房地產開發工程技術管理中的資源優化配置

魯金富

（青島鑫安麒置業有限公司，山東 青島 266555）

0 引言

當前，在我國城市化發展的推動作用下，房地產市場正在蓬勃發展，而在激烈的建筑市場競爭中房地產企業想要開辟出一番發展天地就必須要利用自身的特色優勢，提升在激烈市場競爭中的核心實力，確保自身能夠在無硝煙的經濟競爭市場中站穩腳跟。因此，房地產企業更應該注重對于工程技術的管理工作，在工程技術管理工作中，尤其重視對施工資源的合理以及優化配置，進而有效地提升建筑施工的效率和水平，才能夠在無硝煙的市場中打造自身的企業品牌特色，推動建筑施工企業的良性發展。

1 房地產開發工作中工程技術管理的主要特征

1.1 工程技術管理具有多重性特征

房地產工程技術管理工作涉及的內容是多方面的，其中，不僅僅涵蓋了對于房地產建造工作藍圖的規劃以及房屋結構等技術疑問方面的內容，更是包括了施工所在地區的水文地質條件、水電內部管線、燃氣管道以及施工全周期的安全性等多種問題。因此，房地產工程技術管理工作必須要站在房地產開發以及后期施工的全周期來看待問題，能夠全方位、多角度的來了解關于房地產工程技術管理的工作。除此之外，技術管理工作不僅僅關系到了房地產行業發展過程中的經濟效益，同時，還應該兼顧環境效益，維護廣大人民群眾賴以生存的自然生態環境。當前，隨著我國建筑行業的飛速發展，建筑行業已經成為市場中公認的高耗能、高污染行業，而城市化帶動作用下建筑規模的進一步擴大，也讓人們面臨著更加嚴峻的生態危機問題。尤其是在國家提出綠色發展以及可持續發展的號召后，房地產行業更是應該根據本公司的品牌技術特色，在工程技術開發工作中，響應國家可持續發展的戰略和號召，不僅僅要注重追逐長遠的經濟效益，更應該維持經濟效益與生態效益之間的平衡關系。因此，現階段房地產企業的工程開發，施工管理工作應該將社會效益、經濟效益以及生態效益都考慮在內，以多方面效益共贏的角度來判斷房地產工程技術管理是否符合標準。

1.2 房地產開發工程技術管理中合同管理的特征

房地產開發公司與工程施工建筑公司需要簽訂施工合同，這也是房地產開發公司對開發項目進行管理所依據的法律條款和判斷標準。而房地產開發公司與施工公司所簽訂的施工合同中的相關條款，也是擬定施工管理規定的前提條件。該施工管理合同中，除了國家規定的房地產開發規范條款之外，還應該包含施工公司，技術人員以及施工生產設備、關于工程質量的衡量獎罰標準、施工周期、工程資料供給途徑以及驗收檢驗程序、工程付款支付方式、施工安全性與文明施工等內容。除此之外，房地產施工企業還應該準備好《締造工程規劃許可證》以及《施工許可證》這兩項市場準入證明。由房地產公司組織安排開工前的技術性討論會議，會議中包括了對施工藍圖的技術交底以及技術會審工作。也就是說，在房地產開發計劃正式落實之前，應該規劃參與建設相關人員在會中做好關于施工技術的交底工作，盡可能地對參見各單位代表對施工圖紙存在的疑問和主張進行解決，將可能涉及的施工問題解決在前期階段中，保障后期施工能夠快速步入正軌。與此同時，對于施工質量的管理和監督，也是施工管理作業中最為關鍵的一點。房地產開發公司的工程管理技術人員更應該根據圖紙規劃內容把握藍圖，通過科學指導以及嚴密的監督管理手段做好對施工質量的控制。房地產開發公司的工程管理人員必須要與施工監理單位簽訂委托監理的委托合同，合同中應該將監理人員在房地產工程監督管理中應當承擔的質量監督責任進行明確規定，監理人員也應該按照國家相關法律法規對施工作業進行嚴格的監督。尤其是對于施工過程中的重難點施工工序，更是應該嚴格按照國家技術規范標準進行檢驗，在施工檢驗完成之后，才能夠進行下一道工序。除此之外，房地產工程的施工企業也應該嚴格按照國家《建筑工程施工質量檢驗規范》中的標準規定，強化對施工工程質量以及周期的自我控制，保障施工的流程以及每一道工序的質量能夠符合檢驗標準[1]。應該按照與房地產開發公司簽訂的施工合同進行施工，同時，房地產公司也應該派遣技術人員協助施工，公司處理在施工進程中遇到的技術性難題，還可以安排工程技術人員對圖紙進行詳細的解說，如果需要對圖紙規劃中的內容進行修改，還應該會同房地產規劃單位、施工單位以及監理單位共同處理，在技術上保障房地產工程的施工質量。同時，還應該做好房地產工程中的有關資料管理工作，嚴格按照施工合同中的約定以及規劃需求進行施工。

1.3 房地產開發工程技術管理具有復雜性的特征

房地產開發中的工程技術管理工作本身就具有復雜性的特征。而這種復雜性主要體現在參與工程開發的技術人員以及工程建筑資料管理這兩個方面。房地產的開發工作必須要進行可行性研討以及確認證明之后，才能夠進行施工規劃、施工地造以及工程檢驗環節，能夠順利地完成這四個流程，才算是完成了全部的工程技術管理工作。但是在這四項環節進行操作的過程中，涉及的內容卻是復雜多樣的，尤其是在施工締造過程中，由于參與施工建筑的建設人員大多數來自于農村地區，受到了，學歷條件以及成長環境的限制，在工作中缺乏規范性意識，不利于房地產企業的集中性管理。因此，為了避免施工現場管理過于雜亂，從而影響到施工進度，施工管理團隊可以按照施工人員的技術特征將施工人員進行分組，并且對于施工周期較長的團隊，還應該給予充分的人本關懷，通過定期培訓安全施工常識以及技術常識，使這些施工技術人員能夠在工作過程中有所成長，并且能夠從內心感受到來自于團隊的人文關懷。這樣不僅能夠有效地避免在房地產工程施工過程中出現安全事故，同時，也能更好地激發施工人員在施工工作中的創造性潛能，為保障房地產工程施工質量鋪墊了基礎[2]。

2 房地產工程技術管理中資源優化配置對于房地產開發項目的重要價值

對于房地產開發企業來說，工程的施工技術是維持企業長遠發展的核心條件，同時也是保障房地產企業提升自身經濟效益以及社會效益的主要途徑，通過對施工技術進行改進和創新，不僅能夠提高房地產行業的經濟效益，同時，還能夠起到確保施工質量，降低房地產行業能源消耗的功能[3]。此外，房地產行業的建筑施工技術貫穿了項目開展的全過程，因此，在施工工作中，不僅要配置更加完善的資源，優化分配方案，更應該構建科學完善的資源分配監督管理體系。只有確保資源的合理優化配置，才能夠為施工技術的應用提供前提條件。房地產工程的技術管理工作范圍主要包括了以下兩個階段[4]。①施工前期的準備工作階段。在這一階段中，技術管理工作人員需要根據施工建設的規模、質量等級需求、業主對于房地產工程的要求、工程周期等等條件對施工現場涉及的施工人員、施工原材料、施工機械設備以及施工資金進行科學合理地安排。②在工程正式開始施工的階段，這也是房地產工程建設最為關鍵的階段。這一階段中，主要需要根據建筑工程實際開展的狀況以及建筑物的空間結構特征和質量方面的要求，注重對原有建筑圖紙的及時更新。而房地產建筑工程的前期準備階段和后期施工階段這兩個環節并不是獨立存在的，二者之間具有密不可分的內在聯系可以說，房地產施工的前期準備工作為后期的施工管理工作提供了良好的基礎，而施工過程中各項技術的完善落實，也是在前期準備工作充足的基礎上實現的，進一步優化和升級只有做到前期準備工作與后期施工階段的無縫銜接，才能保障房地產工程項目的施工質量。此外，還應該根據施工企業的技術特點以及工程開展的實際情況對施工全過程的技術管理工作進行重點規劃，比如說可以將某一重點工程分割為若干階段，然后再對每一階段建筑情況進行監督和落實，保障施工建筑的整體質量[5]。

3 房地產開發工程技術管理中資源優化配置的有效策略

3.1 在前期工作中制定明確的施工設計方案

施工設計方案的具體內容包含了房屋的內部結構、房屋容積率、房地產開發區的綠化水平以及裝飾美觀性，同時，還涵蓋了對于周邊自然環境的保護工作。因此，施工企業應該建立起集建筑工程技術人員、建筑工程財務人員以及施工管理人員為一體的聯動式計劃組織團隊，對房地產工程的開發進行詳細的投資預算工作，在滿足國家對于房地產經濟規劃建設的基礎條件下，更應該探索經濟效益最大化、社會效益最大化以及生態效益最大化的預算方案，進而確保工程開展過程中資源能夠實現優化和科學地分配，考慮房地產建筑工程中資源分配的經濟適用性。在前期計劃工作完善之后，房地產工程的技術管理部門還應該注重與工程設計單位和施工單位進行有效的溝通和交流，在施工開展過程中，能夠響應國家持續性和綠色性的發展號召，共同探討性價比更高且環保性能較強的建筑材料，更好地維持房地產建筑工程中經濟效益與生態效益之間的平衡關系。這樣不僅能夠有效地降低房地產建筑工程開發的整體成本，同時，還能夠在房地產建筑工程獲取經濟效益的同時，也兼顧到社會價值和生態效益，對于國家降低商品房出售價格、保障房地產企業自身利益以及為居民打造舒適的居住環境都具有重要價值，從而在房地產企業內部形成良性循環，推動房地產企業的持續發展[6]。

3.2 根據房地產企業的內部經營狀況以及市場份額進行優化管理

房地產開發企業應該在充分考察房地產競爭市場的前提條件下，根據自身的內部經營實際情況以及市場份額占有率有針對性、有目的性的制定以及建立屬于自身的工程技術管理團隊，在打造優質技術管理隊伍的基礎上，還應該建立更加合理的資源分配制度，將工作責任落實到人，實現標準化和規模化的管理。與此同時，房地產企業內部還應該構建更加完善的資源分配激勵制度和獎懲制度策略，通過公平的獎懲制度，有效地激發管理團隊工作中的參與積極性和熱情，是房地產工程技術管理工作能夠真正地發揮其作用和價值。此外，房地產企業還應該為內部的工程技術管理人員提供學習的渠道和平臺，可以通過邀請業界專家或優秀的工程專家到企業內部進行講座。同時，歡迎及內部現有的工程技術管理人員與講師進行溝通和交流，在交流的過程中借鑒和應用更加高效的工程管理技術經驗。同時，還應該科學地總結當前房地產企業內部資源管理工作中存在的問題，通過不斷強化自身的管理軟實力，從根源上提升自身的服務質量以及市場信譽度，打造具有高度競爭力的企業品牌特色[7]。

3.3 做好對房地產市場中信息的背景調查及收集整理工作

房地產開發企業應該根據業主方的實際需求，積極地開展市場背景調查工作。尤其是在建筑市場中應該盡可能的關注與該建筑工程相關的信息，并且對這些信息進行進一步的收集和深度挖掘，為房地產開發企業后期工程的開展以及資源的配置提供借鑒[9]。與此同時，在收集信息時，要注重適度擴大收集范圍，不僅要收集國內與該工程類似的相關信息，同時，還應該關注國外同類型工程的相關信息，信息的時間范圍可以追溯到十年前的信息，也可以是近年來的工程信息。這主要是由于，不同工程的設計年代以及不同區域的建筑信息，都可能會為建筑工程的設計人員帶來靈感，幫助設計人員在提升建筑空間結構美觀性以及建筑使用性能的基礎上，還能夠考慮到資源的分配和應用，將這些信息整合起來，并且進行深度挖掘，不僅能夠對現有的房地產工程提供借鑒意義，同時，還能夠參考其合理的資源優化分配手段，幫助房地產行業的建設節約建筑成本，有效地降低建筑安全事故發生的概率。

3.4 聯合規劃設計單位以及施工單位，共同對建筑資料可行性進行商討

在做好房地產企業開工前的相關準備工作以及資料被調工作后，房地產工程技術管理部門還應該積極主動地聯絡施工技術規劃單位以及施工單位，共同實地考察，并且對建筑資料的可行性進行市場調研，根據工程的實際需求，在保障經濟適用性的原則上，選擇更加綠色環保型的生物材料，體現出施工建筑原材料的選購性價比。同時，還能夠有效地降低施工成本。除此之外，綠色環保型原材料的應用還能夠從根本上提升房地產建筑工程的生態效益，而這些施工原材料中節省的建筑成本也可以作為商品房在激烈市場競爭中的降價空間，為保持房地產企業的經濟效益以及社會效益提供了便利條件。與此同時，房地產行業的持續性以及綠色性發展和對材料資源的合理分配應用也是響應國家綠色發展號召、維護人們賴以生存自然環境的重要途徑，通過對建筑資源的合理優化配置，不僅能夠創造更大的利潤空間，還能實現房地產商品房買家與賣家之間的共贏，推動房地產企業的良性發展和循環。

3.5 房地產開發過程期間的監督與管理

房地產企業應與設計單位、施工單位保持聯系，并能及時掌握施工現場信息。在施工過程中，管理者可以根據工程的進度，合理地發現并提出自己的建議，從而更合理地分配資源。同時，在建設項目實施過程中，積極參加各類會議，及時總結和解決問題。房地產企業應在施工項目中記錄工程中出現的問題和所取得的良好的經驗，積極應對施工更，實施有效的監督。此外，在工程項目實施過程中考慮并處理相應項目變更過程的嚴格實施和嚴格控制[9]。

3.6 提升資源配置的管理執行力度

想要提升房地產工程技術管理人員的管理水平和執行力度，首先就必須要將施工管理責任落實到人，使資源優化配置的責任能夠落實在施工管理團隊中，提升對于每一道工序的監督管理力度。尤其是在對房地產工程施工過程中的重難點流程進行監督管理時，不僅要確保其技術操作達到施工標準，同時，還要保障施工材料以及施工建筑行為的規范性，注重對重難點施工環節物資、原材料、生產設備以及組織力量等因素的關注力度[10]。

4 結語

綜上所述，房地產項目開發工作中工程技術的管理質量是確保工程落實質量的前提條件，而資源的優化配置對于降低房地產行業的建筑成本具有顯著成效。因此，房地產開發企業應該注重資源管理團隊的建設、做好對市場同類型施工項目的信息收集和借鑒、建立完善的施工資源配置體系，推動房地產行業的持續良性循環。