“微更新”拓展城市新內涵

《中國經濟周刊》 記者 楊琳

經過高速城鎮化發展，我國目前城鎮化水平已經超過60%。城鎮化發展進入下半場，城市更新也拋棄了大拆大建，轉向對存量的提質增效階段。

“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要提出，加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。

2021年8月，住建部發布的《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》也提出，堅持劃定底線，防止城市更新變形走樣；堅持應留盡留，全力保留城市記憶；堅持量力而行，穩妥推進改造提升。

當城市存量更新漸漸“常態化”，特別是在消費群體更替、疫情等各種影響下，城市更新的步伐進入加速階段。如何讓城市更新煥發商業價值成為備受關注的話題。

何謂城市 “微更新”？

11月中旬，成都市武侯區簇橋街道木魚廟老舊街區改造已進入收尾工作，草地已郁郁蔥蔥，墻面上嶄新又具有時代感的標語展示著未來的構想。這便是成都市一處城市微更新項目場地。

這樣的微更新項目在這兩年迅速席卷了國內各大城市。其實，城市微更新項目悄然興起，與中國城鎮化發展進入新階段分不開。

在今年9月的新聞發布會上，住房和城鄉建設部副部長姜萬榮介紹，2021年，我國常住人口城鎮化率達到64.72%，建成區面積達到6.2萬平方公里。

中國城鎮化率已超過60%。隨著核心城市紛紛步入存量時代，新增土地稀缺成為現實，城市更新、建設的重點轉入對存量的提質增效階段。

在此背景下，成都市委城鄉社區發展治理委員會落地實施“社區微更新”，回應群眾對生活品質、環境不斷提升的需求，如春風化雨般，讓老舊城市煥然一新。

“微更新”是指按照循序漸進的城市更新理念，以群眾需求和參與為導向，對城市品質不高、長期閑置、利用不足、功能不優的微型公共空間和老舊建筑進行改造提升，推動城市存量空間的活化與利用，喚醒城市文化記憶。

根據現在眾多城市的探索，“微更新”的意義早已突破了把某個角落改造成花園的局限，而是拓展更多可能性。比如，北京在老城胡同中進行社區營造實驗，上海提出，“街道是可漫步的、建筑是可閱讀的、城市是有溫度的”。可以說，“微更新”既是空間改造，也可以是市民生活方式的重塑。

城市商業正在棄 “重”轉 “輕”

城市微更新單個項目資金投入不大但數量多的特點，吸引了大量社會資本關注，猛犸市集便是其中之一。2020年，成都市武侯區簇橋街道辦事處率先和國內知名文旅產業運營平臺猛犸市集簽署了城市微更新項目——木魚廟文創潮集空間。據猛犸市集相關負責人透露，簇橋項目計劃總投資額為千萬元級別。

通過放棄重資產、重投入、充滿不確定性的全面改造模式，更多企業的運營業務正在從“重”轉“輕”。在“防止大拆大建”的背景下，老舊建筑在區位上有不可再生性。“我們可以通過購入資產實現自持，從而讓花了大力氣實現的場地和空間增值，長期鎖定在公司資產的增值上。”猛犸市集負責人任鑫力說。

簇橋街道微更新效果圖

投資方可拿下小區物業運營權，或通過規模積累實現融資上市，從而平衡收益。這種長周期、低回報的財務模式更加考驗場地運營能力、招商整合資源能力，以及理解市場和客戶的能力，也給深耕細分市場的文創運營企業更多成長和發揮的空間。

運營、內容、IP相融合

“要激活城市更新內生動力。居民是城市生活的主體，也是微更新的主體。可以通過建立社區互動平臺及‘工作坊’模式，形成完善科學的溝通機制。實踐中，可以通過決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享的思路，匯聚民智，凝聚歸屬感。”對于城市微更新，大連工業大學藝術設計學院副院長高家驥曾撰文表示。

從目前城市發展速度來看，城市更新既涵蓋老舊小區改造，又包括商業空間的煥新，還涉及房屋租賃、工業廠房改造等領域，更像是傳統房地產開發周期的延伸。

木魚廟老舊街區是猛犸市集著手運營的標桿項目，項目依托成都武侯區簇橋街道老舊街區——木魚廟街打造首個常態化運營的文創潮集空間項目，為周邊年輕人群、文藝人群提供休閑打卡、藝術交流、聯合辦公、旅行創業等功能業態服務，也將介入社區文化服務，配套運營。

據悉，武侯區簇橋街道積極響應成都市政府關于成都城市有機更新的新政策。上述微更新項目從立項到開工，簇橋街道工作人員不斷和投資企業共同摸索推進，根據政策尋找項目開展的突破口，在項目籌建期間先后迎來北京、重慶等相關政府代表考察觀摩。

任鑫力也不止一次提到其摸索的“簇橋模式”：“首先是‘三社’，社區文化、社區公益、社區商業。目前已引進香港知名社工組織加入，同時聯合重慶鑒正偉業商管集團打造社區。其次是‘三新’，新業態即業態內容上為老字號美食、新銳餐飲、復合型消費空間；新場景即更新后作為步行街區，引入黨建有聲設備，打造黨建引領基層社區治理的標桿；新消費即潮玩品牌、跨界消費、線上線下融合消費。”

不難看出，現如今城市更新的核心能力需要運營、內容、IP相融合。城市更新接下來的方向之一，便是朝著這個方向推進。