引進大數據時代高效的資金控制方法，仍沿用傳統的營運資金控制方法難以確保資金控制的科學性，最終導致企業對于資金的整體控制水平還有待加強。

具體可以以成都碧桂園房地產企業為例，其在對待重大投資問題時并未深入考慮再進行決策，未在企業內部形成約束能力較強的決策體制，且部分管理人員未能夠按照既定的相關規定做事，僅僅是憑借以往的經驗開展相關工作，致使其資金流向和控制都與實際存在脫節現象。與此同時，企業的領導者也難以實時掌控公司內部財務及資金的流向以及相應的變動狀況，雖然可能制定了相應的資金管理措施和規定的實施步驟等，但是落實不到位，其內部監督管理也有待完善，反而進一步加大了企業的資金投資風險。

（四）企業融資渠道較為單一

隨著我國金融監管力度的不斷加強，房地產企業的融資環境也不是很景氣，在這些項目籌資時大多數是采用債券和銀行貸款，融資渠道較為單一。而且隨著市場經濟競爭的不斷激烈，大部分房地產企業進行融資較為困難，不僅如此，在一定程度上，其銷售回款的速率也會受到一定影響，從而使企業需要承擔較大的負債壓力，負債問題也較為嚴重，尤其是在國家緊縮貨幣政策時，企業的融資方式會在更大程度上受到一定限制。

一方面大部分房地產企業主要是依賴于銀行進行相關項目的投資和融資等，在實際貸款的過程當中，存在一般性風險，還有政府政策導向以及開發商信用等風險一旦出現相關問題，那么就會導致銀行大量資金的流失，不利于我國社會經濟整體發展。另一方面是企業的直接融資占比較小，例如股權房地產債券融資以及信托基金等還不是較為完善，使得債券的在融資渠道占比重較小。值得注意的是，受金融危機等外部市場環境影響，外資在房地產企業融資中占比也在逐漸下降。

四、房地產企業資金運營風險優化策略

（一）建立完善的營運資金管理制度

科學、完善的營運資金管理制度更加有利于對內部營運資金的管理等進行約束，確保房地產企業內部各項經營環節更加規范合理，進而提高企業的綜合實力，具體可以從流動負債管理、應收賬款管理、現金管理與存貨管理幾個方面著手開始實施：

首先，對于流動負債管理，企業應當確保流動資產高比例且注重資金的安全，尤其是針對于其行業自身特點，對于現金的需求量較大，因此應當保持相對較多的流動資產，確保企業項目運行時的資金鏈流暢。而對于大部分不好控制的流動資產，如手里的土地資源、未完工產品以及相應的沒有完全賣出去的樓盤等存貨，企業管理者應加強對于這些存貨的管理，減輕對于到期債務的償還壓力，適當提高完工產品和未完工產品的比例，減少流動資金的變現時間，從而實現企業利益的最大化。

其次，房地產企業應當積極采取相應的措施對于應收賬款進行催收，其作為企業流動負債中的較大占比，對于企業的營運資金的及時周轉是非常重要的。以萬科房地產企業為例，其應收賬款以及內部的呆賬款項過多，進而導致其資金周轉容易出現問題，基于此企業管理層應當通過采取一定的優惠措施等及時收回應收賬款，盡可能降低壞賬率。需要注意的是，在項目進行之前，也要對合作對象進行必要的信用評級，以從根本上避免由于應收賬款信用問題而給企業帶來一定的資金風險。

（二）優化企業運營資金結構

針對于當前大部分房地產企業資金需求較大的特點，政府部門以及相關管理人員應當盡可能優化企業的運營資金結構，具體可以從以下兩個方面著手實施：首先是要對企業的復雜結構進行科學合理化的調整，以萬科房地產企業為例，應當盡可能地減少短期債務在總債務中的比例，除了傳統的公司貸款方式之外采用風險融資或者是第三方在線融資方式。在滿足中小型房地產企業自身的資金需求的同時，也要進一步提升其對于企業內部營運資金的監管。對外企業應當不斷增強其現金流的能力，并將其作為重要指標，對企業的價值進行評估。其次，企業應當降低其負債比率。具體企業管理者可以通過執行項目監控投資機制，即引導企業員工進行融資，使得項目的運行執行效果與企業員工自身的收益相掛鉤，在此基礎上也能夠進一步調動企業員工的工作積極性。在這種管理機制下，員工之間相互監督更有利于從總體上降低企業的負債比率。

另外，針對于部分上市房地產企業，企業管理層應當做好對于股權的分配工作，在一定程度上為企業規模的不斷擴大，做好準備工作。例如針對于股權分散較高信息不對稱，監督成本過高情況。企業應當合理分配股權融資和債務融資的比例，在做好內部控制管理工作的同時，降低企業的負債率，盡可能減少營運資金長時間被占用的情況發生。

（三）強化企業內部控制管理

首先，房地產企業管理層應當加強對于決策體系的建設和完善，加強對于項目風險的防范工作，尤其是對于項目投資風險。為此相關管理人員應當結合企業內部運營情況和外部市場的變化情況，構建完善合理的內部控制管理制度，對方地產企業的各項投資項目進行動態化的監管，在其內部形成完整的體系框架，有利于管理人員在決策制定過程當中，及時找出潛在的風險問題并采取相關措施，將風險問題控制在合理范圍內。同時也能夠確保內部控制管理，在企業的決策過程中發揮出自身的職能優勢和作用。其次，企業管理人員應該加強對于內部控制風險意識的強化。即在項目執行開始之前預先做好項目的可行性分析報告等，尤其是對于中小型規模的房地產企業，應當積極借鑒其他成功的企業的經驗，并綜合收益率，宏觀環境等因素進行分析。其中，營運資金管理作為房地產企業運營管理的重要內容之一，企業應當根據自身情況構建相應的預算管理體系、成本管控體系以及資金風險管控體系等，并積極收集相關信息數據等，如流動資金比例、總資金周轉率等，找出項目中存在的風險，為企業的決策的制定提供相應的依據。另外，可以在企業內部建立一個專門的資金監管部門，在執行過程中定期對內部資金進行控制，以能夠及時發現其中的問題，并尋找相應的解決措施，以能夠發揮企業監督部門的職能作用。

（四）拓展融資渠道

當前，我國房地產企業金融市場還有待完善，缺乏健全的法律法規等對企業的營運資金運作加以規范，為此，應當不斷優化房地產企業融資渠道的支撐體系，明確約束好借貸雙方的權利和義務，強化信貸的審查行為等，進而提升企業融資渠道和企業信用，房地產企業應從自身實際出發，擴展多元化的融資渠道，具體主要體現在以下幾個方面：

一是典當融資，該類融資渠道主要是針對于中小規模的房地產企業融資投資，具體是指利用企業現有的或者是不方便變現的資金進行典當，以盡快獲取后續企業急需發展的資金，其主要特點是簡單、便捷，在房地產行業市場中逐漸為中小企業的投資提供了全新的途徑。

二是信托項目融資。該類融資渠道主要是針對規模較大且前景較好的房地產企業，為其直接提供信托項目貸款或者是直接參與信托融資的方式，其主要是具有較強的靈活性，在當今房地產營運資金管理中已逐漸成為和銀行貸款相匹配的融資方式。

三是證券融資和流動負債融資方式。證券融資是大型房地產企業提升自身經營管理水平，實現資源合理化的最佳融資方式，尤其是體現在上市企業當中能夠更好地提升品牌。而流動負債融資才能夠使得房地產企業在既定的規章制度下進行項目的運作和管理，有利于幫助企業解決自身抗風險能力較弱，融資自信心不高等問題。

五、結論

房地產企業的發展對于我國社會經濟的發展至關重要，尤其是隨著行業競爭壓力不斷加大，且市場經濟下行等原因，企業管理層應當從營運資金管理的各個環節入手，加強對于各項資金以及預算環節的管理，通過優化資金結構、加強內部控制管理、拓寬融資渠道等方式增強房地產企業的抗風險能力，為企業的發展創造良好的環境，盡可能從根本上防止企業資金鏈斷裂的情況出現，進而推動企業實現自身利益最大化。