房地產開發企業土地增值稅的納稅籌劃

高健福

開展納稅籌劃主要目的就是為降低征稅成本，從而有效減輕企業的資金周轉負擔。對此，相關部門應當與時俱進，順應時代的發展，走在時代的前沿，不斷創新及完善方式，通過行之有效的手段，結合實際的操作情況，找出可行的方案，進一步促進房地產領域的可持續發展。

在房地產企業運行過程中，涉及的領域是非常廣泛的，包含了很長的產業鏈。因此，不可避免會出現高額資金周轉、周轉時間較長等問題。站在房地產企業的角度來說，納稅籌劃的結果將直接影響資金的支出。隨著我國會計制度的不斷改革，稅務部門加強了對房地產領域的管理，加大了房地產企業發展過程中的難度以及挑戰，基于此，房地產企業應當找到納稅統籌、合理納稅、依法納稅行之有效的策略，彰顯稅收優惠政策的價值，進一步促進房地產領域的可持續發展。

一、房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃現狀

（一）在銷售方面并沒有健全的收入核算

由于房地產企業項目實施的時間比較長，工程比較復雜，需要耗費大量的資金，很多交易都需要結合第三方抑或是其他渠道的交易方式來進行銷售，且在建設過程中也需要耗費大量的資金，不可避免會出現資金周轉的風險。此外，還有部分特殊形式的金額、收入狀況，主要是指房地產企業沒有將房屋外的銷售歸納到企業中，也沒有將實付款歸納到經營當中，從而出現財務稅款丟失以及無法與真實賬單確認等情況出現。

（二）時間消耗較多

房地產項目工程對于開發的項目進行成本預估算中，有的企業為了能夠獲得合法的稅票，加大成本支出，結合已經支付完成的工程款，對成本進行分析及計算。比較顯著的問題是，有些企業出現了偽造支出的現象或者項目工程還在繼續，卻向客戶開具正式發票，增多了銷售的金額，但是對企業應交的稅款進行謊報，減少稅款金額。此外，在大部分情況下，房地產企業所耗費的時間是比較漫長的，工期比較復雜，耗費大量的資金。因此，為了保證企業的正常運行，很多房地產企業會通過分期的方式，保證資金流動。但是，房地產企業在項目完成之前，會結合土地所涉及的書面合同，付清用戶的拆遷款等一系列的基礎設備費用，而不是分期對成本進行確定，導致企業的稅前扣除費用增加，在一定程度上加大了企業的成本費用。

（三）籌劃手段過于單一

現階段，國內房地產企業正處于發展戰略的轉型階段，出現了財務人才短缺的現象，特別是針對土地增值稅籌劃工作的專業人才更是少之又少。由于人才稀缺問題的影響，房地產企業的稅務管理創新工作發展較慢，導致籌劃工作無法順利進行。目前，很多房地產企業所應用的籌劃方法過于單一和落后，且房地產企業員工缺乏良好的土地增值稅籌劃經驗，使企業的稅負壓力較其他稅種大得多，在一定程度上約束了房地產企業的可持續發展。

（四）對于國家稅收政策缺乏了解

國家稅務總局推出的《關于加強土增稅管理促進堵漏增收的若干意見》當中，明確規定各個地區應當貫徹《土地增值稅清算管理規程》，規范土地的增值稅清算工作，要求房地產企業嚴格按照規章制度，結合企業的實際情況展開相應的土地增值稅籌劃工作。但是，結合實際來看，仍然有很多企業對于國家所推出的政策并沒有完全貫徹，理解也不夠全面，使企業無法享受到政策優惠，一些房地產企業缺乏長遠的眼光，給房地產企業可持續發展帶來一定的局限性。

二、房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃的有效策略

（一）應用房地產企業稅收政策，對價格進行優化

稅收統籌工作會受到稅收籌劃模式的變化的影響，對此，相關的房地產企業應當注重加強稅收籌劃方式的科學性以及合理性，保障其實效性，為企業增值稅籌劃工作的順利開展奠定良好基礎。對此，房地產企業在納稅期間可以通過收入金額的有效策略，找到稅收優惠政策。具體說，首先，對每一個開發項目進行精細化區分，明確每一個價格核算標準，了解其他項目的真實狀況，保證所開發的項目以及納稅能夠滿足優惠條件。其次，房地產企業應當對價格進行優化，健全其形式，加大增值額。因此，企業應與時俱進，順應時代的發展，對市場的行情進行摸索，做好相關的調研活動，對房地產開發項目的價格進行有效評估，同時衡量繳納的成本以及收益，保證房地產企業能夠在預期的成本上運行，同時達到盈利的標準，且對房地產的價格進行調整，讓增值能夠控制在優惠政策范圍之中。

（二）健全納稅統籌工作

現階段，因為營改增的稅務改革，房地產領域出現了新的變化。因此，房地產企業在進行稅務考核期間，應結合企業的進項稅額進行兩者抵扣，并在此基礎上做好雙方的合同管理，讓企業能夠更加全面直觀判斷價格外的增值稅，實現企業增值稅的轉接，加強交流，保證雙方都能夠明確所提供的服務價格。基于此，房地產企業在改革期間應順應增值稅的政策，避免出現問題對企業產生實質性的影響。因此，相關部門應當做好試點工作，通過試點試驗的方式了解增值稅對房地產企業究竟有哪些影響，對于沒有落實到位的地方，給予高度的重視，并為其提出更為嚴格的要求。

（三）建立統一平臺、實現信息共享

隨著我國信息技術的不斷發展，互聯網已經得到了普及，國內的數據共享、數據整合出現新的機遇，創造了新的工作思路以及價值，為房地產行業可持續發展起到了積極的促進作用。對此，房地產企業應當不斷地探索、推進，找取新的有效方式，對信息技術以及互聯網進行合理利用，建立起統一的不動產登記信息管理平臺。在此期間，應用互聯網技術，讓各機構都使用統一的系統軟件，從而將登記信息與房地產交易過程當中的業務進行關聯。例如，房地產交易能夠與稅務繳納、金融支持相配套，且在各個部門當中實現信息互通、數據共享，保證登記、交易、納稅等各個信息的真實性以及有效性。同時，所有的不動產信息基礎資料可以與公檢法、民政、財政以及其他司法行政部門進行共享。這樣不僅能夠發揮信息資源的價值，還能夠有效拓展登記人員的工作信息來源渠道，通過大數據以及互聯網技術的應用，每一個部門的信息數據都能夠匯總，將其進行分析對比。在此期間，登記機構可以自動糾錯，從而有效提升登記人員的工作質量以及工作效率。此外，相關部門還應當搭建一個完整的智能服務平臺，將信息進行有效的整合以及處理，從而有效提高整個社會的治理效果，同時房地產主管部門還能夠通過系統平臺，快速了解并實現對房地產市場的監控，精準施策，進一步促進房地產可持續發展。

（四）合作建房結合稅法規定

一方出地，另一方出資金來合作建房，建成房屋自用，免除土地增值稅。但是，在建成之后，出現轉讓的現象，則需要企業上交土地增值稅。如，A房地產公司有一塊土地與投資方B公司合作建筑辦公樓，約定建成之后按比例進行分房。如果B公司將其用于辦公，或者給自家企業用，便不需要繳納土地增值稅。如果未來出現其他安排，就需要繳納并非自用部分的土地增值稅。稅法明確規定，房地產企業發生代建行為或者轉賣收入，因為發生房地產產權轉移的行為，其收入就歸屬于勞務收入性質，并不在土地征收范圍當中。因此，通過這種方式進行建房，能夠有效減輕房地產企業的稅務壓力。基于此，在房地產開發之前，該公司可以確定用戶，從而有效避免繳納土地增值稅，減輕自身稅務負擔，并且以土地為核心來進行登記，包含非常多的不動產登記，如房屋、林木。但是，如果以房屋、林木為核心進行登記，那么便無法包含房屋、林木等定著物的土地，例如，城市當中的空地、公園以及廣場等。此外，土地上的房屋、林木會因為諸多因素發生變化，但是土地卻沒有變化。以土地為核心的不動產登記有著長久性以及持久性的特征。因此，我國在確立統一登記制度的過程中，應當將土地作為核心展開登記工作。

（五）嚴格落實稅收優惠政策

納稅人建造普通住宅進行出售，增值額未超過扣除金額20%，無需繳納土地增值稅，當房地產公司建造普通住宅高于20%時便可以通過降低價格的策略享受免稅優惠政策。此外，稅法規定納稅人如果建設普通住宅，加上其他房地產開發時，應當為其核算相應的增值金額，沒有區別或者無法準確確定金額，則不能免稅。因此，房地產企業財務應當對普通住宅、非普通住宅、別墅以及商用房進行區分銷售，以免喪失享受納稅優惠政策的機會。

（六）優化稅收籌劃方式

房地產企業想要完成土地增值稅稅務統籌的工作目標，就應當明確稅收統籌的方式，從以下幾個點進行探索：

1.在房地產企業的利息支出方面，結合利息數額的多少，來確定其費用支出，在此期間，不支持單獨的項目扣除；

2.嚴格按照法律法規，正確使用轉移籌劃的策略，在扣除的項目中合理確定支出費用，如，可以在企業內實施責任制，通過人員分配的方式，將內部費用專項管理，從而保證房地產企業的經濟利益最大化；

3.在土地增值稅籌劃方面加入相關的統籌方法，對該企業的項目進行調查，綜合考慮該項目的可行性，從而保證會計信息的真實性以及準確性；

4.房地產企業可以采取多種策略，以建房的方式將對土地增值稅予以籌劃。由于國家推出的政策規定，部分建房行為并不在該稅收的范圍中，所以客戶在擁有土地使用權的時候，就能夠在合理的范圍內避開土地增值稅。

結 語

總的來說，房地產企業應當注重增值稅以及土地增值稅的統籌規劃工作，將其作為理財重要內容之一，而會計工作人員應當研究各種關于業務統籌的處理，有效落實到每一項任務，并將其進行納稅后處理，注重把握統籌方案的科學性以及合理性，保證其能夠在規定范圍內，避免納稅籌劃風險，從而進一步促進房地產企業的可持續發展。

（作者單位：西部機場集團甘肅機場房地產開發有限責任公司）