市域軌道交通車輛基地上蓋開發項目風險管理

許長建 溫州市鐵路與軌道交通投資集團有限公司高級工程師

戴亞洲 溫州肯恩大學高級工程師

車輛基地軌道交通管理是市域軌道交通運營管理的重要組成項目，如何合理規劃不同城市的區域功能，完善城市之間的諸多運輸功能已經成為社會廣泛關注的熱點話題。車輛基地上蓋開發處理期間，應在有效整合各類風險后對土地資源及城市規劃建設進行合理開發，為社會創造更多經濟效益。

1 項目風險管理相關內容

1.1 風險與風險管理概念

風險一詞最早源于19 世紀，國外的相關學者在反復實踐中提出了風險的相關定義，經過不斷規劃和整合，總結歸納出的定義為“風險就是活動或事件消極的、人們不希望的后果發生的潛在可能性”。

風險的主要特征有以下兩個方面[1]。一是風險具有不確定性，可能導致事情的結果出現各種各樣的變化；二是風險等外界客觀因素可能會造成時間目標發生大量偏差。

針對風險管理，主要是指相關人員采用適當的管控方式對風險進行識別、評估以及應對的整個過程， 達到具體的實踐目標。

1.2 項目風險管理過程

首先，針對風險識別管理，主要是指相關人員根據項目形成的背景、特點以及整個目標等多種條件，對相關事件進行綜合分析和評價的過程和具體總結。同時，對于項目風險評價，主要是根據已知的風險條件和各類因素，結合定性、定量分析的方式對風險發生概率以及具體危害程度進行評估，采取相關的風險管理措施。其次，項目風險應對主要是指相關人員結合風險識別和評價的相關結果，在對風險形成原因、發生概率以及危害效果等進行綜合管理后，制定出的多個處理方案[2]。最后，針對項目風險監控管理，相關人員需要根據實際的風險類型，有針對性地建立風險責任管理機制，全面處理風險因素，制定科學合理的風險管理內容，降低風險發生造成的損失。

1.3 風險管理方法

1.3.1 頭腦風暴法

頭腦風暴法主要是邀請一些項目管理經驗豐富的專家，在組建相應的管理小組后，確保每個小組成員的人數在9 ～13人。專家們通過集體討論的形式對每次項目風險研究的內容進行全面研究和探索，在集中收錄不同專家的決策意見后，將相對分散的思想觀念進行收集匯總，并形成具體的書面材料。采用此種管理方法通常可以快速收集有價值的資源，能夠促進相關人員進行思想創新，更加透徹地對風險內容進行識別。

1.3.2 層次分析法

相關人員在建立相應的層次結構模型后，結合主觀評價分析的方法對整體矩陣進行分析、判斷及檢測。通過對不同風險類型進行權重值計算，劃分各個風險對應的等級，在有效界定風險因素危害及發生概率量化指標后，為后期風險研究管理工作奠定基礎[3]。

2 車輛基地上蓋開發項目相關概念

2.1 城市交通軌道

軌道交通建設離不開城市交通軌道的輔助支持，其作為城市交通運輸工具的主要運輸系統，在實際的城市規劃發展建設期間應嚴格按照國家規定的交通設計與管理標準，對全封閉以及部分封閉的專用軌道線路進行統籌規劃。在相繼建立單車或者列車形式后，對不同地區的交通運輸量進行綜合管控，最終建立集地鐵、輕軌、有軌電車以及市域軌道交通于一身的交通運輸處理系統。

2.2 車輛基地

按照車輛行駛的用途和范圍進行劃分，車輛基地可以分為車輛段和停車場兩個重要組成部分。針對不同結構的交通軌道運輸線路都會設立適量的車輛段和停車場，車輛段的設立對車輛維修管理、停放、運營以及日常檢查管理都發揮著重要作用。同時，在設立車輛段過程中還要輔助建立架修庫、臨修庫、月檢庫、停車列檢庫等，主要用來檢修生產設備，而停車場的設立不包括需要進行大范圍修理的車輛安設，主要為不同車輛提供基礎的日常保養管理和停放服務。

2.3 車輛基地上蓋開發

對車輛基地各項資源進行綜合整理后建立的模式可以簡單地稱為車輛基地上蓋開發模式。庫房頂板下部安設適量的停車列檢庫、架修庫以及臨修庫等運用庫時，應對這些架構的主要功能進行綜合分析和調整，拓展其他建筑的實用功能，可以在基地上方建設公園景觀綠化用地、大型運動健身場所[4]。從廣義上講，車輛基地上蓋開發不單指車輛基地上蓋開發項目的建設，還包括將車輛基地用地范圍內的所有物業開發視作一個完整的開發項目來進行綜合化管理。

3 溫州市域軌道交通車輛段上蓋開發項目概況

3.1 項目背景

此次研究的車輛段服務主要是針對溫州市域鐵路S2 線一期工程瑞安市汀田車輛段。作為溫州市首個軌道交通上蓋TOD 綜合開發項目，發展和改革局牽頭召開了溫州市域鐵路S2 線汀田車輛段上蓋平臺建設工程初步設計專家評審會，確定后續開發的S2 線汀田車輛段上蓋TOD綜合開發項目以交通樞紐為核心，發展綜合服務功能，涵蓋住宅、中小學教育、商務辦公、商業服務以及休閑娛樂等全方位、多層次的定位需求，總體工程建筑規模將達6×105m2。該項目投用后，將成為汀田街道核心區集綜合型服務中心、居住區的“微型城區”。在完善公共交通的基礎上，依托TOD 模式發展起來的新型城市，不僅能夠充分利用土地資源，而且能帶動整個區域的快速發展。S2 線屬于浙江省溫州市重點工程，起始于樂清市下塘鎮，終點位于瑞安人民路站，總里程為63.63 km，總投資260億元。建成后將成為串聯樂清、甌江口、龍灣、溫州經開區以及瑞安的市域通道，為溫州地區市民提供了極大的便利。

3.2 功能布局

此次市域軌道交通項目汀田車輛段根據具體情況可以劃分為車輛使用區域和上蓋物業開發兩個重要組成部分，車輛段上蓋蓋體面積為2.168×105m2，統一使用上蓋開發模式，統一設立住宅、中小學教育、商務辦公、商業服務以及休閑娛樂區域[5]。蓋下車輛段由檢查庫、洗車庫等17 個單體構成，建筑面積合計65 500 m2。

3.3 方案構思

首先，此次開發項目應保證生態系統的平衡，在結合不同景觀區域的地理結構特點后，將相應的自然山水景觀和城市功能處理系統緊密結合起來。

其次，相關人員建立與之協調的人工山景后，促使建筑結構合理地融入城市中。與此同時，還要高度重視市域軌道交通和小區的聯系，根據不同區域的地勢特點構建完美的景觀元素，豐富城市功能區的內容。

最后，針對上蓋開發方案進行內容設計，使商業辦公區域、交通運輸區域及居住區域相互連接，在逐步提升上蓋空間項目實施的可行性后對城市的區域功能和景觀進行整合，按照商業辦公建筑要求，將車輛上蓋開發項目的不利因素轉換成具有一定使用功能的服務地帶，有效優化周圍地區的生態環境。

4 市域軌道交通車輛段上蓋開發項目風險因素分析

4.1 投資決策階段的風險

4.1.1 調控政策風險

首先，在實際的開發項目研究期間，溫州市的相關政府以及項目開發企業應密切關注溫州市房地產市場的政策環境，以廣大人民群眾的購房需求為導向，促使房地產行業發展平穩運行。同時，房地產管理人員應根據房地產運行走向對相關產業進行預測分析。

其次，由于我國在車輛段研究開發項目中還沒有頒布具體的方針政策，直到2018 年12 月，北京市政府出臺了《關于加強軌道交通場站與周邊用地一體化規劃建設意見》等文件，進一步明確了車輛段上蓋開發的主要形式，在對相關土地、規劃建設用地進行綜合分析后，應高度重視項目的開發管理，重點關注宏觀調控政策風險，建立不同的應急處理方案，對溫州市域軌道交通車輛段上蓋開發具有一定的指導意義[6]。

4.1.2 產品類型風險

國民經濟的不斷發展促使人們的生活水平逐漸提高，人們可以通過互聯網來獲取大量的購房信息。與此同時，消費者在實際的購房選擇過程中，不再只關注房屋建筑面積的整體范圍，而是更加關注房屋開發項目的功能，物業開發項目管理的住宅、商業以及辦公建筑類型可能難以滿足蓋上、蓋下車輛基地庫房整體結構形式。受到各種客觀環境因素影響，施工作業人員無法對空間獨特建筑平面布局進行全面設計，以住宅建筑結構為主要開發形式項目的風險水平逐步提升。

鑒于此，開發人員應結合國內外市域軌道交通項目開發的成功案例，吸取相關經驗，以期最終達到預設的開發建設要求。

4.2 前期準備階段的風險

4.2.1 土地獲取風險

針對土地資源建設，房地產開發項目的成本建設是主要影響因素，開發企業可以通過招標、掛牌及拍賣等多種形式來確保土地資源信息交易的公平性和公正性。在實際的房地產交易期間，部分房地產開發商可能無法及時獲取土地資源。

項目開發期間，應進一步考慮車輛基地上蓋開發項目具有開發主體單一以及用地屬性特殊兩點特性，對不同區域土地資源的優勢進行妥善處理后，利用有效的管控措施對土地開發成本進行合理規劃。

4.2.2 勘察設計風險

勘察和設計是房地產開發項目的重要組成部分，應對不同建設區域的地形地貌特征、地質結構以及地面附著物進行全面管理。在實際勘察期間，工作人員在收集、分析以及整理相關數據時，可能由于地質構造勘察方式不當等多種原因而產生多種風險。例如，在大量負荷壓力下，房屋因為外力發生變形可能造成房屋坍塌。尤其是在項目初步設計、施工圖設計階段，應對工程項目設計的深度、周期以及關鍵節點等進行全面管理，對房地產開發項目進行進一步分析，防范在設計處理期間發生各類風險[7]。

4.3 運營及施工安全風險

車輛段庫房進行物業開發管理期間，車輛段上蓋開發施工建設會對車輛段庫房啟用運營后的啟動方式進行合理優化和調整。高度重視項目上蓋施工階段，在合理規劃車輛段庫房中設備、車輛、人員的日常運營安全后，統一項目開發的整個施工方法，進而確保廣大人民群眾以及施工人員的生命財產安全。

5 項目風險監控內容分析

5.1 建立風險監控管理機制

首先，項目風險管控人員應根據項目開發特點建立相應的風險監控制度。其次，應對實際影響項目開發的風險因素進行實時分析匯總，進而創設科學合理的風險決策依據。最后，相關人員應建立相應的風險決策管理機制，對決策的程序和方法進行統一處理。

5.2 落實風險監控管理職責

在保證風險決策管理小組成員都具備管理經驗的基礎上，對所有風險監控責任進行全面管理。可以派設和職能部門有著密切接觸的風險管理人員作為主要負責人，對項目開發中的調控政策、土地獲取、產品類型以及產品定價風險進行合理控制，以便及時向上級管理部門提供更加準確的數據信息，再對勘察設計風險以及運營施工風險進行控制。

5.3 制定與實施風險監控方案

風險監控管理方案中，應及時整理項目期間風險發生的概率，在找出關鍵性風險因素后形成科學的控制管理方案，應對項目進展過程中遇到的實際問題，進而建立多重風險控制管理方案，最后形成完整的風險管理計劃與風險登記冊，為后期市域軌道交通項目開發管理工作創造有利條件。

5.4 跟蹤并評判風險控制結果

在項目推進過程中，應修改風險監控的內容與風險管控手冊，跟蹤評判工作清單、合同條款、進度計劃以及財務報告等，尤其是在對項目工作績效管理的過程中，應統一調整項目可交付工作的狀態、糾正措施與績效報告等。

此外，應及時對各類信息進行匯總分析，在一系列評估管理后識別主要的風險因素，從而有針對性地采取風險管控措施。

6 結語

市域軌道交通車輛段上蓋開發項目風險管理會受到外界各種環境因素的影響，市域軌道交通的管理部門應做到統籌規劃，設計出切實可行的風險管理方案，在統一相關管控方法后避免各種施工風險事件的發生，進而提升城市交通軌道的整體運行水平[8]。