納稅籌劃在房地產(chǎn)公司財務(wù)管理中的實踐分析

蔡志明

（武威百洋置業(yè)有限公司 甘肅武威 733000）

在宏觀政策調(diào)節(jié)市場的過程中，我國政府部門持續(xù)推進(jìn)稅收體制改革政策，也加強(qiáng)了對納稅主體的監(jiān)督工作。房地產(chǎn)行業(yè)是我國市場經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，也是國家重點納稅行業(yè)，長期以來受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的重點稽查。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及的稅種較多，包括增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、土地增值稅、印花稅等，納稅籌劃過程也相對復(fù)雜。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅務(wù)籌劃與管理不僅是為了滿足企業(yè)降低稅費的基本要求，更是規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險、應(yīng)對稅務(wù)稽查的有效手段。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃和管理的意義

房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)流程比較復(fù)雜，各環(huán)節(jié)涉稅種類較多，事前做好納稅籌劃與稅務(wù)管理工作，可以充分借助政策優(yōu)勢，制定低風(fēng)險、低成本的納稅計劃，解決企業(yè)稅務(wù)問題，降低稅收政策與市場環(huán)境對企業(yè)的消極影響。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃與稅務(wù)管理的意義主要體現(xiàn)在如下。

其一，降低企業(yè)管理成本和運營成本。房地產(chǎn)行業(yè)具有高風(fēng)險、高收益的特征，是國家宏觀調(diào)控的重點行業(yè)。尤其在稅收政策方面，企業(yè)所適用的稅率一般高于其他政府扶持行業(yè)。為了控制稅費成本，針對企業(yè)開發(fā)項目開展事前籌劃、事中控制等工作，有利于增加企業(yè)的經(jīng)營收益。

其二，提高企業(yè)的內(nèi)部管理水平。稅務(wù)管理涉及政策解讀、方案籌劃、稅費核算、風(fēng)險預(yù)測、納稅申報、資料整理等多個環(huán)節(jié)，需要房地產(chǎn)企業(yè)制定完善的稅務(wù)管理流程，要求會計人員按照基本流程規(guī)范操作。在這一過程中，制度和流程形成保障機(jī)制，提高稅務(wù)管理效率，也能夠進(jìn)一步提升企業(yè)的管理水平。

其三，增加企業(yè)現(xiàn)金流量。房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)和投資決策需要大量的現(xiàn)金流作為資金支持，通過納稅籌劃與稅務(wù)管理工作可以遞延納稅時間，獲得資金時間成本，也能夠降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)現(xiàn)金流量。通過以上手段，企業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度能夠得到有效提升，管理層人員也能夠獲取更大的決策選擇空間，有利于企業(yè)長效發(fā)展。

二、納稅籌劃在房地產(chǎn)公司財務(wù)管理中的實踐

（一）企業(yè)向非員工個人支付勞務(wù)費的稅務(wù)處理思路

按照財稅政策規(guī)定，在我國境內(nèi)開展的不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)和服務(wù)銷售活動，其單位和個人都需要履行增值稅納稅義務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)在向非員工個人支付勞務(wù)費的過程中，其稅務(wù)處理工作應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)前的增值稅相關(guān)政策，即員工以外的個人在為企業(yè)提供勞務(wù)服務(wù)時，針對服務(wù)收益部分繳納增值稅。服務(wù)內(nèi)容包括不動產(chǎn)或動產(chǎn)租賃服務(wù)、經(jīng)紀(jì)服務(wù)、咨詢服務(wù)等，但對于營銷業(yè)績獎勵、兼職收入等費用不計入增值稅征收范圍，同時，企業(yè)要注意向非員工個人索要增值稅發(fā)票。

（二）利用土地增值稅的臨界點

我國土地增值稅相關(guān)政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅在銷售過程中，如增值額不超過可扣除項目金額的20%，可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。但這一政策在應(yīng)用過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要注意政策規(guī)定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的判定條件，通過適當(dāng)降低商品住宅銷售價格的方式，滿足土地增值稅的免稅政策應(yīng)用條件。

（三）利用不同的利息扣除方式

雖然現(xiàn)行的金融政策對房地產(chǎn)融資進(jìn)行了限制和規(guī)定，但大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期處于負(fù)債經(jīng)營狀態(tài)，項目開發(fā)必然會涉及融資貸款。在針對這一環(huán)節(jié)開展納稅籌劃時，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助利息支出扣除政策。一方面，對于可以按照轉(zhuǎn)讓項目進(jìn)行分?jǐn)偟摹⒔鹑跈C(jī)構(gòu)可證明的費用，按照項目開發(fā)的實際費用進(jìn)行扣除，但要注意不可超過當(dāng)期商業(yè)銀行的貸款利率；和其他開發(fā)費用，土地資源獲取成本和項目開發(fā)成本總額的5%扣除。另一方面，對于不可以按照轉(zhuǎn)讓項目進(jìn)行分?jǐn)偟睦⒉糠郑鹑跈C(jī)構(gòu)不可證明的費用，需要直接在項目開發(fā)環(huán)節(jié)按照10%的標(biāo)準(zhǔn)一次性扣除。基于以上利息扣除方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以在籌劃階段分析項目開發(fā)所發(fā)生的可扣除利息費用與項目開發(fā)總成本的比例關(guān)系，如果在5%以內(nèi)，則向金融機(jī)構(gòu)索取證明對企業(yè)更有利，反之則不需要提供相應(yīng)的證明。

（四）政府代收費用的處理

依據(jù)財稅政策規(guī)定，縣級或縣級以上的人民政府要求房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)代收的費用，如果該費用計入房價中且由購買方負(fù)擔(dān)，則應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所獲取的收入，計入納稅范疇之內(nèi)；如果該費用并未進(jìn)入房價中，且在房價以外收取，則不需要作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入計稅。同時，政府代收費用作為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入計征稅費的，可以在可扣除項目中予以抵扣，但不能納入加計扣除20%的基數(shù)；對于政府代收費用不能作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入計征稅費的，房地產(chǎn)企業(yè)在計算增值稅稅費時，不能對這部分代收費用予以稅前扣除。基于以上政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注政府代收費用是否計入房價這一問題，降低政府代收費用對項目開發(fā)成本和房產(chǎn)增值率的影響，有效控制土地增值稅總額。

（五）分解房地產(chǎn)銷售價格降低稅率

房地產(chǎn)項目在進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)以后，所涉及的稅種主要包括土地增值稅和企業(yè)所得稅。而我國目前土地增值稅所采用的計稅方式為超率累進(jìn)稅率，這與房地產(chǎn)項目的增值率相關(guān)，即增值率越高，企業(yè)所適用的土地增值稅稅率也越高。因此，在銷售環(huán)節(jié)，建議房地產(chǎn)企業(yè)對房產(chǎn)價格進(jìn)行有效分解，通過控制房地產(chǎn)增值率的方法降低土地增值稅。例如：對于銷售環(huán)節(jié)已經(jīng)進(jìn)行簡裝修的商品房，可以將裝修成本單獨核算，降低房產(chǎn)的增值率。

（六）銷售地下人防車位的稅務(wù)處理

國家稅務(wù)總局所印發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》中明確提出，企業(yè)利用地下基礎(chǔ)設(shè)施所建立的停車場所，應(yīng)當(dāng)納入公共配套設(shè)施范疇之內(nèi)，并將這部分費用計入項目開發(fā)計稅成本支出當(dāng)中。具體籌劃過程中，將房地產(chǎn)企業(yè)地下人防車位分為兩種業(yè)務(wù)模式，采取差異化的稅務(wù)處理方式。一方面，企業(yè)與業(yè)主簽訂地下車位長期租賃合同，向業(yè)主一次性收取車位租賃使用費，并在租賃合同當(dāng)中約定使用期限；另一方面，企業(yè)采取一次性永久出售地下人防車位的方式，即企業(yè)與業(yè)主簽訂車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議，直接將人防車位的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主。同時，業(yè)主所購買的停車位款項也應(yīng)當(dāng)一并計入房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓費用當(dāng)中，在稅務(wù)處理環(huán)節(jié)則需要將這部分費用作為非普通住宅轉(zhuǎn)讓收入，納入不動產(chǎn)銷售收入中計稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題

（一）對納稅籌劃的認(rèn)知較為片面

據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃質(zhì)量并不高，而對納稅籌劃認(rèn)知片面是影響企業(yè)稅務(wù)管理水平的關(guān)鍵因素。從管理層角度來說，部分企業(yè)的管理層人員認(rèn)為納稅籌劃就是“合法逃稅”，盲目追求節(jié)稅目標(biāo)，忽略了納稅責(zé)任與社會形象；從執(zhí)行層角度來說，各部門缺乏稅務(wù)風(fēng)險意識，沒有立足于戰(zhàn)略高度考慮業(yè)務(wù)活動給企業(yè)帶來的稅務(wù)成本，加之企業(yè)缺乏專業(yè)的稅務(wù)咨詢服務(wù)團(tuán)隊，使得各項經(jīng)營活動無法開展事前統(tǒng)籌與風(fēng)險防范，這無疑加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險，甚至?xí)o企業(yè)帶來嚴(yán)重的財務(wù)危機(jī)。

（二）稅收政策解讀不充分

一方面，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)階段的主要管理方向更偏重于日常管理與經(jīng)營業(yè)務(wù)，稅務(wù)管理一般由財務(wù)部門負(fù)責(zé)。而財務(wù)部門的專業(yè)性體現(xiàn)在數(shù)據(jù)處理、會計核算等方面，兼任稅務(wù)管理工作不僅會增加財務(wù)部門的工作壓力，也會因財務(wù)會計人員稅務(wù)處理能力不足引發(fā)企業(yè)風(fēng)險；另一方面，稅收環(huán)境的不斷變化使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理工作也更加復(fù)雜，對政策的解讀和認(rèn)知，在一定程度上也影響了納稅籌劃方案的合法性與合理性，如何處理會計準(zhǔn)則與稅收政策的差異也對會計人員提出了更高的要求。

（三）信息交流不通暢，數(shù)據(jù)分析不足

我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)為了促進(jìn)財務(wù)管理轉(zhuǎn)型，積極引入信息技術(shù)。但受到技術(shù)成熟度、投入成本等因素的影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理信息化建設(shè)進(jìn)程較慢，目前稅務(wù)管理工作仍舊以手工操作為主，自動化水平有待提高；同時，企業(yè)財務(wù)管理信息系統(tǒng)與業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)之間尚未搭建共享平臺，即財務(wù)數(shù)據(jù)與業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換難度大，影響稅務(wù)會計人員實時掌握業(yè)務(wù)活動開展，也不利于企業(yè)開展稅務(wù)成本預(yù)測和納稅申報等工作，容易引發(fā)少繳稅或多繳稅風(fēng)險。

（四）缺乏健全的管理辦法和制度

稅務(wù)管理是一項系統(tǒng)化的、長期性的工作，需要相應(yīng)的管理辦法和管理制度作為操作依據(jù)。但目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃與稅務(wù)管理工作尚且處于事后管理狀態(tài)，即在業(yè)務(wù)活動完成以后或建設(shè)項目竣工結(jié)算以后，才由會計人員開展成本核算與稅費預(yù)測。由于缺乏事前籌劃與事中控制，造成稅務(wù)管理工作嚴(yán)重滯后于業(yè)務(wù)活動，不僅增加了企業(yè)的投資風(fēng)險，還會造成企業(yè)運營成本虛增。

（五）稅務(wù)管理人才匱乏

納稅籌劃作為一項專業(yè)性較高的工作，需要企業(yè)配備高質(zhì)量人才團(tuán)隊，指導(dǎo)籌劃方案與業(yè)務(wù)活動。但部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理與籌劃工作經(jīng)常由財務(wù)會計人員兼任，受到其業(yè)務(wù)水平和專業(yè)職能的影響，使得企業(yè)的籌劃方案科學(xué)性不足、稅務(wù)管理水平有待提高。同時，財務(wù)會計人員對稅務(wù)處理缺乏經(jīng)驗，不具備扎實和豐富的稅務(wù)管理知識，無法為業(yè)務(wù)活動提供稅務(wù)咨詢與稅務(wù)輔導(dǎo)，嚴(yán)重影響了企業(yè)的稅務(wù)管理成效。

四、房地產(chǎn)企業(yè)推進(jìn)納稅籌劃和管理工作的保障措施

（一）明確納稅籌劃目標(biāo)，加強(qiáng)對納稅籌劃的重視

房地產(chǎn)企業(yè)要想提高稅務(wù)管理水平，為企業(yè)決策項目提供專業(yè)化的納稅籌劃方案，就必須要從思想上提升對納稅籌劃的重視程度，樹立完善的稅務(wù)管理目標(biāo)，在管理層組織、基層人員參與的情況下，有序開展稅務(wù)相關(guān)工作。一方面，企業(yè)管理層人員要樹立正確的稅務(wù)管理理念，認(rèn)清履行納稅義務(wù)的職責(zé)，以降低稅務(wù)風(fēng)險、控制應(yīng)稅成本、實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益并重作為稅務(wù)管理的基本目標(biāo)，組織和引導(dǎo)各部門參與到稅務(wù)工作中，并營造良好的稅務(wù)管理文化氛圍。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的執(zhí)行層人員也要充分認(rèn)識到納稅籌劃的積極性，主動參與到籌劃方案設(shè)計當(dāng)中，發(fā)揮自身的主體作用，為籌劃過程提供有參考意義的實踐經(jīng)驗，有效提高納稅籌劃與管理的實效性。

（二）完善稅務(wù)管理組織機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通

一方面，對于一些經(jīng)營規(guī)模較大、開發(fā)項目數(shù)量多的房地產(chǎn)企業(yè)，建議將稅務(wù)管理工作從財務(wù)部門中剝離出來，設(shè)置獨立的稅務(wù)管理組織機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)稅務(wù)管理流程制定、稅收政策學(xué)習(xí)、籌劃方案設(shè)計、稅務(wù)咨詢服務(wù)、稅票管理和稅款繳納等工作，保證稅務(wù)管理工作的獨立性。另一方面，針對政策解讀不充分的問題，建議房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)日常經(jīng)營活動中與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，積極參與稅務(wù)機(jī)關(guān)組織的各項培訓(xùn)活動，及時消除與稅務(wù)機(jī)關(guān)信息不對稱、政策解讀不一致等風(fēng)險，保證企業(yè)籌劃方案的客觀性。

（三）加快信息化建設(shè)，推動稅務(wù)管理自動化

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要確定稅務(wù)信息化建設(shè)目標(biāo)，借助信息化手段搭建財務(wù)、業(yè)務(wù)、稅務(wù)一體化管理平臺，保證稅務(wù)平臺具備數(shù)據(jù)輸出口徑一致、數(shù)據(jù)集中儲存、稅務(wù)管理流程統(tǒng)一的基本性質(zhì)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要確定稅務(wù)信息化的覆蓋范圍。實際上，稅務(wù)管理工作是對企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的監(jiān)督與控制，企業(yè)可以結(jié)合經(jīng)營業(yè)務(wù)的涉稅節(jié)點、資源配置情況、戰(zhàn)略發(fā)展計劃等，確定稅務(wù)管理信息化平臺的搭建計劃，制定階段性的信息化建設(shè)預(yù)算投資方案。在配備基本功能、滿足基本管理需求的基礎(chǔ)上，持續(xù)優(yōu)化稅務(wù)管理信息化平臺。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還要完善相應(yīng)的配套設(shè)施，將稅務(wù)管理信息化平臺與其他管理軟件同步更新，包括企業(yè)現(xiàn)有的ERP系統(tǒng)、OA系統(tǒng)等，保證系統(tǒng)集成性和數(shù)據(jù)編碼一致性，為財務(wù)數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和稅務(wù)數(shù)據(jù)的一體化管理提供支持。

（四）完善稅務(wù)管理流程和制度

針對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理流程與制度不完善的問題，建議房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身的實際情況，建立標(biāo)準(zhǔn)化的稅務(wù)管理流程，并引入全過程控制的管理手段，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)節(jié)的持續(xù)性管理。具體來說，在事前籌劃環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)要做好涉稅政策采集工作，即了解這一環(huán)節(jié)涉及稅種的相關(guān)規(guī)定，確定不同稅種的納稅時間和繳納方式等。尤其是增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在具體籌劃過程中加強(qiáng)與財務(wù)部門和采購部門的溝通，兼顧會計收入確認(rèn)時間節(jié)點、稅務(wù)專票開具時間、預(yù)收賬款發(fā)生節(jié)點、土地增值稅預(yù)繳與匯繳的時間點等，制定相應(yīng)的籌劃方案，做好事前統(tǒng)籌工作。在事中控制環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)要關(guān)注進(jìn)項發(fā)票與銷項發(fā)票管理，建立完善的發(fā)票管理制度，全面覆蓋發(fā)票獲取、信息審核、抵扣、管理等環(huán)節(jié)，避免因發(fā)票丟失、虛開發(fā)票等行為引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。在事后管理階段，房地產(chǎn)企業(yè)還要做好風(fēng)險評估工作，結(jié)合上一階段的稅務(wù)管理經(jīng)驗，設(shè)置稅務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)、風(fēng)險預(yù)警界限、風(fēng)險預(yù)警方式等，形成完善的稅務(wù)風(fēng)險管理鏈條，為后續(xù)的籌劃與管理工作提供支持。

（五）加大人才培養(yǎng)力度，加強(qiáng)考核管理

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特殊性和涉稅稅種的復(fù)雜性，建議企業(yè)完善稅務(wù)會計人才引進(jìn)機(jī)制和培養(yǎng)機(jī)制，為稅務(wù)管理工作配備綜合技能與職業(yè)道德兼具的人才團(tuán)隊。具體措施包括：其一，與當(dāng)?shù)馗咝９餐ⅰ岸悇?wù)會計人才培養(yǎng)計劃”，從高校引入定向培養(yǎng)人才，彌補(bǔ)市場人才資源匱乏的缺陷；其二，在企業(yè)內(nèi)部建立完善的人才技能培訓(xùn)機(jī)制，對現(xiàn)有的會計人員開展專題性培養(yǎng)，在提高相關(guān)人員籌劃水平的基礎(chǔ)上，也可以聘請外部專業(yè)機(jī)構(gòu)中的管理人員，針對部分大額投資項目開展納稅籌劃工作，有效降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險；其三，完善人才培養(yǎng)激勵機(jī)制，通過落實獎勵與懲罰措施的方式，調(diào)動各部門、各崗位人員積極參與到稅務(wù)管理工作中，并對籌劃方案有效的部門及個人給予物質(zhì)和精神獎勵，既能夠引導(dǎo)基層人員樹立稅務(wù)籌劃的意識，還能夠提高籌劃方案的可操作性。

五、結(jié)語

綜上所述，為了適應(yīng)當(dāng)前的稅收環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識到納稅籌劃與稅務(wù)管理工作的重要性，建立完善的稅務(wù)管理體系。在這一過程中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)從思想認(rèn)知、管理流程、信息技術(shù)、人才培養(yǎng)等多個角度入手，并加強(qiáng)對關(guān)鍵涉稅環(huán)節(jié)的籌劃，全面提高企業(yè)的稅務(wù)管理質(zhì)量，最大限度地實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理收益。