基于房地產景觀設計的全程化管理分析

孟勐

（合肥蜀新園投資有限公司，安徽 合肥 230000）

0 引言

隨著經濟的增長，人們不斷努力改善經濟的同時也對改善生活質量和環境加強了關注，景觀將在改善人們的居住環境方面發揮重要作用。房地產企業通常需要進行景觀美化，包括室內和室外景觀設計。景觀設計的全過程管理是物業管理的一部分，將對物業質量起到非常重要的作用。因此，房地產行業必須加強全過程景觀管理，進一步提升房地產行業產品質量。

1 房地產景觀設計全程化管理的現狀

隨著我國經濟的發展，很多投資者只是單純看到了房地產的經濟效益，并沒有在房地產本身投入更多的心血和精力便涉足房地產行業。這種現象可能導致房地產行業管理不善，房地產企業在景觀設計的全過程管理中往往會外包給園林綠化企業進行，房地產企業并沒有過多參與，這導致其在參與景觀設計管理方面并未完全擁有房地產領域的所有權，建筑單位是交給商戶的，商戶是交給私人進行的，在整個過程中責任被分散，這阻止了房地產公司在景觀方面的主導地位，而私人設計的景觀的概念也很難被房地產公司認可[1]。因此，房地產企業需要設立專門的景觀設計管理部門，對社區、商場進行景觀綠化，并將設計圖紙提交審批，這樣的方式雖然比較花費時間，但是景觀設計質量可以得到保證。

2 房地產景觀設計要點及基本原則

2.1 設計要點

2.1.1 設計師需要在項目的早期階段進行干預

在規劃景觀時，設計師必須參與規劃的初步階段。在這個階段，設計師應該了解業主和開發商的需求以及建筑環境，并提出專業的景觀美化建議。首先要了解業主的有用需求，分析房地產項目的目標客戶，確定業主對景觀的敏感度作為設計點。其次，為了了解開發商對項目有效性的需求，景觀設計旨在提高項目的整體有效性。在規劃的初始階段，通過提供專業的景觀美化，從開發商的角度，設計師應對項目環境進行詳細的調查分析，分析項目景觀的優勢。同時要分析項目的現狀，包括自然條件：了解周邊建筑的特點；文化條件：捕捉人們的生活習慣、社會習慣等。此外，要了解現有的項目建筑，具體的景觀設計應考慮相關的約束條件，包括結構荷載、防火規劃等。簡而言之，景觀設計師的最終目標是使企業利潤最大化，因此景觀設計的管理應從前期規劃入手，綜合考慮各種因素，保證景觀設計的科學性。合理、符合房地產開發規劃的要求，為居民提供優質的景觀，從而提高房地產項目的整體價值。

2.1.2 根據當前項目情況進行設計

在房地產景觀設計中，設計師必須了解設計標準，充分了解當前項目情況，包括地形、環境條件、資源條件等。在設計上，在規劃為居民提供更好的照明和通風時，應考慮到陽光和多風的條件。此外，規劃需要對當前區塊進行深入分析，全面了解土地利用率、地塊綠化率，以及當地人民的文化習俗和生活習慣，所以要改進景觀設計與房地產項目的融合程度，從而提高房地產項目的潛在附加值。

2.2 現代房地產景觀規劃的基本原則

2.2.1 規劃設計要因地制宜

現代地產的景觀，結合小區的地質特點，充分利用現有的地理條件，經濟投資，然后是最合適的服務，與當地的風土人情緊密結合，營造出非常溫馨的氛圍，親近自然，能夠滿足居民對現代生活環境的需求。因此，在規劃現代社區的居住環境之前，需要對社區居民進行深入的調查分析，聽取居民意見，將其融入設計規劃和設計理念，提煉居民的思想和理念，設計相關元素并將它們融入居民的生活。

2.2.2 突出房地產的具體特點

規劃是一個不斷設計創新的過程，對設計師和規劃師提出了更高的要求。如果每個房地產都想突出自己的特色，就需要從不同方面對各個層面的小區特點進行本地化分析。這個過程往往非常困難和復雜，需要考慮的因素很多。充分分析研究小區的主要特點、社區居民的性質與和諧程度。而且，必須充分關注環境保護，不能只追求建設特點而忽視最基本的環境問題。

2.2.3 以人為本

現代地產營造居住環境的終極目標是做到最好，休閑交流空間應該是溫馨舒適的，即所有社區設計的目標都是為社區居民服務。以人為本，充分利用社區的環境景觀，為居民創造充滿生活氣息的景觀，實現任何景觀設計、人文需求和服務。另外，根據人們的年齡和性別，放置符合人們需要的景觀，不要過分強調崇高，也不能過多吹噓和強調太多的虛擬概念?，F代地產景觀規劃的一切工作都是為了一個目的，就是為小區居民提供一個交流休閑、運動和生活的場所。小區景觀設計，還需要結合小區景觀結構的工作人員的實地調研，比如根據當地人的大部分居住區，盡量選擇當地人熟知的植物，比較符合本土品味，讓設計更人性化、更溫暖。

3 房地產景觀設計全過程管理措施

目前，房地產景觀設計在很大程度上仍未受到監管，房地產企業也未能完全把控景觀設計的質量。這就需要加強景觀設計全過程的管理。整個房地產景觀設計管理過程的實現主要分為3 個方面：景觀設計初步規劃、景觀綠化優化與景觀綠化成本控制。

3.1 景觀設計初步規劃

房地產公司在進行住宅小區或商場的景觀設計之前，需要綜合考慮所有因素的規模規劃，提高景觀設計的質量。初步規劃的價值在于“確保所有工程設計工作的方向性決策”。在景觀設計的初期，景觀管理者應該從業主和開發商的角度進行規劃。

3.1.1 業主視角的住宅景觀規劃分析

15-LOX-1在炎癥性腸病患者外周血和組織中的表達及其臨床意義………………………… 周玉玲，王 歡，屠 強（5·335）

業主是房地產景觀的最終用戶，業主的需求直接影響產品的設計。住宅景觀規劃主要基于目標客戶及其需求，通過分析客戶對景觀的敏感性，總結項目的品牌、產品和景觀設計的優先事項。房地產產品的分類目前可分為四類首次置業、首次改善、改善并重新激活空巢（目前不考慮豪華和商業住宅）。不同類型的市場針對不同的客戶群，進一步分析人口比例，評估業主景觀的需求分類。

3.1.2 開發商視角的住宅景觀規劃分析

開發商是住宅區的建設者，旨在最大化綜合性利益。景觀工程包括開發、規劃、成本核算、營銷、建設、房地產管理、客戶服務等。不同部門的工作是一體化的，各個行業都是景觀的消費者和用戶。開發商的景觀規劃分析包括以下內容。

（1）項目環境分析。通過調查周邊環境、同類項目、資源情況、陽光照射程度與方向、風向等現狀，分析選址優劣，比較項目環境的優劣勢，充分挖掘附加值上升的可能性。

（2）項目情況分析?；痉治鋈说乐髁x學科自然條件、歷史文化和現狀。通過分析土地利用規模、地塊比例和項目綠化規模，了解景觀空間，產品影響分析，考察該地區的歷史聯系、文化背景和生活特征，同時考慮歷史文化的設計、文化內容展示和項目的個性化特點。

（3）工程方案分析。研究紅線范圍，道路清潔、地形規劃差異、地下室方位、防火設計、產品計劃、結構荷載、設施綜合體等，提出優化規劃的可能建議，并設計以擴大景觀游樂空間。

（4）物業管理分析。主要是交通分析，停車模式分析、無障礙設計和鎖定系統。實現人車的合理分隔，兼顧尊重行人和司機；除消防設計外，還要滿足殘疾人、老人等特殊人群無障礙設計；落實封閉式社區管理，強調質量安全意識。

3.2 優化景觀設計的品質

景觀設計管理的縱向階段，最重要的是景觀設計的質量設計階段。一個好的景觀設計將極大地促進后續房地產的銷售。通常，設計成本約占總建設投資的1%，但對建設成本的影響可能高達75%或更多[2]。景觀設計的質量直接決定了企業的產品是否滿足客戶的需求和產品的附加值。優質的設計是項目效率的主要保證，如何在整個景觀管理過程中檢查設計質量，筆者在根據工作經驗認為景觀設計全過程管理應該強調了以下5 個要點。

3.2.1 優選設計單位

要想尋找一家好的設計公司，公司需要有景觀設計經驗和技能的人來領導一個項目，開發商可以要求設計單位擔任項目合同的首席設計師。

3.2.2 檢查景觀設計干預的時機

一般來說，景觀設計公司應該參與概念交流項目的規劃階段。在規劃過程中，例如路網、建筑平面測量等，景觀專業人士應從景觀結構和景觀組織的角度為規劃建設提供建議，提升景觀價值。

3.2.3 制定清晰的設計總結

設計的任務是介紹設計，要想有好的設計效果，就必須有足夠的設計數據。景觀綠化設計不僅包含明確的背景、范圍、經濟技術指標、規劃建議、成果要求，還應明確并包括以下內容：高層管理公司的規劃建議、市場部提供的產品定位部門、物業公司、客服部門提供客戶建議、開發部門提供政府咨詢、預算部門提供初步造價建議、項目現場辦事處提供調查報告等。這樣，設計師可以避免重復工作，基本上確保開發商認可景觀的最終效果。

3.2.4 設計過程的及時有效控制

首先是主節點的控制。設計實施前，設計部門制定設計項目主要設計節點的方案；在主要節點，設計部門應安排檢查，必要時安排各部門參與項目調度，并與規劃部門協商。遇到不確定的問題時，及時解決。其次是日常跟蹤工作進度與實施質量，在規劃過程中，專業的景觀設計師必須及時監控規劃動態并進行研究，以免偏離目標而造成項目重返。最后，與項目部溝通，記錄過程應在項目完成后隨時提供現場詳細報告，為了避免在以后的統計分析中重復這些問題，更容易評估和管理項目單元。

3.2.5 設計結果審核

設計評估是確定設計目的的另一個重要工具，設計公司的最終分析結果在很大程度上決定了項目簽證的規劃和簽發的進一步變化。

3.3 景觀設計成本控制

園林綠化成本可以理解為單邊景觀成本，即為每塊地的實際成本。包括景觀綠化成本、環境保護或資源恢復成本及后續維護成本，這是項目景觀周期的成本。在景觀規劃階段，定價部門將根據項目價格進行定價、市場地位和平均售價的分析，提供景觀定額設計指標，景觀設計公司按照設計標準開發符合技術要求的設計項目。景觀控制的目的是提高景觀建設的效率，滿足有限成本的目標需求，增加景觀帶來的附加值。主要方法是確定客戶的敏感景觀區域并評估不同區域的大小，并根據客戶的景觀敏感度重新分配成本，分配后的單邊成本以及整體預算滿足整個區域的配額要求。景觀造價控制包括景觀比例控制、低成本景觀面積控制、大樹數控制、水生景觀形態和水面控制、小地塊數量、基礎材料選擇、種植密度等。以3:7 的比例控制硬軟景觀的比例，并根據此原則管理景觀設計[3]?？刂撇莸?、地被和硬景非石材的面積超過53%；單株植被覆蓋面積＜40m2，確保特大喬木數、大喬木數、中小喬木數比例為1:2:7，常綠、落葉喬木根據不同季節的觀賞效果劃分比例為1:3 或1:4[4]。

3.4 房地產景觀設計全過程管理中的注意事項

管理人員應定期檢查施工現場，組織協調施工設計工作。需要為緊急情況做好準備。在設計工作期間，需要妥善保管物品和材料。確保保護各種材料，例如防止材料受潮，做好防雨工作，防止某些可能對公司造成重大損害的貴重材料的盜竊行為出現。規劃建設注意安全，特別是居民區行人以及兒童的影響，盡量不要在夜間在光線不足的地方進行規劃和建造。同時，強制相關工作人員佩戴好安全頭盔，防止事故發生。注意消防安全，確保一些易燃物品遠離火源。做好設計監督工作，確保管理受控，施工必須遵循相應的規則和計劃，防止人員偷工減料和誤用材料。

4 結語

綜上所述，隨著經濟的持續增長，人們對生活質量的需求也在不斷增長。因此，房地產行業也必須特別重視環境的建設，加強整個房地產行業景觀設計的統籌管理，提高房地產質量。在景觀設計全過程管理過程中，重點應放在景觀設計初期規劃、景觀設計質量和景觀設計成本控制上，綜合各方面提高景觀設計質量，加強對管理中的各項控制。房地產景觀設計全過程管理是現代房地產業發展進步的基礎，只有有效貫徹管理理念，才能保證房地產景觀的質量。