辦公樓二次精裝修工程管控要點應用研究
——以融信上坤中心T2 棟辦公樓的二次精裝修工程為例

荀亮

（上海融嘉房地產開發有限公司，上海 201802）

0 引言

傳統的辦公樓公共交通不好、各類公司比較多，上下班等電梯時間較長、停車不方便。工作空間死板、缺乏人性化關懷、硬件設施較差。采用分隔間的模式，層高低、空間狹小，感覺擁擠。由于集團公司員工較多，需求樓層較多，如果使用傳統的辦公樓辦公會造成空間的浪費、企業文化得不到展示，影響員工的工作效率，減弱員工的工作熱情。

集團公司優先采用租賃整棟，具有獨立的大廳、獨立的電梯使用、獨立的洽談、休閑健身、餐廳等使用功能。具有更加完善的辦公硬件及軟件配套，獨立的辦公環境、便捷的餐廳服務更能激發員工的更高的工作熱情。大廳前臺的接待、各樓層企業文化展示、樓層外立面企業LOGO 的顯示，展現優質的辦公環境、強大的企業實力、員工關懷等形象，同時也是征服來往客戶的有力工具。

為了滿足經營者的需求，對原有的裝修空間拆除，采用二次設計裝修的模式，打破傳統的辦公模式，重新打造多維度功能空間，由于在施工中各專業施工單位較多，增加了二次精裝修難度，為解決各專業工作界面之間的銜接問題，需要專業技術管理者具有較強的協調能力和專業技術解決能力，處理好現場各種施工難點，推動工程進展。

1 融信上坤中心T2 棟辦公樓的二次精裝修工程概況

（1）融信上坤中心位于上海市閔行區七寶鎮上坤路77 弄21 號T2 樓，建筑面積為12200.90m2，裝修總造價約3500 萬元，總樓層11 層，本次裝修樓層共8層，其中1 層為接待大廳，4 層為餐廳及報告廳，5 層、6 層為滬蘇區域辦公區，7 層、8 層為集團總部辦公區，9 層為董事局主席及分管總裁辦公區，10 層為會議室及健身休閑區。

（2）本次裝修主要特點如下：對原有的裝修吊頂及隔墻進行拆除，保留原有空調管道及內機，新增冷媒空調內機；局部改造原有的消防系統；重新安裝新的門禁人臉智能識別系統；新增遠程會議系統；信號覆蓋系統擴容；拆除原裝修面層及隔墻，裝修1 層接待大廳底區墻面為不銹鋼，高區墻面為定制人造石，地面為天然大理石。員工辦公區采用開放式空間，地面為地毯，墻面為涂料，頂面為裸頂噴灰。會議室及高管辦公室采用雙層玻璃隔斷系統，地面為地毯，墻面為墻紙或者軟包，頂面為吊頂及涂料。

2 現場技術管理人員配合招采進行參建單位的考察

（1）配合招標采購部門對原有機電安裝單位是否愿意參建本次裝修進行洽談，特別是空調單位、消防單位、智能化單位、信號覆蓋單位等都是隱蔽工程的主要參建單位，他們熟悉原有的設備預埋、管線走向及主要功能。一旦中標能夠快速熟悉現場，推進工程進度。二次精裝修盡量選擇原機電單位，如果無法滿足，再根據需求進行選擇新的參建單位[1]。隱蔽工程是整個裝修進度的重要工序，隱蔽工程不僅要做到規范性，還要做到配合裝修單位預埋的配合工作，所以對機電安裝單位的選擇非常重要。

（2）裝修單位的選擇：前提是要具備二次精裝修辦公樓的施工經驗，具有拆除、裝修的施工資質，作為現場技術管理人員，考察參與單位的資質等級、已完工程業績、項目部成員的構成、技術能力水平等進行評估，讓參與單位勘察現場，了解現場的改造情況，集合自身的承接能力，滿足報價和質量要求的前提下優先入圍。

3 設計方案的跟蹤與落實

現場技術管理人員必須參與前期設計方案和材料選型，在施工提供裝修施工專業的、合理化的建議。比如：辦公區控制位與島臺間距至少1350mm；員工位置間距至少1800mm；員工位置與隔墻間距至少1500mm。根據設計的方案，協助設計師提前核對現場原空間與改造后空間的變化，在施工圖出圖前盡可能將圖紙的矛盾減弱到最小，以免影響后續正常裝修施工。

4 圖紙會審的管控

（1）檢查裝修、機電、消防、空調等各專業圖紙是否齊全。

（2）檢查材料明細表與圖紙中材料編號是否一致，立面圖與節點圖的材料編號是否一致。

（3）核對防火、消防的材料及機電點位是否滿足當地政府主管部門驗收要求。

（4）梳理裝修圖紙與各專業圖紙是否有矛盾之處；核對裝修圖紙的平面尺寸與標高是否一致。

（5）機電圖紙中插座等點位等是否滿足開放辦公家具預埋點位的定位和獨立辦公室、會議室插座點位的定位。

（6）空調管道、消防管道、線路橋架與裝修隔斷是否矛盾，是否影響隔斷的定位，是否影響吊頂造型。

（7）根據圖紙對原有的設備、管線、橋架等進行疊圖分析，需要拆除哪些管線，保留哪些管線都需要在圖紙上進行標注，選用的材料和工藝做法是否合適和合理，標注的各空間的設計標高和尺寸與現場的實際標高和尺寸是否有錯誤，各專業施工圖紙是否有矛盾等。

（8）要求精裝單位根據圖紙對所有墻體、隔墻、玻璃隔斷進行提前放線定位，核對現場是否有管線或者設備影響墻體的定位；隔墻與建筑幕墻的收口是否能銜接；核對吊頂造型是否與原有空調設備影響、是否影響原有消防主管道等。

綜合以上事宜進行匯總整理，邀請設計師現場進行答疑，提出解決問題的方案，把設計圖紙的意圖落實到施工的每一個環節，確保施工現場順利進行。

5 施工階段的管控

5.1 進度管控

對精裝單位施工進度的管控，本次辦公樓施工樓層共計8 層，采取2 層為一個施工流水段，施工計劃按流水段編制。要求各參建單位根據辦公樓各樓層現場實際情況和各專業圖紙的施工要求編制詳細的施工總進度計劃，由精裝單位進行各專業施工進度計劃的整合[2]。施工過程中，要求裝修單位每天記錄各工種人數，每周要對施工進度計劃總結，監控其是否與計劃工期有偏差，如有偏差梳理原因，落實趕工措施。在每周監控的基礎上，每月進行一次工程進度總結。進度一經確定，應嚴格按照計劃進行施工，原則上不提倡趕工期，趕工期影響工程質量。

5.2 材料管控

（1）對精裝施工單位采購材料的管控，精裝材料品種多、樣式復雜，需要安排專職材料員進行梳理，明確每種材料的選樣、定樣時間，及時跟蹤設計師確認材料小樣。材料確認后及時通知廠家備貨生產，部分材料有必要去廠家蹲點跟蹤，避免因材料加工周期影響現場施工進度。進場材料必須附有符合規范要求的產品出廠合格證及檢測報告，由施工單位按要求進行報驗，有消防要求的材料還要進行送檢復驗。材料運到現場后，現場技術人員及時審查材料的質保資料，并參與施工單位的材料數量、規格的清點檢查工作；對于不合格的材料或者與本次施工無關的材料不得存放在本施工現場，要求立即退場。

（2）對于甲供材料的管控，由于部分材料由業主方供貨，精裝單位負責輔料及安裝，甲供材料運到現場后，由精裝單位負責檢查材料的質量、做好現場保管及后續安裝。比如潔具等需要預埋的控制器在隱蔽階段提前通知供應商將元件運至現場；造型燈具需提前與材料供應商技術人員進行溝通，需要在吊頂施工進行預埋部分元器件或者鋼絲繩等，吊頂施工完成后再預埋會對吊頂造成破壞。開關、插座面板的數量提前備貨等，盡量做到材料到現場處于等待安裝的狀態，這樣才有利于控制施工工期。雕刻人造石屬于定制產品，材料員駐扎廠家跟蹤加工進展情況，確保材料按計劃到達現場。

（3）對于甲分包的管控，甲分包屬于業主方的分包供貨安裝單位，協調好精裝單位與甲分包單位的界面劃分及技術交底。比如木飾面、玻璃隔斷、地毯等由業主方指定品牌及廠家安裝，精裝單位負責提供現場安裝條件。木飾面基層平整度必須滿足面層的安裝要求，柜體的預留空間必須滿足安裝柜體的要求，玻璃隔斷安裝單位與精裝單位必施工界面及加固措施，玻璃隔斷加固、門邊合頁加固等要求，精裝單位施工的尺寸、基層加固、預埋點位必須滿足玻璃隔斷單位的安裝要求，確保玻璃隔斷安裝與飾面材料的收口銜接。

5.3 施工人員管控

現場施工人員的管控，施工人員必須滿足施工作業的需要，才能保證施工進度的正常進行。每天清點現場各工種的人數，與施工進度計劃核實是否滿足當天進度計劃的要求，檢查現場工作面是否滿足現場施工人員的需求。如果不滿足現場施工的需求，根據現場施工作業面的情況計算出需要增加的各工種及人數，后續通知施工單位增加施工人員以便滿足現場施工進度的要求。

5.4 質量管控

施工質量的管控，編制好工程質量管控細則，對施工單位做好技術交底是取得好的施工質量的前提。在每個分項工程施工前，都應做好書面技術交底，技術交底是對項目施工方案的具體化。本次精裝修重點控制如下。

（1）輕鋼龍骨隔墻與玻璃系統隔斷的穩定性處理，增加40mm×60mm 鍍鋅鐵方管作為玻璃系統隔斷底部、頂部、門邊框架基層，形成獨立結構，消除門的使用對玻璃隔斷墻體造成的晃動。

（2）輕鋼龍骨隔墻內部采用75mm 厚隔音巖棉的填充，不僅起隔音效果，還滿足防火要求。

（3）會議室輕鋼龍骨隔墻內嵌式電視機或LED 顯示屏位置的預留及攝像頭的高度的控制，電視機或者LED 顯示屏的定位影響到參會人員的感受度，標高的控制尤為重要，關系到周邊飾面材料的收口。

（4）免膠環保地毯對靜電地板平整度的要求、清潔度的無塵要求，對靜電地板平整度要求使用紅外線定位儀器調整滿足地毯鋪貼的標高，清潔度的要求是對靜電地板面層至少3 次以上的清理，第1 次清理是粗垃圾清理、第2 次是浮灰清理、第3 次是鋪貼前的一次清理，將浮灰徹底清理干凈。

（5）墻面與頂面的涂料分色采用彈線分割，做到分色清晰，裸頂面的設備及管線同頂面涂料一起做同色處理，做到順直、美觀。

5.5 功能性調試

做好功能性設備的調試，二次裝修辦公樓的優勢在于統一的空調系統、智能化系統、會議系統。首先空調、智能化、會議系統等設備硬件安裝質量符合要求，其次，各軟件系統的調試。主要有：改造后的空調系統是否滿足制冷制熱的要求，確保冷凍水管無滲漏，制冷制熱的功能正常，無噪聲；智能化系統確保各網絡端口的設備安裝到位，軟件系統配置到位，與其他軟件系統是否配置；會議系統在施工時檢查各線路是否預埋到位，滿足后期設備調試，遠程會議系統的優勢不僅滿足員工在辦公樓的會議需求，而且在疫情期間避免當面接觸，滿足員工與外界溝通的視頻會議的需求，提前做好各項系統的功能性調試工作。

6 安全文明施工管控

（1）施工人員進入現場必須按照新冠防疫要求做好每天的體溫監測，體溫正常方可進入施工現場。

（2）要求各參建單位現場施工人員必須按規定穿戴好安全防護用品，嚴禁穿拖鞋或赤腳工作，特別是高處的吊頂施工、1 層高區人造石干掛施工等。

（3）施工現場存放的材料應分類存放整齊，設專人看護。石膏板、膩子粉、水泥等做好安全可靠的架空存放措施，電線、設備等材料設專用倉庫存放，不銹鋼、木飾面等半成品材料采用包裹保護，必要時再倉庫安裝攝像監控以防偷盜。

（4）施工現場應有足夠的照明，室內施工部分空間無照明或者照明度不夠，影響工人施工。

7 成品保護管控

由于各施工單位、各專業工種交叉作業較多，具體管控措施如下：①對于原有的建筑外墻做好硬質成品保護，鋁型材墻面采用多層板硬質保護，頂面涂料施工前對建筑外墻做好貼膜保護，防止污染。②已到現場的半成品、成品材料做好成品專人看護。墻地磚鋪貼完成，滿足養護條件后，地面使用PVC 地板革進行保護，墻面陽角采用硬質陽角保護套。③大理石地面采用9mm 多層板進行保護，大理石墻面陽角采用多層板制作的陽角作為硬質保護。④安裝完成的木飾面及柜體1800mm 以下采用覆膜+瓦楞紙進行保護。⑤與木飾面收口的涂料施工時貼美紋紙，防止修補涂料時污染木飾面。軟包及墻紙采用覆膜保護。⑥玻璃隔斷型材采用PVC 陽角硬質保護，玻璃采用覆膜保護并做好警示標識。⑦地毯采用覆膜保護，部分施工通道采用PVC 硬質保護。

8 結語與建議

通過以上各管控要點的總結，本次融信上坤中心融信集團辦公樓的二次精裝修工程準備充分，施工質量管控到位，無安全事故發生，成品保護措施到位等各分項工程均按計劃完成。在集團規定的時間內實現順利喬遷，獲得了集團各領導的好評。但是，在施工過程中設計在效果上考慮過多，導致部分設計方案確認較晚，對現場施工工期存在一定的制約，建議加強提前跟蹤設計意圖及效果，做好事前控制，進一步提升品質。