北京某商務區地下空間大物業管理面臨的挑戰與對策*

李 冰， 梁忠恕， 劉 敏， 劉 鵬， 郭 峰， 李彥清

(1.建科公共設施運營管理有限公司，北京 100044；2.北京商務中心區物業管理有限公司，北京 100022)

0 引言

北京某商務區規劃地上總建筑面積270萬 m2，地下總建筑面積140萬 m2。目前，此商務區部分分區已基本建成并已陸續投入運營。該商務區地下總建筑面積規模大，其中，地下公共空間建筑面積約52萬 m2(共有六層，含夾層)，涵蓋地下管廊、各類設備設施機房、商業、餐飲、停車場、快遞中轉站、地下環隧、公共交通站點、指揮中心、公共指揮平臺等[1-2]，服務于區內各樓宇、地下商業與訪客。

該商務區地下空間管理面積大、出入口多、客流量巨大、人員復雜、業態種類多、設備設施繁多且分散，管理要求高、責任重、難度大。鑒于該商務區的特點與地下空間的特殊復雜性，結合國內外采用大物業管理模式對大型商務中心區及產業園區進行管理的優秀經驗，對該商務區地下空間的管理采用大物業管理模式，由大物業管理公司對地下空間公共區域內進行統一統籌管理，為地下空間提供 24 h 運行保障。

在大物業管理模式下，以商務區內景觀公園地下空間的公共區域、地下綜合管廊本體為研究對象，對該商務區地下公共空間物業管理問題進行分析，針對大物業管理面臨的難點，開展管理對策與建議研究，為下一步開展技術措施研究奠定基礎，從而助力該商務區實現全面建設成為國際一流商務區的宏大目標[3]。

1 物業管理問題分析

1.1 地下空間安全管理復雜

(1) 該商務區辦公人員數量極大，加上洽談業務的訪客、游客、逛街消費人群等流動人口在內臨時訪問人群(據調研，一線城市的核心商區臨時訪問的人群占全部人流量的60%及以上[4])，這就造成了區內人員結構復雜，人員流動性極強。

(2) 該商務區地下空間深入地下六層(含夾層)，物業管理面積大，與各地塊樓宇、文化中心、地鐵、下沉商場等相連通，出入口眾多，疏散困難。

(3) 該商務區地下空間具有公共服務性質，業態多樣，安全隱患極高。

(4) 該商務區地下空間設備設施繁多，包括地下綜合管廊、空調系統、冷熱源系統、消防系統等，變電站、柴油發電機房、設備設施機房等位置分散。

1.2 地下空間應急管理難度系數高

(1) 地下空間結構復雜、人員疏散難度大，一般物業管理的應急預案是遠遠不足以處理如此復雜的問題。

(2) 地下空間與各樓宇聯通，各相關單位聯動復雜，雖然各相關單位都有獨立的應急預案，但缺乏宏觀調控。

(3) 地下空間業態繁多，存在的安全隱患多，若缺乏強大的統籌力度，進行應急管理非常困難。

(4) 地下空間設備設施多，又涉及地下綜合管廊，應急管理要求高。

1.3 與各相關方界面劃分與協調不易

大物業管理公司與各樓宇、商業運營公司、地下綜合管廊入廊管線單位界面劃分難，具體體現在與各相關方之間公用設備設施與地下綜合管廊的責權劃分。統一好公共設備與地下綜合管廊的管理邊界，建立健全且完善的地下空間管理體系，制定一套適合該商務區地下空間管理的規章制度，是大物業管理公司在運營管理中亟需考量的內容之一。

1.4 地下空間環境管理任務重

《全球商業區吸引力報告》中就全球21個知名中央商業區的8項指標進行了評分與排序[5]。其中，北京中央商務區城市環境質量與環境績效評級相對較低。大物業管理公司需以更高要求、更高標準為北京商務區提供更高質量的服務，從而協助相關政府主管部門提升北京商務區的整體。

1.5 通行與停車困難

該商務區對外交往頻繁，外來人口多，人流量及過境交通流量巨大[6]，但由于該商務區道路較窄，部分道路還在施工中，且共享單車占道更加劇了區內交通堵塞程度。此外，根據前期調研，區內快遞量極大，快遞公司當街設置臨時配送點，形成堵點。另一方面，該商務區地下公共車位嚴重不足，供不應求。

2 公共區域內安全與應急管理對策

2.1 公共區域內安全管理對策

基于該商務區開放共享的性質與地下空間的特點，大物業管理公司在對該商務區地下空間物業管理時，應根據國家的相關安全規定，結合實際情況，與區內各樓宇物業管理公司、管廊內入廊管線單位、地下空間商業運營公司建立聯絡機制，健全安全生產管理制度，充分識別綜合管廊及地下空間公共區域內的危險源，定期開展地下空間安全生產事故隱患排查，加強對員工的安全教育培訓，做好安全預防與合理的防控措施，消除地下空間安全生產管理中發現的事故隱患，構建該商務區地下空間強大的安全網絡，實現地下空間公共區域治安良好、安全有序。

2.2 公共區域內應急管理對策

地下空間具有很大的危險性與復雜性[7]，大物業管理公司需建立并完善地下空間應急預案與執行方案，建立與各地塊樓宇物業管理公司、商業運營公司以及熱力、電力、電信、供水、消防、公安等相關單位共同參與的應急聯動機制，并定期組織相關部門與人員開展具有針對性的應急演練(如防汛應急、火災事故應急、管廊內CH4氣體超標應急等)，實現對該商務區地下空間應急管理的統一規劃。

3 公用資源管理對策

3.1 公用設備設施管理對策

該商務區地下空間含有大量的公用設備設施，對公共區域內設備設施的巡檢、維修維護、設備靜態信息與動態信息監測是商務區地下空間設備設施管理工作的重點。

對地下空間公用設備設施的巡檢可借助智慧設備設施管理系統，大物業管理公司管理人員依據設備臺賬制定巡檢計劃并合理部署各巡檢人員的責任區域，通過智慧系統自動將巡檢信息推送給巡檢人員；巡檢時，發現問題及時線上報修，確保在第一時間內消除安全隱患；大物業管理公司還需規劃好公共區域內高質量的設備設施保養工作。

另一方面，借助智慧系統對地下空間公用設備設施的靜態數據和動態數據進行實時監控，從而對設備設施進行預警分析與故障預測，實現設備設施的全生命周期跟蹤，解決設備全生命周期管理難題，保障區內企業生產經營活動的順利進行。

3.2 地下綜合管廊運營管理對策

大物業管理公司需將智慧化運營管理的理念貫徹到地下綜合管廊的日常管理中，實時監控管廊內重要設備設施的動態數據、廊內管線敷設區域的環境變化，使運營團隊能在事故發生前得到智慧化運營管理系統發出的預警，以既定措施消弭各種可能發生的危機，保障該商務區地下綜合管廊24 h全天候、安全無事故、穩定運行。

在管理模式上，大物業管理公司需建立一套完善且閉環的綜合管廊日常管理制度與措施，研究如何對管廊內的通風、照明、給排水、消防報警、環境監測、檢修電源、管廊主體建筑等公共系統進行實地及網上虛擬巡檢、提供及時維護保養。

4 疫情常態化下公共區域內環境管理對策

作為全球性開放共享商務區[8]，尤其在新冠疫情沖擊的社會背景下，建議大物業管理公司對該商務區地下空間公共區域內環境管理的主要任務是保障地下空間的環境及空氣質量、衛生保潔、環境消殺、環境綠化美化、道路管理、災害預防等，營造整潔、文明、舒適的營商及旅游環境，進一步提升該商務區的環境質量與環境績效評級。

5 公共區域內通行與停車管理對策

5.1 建管并行期公共區域內通行管理對策

面臨人流與車流的雙重壓力，商務區公共區域內的行人與車輛管理是物業管理的重中之重。建議大物業管理公司在區內施行“人車分流”的交通組織模式，并根據該商務區的特點與實際建設情況，協助相關部門合理規劃該商務區內行人、機動車與非機動車的進出口和行駛路線，對交通車輛實行規范化管理(如標志規范、指揮規范、制度規范等)，在一定程度上緩解區內通行壓力。

5.2 公共區域內停車管理對策

該商務區公共區域內道路交通、停車管理制度是管理運作的動脈及聯絡各地塊的基本因素。在智慧化停車管理的背景下，建議大物業管理公司重點研究該商務區地下空間公共停車場與區內各樓宇停車場的互補機制、車位共享機制，將有限的停車位最大化利用，建立北京先進車輛管理形象，使該商務區更具吸引力。

在建管并行期，建議大物業管理公司結合實際，按照入駐時序、入駐人數，對商務區公共區域的通行與停車進行分階段管理，還應針對性制定施工車輛、社會車輛、非機動車車輛以及人流的組織的管理方案，并結合各樓宇企業入駐交通需求變化，進行動態更新。

6 結論

本文以商務區內地下空間的公共區域、地下綜合管廊本體為研究對象，針對北京某商務區地下公共空間大物業管理面臨的挑戰，開展管理對策與建議研究，得到以下結論與建議：(1)在安全方面，建議大物業管理公司完善并落實該商務區公共區域安全管理制度，深入分析辨識危險源，做好隱患排查，加強教育與培訓；(2)在應急管理方面，建議大物業管理公司建立完善且適合該商務區地下空間的應急管理體系，做好應急處理聯動工作，定期開展針對性的應急演練；(3)在公用設備設施方面，建議大物業管理公司借助智慧設備設施管理系統，加強對公用設備設施的巡檢與保養，并對設備設施進行預警分析與故障預測；(4)對于地下綜合管廊，建議大物業管理公司建立完善且閉環的地下綜合管廊的管理規章制度與入廊收費制度，并將智慧化運營管理理念貫徹到地下綜合管廊的日常管理中；(5)在新冠疫情常態化下，建議大物業管理公司做好公共區域內的環境管理，進一步提升該商務區的環境質量與環境績效評級；(6)在建管并行期，建議大物業管理公司結合實際，針對性的對該商務區公共區域的通行與停車進行分階段管理。

7 結束語